1、 临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告1目 录第一章 项目概况 .41.1 项目概述 .41.2 项目申请编制依据与研究范围 .51.3 编制依据 .51.4 可行性研究报告研究范围 .61.5 项目提出的背景 .71.6 项目建设必要性 .81.7 项目市场需求分析 .101.8 项目场址 .121.9 建设条件 .131.10 项目规划方案 .151.11 项目建筑设计 .181.12 配套辅助工程 .211.13 项目组织管理与劳动安全卫生 .291.14 项目实施进度计划 .341.15 工程招投标 .34第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .392.1 发展规划分析 .39
2、2.2 产业政策分析 .392.3 行业准入分析 .40临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告2第三章 资源开发及综合利用分析 .41第四章 项目节能分析 .434.1 用能标准和节能规范 .434.2 能耗状况和能耗指标分析 .444.3 节能措施和节能效果分析 .474.4 节能分析结论 .49第五章 环境和生态影响分析 .505.1 设计依据及标准 .505.2 周围环境质量现状 .505.3 施工期环境影响及治理措施 .515.4 运营期环境影响及治理措施 .525.5 生态环境影响分析 .53第六章 经济影响分析 .546.1 投资估算 .546.2 资金筹措 .596.3 经济效
3、益分析 .596.4 财务评价结论 .626.5 行业影响分析 .63第七章 社会影响分析 .647.1 社会效益分析 .647.2 社会风险及对策分析 .64第八章 结论和建议 .67临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告38.1 结论 .678.2 建议 .67临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告4第一章 项目概况1.1 项目概述1.1.1 项目名称临汾市百业物流中心建设项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 项目承办单位临汾百业房地产开发有限公司1.1.4 项目建设地点临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与 309 国道改线工程交叉口西南角。1.1.5 项目建设规模和内容项目占地 8
4、4789.04 平方米，总建筑面积为 182329.79 平方米，其中，商贸物流区总占地面积 62645.71 平方米，总建筑面积 125791.79 平方米，地上建筑面积为 83051.36 平方米，地下建筑面积为 42740.43 平方米，容积率为 1.33，绿地率 32%，物流区停车场占地面积为 3744 平方米；住宅区总占地面积为 18597.29 平方米，总占地面积 56538 平方米，其中，住宅建筑面积为 54648 平方米，商业建筑面积 1890 平方米，总户数 720 户，容积率为 3.04，地下停车位 385 个，绿化率 39%。主要建设内容：本项目共分为两个区，其中一区为住
5、宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。配套建设给排水、采暖及供电工程。临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告51.1.6 项目建设期限2012 年 3 月2014 年 2 月，项目总工期 2 年。1.1.7 项目总投资拟建项目总投资约为 65024.29 万元，其中建筑安装工程费用为36329.89 万元，工程建设其他费 23877.89 万元，基本预备费 4816.61 万元。1.1.8 项目建设资金来源资金来源：自筹资金。1.2 项目申请编制依据与研究范围1.3 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、产业结构调整指导目录（2005 年本）；3、国家物流业调整和振兴规划；4、投资项
6、目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；5、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价；7、山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；8、临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和 2015 年远景目标规划纲要；9、临汾市总体规划（20092020）；10、关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告的技术服临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告6务委托书；11、项目单位提供的有关资料。1.4 可行性研究报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地分析6、环
7、境和生态影响分析7、经济影响分析8、社会影响分析9、项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号 项目 单位 指标一 建设规模1 项目用地面积 平方米 84789.042 项目建筑面积 平方米 182329.79二 商贸物流区1 总占地面积 平方米 62645.712 总建筑面积 平方米 125791.792.1 地上建筑面积 平方米 83051.362.2 地下建筑面积 平方米 42470.43临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告73 停车场占地面积 平方米 37444 容积率 1.335 绿化率 % 32三 住宅区1 总占地面积 平方米 18597.292 总建筑面积 平方米 565
8、382.1 住宅建筑面积 平方米 546482.2 商业建筑面积 平方米 18903 总户数 户 7204 容积率 3.045 地下停车位 个 3856 绿地率 % 39四 项目总投资 万元二 项目建设期 月1.5 项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告81.6 项目建设必要性1.6.
9、1 符合国家的产业政策根据国家产业结构调整指导目录(2005 年本)，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业” 第 1 条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在加快发展服务业中指出：规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、
10、商贸、餐饮等其他服务业。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。1.6.2 项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。临汾市百业物流
11、中心建设项目可行性研究报告91.6.3 符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。1.6.4 项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
12、解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。21 世纪以来，我国陆续推出了一系列的体
13、制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告10改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。”服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果
14、是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。1.6.5 促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。综上所述，该项目的建设是十分必要的。1.7 项目市场需求分析1.7.1 从宏观政策分析房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地
