1、襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案东锦大酒店可行性调研报告（东锦大酒店经营管理策划书）襄阳东锦科技开发有限公司武汉阳光酒店管理公司二 0 一二年二月二十四日襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案东锦大酒店可行性调研分析、经营管理策划报告目 录一 、 东 锦 大 酒 店 建 设 背 景 及 建 设 的 可 行 性二 、 襄 阳 高 新 区 星 级 酒 店 的 市 场 调 研 及 前 景 预 测三 、 东 锦 大 酒 店 项 目 定 位四 、 东 锦 大 酒 店 的 规 划五 、 酒 店 的 管 理 及 营 销 策
2、 略六 、 环 境 保 护 与 职 业 安 全 卫 生 设 计 、 防 火 与 节 能七 、 酒 店 的 经 营 成 本 及 效 益 预 测八 、 管 理 思 想 和 模 式九 、 餐 饮 管 理 的 分 析附 表 ： 襄 阳 高 新 区 内 现 有 酒 店 、 宾 馆 经 营 情 况 汇 总 表襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案东锦大酒店可行性调研分析、经营管理策划报告书东锦大酒店位于湖北省襄阳市高新开发区新城路 11 号，是襄阳市高新开发区的黄金及中心地段。其门前主通道（新城路）于近期全面贯通通车后，将成为连接襄阳高新区管委会、东风襄阳基地、汽车
3、工业园区、深圳工业园区、米庄和团山镇、光彩工业园区、火牌工业园区、高新技术园区的主干道；东锦大酒店毗邻即将扩建成为国内主要航线的刘集机场和即将建成襄阳火车东站、襄阳汽车客运中心站。由东锦科技开发有限公司投资兴建的（综合大楼主楼）东锦大酒店拥有建筑面积近 6000 平方米（含两层 300） ；加上综合楼附楼四层可作为酒店的会议室及行政办公区使用。总的经营及管理可用面积将达到 6700 平方米。 拟将东锦大酒店规划定位为准四星级硬件和服务标准。近期瞄准的是周边大中型企业及高新区管委会等行政单位的中、高档客户群体。长远方向是通过我们的经营成为襄阳市酒店行业、尤其是餐饮业的一面旗帜。一、东锦大酒店的建
4、设背景及建设必要性1、在过去的 20 年中，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展，以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。2、近几年，襄阳市房地产和旅游业朝着良性循环的方向发展。特别是随襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案着近几年国内经济形式的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及襄阳市商务、旅游综合环境的不断改善。襄阳作为全国十大魅力城市之一，使得商务、旅
5、游、休闲目的地的地位越来越受到国际、国内的关注。业内人士普遍认为：未来几年，襄阳市房地产和旅游产业具有较大的市场发展与需求。3、襄阳市是被建设部确定的区域中心城市。襄阳市土地面积 1.97 万平方公里；现有总人口 580 万人。其中市区面积 3564 平方公里,人口 254 万,已建成城区面积约为 200 平方公里,城区人口 120.3 万。是鄂、豫、渝、陕毗粼地区唯一规划的区域中心城市；也是湖北省仅次于武汉市的第二大城市。湖北省委、省政府已把襄阳市列为“省域副中心城市”重点建设发展。近年来,汽车产业、旅游酒店业和房地产业发展迅猛,已成为襄阳市的支柱产业。对目前襄阳市经济形式的分析：以 201
6、0 年度的统计数据来看。2010 年度襄阳地区（含九个县、市、区）GDP 总量约为 1560 亿。其中高新区的 GDP 总量为 1063 亿元;其中高新区的汽车工业园区及汽车产业的 GDP 总量为 980 多亿。约占整个襄阳地区的 2/3（60%）以上，连续几年统计的情况大致相同。强大的 GDP 产出，导致各种消费需求大量的增加。4、襄阳高新区汽车工业园 2011 年度生产经营情况：东风日产襄阳乘用车公司生产“天籁” “楼兰”高档轿车约 15.6 万辆，产值 400 亿元以上。东风康明斯发动机约 25 万辆，产值过 150 亿以上。神龙公司襄阳工厂生产发动机、变速箱车轿、轿车底盘总成量 55
7、万台（套）产值过 300 亿元以上。东风轻卡及各种特种车辆产量超 15 万辆，产值过 150 亿元。东风旅行车（客车）及新能源车辆约 4 万辆，产值百亿元以上。东风仪表、电器、车轿国家质检中心及其它零部件综合产值近百亿元。汽车工业园内已建成投产企业有：如宇清电动车公司、襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案新火炬等九十多家高新企业生产总值达到 100 亿以上。5、前述东风基地的东风汽车公司的多个整车、主机厂、园区内多家大型高新技术企业，在全国的协配企业近两千家。每家配套企业每天都要向整车、主机厂送货及各种配套服务；还有全国近百家汽车整车企业新车型的定型试
