房地产行业的会计实务及纳税申报详.doc

1、房地产行业的会计实务及纳税申报详解开发产品成本的内容 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 V1 M为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 中国会计社区: X% W- f% M$ s+ Z9 B+ i要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 中国会计社区,会计,注册会计师,会

2、计论坛,会计社区 6 g- _$ j) V2 l 房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 + + T. _# 8 e( u3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 1 Z* D$ H“ 9 9 . “ r4代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 V; v( T8 ?) N 3 J0 Q% u+ q+ t. g9 e+ n0 F以上四类开发产品成本，在核算上

3、将其费用分为如下六个成本项目： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 1 S9 I0 o6 0 J f# k+ Y2 v( O3 z1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区; O% m0 ? x. W+ f. Q |! x- 0 w2 U至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记 入工程成本的“人工费”

4、项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 l5 D3 d. ?“ H! o7 P机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料” 、 “低值易耗品 ”、 “材料成本差 异”、 “应付工资”、 “应付福利费”、 “银行存款”、 “累计折旧”、 “待摊费用” 等账户的贷方转入 “工程施工机械使用费” 账户的借方，作如下分录入 账： 借：工程施工机械使用费用 9 000 贷：库存材料 11 00 ; 3 L

5、+ L s; R“ j低值易耗品 150 材料成本差异 25 应付工资 4 000 $ h* c- M6 ?: ?7 i“ w应付福利费 560 ; V! X U- E待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。自营开发工程成本的核算（二） 根

6、据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。 3 q“ R1 f/ k5 O# m9 I4 W“ M某项工程应分配的机械使用费该项工程使用机械的工作台时机械使用 费合计机械工作台时合计 对 于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作 台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费 实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程

7、控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ j8 g# v- T2 某项工程应分配的机械使用费（该工程使用机械的工作台时 机械台时费计划数）实际发生的机械使用费（机械工作台时合计该机械台是费计划数） 9 J2 C: A8 Z e P, R* k现举例说明它的分配计算方法如下： （一）先确定各种施工机械每个台时费计划数 中国会计社区 8 v$ n+ j6 2 ) _( B3 P% p) A施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5 立方米履带挖

8、土机的台时费计划数为 20 元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8 元。 （二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 设例中: 中国会计社区 r0 h/ g0 | S9 P9 Y* ?0.5 立方米履带挖土机 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办/ E0 T7 L“ “ d7 o8 ?290 台时台时费计划数 20 元 5 800 元 0 k) o e8 C; K, ; e9 M0 p“ I4 B施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费” 项目。如用银行存款为某项工程支

9、付土方运输费 2 000 元，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区% L2 X: j/ m- I0 F $ y0 O) z借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 1 C( q8 5 r8 s4 p6 I$ - n9 j根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。 对于施工现场发生的各项冬、雨

10、季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。六、施工间接费用的核算 U$ ! d4 E 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料” 、 “低值易耗品 ”、 “材料成本差 异”、 “应付工资 ”、 “应付福利费”、 “银行存款”、 “现金”、 “累计折；日”、 “待摊费用” 等账户的贷方转入 “施工间接费用”账户的借方。 1 A6 E$ m: i2 E# 9 C3 I.

11、X. p借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 中国会计社区 2 y* X$ Y) m, U* 材料成本差异 50 应付工资 8 500 . S- q. v6 p |“ S Y- T) G8 v, b应付福利费 1190 银行存款 2 900 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 6 p/ 8 B$ D0 i“ 现金 298 ( W) e X施工间接费用定额为直接费的 6 151 出租房建筑工程 直接费 59 000 元 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 O4 _, 0 o1 8 1 施工间接费用定额为

12、直接费的 6 则各项工程在 7 月份应分配的施工间接费用如下： # Y2 M/ a9 L2 m+ U4 z101 商品房建筑工程： E/ i“ Y4 u151 出租房建筑工程： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( e5 Q4 N“ n, 0 _“ H590006%20538 元19560 元3540 元105%3717 元 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 3 o, I( m f4 P借：工程施 20 538 ) e$ 7 r% U0 k+ w) r1 N贷：施工间接费用 20 538七、自营工程成本核算程序小结 中国会计社区 0 K; G2 U. z3

