1、 东滩视点 第 62 期 1 养生 旅游 度假区的发展 模式 动态资讯 数据显示，我国目前健康服务业仅占 GDP 的 5%左右，而美国 2009 年已达到 17.6%。这表明，在保证基本医疗卫生需求的基础上，人民群众正迫切期待多元化的健康服务供给，我国健康服务产业发展具备巨大潜力。据权威部门测算，到 2020 年我国健康服务业总规模将达到 8 万亿元以上，这无疑成为进一步加快行业发展的重大利好。 2013 年 8 月 28 日， 李克强总理主持召开国务院常务会议， 研究部署促进健康服务业发展 。会议强调，要在切实保障人民群众基本医疗卫生服务需求的基础上，充分调动社会力量，加快发展内容丰富、层次
2、多样的健康服务业。 2013 年 10 月， 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见 国发 2013 40 号出台， 意见 中明确了发展健康服务业的主要任务，其中包括加快发展健康养老服务 ，全面发展中医药医疗保健服务 ，发展 健康文化和旅游等等。对于发展健康旅游， 意见 指出要 鼓励有条件的地区面向国际国内市场，整合当地优势医疗资源、中医药等特色养生保健资源、绿色生态旅游资源，发展养生、体育和医疗健康旅游。 主题解析 随着养生和旅游产业的兴起，养生度假旅游 逐渐成为热门，养生度假旅游区使游客在休闲度假的同时， 享受 到 养生体验 ，达到健康的目的 。 养生度假旅游 区 的客群 主要有三类，分别
3、是家庭客群、企业客群、旅游客群，这三类客群 能够比较全面的涵盖 养生度假旅游 地产 的 细分 市场。 1、家庭客群。 分为养老客群和家庭休闲度假客群。一方面，随着我国老龄化进程的加快与养老观念的转变，位于郊区及旅游度假区的养老地产迎来市场机遇，养生度假区自然环境较好、配套设施齐全，能够提供全方位的健康养生服务，是开发养老社区与联系 我们 ： 上海东滩投资管理顾问有限公司 电话： 021-33626586 网址： http:/ 邮件： 本期导读 ： 健康服务 产业 相关资讯 养生旅游度假区的客群分类 养生旅游度假区的发展 模式 案例 借鉴 美国太阳河度假村 东滩视点 第 62 期 2 老人颐养
4、院的首选。另一方面，随着家庭可支配收入提高，家庭休闲度假客群市场成长壮大，利用周末与节假日，以放松身心、度假娱乐为主要目的家庭休闲旅游成为我国度假市场的主流，群体的需求趋向多元化，且消费能力强，养生度假区锁定这一部分客群将大有可为。 2、企业客群。 随着我国经济快速发展，企业数量不断增多，企业之 间的竞争逐渐加剧，企业福利制度也不断完善，工资与基本福利之外的奖励成为企业激发员工积极性与工作热情的一种重要选择，而奖励员工度假旅游、奖励高管度假房产是目前企业实施福利政策的一种主流方式。 3、旅游客群。 养生度假旅游区的另一个重要客群是游客群体，该客群一部分是度假区以自身景区资源、旅游项目吸引的游客
5、，另一部分来自周边旅游景区的游客。养生度假旅游区为这些游客提供包括吃、住、行、购等全方位旅游服务，也包括旅游信息服务、旅游景区宣传展示等等，起到一个旅游集散地的作用。 主题观点 养生 旅游 度假区 的 发展 模式 随着我国 旅游 市场的不断发展壮大 ， 巨大的旅游集散与旅游服务需求为旅游度假区开发带来市场空间。面向家庭客群、企业客群和旅游客群三类市场客群， 全方位的集客策略可以降低养生度假旅游区开发风险， 但很难塑造项目特色与优势，特别是 在发展初期需要进行差异化的 客群定位筛选 。根据养生旅游度假区 集客策略 的重点不同 ， 可以开发度假酒店、健康产品超市、旅游服务港、养生体验街、养生文化博
6、览中心等不同的功能载体，从而可以衍生出不同的发展模式。 1、 打造老人养老度假福地 针对目前广阔的养老市场，开发 中高端 养老地产 项目，打造本地老人社区养老和 外地老人度假养老福地。 养生度假旅游 区 有着优越的自然生态环境，对于本 地市场适合打造舒适的养老社区与高端颐养中心，提供完善的养老服务 ， 配置老年运动娱乐中心、老年养生保健中心、老年大学等业态， 满足老年人 品质养老 需求 。 对于外地老人， 宜 开发既适宜度假又适宜投资的养老公寓项目 ， 度假养老客群受季节影响较为明显，需要为此类老人配建集老年人养生 保健、康复健身、文化娱乐、学习培训 等服务业态，保证老人在度假期间能够老有所乐
