1、民宿经营与设计民 宿 分 布 格 局民 宿 需 求 有 多 火 爆 ？非标准化酒店预订市场正处于爆发式增长时期。2014 年第 2 季度在线客栈民宿预订市场规模达到 1.3 亿元，环比增长 58.5%，同比增长 333.3%，远高于在线酒店预订市场整体 35.8%的同期同比增速。高达 66.3%的在线酒店用户同时是非标准化酒店预订用户。非标准化酒店预订用户主体年轻化。26 岁至 35 岁用户占 50.7%的份额。民 宿 行 业 规 模 有 多 大 ？主要依托于乡村景观、自然风景及特殊文化资源，以景区为核心向周边辐射，形成了独特的休闲旅居度假形态。截止 2015 年上半年，我国民宿超过 4 万家
2、，民宿行业从业人员约 84.7 万人，市场规模 112 亿元。数据来源： 2015 年中国民宿发展研究报告民 宿 火 爆 根 源大 时 代 背 景全 民 度 假 时 代旅游业持续火爆，度假市场投资前景美好全民休闲度假时代来临，度假人群剧增，市场需求增长。1/2 中国每年国内旅游人次达 36 亿人次，其中超过 18 亿人次在乡村、古街。20 亿 预计未来 5 到 10 年，乡村旅游接待人次可达 20 亿人次，农民直接接待可达 10 亿人次。从 需 求 端 看逆 城 市 化 现 象城市人群“回归” ，追寻一种乡野生活方式他们渴望的是与乡村生活产生共鸣，而不单单是离开城市。民宿承接了城市人群的返乡住
3、宿需求，成为对话乡村的载体。乡 愁 的 文 化 表 达感受“活”着的乡村，体现为一种对在地文化的深度体验民宿所携带的文化基因是乡愁的依托，其建筑设计及服务理念都在传递一种文化表达。从 投 资 端 看地 方 政 府 响 应顺应旅游产业变革的时代潮流民宿行业标准纷纷落地，业态创新、有序竞争，局势大好。2015 年 11 月 25 日关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见：推动了民宿合法化。2016 年 1 月 27 日关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见：大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。2
4、016 年 3 月 2 日出台的关于促进绿色消费的指导意见：鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租等。2016 年 3 月两会期间，政协委员朱鼎健提出建议编制推行农家乐、民宿综合评定国家标准：引发全国针对个性化住宿规范讨论。空 心 村 涌 现乡村空心现象为民宿发展提供了建筑载体和活动空间全国空心村综合整治增地潜力可达约 1.14 亿亩。我国自然村十年锐减 92 万个返 乡 创 客文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村旅游的开发逻辑地域文化得以传承，乡村活力得以延续。首批 20 个“ 中国乡村旅游创客示范基地”分布图资 本 狂 潮各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从都市向乡村转移品牌、
5、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。2011-2013 年，非标准化住宿市场投资年均增长 13.1%，超过酒店行业整体增长率的 3 个百分点。首旅酒店旗下首旅寒舍，计划在全国各地筹建近 6-10 个项目；众安集团旗下香港主板上市企业中国新城市转战民宿市场；外婆家跨界投资 6000 万元发力高端民宿 民 宿 发 展 历 程民宿最早起源于英国，上世纪 60 年代初，英国西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始为客人提供住宿和早餐，属于家庭式的招待，成为最早的民宿类型。民宿广泛发展于上世纪 80 年代的台湾地区和日本。台湾旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发将闲置的房屋出租给游客使用；90