13、P为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表 5 七 所示的“工程施工成本明细分类账” ，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的 记录方为完整。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 9 A# u. p5 B; X3 , f0 q* F工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工

14、程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“ 开发成本 ”账户的借方: 借：开发成本 XXX 0 j4 . u- ?- $ o贷：工程施工 XXX q0 u F- x: d; v根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下： - m% h/ A7 Y+ H“ h# u“ U6 g2按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办$ L( “ u+ N1 N. m4计算各月施工工程实际成本； 5根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算

15、成本对比分析。发包开发工程及其价款结算的核算 $ Y9 w0 3 r1 s; A“ E房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 “ h V0 $ c v2 u) L; h4 w1 : s一、工程价款结算的办法 Y) N- I5 M7 a |, O1 D/ h: T j开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1按月结算就是按照每月实际完成的分 部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不

16、同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、 质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验 收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同 时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划 所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算

17、造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2 分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位） ，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付 工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。3竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在 12 个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不 论采用何种

18、结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的 95。结算双方可以在 5的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中 订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 5 3 C$ L- ?“ U4 W9 n5 X+ i# j在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备

19、天数为 4 个月、材料费比重占工程造价 75的情况下，预付备料款的额度应 为当年工程价值的 25。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的 50时，就可将超过发包工程价值 50部分的工程价款的 50，抵作预付备料款扣 回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值 25（50X50）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 2 A, F( N, B3 C/ j) 1 m- l3 p( l! x6 开发企业

20、与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行。开发企业 按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记 入“ 开发成本房屋开发成本” 等账户的借方和 “应付账款应付工程款” 账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备 料款和预付工程款记入“ 预付账款预付承包单位款”账户的贷方， “应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账 款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款

21、”账户的借方和“银行存款” 等账户的贷方。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ d1 i, y/ % X+ l0 W4 A如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000 元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000 元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 ( G# A% j* K$ j+ W9 月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即 35 000 元，用银行存款预付工程款时，应作：借：预付账款预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10 月初根据施

22、工企业提出 9 月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000 元，减去应扣回预付备料款 18 000 元。月中预付工程款 35 000 元，尚应支付工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 无一 35 000 元） ，应作： M x1 f, B1 x8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 + Z4 “ : U. % q9 o x/ j9利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损

23、益。 10其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 中国会计社区% K# Y* u- # F! T5 F从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品 量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随 之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 6

24、 n# U0 M3 a/ : O6 X开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、 “应付福利费”、 “累 计折旧”、 “递延资产”、 “银行存款”、 “周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“ 开发间接费用” 账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 ! V0 K$ X+ m ( c4 K4 e4 H贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 “ j+ e P% t+ f3 累计折旧 10 000 中国会计社区! Q2 f3 m* N* s, _9 u9 D8 I# h递延资产 3 500 中

25、国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 8 g) m; W; i: m银行存款 8 480 $ b: b- 0 7 ! |7 A V周转房周转房摊销 10 500 8 m- E , V/ B P7 r i b必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。二、开发间接费用的分配 4 H0 g0 b6 Q 6 K5 v每月终

26、了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、 房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区! X6 f5 A7 k“ F6 h: , H配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生 的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配

27、。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ a, c4 % t( w$ a2 l; b发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： z/ b# Y; b* T% b2 I8 U! z某项开发产品成本分配的开发间接费月份内该项开发产品实际发生的直接成本本月实际发生的开发间接费用应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在 1998 年 5 月份共发生了开发间接费用 41 600 元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的

28、直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( b5 W - D2 “ v9 c% D# h* H101 商品房 50 000 7 M: 7 7 N0 f! W/ R102 商品房 120 000 151 出租房 75 000 F1 v7 7 c) u: D _( O0 z : s* p0 I1 n Z! S102 商品房 120 000 9 600 151 出租房 75 000 6 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 6 9 f$ J( D . e! . w) t- j$ U9 a9 s4 f# U- W- E如某房地