7、、安度晚年 。 东滩视点 第 62 期 3 2、 打造分时度假网络节点 在养生度假旅游区内开发 度假酒店或度假公寓， 采取统一运营与物业管理模式， 与国内外 旅游中介、酒店 运营商 、旅游度假地产公司合作，发展分时度假会员，建立分时度假合作网络 ， 通过交换服务系统 使 会员 可以 自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换， 以实现低成本 到各地旅游度假 来打造度假区对游客的吸引力，并实现地产项目的投资资金回笼。 3、 打造多内容的员工福利中心 打造员工福利中心可以从两个维度出发，一是奖励骨干与高管人员房产产权 ， 二是利用企业会所奖励员工短期度假与举办特殊纪念日活动。基于这两种需求，
8、开发适于投资理财与度假居住的养生公寓是养生旅游度假区的首 选。另外，对于开发企业会所，建议打造会所商务园区，一是可开发建筑面积大小不等的独栋别墅提供给各类企业， 实行产权出售 和长期 租赁 多种盈利模式。二是可建设公共商务中心，打造一个企业及员工服务集成平台，提供会所园区物业管理服务，具有会议、 PART 筹办能力，是各企业业务展示平台、企业家交流平台、员工福利管家中心。三 须配置相应的度假及商务公共活动设施 ，如室内外运动休闲场所，高端商务会客场所等 。 东滩视点 第 62 期 4 4、 打造区域旅游集散中心 选取度假区交通相对便利地块，打造集旅游信息发布、旅游景点展示、游客服务为一体的区域
9、性旅游集散中心。 与 本地及周边地区 旅游公司 、旅游景区管理公司 建立合作关系， 共同打造旅游线路将游客吸引至此。具体功能包括为游客提供餐饮、住宿、购物、养生服务和旅游咨询，为旅游景区做宣传推介平台。具体开发业态包括度假酒店、购物中心、车辆集散中心、景区沙盘展区、商务办公楼宇等。可引入当地旅游管理局职能部门协助运营。 5、 打造养生度假目的地 围绕养生内涵，丰富养生产品品类，打造真正意义的养生旅游度假区，吸引以养生为目的的客群。养生产品开 发首先须强调与突出主题，突出特色和差异 ， 如以温泉、避暑、滨海、森林洗肺等作为主题等；其次是渲染由主题引申的文化内涵，塑造文化是养生度假区开发的灵魂，文
10、化的渲染可通过生态景观、建筑格调等去体现，构筑独特的文化体系；三是具体的养生项目的设计，如根据主题设计开发高尔夫球场、亲水游乐、山体运动等运动养生项目，突出养生主题的同时吸引特定群体的养生客群。 6、 打造行业会议永久会场 养生产业、养老产业以及健康服务业的发展受到全世界的关注，相关的行业研讨会、交流会、产品发布会举办层出不穷。另外，会议产业以其对多行业发 展的带动能力以及对举办地经济发展的推动作用，具备良好的市场发展前景，高级版的 行业会议 举办不仅能为当地带来直接的经济收益，还可提高城市 知名度、创造社会影响力 。养生旅游度假区可开发会议酒店 举办养生产业 论坛和健康行业会议，以打造世界级
11、、国际级定期会议永久会址为开发目标。 东滩视点 第 62 期 5 7、 打造高端教育培训平台 随着各 行业对专业技能、综合能力 的 职位要求 越来越高， 职场人士学习进修意识不断增强，专业培训成为 热门 行业。 养生 度假旅游区 可借助自身 环境 优势条件，发展机构培训 产业 ，与 商业院校 和培训 公司等 建立合作关系，引进 优秀师资和热门 课程 进行授课，为培训人员搭建 学习 交流平台 及商务社交场所。需要指出的是，养生度假区内做教育培训，应定为高端，多由企业为员工出资购买培训课程，在度假的同时达到进修的目的，是作为企业对员工的奖励和福利。在物业开发时可以选择会议式酒店作为物业载体，酒店设