6、年代，台湾农业在加入世贸组织的冲击下以及休闲观念的流行，由农民提供给游客吃住游玩的新消费品“民宿” 开始流行起来；日本民宿的发展，则是由租借民居歇脚或暂住而发展兴起的行业。居家式的民宿最突出，多以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格便宜。仍以 BB 方式经营；民宿经营以保护农舍为目的，民宿收入仅作家庭补贴。以观光农场经营民宿的方式呈现，属于副业经营。40%游客选择民宿过夜。起源 80 年代，后来居上，成为全球民宿发展最成熟的地区，民宿自身成为核心吸引力之一。民宿属于旅游的一种，多位于景区、地域特色鲜明的区域。美 洲 地 区 欧 洲 地 区 亚 洲 地 区发展特色：美洲民宿发展相对成熟，以居家式为
7、主。发展特色：以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地。发展特色：以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品的代表。开发形式：以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对便宜。开发方式：优先保护农舍，结合开发，采用副业形式经营。发展趋势：不同主题风格的民宿成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、重服务的趋势。我 国 民 宿 态 势发 展 阶 段从 住 宿 补 充 向 旅 游 特 色 吸 引 的 转 变发 展 阶 段 起 步 期 20 世 纪 90 年 代 萌 芽 阶 段 21 世 纪 初 期 发 展 阶 段 2010 年 以 后 拓 展 升 级 阶 段关键字 低端、分散、农家菜 个性化、情怀 精致
8、化、中高端、小而美自身规模 乡村个体农家乐 品牌化发展，区域拓展、模式复制 美丽乡村改造、集群式发展,形成民宿度假区域主要功能 主要承担住宿及餐饮功能 关注选址，依托景区发展，如人文古镇、自然山水景区等 成为景区的核心吸引之一，体验多元化，旅游微目的地逐渐形成民宿档次 价廉、档次低，设施不足 档次升级，设施健全 精品化、中高端、设施完善民宿主题 基本无主题 个性化开始凸显，主题风格与服务理念开始衔接 关注人文，融入在地文化；但同质化问题也不断出现民宿服务 村民自发的“热情好客” 民宿主个性化、特色化服务 在地文化交融，定制化活动体验投资主体 村民自发经营为主 村民个体、村镇集体，以“村外”经营
9、者与投资人普遍 政府、酒店集团、跨界、社会资本、众筹等多投资方式现 状 特 征 建筑体量小唐乡主题院落只有 9 间；宏村拾间房，主楼高 3 层，客房总数 8 间；西山岛飞鱼民宿只有 5 间客房。 行业力度弱行业协会数量少、行业监管力度弱、行业体系不健全 营业份额小2014 年第二季度，在线酒店预订市场规模达 16.7 亿元，在线客栈民宿预订市场规模为 1.3 亿元。民宿平日价格在 500-800 元不等，价格上浮幅度在 20%-50%之间。空置率 60%-70%，入住率维持在 50%70%才能持续保障盈利。 小众（个性化）市场小文艺、小性格、小情怀1000 个民宿有 1000 个民宿的特色，1
10、000 个人也有 1000 个选择民宿的理由。主 流 市 场 特 征体验慢生活的人群关注放松释压、慢节奏、休闲娱乐、有品质的居住环境，关注性价比。青年、家庭人群18-35 岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近 90%，家庭客群居多。数据来源：易观智库 2014 年 中国客栈在线民宿预订市场调研报告 关 注 新 的 消 费 群 体中 产 阶 级 消 费 升 级 ， 构 成 了 整 个 消 费 服 务 行 业 增 长 的 核 心 驱 动 力中产阶级崛起城市由一线沿海城市开始往内陆三四线城市蔓延中产阶级崛起：2015 年财富值已达 7.3 万亿美元，占全国财富的 32%中国中产阶级人数已增长至全球