8、验、零部件监督检验任务都在襄阳东风基地国家汽车检测中心（试车场）进行。现初步统计每天到东风基地出差、参观考察，配套服务的人流量超过万人以上。这些人员都需要吃、住消费，还有大量的商务宴请需求。6、襄阳市委、市政府在 2011 年年底进行了换届。新的市委、市政府提出了超越发展新战略思路；规划了未来五年襄阳市宏伟愿景。到 2015 年，全市 GDP 总量将超过 6000 亿元，高新区的经济总量将超过 4000 亿元，汽车及相关产业要突破 3500 亿元。7、襄州区深圳工业园、伙牌镇已于 2012 年二月中旬，直接划入高新开发区管辖。调整后的高新区区域面积将达到 270（140+130）平方公里。新的
9、高新开发区工业中心位置，也就是东锦科技公司现在所在位置。行政区划的调整扩展，为未来东锦酒店公司提供新的强大客源优势。8、高新区新的工业、商业走廊路线：（深圳工业园汽车工业园（高新管委会、东风基地）米庄镇（光彩工业园、台商工业园、日资工业园）团山镇（高新工业园）伙牌镇（现代农业园、207 国道经济带） 。目前高新区内暂无一个完善的星级酒店和会务接待及商务活动中心。9、高新区管委会、东风公司各大业务版块、园区内各大企业的商务宴请活动，缺少一家环境条件较好，停车方便，菜系有一定质量特色的酒店。这些商务活动中缺的不是钱，而是一个合适的地点、环境及可口的菜肴。有些客户招待的是需要面子的，需要有一个恰谈商
10、务的场地。目前高新管委会、东风各大业务版襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案块均将这些重要的商务接待活动安排到市区的食神、华悦、万达、共享国际、好福记、新吉阳、新富贵大酒店；或襄州区荣华、红宝石、城市名人大酒店等地进行。上述这些大酒店，距离我们汽车工业园较远，大部分酒店停车位紧张。加上现在控制酒驾和交通堵车问题，给这些大客户的需求带来了极大的不便。外加整个高新开发区各家企业及各相关管理部门大家都处于一种高节奏运行状态。加上高新区这里工作人员及居民均以移民人员为主。大家的消耗观点比较超前，大量家庭聚会、宴请都不愿在自己家中进行；本辖区现有百余家企业及行政
11、管理单位，很多单位是没有食堂，或有食堂，但做的饭菜也都不算好。干部、职工的工作就餐有一定的问题；同时现辖区十几万人口家庭的婚、丧、嫁、娶、升学、升迁、乔迁、生日宴请有大量的需求。在襄阳市高新区，区域内目前尚无一家正规星级酒店和高档餐饮接待场所。现有的几家酒店、宾馆在未来几年内将远远难以满足商务、旅游、休闲度假市场的强大需求。在此背景下,东锦大酒店无疑适时而上,具有一定的建设投资必要性。一方面尽可能的提供市场高品质的服务产品,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本报告是基于对市场的充分调研分析和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的。具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将
12、着重对东锦大酒店项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略、环境保护与职业安全卫生设计、防火节能以及项目的财务评价进行分析研究。二、襄阳高星级酒店的市场调研分析及前景预测1、行业状况的调研分析依据国家统计局、国家经贸委、中国消费者协会、中国旅游饭店业协会、国家旅游局、全国商业信息中心、国民经济景气监测中心全国及海外 1100襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案多种相关报纸杂志的基础信息以及各省市相关统计单位等公布和提供大量资料显示。中国酒店行业在 2008 年度开始实质性的增长,全面扭亏为盈。从中国饭店业整体业绩看,无论是住宿率还是平均房价保
13、持了持续增长的势头。酒店需求增长很快,大概每年都有 10%以上的增长水平。整体酒店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是酒店需求的主体,四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为 48%、49%、40%。四星级饭店的国内客源所占比例比变化不大,但三星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化,国内管理及自行管理的三星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和 7%.2、襄阳市高星级酒店现状分析据襄阳市旅游局提供的数据显示,目前襄樊拥有五星级酒店 2 家，四星级酒店 3 家,三星级酒店 13 家.从分布状况看,四、五星级酒店都集聚在中心城区或商务区内.这与高星级酒店的功能定位和适配环
