1、 专业研究 版权所有2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789目 录市 场 篇1 宏 观 市 场 态 势 分 析 .41.1 简 述 大 北 京 及 环 渤 海 经 济 圈 对 区 域 发 展 的 影 响 .41.2 城 市 概 况 .61.2.1 城 市 历 史 .61.2.2 县 区 规 模 及 人 口 情 况 .71.2.3 县 城 分 区 .71.2.4 交 通 区 位 .71.2.5 旅 游 资 源 .91.2.6 宏 观 经 济 分 析 .141.3 小 结 .162 *县 房 地 产
2、市 场 整 体 发 展 .182.1*县 房 地 产 市 场 成 交 情 况 .182.1.1*县 房 地 产 近 两 年 成 交 情 况 .182.1.2 近 期 *县 商 品 房 及 二 手 房 成 交 情 况 分 析 .182.1.3*县 近 期 土 地 成 交 情 况 .212.2*县 现 有 房 地 产 项 目 分 析 .222.2.1 各 项 目 分 析 .222.2.2 个 案 深 度 研 究 .242.2.3*县 房 地 产 市 场 的 主 要 特 点 .292.3 客 户 群 分 析 .302.3.1 第 一 类 客 户 ： 养 老 型 .302.3.2 第 二 类 客 户
3、： 休 闲 度 假 型 .312.3.3 第 三 类 客 户 ： 投 资 型 .312.3.4 第 四 类 客 户 ： 体 现 身 份 型 .323 总 结 .33策 划 篇1.市 场 定 位 .341.1 SWOT 分析 .341.1.1 优势（S） .341.1.2 劣势(W) .351.1.3 机会(O) .37专业研究 版权所有第 2 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部1.1.4 威胁（T） .391.2 目标客户描摹 .391.2.1 总体潜在客户分类 .391.2.2 共性及差异性分析 .401.3 项 目 定 位 .421.4 主 题 定 位 .421.4.1
4、 项目主题 .421.4.2 项目形象 .432.规 划 设 计 建 议 .432.1 规 划 设 计 构 想 .432.2 产 品 构 想 .442.2.1 项 目 整 体 规 划 设 想 .442.2.2 生 态 环 境 营 造 设 想 .442.2.3 宗 地 划 分 .462.2.4 产 品 建 议 户 型 及 面 积 配 比 .482.2.5 面 积 区 间 及 比 例 .482.2.6 户 型 建 议 .492.2.7 外 立 面 设 计 .542.2.8 景 观 设 计 .552.2.9 特 色 配 套 设 计 .582.2.10 智 能 化 设 计 .622.2.11 对 细
5、节 的 雕 琢 .633.价 格 建 议 .643.1 周 边 项 目 价 格 比 较 .653.2 价 格 策 略 .663.3.1 定 价 原 则 .663.3.2 价 格 策 略 建 议 .673.3.3 价 格 测 算 .673.3.4 成 本 测 算 .684.营 销 执 行 .704.1 整体营销策略原则 .704.2 推广策略 .714.3 营销策略 .714.3.1 体验营销 .714.3.2 饥饿营销 .714.3.3 拉进来、走出去 .724.3.4CS 营销服务 .724.4 策略创新 .724.4.1 活动营销 .724.4.2 网络营销 .724.4.3 直效营销 .
6、73专业研究 版权所有第 3 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部4.4.4 体验式营销 .734.5 销售策略 .734.5.1 高开高走 .734.5.2 小步快跑 .734.6 总体推广费用及费用分布 .744.7 推广策略 .774.7.1 广告推广策略 .774.7.2 创意策略 .774.7.3 媒体策略 .784.7.4 广告风格 .794.8 执行部署 .804.8.1 宣传推广启动期（06 年 8 月-06 年 12 月） .804.8.2 引导认购期（07 年 1 月-07 年 5 月） .834.8.3 项目热销期（07 年 6 月-07 年 12 月）
7、 .894.8.4 形象提升期（08 年 1 月-08 年 9 月） .914.8.5 正常发售期（2008 年 10 月-2009 年 12 月） .944.8.6 品牌延续期（2010 年 1 月-2011 年 1 月） .964.8.7 余房平稳销售期（2011 年 2 月-2011 年 9 月） .995.大 盘 个 案 及 专 题 研 究 .1025.1 案例一、凤凰城 （别墅城市） .1025.2 案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方） .1075.3 案例三、京津新城（100 万别墅 65 亿配套） .111附 件 ： 公 司 简 介 .115经 营 理 念 .120曾 获 奖