11、首位，2012 年中国城市中产阶级人数达 1.25 亿，2020 年将增长到 3.56 亿，占总人口的近 70%。中产阶级追求品质服务，城市周边周末休闲已成为增速最快细分板块之一在生活和消费方式，在意品牌和品质，尤其是对某些特定产品类别的消费意愿。他们也更注重休闲活动，如和朋友家人度假，看电影、自驾游等。数据来源： 2015 年瑞信研究院 (Credit Suisse Research Institute)第六份年度 全球财富报告 、 2012 年麦肯锡 “解读中国 ”渴 望 释 压 、 追 求 品 质 生 活 的 中 产 阶 级 成 为 中 高 端 民 宿 的 主 力 客 群民宿供给品质升级
12、 、价格攀升 VS 不低的入住率反映出中产阶层的旺盛需求连锁品牌-花间堂价格：480-1880入住率：平均 65%区 域 分 布 价 格 区 间香格里拉 480-1280束河古镇 480-1280周庄古镇 680-1380苏州市区 720-1880杭州西溪 1220-1620丽江古城 480-1880四川阆中 880-1680无锡阳山 580-1660同里古镇 680-1180连锁品牌-正福草堂价格（自营）：380-1380入住率：52%区 域 分 布 价 格 区 间同里（自营） 480-1380周庄（自营） 380-1080丽江（转让） 120-580单体-大乐之野价格：1200-2000入
13、住率：60-70%民 宿 区 价 格 区 间一号楼 1200-1600二号楼 1600-2000三号楼 1200-1800五号楼 1200-1500六号楼 1600-2000发 展 中 的 思 考看 似 黄 金 时 代 ， 更 需 理 性 的 思 考 ， 非 标 住 宿 也 应 有 自 己 的 标 准 化“民宿现在正以 10%-20%的速度在增长，风头正劲。但住过民宿的人，又常常有这样的感受：有点贵，舒适度不够，可能不会再去了。各地一窝蜂地建民宿，良莠不齐，有些过热、过剩，是该冷静下来思考一下了。” 扎堆于景区周边，民宿经营同质化 初期投资成本过高，回报周期长 市场竞争加剧，投资回报率低 从业
14、人员素质参差不齐 区域规划体系不完善 基础设施配套不齐全 民宿选址与客源地能级相耦合民宿选址应充分考虑客源基础，客源市场的消费力是持续经营的基础。 民宿建筑风格与场地资源相耦合民宿建筑是住宿体验的核心，从选材到设计应与自然景观、在地文化相融合。 民宿文化表达与细节设计相耦合民宿客房设计、景观打造、配套服务等细节，是客人感受文主人情怀与地域文化的重点界面。 民宿投资量与运营收益相耦合投资初期有效配置资金，依据客源分析合理控制建筑体量、客房量，做好回报周期的预判。民 宿 发 展 趋 势概 念 更 新从 概 念 上 ， 我 们 提 出 广 义 民 宿 的 概 念 泛 民 宿传统的民宿定义已无法涵盖兴
15、盛的各类民宿，泛民宿其特征表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。 是一种生活体验 一场主客的交流，共有情怀的互动 经营规模小，服务个性化人群 地域文化的充分展现 精彩的建筑设计，极致的服务理念 理性的投资回报，关注持久性模 式 创 新从 发 展 模 式 上 ， 特 色 民 宿 “+”成 为 民 宿 经 营 的 新 潮 流依 托 资 源 文 化 体 验 类 ： 古 镇 “+” 生 态 休 闲 类 ： 风 景 区 “+” 微 旅 游 目 的 地 ： 特 色 民 宿 “+”核心特点 民宿因古镇存在 依托景区辐射，资源环境辐射或客群
16、辐射 民宿本身足够特色，形成品牌开发方式 门票主导模式 开放商业模式 乡村旅游、自然风景区景区依托 环境依托/品牌依托典型案例 乌镇（东栅+西栅） 平乐（平乐古镇+平沙落雁） 九寨沟、黄山周边民宿群 台湾宜兰厝、莫干山民宿商业业态布局产品组成1.特色商业街（餐饮、购物、住宿、休闲娱乐）购物比例 40-60%左右，住宿与休闲娱乐的比例较低2.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）1.景区休闲观光2.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）1.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）2.集中休闲配套商业（满足游客日常生活需求）3.多个休闲活动场所（生态采摘、温泉养生等）特
