1、摘 要房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业。但是，也存在着大量房地产项目因为各种原因而搁浅或者半途而废。其中不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，资金周转失灵成为主要的原因。项目可行性研究在我国房地产开发过程中作用愈加明显，其研究结果一定程度上决定了项目开发的成败。因此做好项目的可行性研究便成为项目顺利运行的基础。本设计通过深入细致的市场调研及数据测评，分析了项目建设区域的市场状况和前景，为项目开发提供了符合市场需求的产品设计建议、销售价格预测等项目市场定位。基于房地产建设项目济评价和投资评估的基础理论，利用项目经济评价和评估的一般方法与指标，结合房地产行业的基准参数，进行了各项财务
2、评价，并依据指标计算结果对项目的经济可行性及风险性进行分析。其评价结果表明，该项目盈利能力可观，偿债能力较好，承担的风险较低，项目是可行的。通过本项目的建设，有利于提高企业核心竞争力和抗御市场风险能力，能满足区域市场住房需求，有利于拉动当地经济的发展。本毕业设计的创新之处在于以详实的市场数据指导产品设计，使得产品的设计概念新颖、先进，富有特色且符合市场需求。在完成项目可行性研究工作的基础上，笔者还根据自己所查阅的文献资料及实际工作中所掌握的相关知识，针对当前我国房地产项目开发可行性研究工作中存在的问题进行了总结分析，并提出了相应的解决方法。关键词：产品定位项；目财务评价；财务报表；不确定性分析
3、；经济效益；ABSTRACTReal estate industry is one with high investment, high risk and high return. But lots of real estate projects were suspended or stopped in many reasons, the most important reasons of which are having no market researches or feasibility studies and difficulties in the capital turnover.
4、Feasibility study is playing a larger part in the process of exploitation of real estate in China. It also determines failure or success of the project to a certain extent. So, a good feasibility study is the fundament of running the project without troubles. With deep and detailed market research a
5、nd study on data, this paper analyzes the background and prospect of the region of the project. It provides suggestions on the design of products that fit the market demand, a price predicting and other market positioning on the project. Based on the basic theory of project economic appraisal and in
6、vestment evaluation; using the general methods and evaluating indicators on project economic appraisal and evaluation, and normal parameters; with the estimation on the basic financial data and financial analysis, this paper makes a financial evaluation and analyzes the economic feasibility and risk
7、 from the analysis result. It shows that with a low risk this project has a considerable profitability and repayment ability, so its feasible. This project will promote the core competitiveness and the capacity to resist risks of the enterprise. It will also meet the housing needs in this area and m
8、ake a contribution to the local economic development.The unique feature of this paper is that guided by the full and accurate market date, the conception in the product design becomes more original, more advanced, more distinctive and more practical. Having finished the feasibility study, author mad
9、e an analysis, a summary and gave some solutions on problems of the current feasibility study on real estate projects in China, on the basis of searched information and knowledge from practical work.Keywords: Product Orientation； Financial Evaluation of Project； Financial Tables； Uncertainty Analysi
10、s； Economic Benefit；东湖康城国际I目 录第 1 章 绪论1.1 项目背景 .11.1.1 项目名称 .11.1.2 承办单位概况 .11.1.3 可行性研究报告编制依据 .11.2 项目概况 .11.2.1 选址位置 .11.2.2 项目环境条件 .21.2.3 开发地址的获取与开发 .31.2.4 建设条件 .31.2.5 环境保护 .41.3 建设规模 .4第 2 章 市场预测2.1 武汉市场概况 .52.1.1 武汉总体经济状况 .52.1.2 武汉市房地产市场概况 .52.1.3 武汉商品住宅价格走势 .62.2 武汉住宅市场需求分析 .82.3 武汉住宅市场供应分
11、析 .82.3.1 投资仍将保持一定幅度的增长 .82.3.2 市场需求将趋于平稳 .82.3.3 市场竞争趋于激烈 .92.3.4 中心区年规模化发展 .9第 3 章 建设方案3.1 总体规划布局 .103.1.1 片区规划 .103.1.2 小区整体规划设计原则 .103.1.3 总平面布局 .103.1.4 交通组织 .103.1.5 规划指标 .103.2 建筑方案设计 .113.2.1 建筑方案总体构思 .113.2.2 平面设计 .113.2.3 立面设计 .123.2.4 结构设计 .12东湖康城国际II3.2.5 基础选型及处理 .123.2.6 上部结构 .12第 4 章 产
12、品方案4.1 项目 SWOT 分析 .134.1.1 优势分析（S） .134.1.2 劣势分析（W） .134.1.3 市场机会（O） .144.1.4 市场威胁（T） .144.2 发展战略 .154.3 产品定位 .154.4 户型定位 .154.5 技术设备条件 .184.6 道路系统 .194.7 小区建筑小品 .194.8 客户定位 .194.9 价格定位 .19第 5 章 营销策划方案5.1 项目优势分析 .215.2 项目劣势分析 .215.3 项目价格策略分析 .215.4 核心价值分析 .225.5 推广策略界定 .225.5.1 目标消费群界定 .225.5.2 卖点界定
13、 .225.5.3 做公共关系赢得好口碑 .235.5.4 做好软硬件展示 .235.6 广告策略 .265.6.1 广告宣传目的 .265.6.2 总体策略 .265.6.3 要树立的形象 .275.6.4 分期广告的整合策略 .275.6.5 推广方式 .27第 6 章 总图布置与公用辅助工程6.1 总图布置 .296.2 公用辅助工程 .296.2.1 给排水工程 .29东湖康城国际III6.2.2 供电工程 .296.2.3 供气设施 .306.2.4 消防设施 .306.2.5 通信设施 .306.2.6 环境保护设施 .30第 7 章 环境影响评价7.1 环境条件调查 .317.2