14、境基本一致.但上述高星级酒店在高新区范围尚属于空白。3、襄阳酒店市场分析随着经济的发展,商务、旅游、会展等现代服务业也迅速发展,襄阳市对高档酒店的需求量也不断提升。襄阳市四星级（含准四星）以上的星级酒店平均年均收益增幅达 10%；2010 年的平均上座率、入住率均高于 80%这一良好水平。襄阳市是一个重要的旅游观光城市,是全国十大魅力城市之一。在湖北的四大精品旅游线路中就占有 2 条,旅游业发展态势良好。据统计,2011 年度，来襄阳旅游的人次就达到 2000 万以上。据省旅游局统计数据显示,目前到武襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案当山旅游的 50
15、%的游客都会在襄阳食宿。在高新区内，汽车工业的快速发展也给这个历史悠久的城市增添了活力。在高新区内，大中型企业之间的商务活动成为星级酒店重要的客户资源。综上简述,根据高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间,东锦大酒店的建立势在必行。谁先抢占先机谁就抢占了制高点,尽早兴建东锦大酒店是襄阳高新区经济建设发展的需要。4、区位优势和特点见一：CI 的综述分析5、市场定位及前景预测东锦大酒店将设计为准四星级标准的智能型商务与休闲酒店。目标客户是：来襄阳市高新区从事商务活动的，具有中高消费能力高端商务人士、游客,政府机关、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。在此区域地理条件下,东锦大酒店
16、暂时尚未出现可类比的项目。目前在高新区中高档酒店基本是个空白。评价本项目的原则是谨慎、保守的,但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。在以下部分的财务评价中,运用的经济数据,如价格,均是低于目前的市场价格；成本,又是按最高可发生的成本估算。因此,从理论上来讲,本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着高新区整个经济环境的改善和快速、稳定发展；房地产市场的发展也是指日可待。襄阳市作为全国十大魅力城市之一,越来越受到人们的关注,而位于高新区乃至整个襄阳市一家高品位的酒店-东锦大酒店,更会为襄阳市商务、旅游、休闲度假增添新的亮点,可以预测,本项目具有良好的市场前景。三、东锦大酒店项目定
17、位襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案1、主题定位智能型商务酒店2、开发该项目目的定位:2.1、投资收益的最大化；2.2、提升东锦科技公司品牌形象；3、项目开发的市场需求定位3.1、对总体接待能力的需求,尤其是商务活动、节假日休闲中档客房需求；3.2、高档餐饮消费的需求；3.3、大型社会商务宴请的需求；辖区十几万人口家庭的婚、丧、嫁、娶、升学、升迁、乔迁、生日宴请需求：3.4、政府团体、东风基地、汽车工业园、深圳工业园、日资台资工业园、光彩工业园各家企业年会大、中、小型宴请需求；3.5、周边区域日常商务活动、棋牌休闲需求；4、东锦大酒店项目建设方案及规
18、划设计定位4.1、总体规划设计特色本项目的设计主旨是：为商务、休闲度假的成功人士、各大公司、社会、会议团体提供一个中高档的商务活动酒店。本项目建筑物设计为一幢“L”型分布的建筑物,分为裙楼和主楼。主楼高五层主要用于酒店、宾馆；裙楼的四层用于办公、会议、培训配套。 “L”型建筑物承袭了当今国际流行的设计理念,融合襄樊的本土文化特色。精致完美、玲珑的雕塑,叠错式的喷泉,精巧别致的灯饰，别具一格的开敞式酒店大堂,融合成出优美的商务、休闲酒店效果。襄阳东锦酒店管理有限公司襄阳东锦酒店管理有限公司.可行性方案.经营管理计划方案4.2、建筑设计与规划定位(1)标高大多数的建筑标高按原地形设计。(2)景观与
19、朝向保持原建筑风格不做大的变动，只进行装饰、装修处理达到预期效果。(3)地形利用充分自用自景观和有利和地形,通过对正面广场绿化带的设计,减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。(4)功能分布与设计主楼的四至五层，设计成为客房。客房设计成不同智能房型（单间、标间、商务套房、总套。兼国际国内长途电话、部分房间含电脑，所有房型免费高速光纤，配备消毒柜、小冰柜、电吹风、免费矿泉水、夜床鲜花等） ；主楼的三层（共计 25 个标间） ，设计配备 8-10 间带棋牌、茶室商务会谈功能的商务活动间（兼商务用餐 8 人以下） ；设豪华御膳房级包房 1 间（按目前标准 4 间合并，可命名为乾清宫） ；设豪华总督级包房 2 间（目前标准间 3 间合并，可命名为直隶总督府、湖广总督府。标间配备） ；设小包间 5 间（专供领导随从用，可设计为吊滑门的连体包） ；主楼的二层（共计 25 标间） ，设计为：中小型包房，按照清宫各殿名称设巡抚级包房 4 间（目前标准间 2 间合并） 、知府级包房 17 间（目前标准间单间为 1 间） ；主楼一层为大厅；拟将在临街面设计五个小包间；开设二十五桌（25+5）宴会大厅。