17、色商业民宿景区休闲活动场所功 能 复 合从 产 品 功 能 上 ， 以 住 宿 体 验 为 核 心 ， 功 能 复 合 才 是 更 好 的 发 展 思 路成 功 案 例 解 析案 例 选 取 两 大 维 度1.民宿集群发展，民宿经济带动区域；2.特色显著，自成风景的单体（连锁）民宿集 群 式 发 展 ： 莫 干 山 民 宿 群 民宿经济已成为当地重要经济支柱2015 年德清民宿民宿已达 200 多家，全年营收 1.7 个亿左右，民宿经济已成为当地重要经济支柱。 多国资本投入，洋家乐带动民宿整体发展德清各类“洋家乐”35 家，分别由来自南非、法国、英国和比利时等 10 余个国家的外商投资经营。“
18、洋家乐” 的成功，对莫干山民宿经济的发展至关重要。 文化底蕴浓，建筑本身也是风景名人故居建筑文化底蕴深厚，本身就是极具魅力的住宿依托。“一村一品” ，差别竞争。改造类民宿：原有民居改造，整体保留乡村氛围，挖掘原有文化隐 居 莫 干隐居莫干有两处宅院，一处依山，四周是满山翠竹；一处傍水，脚下是潺潺溪水；主人分别给它们取了名：山隐、水隐。庾 村 1932 茧 舍一座以休闲创意为主轴的文化创意园，涵盖餐饮、住宿、文化展示、艺术公园等。在旧的建筑格局上融入了不同的主题，新旧融合、相得益彰。新建类民宿：根据选址进行建筑设计，主题丰富，建筑造型多样大 乐 之 野共有两幢，主幢两层楼各有两间客房，均坐北朝南
19、，以节气命名，分别为谷雨、小满、白露、小寒。向特色度假目的地转化 现状：以系列住宿产品为核心特色 规划：完善度假休闲要素，强化度假枢纽-网络建设 核心产品：洋家乐、民宿等住宿产品 配套项目：莫干山旅游集散中心丨久祺国际骑营 支撑工程：10 个“ 一”工程 游客中心丨休闲娱乐场所丨文化互动展示场所丨健行道丨环卫系统丨标识系统丨信息宣传系统丨户外休闲运动丨农事活动丨民俗文化节庆活动自 成 风 景 ： 过 云 山 居 选址精心客群保障：位于浙江丽水松阳，距杭州 200 公里，距上海 350 公里，坐拥长三角核心城市群客源。环境优异：群山环绕，生态优美，本身是摄影爱好者公认的最佳地之一。 定位精准聚焦
20、长三角地区月收入 8K 以上、爱旅游、爱自然的城市白领。 主题明确一个富有诗意的名字，使人产生向往之情；借助摄影胜地优势，让摄影照片成为最好的宣传。 合理的运营管理各司其职：做纸媒的合伙人负责宣传；企业主合伙人负责运营。取长补短：无餐饮，与周边农家乐合作，游客体验和邻里关系两不误；组织山林野味的品尝、采购。 持续经营的理念项目投资收益合理，建设成本回收期较短，在行业内收益回报率较高。建设成本控制：394 万运营成本：4 万/ 月运营收入：15 万/月成本回收：4 年自 成 风 景 ： 松 赞 系 列打 文 化 差 异 牌 ， 让 独 特 的 藏 式 文 化 元 素 作 为 卖 点松赞林卡 1
21、家：在云南建立的第 1 家藏式 5 星标准酒店，有 75 间客房。松赞精品系列山居 5 家：分别位于香格里拉、梅里、奔子栏、塔城和茨中，座落在雪山与峡谷间，远离任何游客的小村庄附近。 由法国雅高集团美憬阁管理，为游客提供家庭般的迎客方式 纯正极致的藏式文化体验 传统的藏式石砌结构建筑，加以藏文化博物馆似的装饰 建造于村庄之中或旁边，这为游客创造机会，充分接触当地文化和充满活力的生活 将旅游度假住宿产品延伸为完整的旅游度假产品自 成 风 景 ： 芦 茨 土 屋一 场 与 艺 术 的 对 话 ， 设 计 感 十 足 的 客 房 设 计 成 为 核 心 特 色 区位：杭州桐庐县富春江风景区富春江镇芦茨湾 房间数：8 间 开发公司：个体经营 营业时间：2003 年 03 月 功能：餐饮、酒吧、休闲娱乐 核心特色：每套风格各异，个性鲜明，有东南亚风格，田园风，中式风，也有地中海风情的，充满设计感。
