1、龙湖领先万科的绝活【龙湖车库深度优化技术标准】龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的 20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的 20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。车位面积优化目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是 20%-30%。小型车+ 微
2、型车的组合利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。车位设计控制尺寸：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）小型车单车位面积约 35-38m2 个，最经济柱网为 7.8x8.1 米；微型车面积约 25-28m2 个，最经济柱网为 7.2x7.3 米。 （注：柱大小按 600x600 计）按规划管理条例：住宅每 100 平米配车位 0.6 个，公建每 100 平米配车位 0.7 个，单车位以35 平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的 25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的 30
3、%左右。微车位的综合单车位面积约为 25 平/个，如将车库总车位的 30%变为小车位，车库面积将减少 10%，车库减少成本将占到总建造成本的 2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率 25%，在有土地增值税的情况下，每减少 1 元建造成本可以增加约 0.46 元的净利润；如无土地增值税，則每减少 1 元建造成本可增加约 0.75 元的净利润。结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比 20%-40%的微车位。车位优化案例一.睿城 B 区车库睿城原总车位 957 个，后更改车库报建为 922 个，减少 35 个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加 44
4、 个。取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约 100 个，满足商业需要。在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了 44 辆的销售车位，满足规划要求。车库面积为 19400m2。车位数量由 558 辆，提高到 602 辆。单车位面积由 34.8m2/个，减小到 32.2m2/个。节省约 8%的车库面积。车位优化案例二.MOCO 中心车库MOCO 中心车库，原有 810 辆地下车位，原 3 号楼为写字楼，面积 8600m2,17 层，4 号楼为住宅，面积 52000m2，45 层；后 3 号楼、4 号楼功能互换，调
5、整为 3 号楼为住宅，面积11000m2，25 层，4 号楼为写字楼， 35 层，面积 46000m2，导致车位配置提高，需增加 59个停车位。MOCO 中心车库，原有 810 辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了 59 辆车位。节约面积约 2500 平米。小车位比例约 30%。车库总面积 24000，总车位数 869 个。平均单车位面积 27.8m2/个。车位配比优化篇一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ：车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；车位往往在交房后才销售，这将降低内部
6、收益率。关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。问题如下：高端业态（别墅、洋房）不够（户均 2 辆车，甚至更多）低端业态（小户型）多了（大多使用公共交通）商业 + Soho需综合平衡（商业少了，soho 多了）分析：我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。车位配比优化住宅车位商业+soho 车位注：soho 报建为住宅，实际使用为办公。回顾重庆地区政府标准：住宅 每 100 平米 0.6 个，商业 每 100 平米 0.7 个后工项目商区：持有商业 24 万平米，其上的 SOHO 约 20 万平米。按政府标准，应建车位 2880 个；其中商业 1680
7、个，SOHO 1200 个。我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少 SOHO 区车位数和等级。 （北城天街 12万平米，700 个车位，常常爆满。 ）结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的市场定位，应随之而变。结论：多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由
8、此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积 适当多写；地下车位数量 按最低要求写。随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。车位配比优化案例悠山郡三期车库 优化一：洋房原配置每户 1.2 个车位，调整到每户 1 个。高层调整到政府标准。优化二：高层区增加地面车位 150 个。成果：车库由最初设计的 62300 平米，减少到 40000 平米左右。 （含洋房赠送地下室）节约当期成本支付约 3000 万车位配比优化案例睿城车库 组合拳 实现车库面积优化方法一：洋房每户 1.5 个车位，调整到每户 1.2 个。商区车库取消。方法二：以小型车+微型车的组合，增加车位，补齐报建车位
9、数。成果：取消商区地下车库，减少车库面积约 3000 平米。节约成本 450 万。车库层高优化篇合理的设计，可降低车库综合成本约 200 元/m2。影响车库层高的 4 个因素：柱网：跨度直接影响梁高；顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；机械通风设备：风管、风机会占到 4001000 的空间；管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。1.合理的柱网跨度有效控制梁高应首先满足高效停车要求2.顶板覆土深度控制可有效降低梁高大幅降低结构含钢量直接减少顶板侧壁防水面积3.车库管线综合可有效降低设备层高度 200 左右使车库管线整洁、富有逻辑美避免混乱交叉导致净高不够4.车库自
10、然通风排烟可有效降低高度 400 左右减少设备安装成本、运营成本原设计：覆土 1500，机械通风，不做管线综合；层高 42004500；净高 2200+管线 9001000+梁 10001200优化后：覆土 600900，自然通风，做管线综合；层高 31003200；净高 2200+管线 200+梁 700800覆土厚度对 绿地率 计算的影响(重庆市) ：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按 30 厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：1种植土层深度大于 1.5 米的，按实际植物种植面积的 100冲抵集中绿化面积；2种植土层深
11、度大于 1.0 米、小于 1.5 米的，按实际植物种植面积的 60冲抵集中绿化面积；3种植土层深度大于 0.4 米、小于 1.0 米的，按实际植物种植面积的 20冲抵集中绿化面积。室内地坪与车库结构顶板高差 对 景观 的影响：600 高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。参考项目：蓝湖郡湖东 3 组图，蓝湖香颂。1000 高差：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。参考项目：东桥郡，江与城别墅。1500 高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观
12、设计有充足发挥空间。参考项目：水晶郦城，紫都城。不同覆土厚度对 单层车库 结构成本的影响覆土 1 米与覆土 1.5 米比较，钢含量节省 20%，约 16kg/m2，每平米土建造价减少 70-80 元。层高每降低 100，每平米土建造价减少 8-10 元自然通风 不做机械排风排烟系统：1、至少节约 400 左右层高，结构成本减少 3040 元/平米，约占车库土建成本 2.5%；2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约 12 元/平米，约占车库土建成本 0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。管线综合 可有效降低 设备层高度：结论：1、覆土层结
13、构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为 1.0 米。2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口） ，实现自然排烟通风。3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。车库层高优化案例睿城车库优化一：顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。 （别墅区）节约风管约 400 高空间。优化二：覆土由 1500 降为 600900，结构梁高由 10001100 变为 700900。成果：别墅区车库层高 3.1 米， 洋房高层区车库 3.7 米；成本节省约 100 万。车库层高优化案例悠山郡二期车库优化一：覆土由 1500 降为 900，结构梁高由 10001100 变为 800900.优化二：管线综合，优化最不利点，减少 200 左右层高。成果：洋房区车库层高由 4.2 米减小到 3.7 米。车库层高优化案例江与城别墅车库控制一：别墅区覆土控制在 700900。控制二：管线综合，优化最不利点。控制三：自然通风成果：别墅区车库层高由最初设计的 4.0 米减到 3.2 米。
