1、1天津地铁一号线沿线物业发展研究开发模式、战略和策略天 津 海 顺 置 业 发 展 有 限 公 司 研究单位：世联地产顾问（深圳）有限公司2目 录地铁是使城市充满活力的发动机 天津地铁沿线物业发展模式1 历史回眸 地铁百年 5 地铁投资巨大 政府负担沉重 6 地铁商业运作 发展沿线物业8 发展沿线物业 统筹是大前提 16 统筹职责明确 物业发展成功 16 主要职责 18 工作内容和流程 19 融资方式 20 政策扶持3地铁沿线物业提升城市生活质素 天津地铁一号线沿线物业发展战略和策略21 沿线物业发展目标 21 项目 SWOT 分析 22 指导思想22 发展战略 24 发展策略 21 世纪全新
2、、时尚的地铁文化 天津地铁一号线沿线物业营销战略和策略36 营销目标 36 SWOT 分析37 指导思想38 营销战略39 营销策略1历史回眸 地铁百年自从十九世纪人类发现了电这种能源，人类的生活发生了巨大的变化。电不仅解决了照明问题，而且很快产生了轨道交通运输。最先修建的轨道交通是地铁，不久就出现了有轨电车，到了二十世纪七十年代又提出了一种中容量的轻轨交通。地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。有轨电车在 20 世纪初曾经是城市交通的主要方式，但它的运载量较小，而且由于是在市区街道上与其他交通方式混合行驶，运速很难保证。因此世界上许多大都市很早就开始建设和使用地铁。伦敦地铁
3、 140 年巴黎地铁 100 年纽约地铁 100 年东京地铁 75 年莫斯科地铁 70 年汉城地铁 30 年北京地铁 35 年香港地铁 25 年天津地铁近 20 年尽管在二十世纪五十年代，随着汽车工业的发展，城市交通的私人交通比重不断增加，轨道交通由于技术上和经济上跟不上客观要求，开始萎缩。但人们不久便发现，私人汽车的迅猛发展，造成城市道路交通堵塞，大气污染严重，对城市的生活质量和经济发展带来不可估量的恶果。因此许多国际化大都市一直都没有停止过地铁网络的建设和发展。近年来，许多新兴的大都市也纷纷开始大规模修建地铁交通网线。2地铁线就象城市的大动脉 早在二次世界大战时期，当德国军队攻到巴黎城下时
4、，巴黎的地铁也依然在营运，以疏散四处逃亡的人流。今年发生在美国的“9.11”事件使华盛顿的地铁营运受到影响，导致半个城市瘫痪。在 21 世纪坐地铁已是在大都市生活的时尚。地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。3地铁使城市间的距离消失目前，东京地铁的客运量是全世界最高的，达到平均每日 700 万人次。香港地铁的客运强度居世界第一，达到每公里 5.5 万人次。地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城
5、市间的距离大大缩短，人们居住在城郊，工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。4“请大家坐地铁吧”这是韩国摇滚音乐剧地铁一号线的主题歌，是在汉城修建地铁一号线时创作的。这部音乐剧以搭乘地铁为线索，生动描述了途中所见所闻，反映了整个时代的生活气息。今天汉城已经有了九条地铁线，而这部音乐剧依然深受人们的喜爱，这首“请大家坐地铁吧”的主题歌也在世界各地广为传播。在许多城市，地铁已是如此的深入了人们的日常生活。清早，人们陆续的出门，搭乘地铁方便而快捷的到达上班、上学的地方；深夜，年轻白领们在和朋友欢聚之后，可以搭乘地铁最后一班车返回城郊的居所。甚至不久前，香港举办了一个名为“情缘地铁”的活动。一百对在搭
6、乘地铁途中相识相知的新人在地铁公司的主持下，举行了结婚典礼。5地铁投资巨大 政府负担沉重地铁建设耗资巨大，建设周期很长。作为一种公共服务设施，由于车费必须是大众可以接受的价格，因此车费收入无法抵偿建设成本。不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。很久以来，世界各大城市的地铁营运都是无法营利的，必须由政府每年给予财政补贴。多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，甚至永远也不会吐出利润，成为政府极为沉重的负担。另一方面，花费巨资的地铁由
7、于缺乏稳定、安全的资金用于维护、更新和改进，地铁营运的效果也大打折扣。难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？事实上，香港地铁公司 2000 年利润已经达到 41 亿港元，是世界上唯一经营获利的地铁公司。为什么呢？这是因为香港地铁公司二十多年成立以来，一直以商业原则运作。从修第一条地铁开始，建立了一套成功、独特的商业模式，在结合地铁营运与发展车站及车厂上盖大型物业方面获益良多。国内正在修建地铁的城市，深圳、广州都拟向香港的运作模式借鉴、学习。但目前，它们均由于在地铁一号线沿线缺乏可开发土地，而暂时无法实现。从修建地铁二号线开始，均有计划实施地铁沿线物业发展。6地铁商业运作 发展沿线物业案例
8、 1 香港香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，有助于抵消新地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。地铁营运各类收入的比率 2000 年经营利润来源沿线物业发展收入比率7案例 2 广州广州已建成的地铁一号线沿线由于已经没有可开发的土地，目前其物业发展收益来源于车站商铺的租金收入。2001 年，沿线物业出租率保持 100%，年收入近 7000 万元。地铁营运预计亏损两三千万元，扣除折旧后，首次出现盈余。而今年广州地铁营运车费收入并未增加，反而设备维修费增加，政府也未给财政补贴。广州地铁公司准备在明年开始房地产开发，而且非常有信心随着地铁新线的持续建设和投入使用，物业发展的资源和收益将不断增加，会成为地铁弥补营运亏损的重要来源。结论：只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展，从而大大提高城市的运行效率，加速改善城市空间形态，增强城市吸引力。天津地铁建设也应该采用这种先进的商业运作模式，进行地铁沿线物业发展。
