1、东方经典购物中心营销策划目 录摘要第一章 项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置2、项目地质、水文、气候情况3、项目地形、地貌4、项目的市政配套情况5、项目周边城市配套情况第二节、项目地块 SWOT 分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁第三节、项目定位1、总体定位2、项目的形象定位3、产品定位4、建筑风格定位5、目标客户定位6、物业管理定位第二章 项目规划设计第一节、项目规划设计条件第二节、项目技术指标第三节、项目规划设计1、规划设计理念2、规划设计指导思想3、总平规划设计布局要点4、建筑风格设计5、竖向空间设计6、户型设计7、景观设计8、总平交通设计10、消防设计11、防排烟1
2、2、结构设计13、给排水设计14、通风设计15、报警与联动16、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统17、项目配套设施第三章 项目价格分析第一节、购物中心定价分析1、可类比住宅项目及参数确定2、本地块比较价格计算值第四章 项目开发思路商业建筑的开发思路第一节、项目策划1、市场调查2、项目定位策划第三节、项目设计第四节、项目建设第五节、项目推广第六节、项目销售第七节、项目招商管理第八节、项目物业管理第五章结 论 参考文献摘要随着国民经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注
3、重整体购买经历的愉悦，并且休闲消费已成为人们在满足基本生活消费以后追求的更高层次上的消费。另一方面仅仅为人们提供购物便利性的大型超市由于商品的选择性较差以及传统百货由于经营保守等弱点，已远远不能满足消费者多样化、个性化的需求变化。购物中心的出现正是迎合了消费需求的这种变化。但是，目前国内购物中心的开发和运营模式还存在种种不规范的做法，由此产生了许多的问题，如缺少前期市场调查和策划，导致建成后让商家削足适履或重新返工，由于后续资金和专业商业管理缺乏，造成物业空置、购物中心开发速度过快、同质化现象严重等等。因此，购物中心的开发理论与运营模式已成为政府有关部门、地产专家、零售业专家普遍关注的一个热点
4、。第一章 项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于郑州市二七区大学路上，北临航海路是直角双面沿街的风水宝地。周边有较齐全的配套设施。分析：A、 东方经典项目地处郑州二七区偏南位置，以郑州大学、字画玉器古玩城、黄冈市等名胜古迹为依托，北临航海路,西接大学路延长线,南近环城南路；紧临郑州第二中心医院、郑州航院学校， 。周边为写字楼、高档住宅区、以及以升龙广场、丹尼斯超市（大学路店） ，世纪华联万达广场（在建） 、为核心的大型商业区。这一带历来是郑州城市文脉所在，郑州卫校、新东方英语培训学校、郑州测绘学院、黄河科技学院（北校区） 、郑州大学、郑州航院及其附属中学等体现郑州文化名城
5、风貌的学校建筑，昭示这里一直延续着的文化文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着郑州二院医院、儿童医院这些郑州的重点医院。坐车可直达家乐福、百盛、丹尼斯、世纪华联、大商等大型购物商场。还有人民公园，碧沙岗公园。B、大学路沿线有成熟的商业区，聚集了金汉斯，老车记，洗刷刷自助火锅等风味小吃。还有 57 电影，金色 KTV 等娱乐设施。与东方经典购物中心形成了相互呼应的密集商业圈C、 东方经典购物中心项目临近南环路。南环路上基本没有大型的购物中心，这使得东方经典和万达广场（在建）成为在南环路西段居住人群的聚集区，为其提供了便利。2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察
6、来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。项目地处温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地处温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期基本不会带来不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，双面临街，项目
7、临建设路两侧长约 100 米，几乎是规整的 10000正方形。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。分 析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适合商业建筑，以提高项目的开发价值。4、项目的市政配套情况项目地处郑州市二七区中心偏南城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目北面临航海路，有 B1、B12、B11、B18 等多路公交车，项目西面临大学路路，有 19、40、49 环、53、111、202、317、B10 等十多路公交车，交通十分便捷。分 析：A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电
8、、气、通讯、排污可能从大学路、航海路两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。B、航海路是项目通往三市街商区和二七北中心商区的主要交通要道， 建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在航海路上，同时，在大学路一侧设次入口。在营业期时各个临街店铺也可出入。5、项目周边城市配套情况由于本项目位于郑州市传统的二七区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、居住小区等设施齐全。同时，步行程 20 分钟，分别可到丹尼斯商区和世纪华联商区。可以满足现有社区的各类消费需求。第二节、项目地块 SWOT 分析1、优势1.1、地段优势：地块位于二环路内，是城区的优势地位口岸
9、。项目位于大学路与航海路所在十字路口双面临街口。交通便利，客流量大。有固定的客户来源，周围配套设施完善。1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套，周边有成熟的高档小区，如富华佳苑，一山花园，汇鑫小区，南涧华街，玫瑰花园等。与在建的万达广场一路之隔相互呼应，形成大型成熟的商业圈。在大学路北向沿线还有更多可以相呼应的店铺。1.3、交通优势：城市主干道航海路；邻近一环路、在南三环以内，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，例如：19、40、53、111、202、B1 系城市环线，出行方便、快捷，可直达郑州东西南北各向。见图 1：1.5、投资优势：项目可自主经营也
10、可招商投资，主要以招商投资为主。可吸引外来商户投资发展，此项目的发展空间很大，收益丰厚。并且有万达广场做一期，可以更加完善东方经典项目的不足；1.6、人文环境：紧靠郑州市最好的大学之一郑州航空工业管理学院，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础，项目四周还分布着其他著名大学，可以说是坐拥高等学府，有这广泛固定的客户群； 1.7、地块优势：临街面长达 100 米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营,。图 12、劣势2.1、项目位于郑州偏南，周边南北环境差距明显，南边边建筑物普遍比较陈旧、未开发完善，还有大片未得到利用的空地。项目周围现状整体品质感不是很高，不利于投资者的选择。2
11、.2、项目地块较小，仅有 10000且开发条件苛刻，与一路之隔的万达广场差距过大。不利于规划设计。2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。3、机会3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”，有完善的配套和政策倾斜。也是航海路以南规划的需要，在南环没有较大型的购物中心，项目顺应了城市发展；3.2、丹尼斯商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。大学路上南北向交通便利，赢得了东西向的客户群体3.3、周边的高档小区也为项目提供了庞大的目标客户群3.4、高铁的兴建也为项目的周边配套加分4、威胁4.1、 ，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次
12、的商业旺铺竞争。项目有一定的市场竞争压力4.2、CPI 连续创新高 ,银行可能连续加息 .。小项目的投资承受能力薄弱，难于抗逆加息的冲击4.3、由于，某些特殊原因。今年，郑州是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。这样就侧面加大了东方经典投资招商的危机第三节、项目定位分析1、 总体定位定位以商业旺铺为主。总体定位说明：迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次生活商业中心。历史上的郑州，古都商城，有 9 朝定都，商业发展完善，有很多古时遗址。解放后，郑州市政府在大学路建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。随着郑州市城市化进程，大学路南段的开发扩展更新换代是必然的。而大学路的文化特性，已经深深印入郑州人的心里。从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质商业区；项目临近，世纪华联、丹尼斯商圈、二七广场商圈。项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。三个商圈的经营时