14、 施工期环境影响分析 .317.2.1 施工期污染源 .317.2.2 施工期环境影响分析 .327.3 项目建成后环境影响影响分析 .337.3.1 大气污染源分析 .337.3.2 水污染源分析 .337.4 公众参与 .33第 8 章 管理方案8.1 人力资源组织和管理 .348.2 成本管理 .348.3 质量管理 .358.4 工期管理 .358.5 财务管理 .36第 9 章 项目实施进度9.1 建设工期 .379.2 项目实施进度安排 .37第 10 章 投资开发方案10.1 主要技术指标 .3810.2 建设方案 .3810.3 住宅设计图 .3910.4 建设周期 .40第
15、11 章 投资估算11.1 投资估算依据 .4111.2 建设投资估算 .4111.3 流动资金估算 .4111.4 投资估算表 .42第 12 章 融资方案12.1 资金来源选择 .4412.2 资金的动态组织 .44东湖康城国际IV12.3 资金的管理 .44第 13 章 财务评价13.1 新设项目法人项目财务评价 .4613.1.1 财务评价基础数据与参数选取 .4613.1.2 营业收入估算 .4613.1.3 成本费用估算 .4713.1.4 财务评价报表 .4813.1.5 财务评价指标 .4813.2 不确定性分析 .4913.3 财务评价结论 .49第 14 章 社会评价14.
16、1 项目对社会影响分析 .5014.2 项目对所在地的互适性分析 .5014.3 社会评价结论 .51第 15 章 风险分析15.1 项目主要风险因素识别 .5215.1.1 市场风险 .5215.1.2 经营管理风险 .5215.1.3 财务风险 .5215.1.4 工程风险 .5215.1.5 政策风险 .5315.2 风险程度分析 .5315.3 防范和降低风险措施 .54结论 .56参考文献 .57致谢 .58附录 .59东湖康城国际1第 1 章 绪论1.1 项目背景1.1.1 项目名称:东湖康城国际1.1.2 承办单位概况a. 项目开发商:湖北汉发建筑工程有限公司b. 项目设计单位:
17、中建国际(深圳)设计有限公司c. 项目策划商:世联地产顾问(中国)有限公司1.1.3 可行性研究报告编制依据a. 省计委计投200905 号文关于“东湖康城国际”项目建议书的批复 ；b. 中海兴业武汉房地产开发公司与湖北省第五建筑公司和武汉市高压研究所签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地使用权转让合同 ；c. 武汉市规划设计院武珞路沿线控制性详细规划 ；d. 华中科技大学大学建筑工程学院设计研究院“东湖康城国际”项目初步规划方案 ；e. 东湖片区地质勘探资料； f. 武汉市城市规划局武汉市土地使用变更通知书 ；g. 省审计事务所验资证明；h. 武汉市商业银行资金证明；
18、i. 国家计委建设项目经济评价方法与参数(第二版) ；k. 建设部房地产开发项目经济评价方法 。 1.2 项目概况1.2.1 选址位置：眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1）造就武汉市建设规划的要求。2）适应小区投资项目的要求。3）适应小区房屋用途的要求。4）拥有便利的交通条件。5）满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定的位置(详见附图：场址位置图)。东湖康城国际2场址位置图选址位置：拟建于徐东路与东湖路
19、交汇处，面向美丽的东湖，紧邻湖北日报社，面积约为 3 万平方米。该地块地理位置优越，商业氛围浓厚，是东湖的黄金地段。通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。1.2.2 项目环境条件1）自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土） ，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建 3 万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2）城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征
20、收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘邻近有十余条公交线路，五条过江航线，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。东湖区这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、随东湖康城国际3着大量居民入住和东湖的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。3）周边环境条件小区拟建于东湖风景区边，背靠沙湖，北临武汉科技大学，武汉理工大学，南是省博物馆、武汉大学等。东湖是全国最大的市
21、内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区马鞍山森林公园，公交 5 分钟就可到达。项目选址区域附近人口密度较大，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力。此地浸染着闻名全国的武汉高校风景区的书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。1.2.3 开发地址的获取与开发1）该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：a
22、. 申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。b. 制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。c. 申请批准。向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图” ，发出规划许可用地通知。d. 发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。e. 签订补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签订合同或协议，并经土地管理机关签证。f. 发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。2）对该地块开发成本
23、主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。1.2.4 建设条件1）供水在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2）雨，污水排放以徐东大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。3）供热拟从东湖路新敷设的供热干线接入。4）供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由湖北日报社配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。5）供气东湖康城国际4已由东湖路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送
24、气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6）电信本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由青山区电话局从 831 开设下属分局解决。1.2.5 环境保护1）大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2）污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。1.3 建设规模总占地面积 3 万平方米，总建筑面积 8.55 万平方米（其中公建面积约 0.6 万平方米） ，总户数852 户，绿化面积逾 1.5 万平方米，绿化率达 51.7，容积率 2.85。小区内部规划“一中心三组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边三个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场