8、 项 .120专业研究 版权所有第 4 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部市 场 篇1 宏 观 市 场 态 势 分 析1.1 简 述 大 北 京 及 环 渤 海 经 济 圈 对 区 域 发 展 的 影 响环 渤 海 经 济 圈 定 义中 国 经 济 快 速 发 展 始 于 20 世 纪70 年 代 的 改 革 开 放 ， 珠 三 角 经 济 圈发 展 拉 开 了 经 济 快 速 发 展 的 大 幕 。90 年 代 以 后 ， 以 上 海 为 龙 头 的 长 江经 济 发 展 圈 成 为 中 国 经 济 发 展 的 强力 引 擎 ， 带 动 了 90 年 代 到 21 世 纪
9、这 一 阶 段 的 经 济 发 展 。 两 个 经 济 圈在 中 国 经 济 发 展 中 都 起 到 了 引 擎 作用 ， 并 且 两 个 经 济 圈 都 有 一 个 共 同的 特 点 就 是 国 家 政 策 对 区 域 的 倾 斜 和扶 持 作 用 。 环 渤 海 经 济 圈 区 域 未 来 将成 为 中 国 经 济 发 展 的 第 三 引 擎 。环 渤 海 经 济 圈 狭 义 上 是 指 辽 东 半 岛 、山 东 半 岛 、 京 津 冀 为 主 的 环 渤 海 滨 海经 济 带 ， 同 时 延 伸 辐 射 到 辽 宁 、 山 东 、山 西 以 及 内 蒙 古 中 东 部 ， 其 范 围 占
10、 我国 国 土 面 积 的 和 人 口 的 。 环 渤 海 经 济 圈 在 我 国 经 济 发 展中 的 作 用 举 足 轻 重 ， 经 济 总 量 约 占 全国 的 1/5， 它 的 发 展 既 是 区 域 发 展 问专业研究 版权所有第 5 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部题 ， 更 是 关 联 全 国 的 战 略 问 题 。“大 北 京 ”定 义所 谓 “大 北 京 ”， 是 指 京 津 冀 地区 ， 是 环 渤 海 经 济 带 中 重 要 的 一 环 ，包 括 由 北 京 、 天 津 、 唐 山 、 保 定 、廊 坊 等 城 市 所 统 辖 的 京 津 唐 和 京
11、 津保 两 个 三 角 形 地 区 ， 以 及 周 边 的 承德 、 秦 皇 岛 、 张 家 口 、 沧 州 以 及 石家 庄 等 城 市 部 分 地 区 形 成 的 城 市 群发 展 空 间 ， 中 心 区 面 积 近 7 万 平 方公 里 ， 人 口 约 4000 万 。天 津 在 其 发 展 中 的 战 略 位 置其 中 天 津 是 中 国 的 四 大 直 辖 市 之 一 ， 2006 年 5 月 份 又 被 国 家 定位 为 中 国 “北 方 经 济 中 心 ”， 其 城 市 发 展 潜 力 非 常 大 。天 津 已 渐 渐 成 为 拉 动 全 国 第 三 个 区 域 经 济 发 展
12、的 龙 头 型 城 市 ，这 其 中 *县 在 天 津 的 整 体 发 展 规 划 中 将 成 为 天 津 市 的 北 部 生 态 环 境 建 设区 。而 在 北 京 市 的 整 体 发 展 战 略 上 现 在 一 直 向 东 南 方 向 （ 通 州 、 顺 义 、 亦庄 ） 发 展 ， 也 就 是 向 天 津 方 向 靠 拢 。对 *县 发 展 的 影 响如 图 所 示 “大 北 京 ”在 其 环 渤 海 经 济 圈 中 在 其 中 心 位 置 ， 而 *县又 做 为 第 三 经 济 圈 龙 头 城 市 天 津 的 后 花 园 ， 地 处 在 大 北 京 城 市 群 北 京 市 、天 津 市
13、 、 唐 山 市 以 及 秦 皇 岛 等 大 中 型 城 市 的 中 心 位 置 ， 可 谓 地 理 位 置 优专业研究 版权所有第 6 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部越 。环 渤 海 、 “大 北 京 ”概 念 早 在 80 年 代 中 期 就 已 提 出 但 是 一 晃 二 十 年过 去 了 ， 这 个 概 念 看 起 来 只 是 一 句 空 口 号 ， 而 在 这 期 间 珠 三 角 、 长 三 角相 继 崛 起 ， 环 渤 海 地 区 尤 其 是 京 津 冀 地 区 被 远 远 的 抛 在 了 后 面 。 而 这 次这 个 宏 观 规 划 又 被 国 家 再 一
14、 次 摆 到 了 台 前 ， 并 且 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策 ，十 一 五 规 划 ， 打 造 滨 海 新 区 等 投 入 之 大 ， 关 注 之 强 可 谓 空 前 ， 至 使 此 地区 成 为 了 全 国 乃 至 世 界 关 注 的 焦 点 。 *县 以 其 优 越 的 区 位 优 势 ， 丰 富 的自 身 资 源 ， 致 力 于 发 展 二 、 三 产 业 使 其 经 济 飞 速 发 展 ， 发 挥 其 自 身 竞 争力 ， 从 而 与 大 北 京 城 市 群 产 生 联 动 ， 共 同 迈 上 发 展 创 新 的 快 速 路 。1.2 城 市 概 况1.2.1 城 市