29、产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆迁费 78 000 元 72 000 元 中国会计社区# B. Z r, D0 w4 R4 N8 O8 q b8 + 0 V( C Q/ j) % 贷；银行存款 150 000 0 t6 K1 X2 _) J8 d% y% I9 O用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区. d5 u1 y: I9 v l) |1 ! u2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设

30、施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。 ) d+ t3 R) k! A, Y1 O8 H+ 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般 说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成 本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

31、；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中 配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。 对 不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一

32、定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支 出，应在“开发成本配套设施开发成本” 账户进行核算，并按成本核算对象和成本

33、项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工 程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和 “银行存款” 、 “应付账款应付工 程款”等账户的贷 方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“ 开发成本 配套设施开发成本 X X”账户的借方和“开发成本配套设施开发成本XX” 账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的“开发间接费”项目，并记入“开发成本配套设

34、施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 对 配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套 设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费” 项目，并记入“ 开发成本房屋开发成本 ”等账户的借方和“ 预提费用”账户的贷方。因为一个开 发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度 安排上，有时先建房屋，后建配套设 施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间 差，使得

35、那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本 为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 某项开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率 1 * q/ D v- a配套设施费预提率该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计100% 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办. c) Q; D( C/ s4 k4 U2 ?

36、式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。配套设施开发成本的核算（二） 6 u C+ a2 - w9 8 ?2 i如某开发小区内幼托设施开发成本应由 101、102 商品房，151 出租房，181 周转房和 201 大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101 商品房 1000 000 元 102 商品房 900 000 元 151 出租房 800 000 元 中国会计社区 2 n k0 g*

37、 . R201 251 252 商店 水塔 幼托 （元） （元） （元） 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 x f2 B( U借：开发成本配套设施开发成本商店 35 000 + N“ X! V) R % N! W% “ h) M贷：开发成本配套设施开发成本水塔 35 000 : K6 f5 T% E1 a分配应记

38、入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： # A U贷：预提费用须提配套设施费 40000 7 ?7 ) u; I5 v5 _$ T% g6 m同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明 细分类账。四、已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况 * w) D- ! R( H* c* P和用途结转其开发成本： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ O9 a: ?- i$ o7 d 1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设 ! t( Y/ J% 0 V. z施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发 成

39、本”账厂的贷方转入“ 开发产品一配套设施” 账户的借方，作如 下分录入贴： 借：外发产品一配套设施 460000 2 s5 c% _( z+ v贷；开发成本配套设施开发成本 460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本 的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的 实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本 “ J) q; 6 Q; i e/ C% h) 3 _1 h或计划成本） ，分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如 下分录入账： 借；开发成本房屋开发成本 265000 # 2 h4 C;

40、G J5 _4 n开发成本一配套设施可发成本 35000 贷：开发成本一配套设施开发成本 300000 3对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 1 k r( Y2 V2 t: ; e% R K公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办/ K/ u2 y$ O. x, p5 Z. t/ j发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用一预提配套设施费 320 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ p2 P

41、U: v$ c: g2 W7 U; Q, v; s贷：开发成本一配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。房屋开发成本的核算 # z; O, b L! e X. O: B“ q% p/ v T W8 L1一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 $ _0 % V I* N9 7 o% s* Y4 x9 2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开

42、竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 中国会计社区 g z- o* s: ( K, y/ I. j3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 中国会计社区 2 j5 V! F4 B9 S2 : S! Q开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目： % M+ h0 n/ # i8 l（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6） 开发间

43、接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地 价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道 路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备 费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理 费是指应由房屋开发成本负

44、担的开发间接费用。二、房屋开发成本的核算 中国会计社区 q) r9 h . E% k# a2 Z（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 8 ?4 U! l2 W g房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本自用土地 开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方 和“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方。 房 屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本商品性土地开发成本”账户进行汇集，

45、 待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发成本商品性土 地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本 核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 $ W3 y8 f Q E6 R4 C（二）前期工程费 房 屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算 对象的“前期工程费”成本项目，

46、并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工 程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户 的贷方。 * N5 K7 l* f0 M: W, w) H* n; ?（三）基础设施费 房 屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础 设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建 造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房 屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 U1 z _ a$ i7 S, D- e不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别 的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编