12、置空间大小不一的会议式与培训室单元，同时具备餐饮、住宿、活动举办等服务功能。 8、 打造房产投资掘金地 物价 持续 上涨 带来 人民币 连年 贬值， 而房地产投资一直是国人选择资金保值、增值的一种重要手段， 异地购房在近些年成为都市人群热衷的房产投资方式。 养生 度假旅游区可开发适宜投资的产权式 度假 酒店 、公寓式度假酒店 、酒店式公寓等物业产品，用于产权销售，同时可开发分时度假酒店用于投资者短期小额投资，依托度假旅游区的养生度假功能特色，吸引本地及外地房产投资客，一方面可做度假自用，另一方面随度假区开发运营房产增值而获取投资收益。此外，度假 地产 的销售对象既可以是个人与家庭，也可面向企业
13、客户，企业资金实力雄厚，投资规模往往会是家庭的几倍。 案例借鉴 东滩视点 第 62 期 6 美国太阳河度假村 太阳河度假区在美国的太平洋西北区，由豪华度假区和住宅社区组成，占地面积13.4km2，被誉为美国前 10 大家庭旅游度假区。度假区位于俄勒冈州德斯特郡本德市南面 25 公里处的沙漠高地上，德斯特河东侧，北、东、西三面被德斯特国家森林环绕。太阳河是由自己的业主协会自治，有公共工程部门也有支出预算，德斯特郡政府建立了以税收为基础的特色服务区，提供全面警备警察，消防和紧急医疗服务。其拥有绿草如茵的草地和美丽的松树林，是不同年龄的度假游客、爱好者、户外运动爱好者的休闲度假天堂。美国太阳河度假村
14、体系构建主要分为“旅”体系、“居”体系、“节”体系、“业”体系，以旅游项目、居住物业、节事活动、产业业态形成了完整的度假功能，各功 能板块之间相互互补构建了与城市差异化的环境，度假区里提供了创新、变化的配套服务，深度体验运动的空间养生场所，成为了世界各地开发养生度假基地学习借鉴的标杆项目。 一、“旅”体系 太阳河度假社区常驻人口约 1700 人；夏天旅游旺季，每个周末太阳河度假区的人口都会增加到近 20000 人，游憩活动组织成为周末短假休闲的核心吸引力。旅游项目主要涵盖以下四个方面： 1、完美的旅游度假环境 太阳河度假区得天独厚的自然环境远远优于其他社区，沙漠地带和喀斯特熔岩是这里的独特地理
15、环境，其拥有富有早期人类文化财富的高沙漠博物馆等优越的地理景观，开发商一开始就认识到，必须尽量减少人类活动对环境的干扰，维护美丽和宁静的森林环境。为此，区域内所有建筑物和人工景观美化都要求与周边自然环境和谐统一，度假区规划时打造了 25% 30%的公共空间来保护松树林，让所有人都能得到视觉上的享受。无条件的保护自然环境，保护德斯特河；保护草地，不进行任何的建筑开发或造成视觉上的负担；在不破坏自然条件和地理条件下开发道路和公用设 施系统。在设计建筑物和基础设施时，要退让森林环境，建筑物以低层为主，必须使用木质材料，高度不能高于东滩视点 第 62 期 7 旅馆前的黑松。开发了步行和自行车的交通体系
16、，以减少使用汽车和其它会产生污染的交通工具。整个度假区的开发主要是为了提供一个自然、休闲的居住度假环境，而不是城市化的、拥挤的城镇环境。 2、面向家庭的旅游项目 针对核心客户 家庭客户，太阳河度假区开发了有针对性的游憩场所、运动设施和商业休闲设施。太阳河度假区提供超过 3200 英亩的全年家庭娱乐区，被贴切地命名为“西北 #1 家庭度假胜地”，并被投票为“家庭团聚”十大 度假区，太阳河成为家庭聚会的完美目的地，包括特殊纪念日、生日、婚礼或越野集会。 Finnegan 城堡是一个供孩子游乐的场所，小孩子们可以做游戏、制作手工、进行户外冒险，为青少年提供探险活动体验，包括飞盘、高尔夫、清道夫狩猎、
17、室内攀岩、漂流等。在太阳河度假区，整个家庭可以享受骑自行车，徒步旅行，骑马，划独木舟和皮划艇，还有生态观光及绳索课程。对于饮食方面，牧场餐厅是一个家庭餐厅，可以欣赏壮观的景色并品尝具有西部特色的当地菜肴。 太阳河提供了各种空间的家庭聚会的娱乐场所，有可容纳 30-40 人的炉边室，也有可容纳 250 人的大会堂庭院（如下表所示），旅客们可以用做家庭聚会及婚礼等。 3、会议及团体旅游项目 东滩视点 第 62 期 8 太阳河度假区获得过智能会议铂金奖，其拥有美国西北部最大的会议接待设施，以会议为主的度假活动，早在春季时就开始有集会团体登记，一直延续到秋季，不断有大小会议在此展开。 从硬件方面，优势
