1、1“名门世家”项目策划方案 学生姓名：王杏系别：建筑工程系专业：房地产经营与估价年级：2009 级指导教师：许慧雯评阅人：年月日：提交时间： 2目录一、 房地产营销策划报告 二、 名门世家市场调研 三、 附件 3“名门世家”项目营销策划报告一、 项目概况本项目名称为名门世家，位于邢台市宁晋县凤凰路与晶龙街交叉口东北角（原环星柴油机厂旧址） 。紧邻 308 国道，东临繁华老商业街石纺路、西毗邻主干道凤凰路，南侧五百米便是主商业街天宝街；处于宁晋县市中心，地理位置独一无二。名门世家是由河北宝盈开发有限公司开发，整体规划占地 100 余亩，总建筑面积约 25 万平米，绿化率高达 40%。小区共 4
2、栋住宅，都为十八层高层。小区建筑以中式复古为主题风格融入多重名贵，中式元素，显现恢弘气势，稳重大气。户型为经典小三室，三室两厅一卫、三室两厅两卫。面积为 110、139、138 满足客户的不同居住需求。小区周边的交通也是比较便利的，距宁晋汽车站 100 米左右，出门便是 308 国道长途车四通八达，离购物广场和批发市场也就五分钟，向南一站地就是商业中心天宝街。小区的各项生活配套也是非常齐全的。内部配套双语幼儿园、篮球场、会所、花园、健身器材；外部配套医疗方面康怡医院、北方医院；教育方面紧邻六中；周边工行、农行、邮政、农村信用社等金融机构。商业购物方面有附近的批发市场、购物广场、商业街。二、宁晋
3、县房地产市场宏观分析1、房地产政策分析4“巩固和扩大房地产市场调控成效” 改为“巩固房地产市场调控成果”。相关措辞的改变表明，在房价和成交明显回落后，中央对地产调控的效果报以肯定态度。目前房地产调控正处在关键时期，调控成效只是初步显现，成果仍需稳固，调控在一定时间内不会松动已是业内共识，但预计接下来限购政策和二套及以上首付比例依旧会持续一段时间，而首套房和刚性需求是未来政策可能惠及的层面。目前，地产市场政策未见松动。只是对于刚性需求的购房者，国家在贷款方面有所松动。石家庄首套房贷款政策尚未明确出台。2、 社会环境分析 城市的发展：河北宁晋是一座有着千年历史的古城，素有凤凰城之美誉。2009 年
4、以来，宁晋县委、县政认真贯彻落实省、市决策部署，把城镇面貌“三年大变样”作为推进城镇化、全面落实科学发展观。紧紧围绕三年大变样五项基本目标，谋划了近 100 项城市重点建设工程，总资达 56 亿，宁全县之神，具全县之力，倾力打造省会周边有影响的宜居宜业中等城市。并将城市定位为“石家庄周边新兴区域中心城市，世界著名的单晶硅生产基地和全国有名的线缆之乡” 人口因素：总人口 75 万人，绝大部分属于农业人口。流动人口 12.4 万。 经济因素：经济总体保持较快增长，全县生产总值 127.8 亿元，同比增长10.1%。财政收入完成 9.3 亿元，同比增长 24.5%。农业人均纯收入 4832 元，同比
5、增长 11.8%，农业产业化水平进一步提高。三条龙型经济和一人特色产业平稳发展，农业产业化经营额 65 亿元，产业化经营率 65%。 社会文化因素：进入新世纪以来，文化事业取得了长足发展。2000 年 10 月，建筑面积 1367 平方米的文博楼落成并于当年底投入使用，文化工作在县委、县政府的正确领导和全县人民的大力支持下，多次受到国家、省、市级表彰奖励誉为“河北省文化工作先进县” 。3、宏观发展环境分析宁晋房地产市场现状通过对宁晋县房地产市场的调查了解，结合宏观房地产发展因素影响，宁晋县房地产近几年以来得到了快速发展，从市场去求和消费能力都呈现出来快速增长的趋势。房地产市场价格随着土地价格的
6、增长而逐5年提高. 具体分析如下：由于受宁晋县城区扩展、地理环境、交通因素和招商引资的影响县城区整体发展规划，发展方向向县城北侧发展，目前宁晋县可供商品房开发受国家宏观政策保护耕地红线的影响，旧城区改造涉及到拆迁等一系列问题。开发成本和可操作难度都相对较大，所以来发的重点还是向着新城区的发展方向。 三、项目 SWOT 分析1、项目地块优势：地理位置优越，项目位于宁晋县中心，毗邻 308 国道及汽车站，路线四通八达出行方便。紧邻商业街及休闲娱乐广场，项目三百米处北方医院，方便就医。金融，工行、农行、建行、 餐饮、购物一应俱全。户型从 110139平米不等，三室两厅，楼间距在 60 米以上。2、项
7、目地块的劣势地块较小不利于规划，其次地价高本项目是宁晋的地王，因而导致项目单价比较高。3、项目地块的机会点：位于柴油机厂是客户信幅度高，并且项目是正规手续，拥有唯一性。宁晋承载了周边产业转移，大型企业较多，居民收入水平高存在需求购房。并且政府大力向城市北边发展，为地块升值提供了巨大潜在机会。4、项目地块的威胁及困难国家限购政策的不断出台，利率不断上调导致房地产市场的前景不是很明朗。北京上海等一线城市房价价格有所下降导致人们的观望态度很严重，暂时不敢买房。其本身由于 308 国道是斜的，项目第一号楼因地势而建，客户很难接受楼是斜的。其次本项目在宁晋目前房价较高。四、类比竞争楼盘调研61、类比楼盘