15、历 史*县 ,古 称 渔 阳 ,春 秋 时 期 称 为 无 终 子 国 ,战 国 时 称 无 终 邑 ,秦 代 属右 北 平 郡 ,唐 朝 设 蓟 州 。 新 中 国 成 立 后 ,属 河 北 省 辖 县 ， 1973 年 9月 划 归 天 津 市 ， 相 沿 至 今 。1.2.2 县 区 规 模 及 人 口 情 况*县 全 区 现 有 26 个 乡 镇 ， 949 个 村 、 20 个 居 委 会 、 一 个 城 区 街 道办 事 处 。 总 人 口 约 82 万 人 ， 其 中 县 城 居 民 25 万 人 ， 城 区 户 籍 人 口16 万 。 全 境 面 积 1590 平 方 公 里
16、， 其 中 北 部 山 区 面 积 775 平 方 公 里 ，南 部 平 原 面 积 315 平 方 公 里 ， 洼 地 面 积 500 平 方 公 里 。1.2.3 县 城 分 区*县 政 府 位 于 城 关 镇 ， 县 城 主 要 以 城 关 镇 为 基 础 ， 以 人 民 路 为 东 西 轴线 ， 中 昌 路 为 南 北 轴 线 划 分 为 四 个 区 域 。 西 北 区 域 为 政 治 、 经 济 、 文 化教 育 区 ； 西 南 区 域 划 为 商 业 用 地 ； 东 部 区 域 目 前 以 集 资 建 房 的 住 区 为 主 ，整 体 居 住 品 质 不 高 ； 北 部 区 域 位
17、 于 府 君 山 脚 下 ， 规 划 为 中 高 档 住 宅 区专业研究 版权所有第 7 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部和 旅 游 度 假 区 。1.2.4 交 通 区 位*县 位 于 天 津 市 最 北 部 ， 地 处 京 、 津 、 唐 、 承 、 秦 等 城 市 的 中 间 ， 距北 京 88 公 里 ， 距 天 津 115 公 里 ， 距 承 德 220 公 里 ， 距 秦 皇 岛 236 公里 。 津 蓟 高 速 公 路 ， 京 哈 、 津 围 、 邦 喜 、 宝 平 等 干 线 公 路 和 县 乡 公 路 纵横 交 织 ， 四 通 八 达 。 京 秦 、 大
18、 秦 铁 路 横 贯 境 内 ， 津 蓟 铁 路 直 抵 县 城 。未 来 津 蓟 高 速 延 长 线 （ 京 平 高 速 公 路 ） 将 在 07 年 建 成 开 通 ， 介 时 北京 到 *县 只 需 用 40 分 即 可 到 达 。各 区 域 到 达 *县 交 通 情 况北 京A、 南 线 ： 沿 京 哈 公 路 经 通 县 、 三 河 县 行 驶 1.5 个 小 时 直 达 *县 。 北线 ： 从 北 京 东 三 环 出 发 ， 走 京 顺 线 ， 过 顺 义 ， 走 平 顺 线 ， 过 金 海 湖 ， 前行 到 *县 罗 庄 子 乡 王 庄 桥 往 右 行 沿 津 围 公 路 直 达
19、 *县 。B、 长 途 汽 车 ： 从 北 京 四 惠 长 途 客 运 站 乘 中 巴 车 ， 走 102 国 道 到 *县邦 均 ， 走 邦 喜 公 路 直 达 *县 城 。 北 京 到 *县 从 早 6： 00 至 晚 19： 30， 每 15 分 钟 发 一 次 车 ； *县 到北 京 从 早 3： 30 至 晚 16： 30， 每 15 分 钟 发 一 次 车 。C、 北 京 旅 游 专 线 ：东 直 门 918 旅 游 专 线 可 直 达 黄 崖 关 长 城 风 景 区 。玄 武 门 教 堂 前 游 18 路 ， 每 周 六 、 日 在 宣 武 门 发 车 直 达 盘 山 。旅 游
20、18 支 路 ， 每 周 六 、 日 ， 动 物 园 、 东 大 桥 、 前 门 发 车 到 达 盘 山 。津 蓟 高 速 延 长 线 （ 京 平 高 速 ） 现 正 在 紧 锣 密 鼓 的 施 工 中 ， 建 成 后 直 通到 北 京 通 县 。天 津A、 沿 津 蓟 高 速 公 路 行 驶 1 小 时 ， 或 沿 津 围 公 路 行 驶 2 个 小 时 直 达 *专业研究 版权所有第 8 页 共 114 页合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部县 县 城 。B、 火 车 ：天 津 到 *县 ： 7142 次 上 午 7： 3910： 39*县 到 天 津 ： 7141 次 下 午 14： 5417： 34C、 汽 车 ： 在 天 津 河 北 客 运 站 乘 车 （ 早 6 点 起 ， 每 10 分 钟 一 次 ） 直 达*县 县 城 。唐 山走 京 哈 公 路 到 *县 洇 溜 镇 ， 向 北 走 津 围 公 路 直 达 *县 县 城 。1