18、型会议设施建设，增加对主要会议客户的持续吸引。太阳河度假区拥有超过 4200 平米功能灵活的会议和宴会空间，提供现场娱乐服务，完美的会议礼宾服务，服务完善的商务中心，现场 IT 技术服务，拥有国家最先进的专业视听设备，提供免费无线上网及视频 影像服务。 从软件方面来看，太阳河拥有丰富多彩的团队拓展建设，冬季有各色的雪地娱乐项目，春夏秋季也有独具特色的创新项目体验，例如团队自行车游览、趣味长跑散步、独木舟漂流、以及多样的野外挑战赛，度假区内还提供专业的团队竞赛项目服务。 4、创新体验类旅游项目 从熔岩床和高耸的雪山到广阔的林地和湍急的河流，这里是一个户外运动爱好者梦想成真的地方。迪修特斯国家森林
19、公园和周围的荒野地区提供骑山地自行车，远足，骑马的好去处；冬季旅游还有世界一流的滑雪，单板滑雪， X 越野滑雪，狗拉雪橇，雪地摩托，雪鞋健行 ；湖面的泛舟，划船，山体攀岩，飞蝇钓 &旋转钓，洞穴火山旅等，几乎任何你能想到的户外活动都可以在这里进行。 二、“居”体系 太阳河度假区提供不同档次和规模的优质度假居住物业，划分一定比例物业由出租管理机构短期出租。太阳河大约有 4200 个住宅和住宿单位，包括单一家庭住宅，公寓，小木屋和农舍，从中挑选出 400 户作为短期出租住宅，由 4 家专业的度假居所出租管理机构负责运营，度假游客可租住私人拥有的单家庭住宅或产权式度假公寓，也可以住宿在度假村旅馆中，
20、这样避免太阳河完全的私有化，固化一定比例公共接待设施，有利于区域度假 区特质的体现。居住的类型可分为临时性度假居住，例如酒店、公寓；周期性居住，例如度假别墅、二居住宅；永久性居住，例如养老居所等。 东滩视点 第 62 期 9 三、“业”体系 太阳河度假区内含丰富的业态体系，支撑整个度假区的运营，从业态类型上可分为度假服务类、旅游服务类、居住服务类。为打造以上三种功能，太阳河配置了丰富的服务设施，这些服务中有的不单只为某个群体服务，而是服务所有度假者、短期游客、居民。“业体系”是太阳河度假区长盛不衰的保障，也是带动活力、增强消费的重要组成部分。 度假服务类： 区内为度假者提供了丰富的度假生活设施
21、，有美国 人热爱的高尔夫，还有其他各种类型的体育运动设施，有地方特色的餐饮，有水疗和健身服务。这些设施的使用群体主要是度假者，但同时面向游客和居住群体。 旅游服务类： 主要为游客提供服务，这些服务主要是针对儿童和青少年游客的，因为儿童和青少年是家庭群体的重点，且这些游客的活动需要精心设计，以科普、科考、解说为主要服务内容。 居住服务类： 这些服务主要面向长期居住的业主，从生活配套方面完善，使 居住区的服务功能满足商业、教育、就医等需求。在度假、旅游服务物业和居住服务物业空间布局的过程中遵循了动静分离原则，即度假、旅游服务布局靠近度假区，或分布于度假区内，而生活配套分布于居住区，实现了两者的分离
22、，但又能共享使用。 四、“节”体系 太阳河度假区拥有多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建了特色的文化标识，塑造了区域特色。 东滩视点 第 62 期 10 在太阳河度假区每年都会举办全国知名的夏季和冬季系列的音乐会，他们都有自己固定的赞助商，保证音乐会的持续和品质，打造成为以音乐为主题的度假节庆娱乐活动场所。迄今为止太阳河 度假区已经举办了三届太阳河马拉松，太阳河马拉松是波士顿马拉松的预选赛，在每年的八月举办，汇集了众多的马拉松爱好者。 高尔夫运动 是太阳河的主打运动，以三大高尔夫球场为主，进行深度挖掘，通过举办各种锦标赛，著名的有亚太业余高尔夫精英赛，进行名人推广，吸引大量游客
23、，又增加了曝光度和美誉度。 其他节庆和活动还有拼布展览、 sunfest 葡萄酒节、啤酒节、奇异汽车展览、太平洋山脊铁人三项和运动节等。在各种节假日还有特别的活动，例如圣诞节、除夕节等。 小结： 通过“旅”体系，“居”体系，“业”体系，“节”体系的打造，相互 紧扣形成了功能齐全、极具吸引力的旅游度假区。各个体系的设置都经过了细致的客户群需求划分，按年龄的项目设置，按家庭和企业需求的项目设置，按户外和室内的项目设置，按消费差异的项目设置，基本上客户想要的都能在太阳河度假区找到。通过四大体系的打造，太阳河度假区构建与城市差异化的环境，提供可深度体验的空间场所，创新变化的配套服务，已发展成为完善完美的度假城，值得我们学习与借鉴。