8、的基本资料 目前宁晋在售楼盘很多，因而项目各方面有利有弊 ，一下为各项目楼盘进行分析对比：周边楼盘分析1、世爵公馆 地理位置九河大街与月城路交叉口 项目类别 高层开发商河北顺泽房地产开发有限公司 主力户型两室一厅 两室两厅 三室两厅 优惠政策 每平米优惠 100元交房时间 2014 年底绿化率 40%容积率2.3物业公司 自己的物业公司 物业费 0.8 元平米月占地面积 128 亩 总建筑面积 33 万平米项目均价 3250 元平米 项目起价 3400 元平米户型配比一期 80120 二期 90-130 销售进度 销售了 90 套世爵公馆的优势：户型面积小， 户型设计及比例比较理想，有自己的一
9、条商业街。价格较低。 劣势：公共交通不便，离市中心远，地理位置偏。2、水墨庭院 7地理位置 水墨庭院 项目类别 多层开发商河北省岳峰房地产开发有限公司 主力户型两室两厅 三室两厅优惠政策 每平米优惠 80 元 容积率 2.5绿化率 30%建筑风格 现代物业公司 自己物业公司 物业费 0.5 元平米月占地面积 380 多亩 总建筑面积 7 万项目均价 3080 元平米 项目起价 3200 元平米户型配比一期 80-110二期 110-120 销售进度一期售完 二期在售水墨庭院优势： 一期已售完，成熟小区。二期正在热销中价格较低，紧邻晶龙集团，员工购买的多。劣势： 位置不是太好，离污染工厂近，小区
10、绿化不高，没有自己的会所。3、一品江山地理位置凤凰路友谊大街交口 项目类别 高层开发商 石家庄云顶 主力户型三室两厅 四室两厅 五室三厅优惠政策每平优惠 100 元 交房时间 2012 年底绿化率 30%容积率 2.48物业公司 公司旗下物业 物业费 1 元平米月占地面积 125000 平方米 总建筑面积 7000000 平方米项目均价 3300 元平米 项目起价 3400 元平米一品江山的优势：交房在即周边配套齐全，紧邻六中。市场成熟。劣势：周边比较嘈杂，噪音大。户型比较大满足不了个阶层。4、御景世家地理位置凤凰路北路与友谊大街交叉口北行 200 米项目类别 多层开发商河北榆景房地产开发有限
11、公司 主力户型一室一厅 两室一厅 两室两厅 优惠政策 无 交房时间 2012 年底绿化率30%容积率 2.5物业公司 公司旗下 物业费 0.6 元平米月占地面积 100 亩 总建筑面积 60 万项目均价 3060 元平米 项目起价 3200 元平米御景世家的优势紧邻六中，以及天一广场。面积适中满足各阶层的需求，交房在即。劣势小区比较偏，配套设施不齐全紧邻北环路噪音大。部分房子没有产权。95、颐和绿洲颐和绿洲的优势周边有市政公园，一期五证齐全，现已入住。二期将要交房。劣势二期证件不全，离市中心远，离工业区近污染严重。6、紫金名苑 项目位置 凤凰北路与友谊大街交叉口 项目规模 26 层高层组成项目
12、均价 3500 元平米 物业费 1 元/平/月占地面积 1000000 平米 总建筑面积 300000 平米绿化率 42% 面积范围 140-170 平米销售情况 准现房销售，全款优惠 120元平米开发商 宁晋县嘉盛房地产开发有限公司总户数 2800 户 交房日期 2012 年 10 月 1 日紫金名苑优势准现房，绿化率高。紧邻商场，政府大力发展方向。劣势户型面积大满足不了不同阶层的需求，紧邻公路吵。楼间距小，采光受影响。2、项目户型详解 三室两厅一卫的面积为 110.94 平米 全明户型明厨明卫南北通透。三室两厅两卫的面积为 138.94 平米的东楼头的位置，明厨明卫南北通透。三室两厅两卫的
13、面积为 139.53 平米赠一个入户花园，南北通透的户型明厨地理位置吉祥路与兴宁街交口 项目类别 高层开发商 凤凰地产 主力户型三室两厅 五室三厅优惠政策 每平优惠 100 元 交房时间 今年六月绿化率 41.32%容积率2.44项目均价 3400 元 项目起价 3500 元10明卫。本项目户型都是经典户型，与其它可竞争的楼盘户型对比也是优势所在点，另外也是一大卖点。 3、市场定位 主市场（目标市场）柴油机厂的员工。定位的理论支持点如下：根据房地产的区域性强和不可移动性的特点，所以一个楼盘的目标客户群，以楼盘为圆心，以 5 公里为半径画圆，目标客户就在这个范围内。副市场（辅助市场）柴油机厂员工
14、以外的客户，客户都是在特色的消费场所买特色的商品，所以说一个楼盘有了独一无二的卖点和开发理念，其目标客户的范围就广得多。4、销售价格推售房源：1#楼 所有房源（118 层共 96 户）面市均价 3600 元 每层差价 10 元优惠政策：一次性付款 优惠 120 元分期付款 优惠 60 元按揭 无优惠因下两层为商业门市故三层价格较低起价 3300 元5、销售政策措施本项目在四月份清明节假期推出了团购活动每平优惠 50 元，在五一假期期间推出了可以首付 30%。6、广告推广手法图 1020406080100120短 信 网 络 传 单 户 外 电 台 电 视推 广 渠 道 使 用 率分析：本项目竞争楼盘多为现房，因此对项目推广相当重视。通用渠道短信、网络、传单、户外全部使用，扩大项目的知名度。 7、公关促销活动和销售手段为保障四月份的销售任务，针对老客户和意向客户，推行体验式营销，切身体会入户花园品质生活，感受产品的优越性，区分本产品同竞争产品差异化，脱颖而出获取客户认可，达到消化房源的目的；同时借机活动，大力宣传石坊
