1、上海博大产业有限责任公司作者：许四兵指导老师：黄老师目录一、公司简介 3二、事业愿景与组织管理 4三项目市场分析 5四 行 销 计 划 12五.项目策划与执行 14六.财务计划 17七.公司人员分配 23八.促销手段 28 2九.物业管理与服务 29一、公司简介1公司成立时间、形式、创立者成立时间；2015-6-6形式：经营房地产开发及其产权创立者：许四兵2公司宗旨：开发你需要的，建造你期待的3.公司发展简史与业务范围公司发展简史：公司初步筹备工作自去年十月开始，初步组建创业团队，根据对房地产行业进行市场调查、3分析和研究。寻找开发地皮，并根据地皮的位置，周边环境确立公司的项目趋向。对公司所需
2、资本进行初步预算，现在公司各项筹备工作已就绪，等资本到账，即可经营业务范围：主要从事房屋建筑的开发经营，销售居民住房，办公楼，企业作坊，公共娱乐场等房产业务。二、事业愿景与组织管理1事业愿景、经营理念、文化与价值房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分 ， 在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。2经营团队的学经历、产业经验与专业背景经营团队全部为本科及以上学历，均为工程管理专业学4士学位，部分成员选修二专且符合其在公司中所担当的职务，创业团队有足够并对口的专业水平。大多数成员都有
3、自己的创业经历和经验，参加过勤工俭学工作，具有良好的工作能力和经验。团队最重要的是成员大多为工程管理专业人员，符合创造房地产公司的专业条件。3所拥有的成功经验与优势的组织管理能力创业团队成员中董事长在江西财经大学创业孵化中心的融和广告公司中担任业务经理，有创业经验和较强的领导能力。营销经理兼职某英语杂志的校园代理，长期从事营销工作，积累了大量的业务经验。其他成员也在自己的兼职工作和学生会工作中积累了一定的工作和创业经验三项目市场分析1红谷滩概况红谷滩位于赣江西岸， 生态环境优良。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运方便。 是南昌市政治、经济、
4、文化中心。 2 、南昌市房地产市场分析 南昌市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速5扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，南昌市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。房地产业质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 南昌市房地产业主要特征表现在以下几个方面： a.投资增幅大。b.市场供销两旺c.房价平稳上升。d. 交易市场持续升温。3.南昌市房地产的发展方向及其需求1.发展的主要方向(1)写字楼。 根据对市场分析发现，2001 年-2004 年，南昌写字楼发展处于繁荣阶段。南昌迎来专业写字楼是在 2001年，2001年国贸广场问
5、世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。2004年-2007 年，南昌写字楼发展处于专业与品质化阶段。2005年金润广场，2006 年天使商务广场，2007 年新洪城大市场、东方百灵、中益 SOHO、联泰香域滨江、西雅图国际会等项目。相信，未来的新一代写字楼拥有更加丰满的科技元素、金融元素、国际元6素和服务元素，能够给业主提供商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务，随着一批新兴写字楼的出现，南昌写
6、字楼市场将风起云涌，呈现差异化的竞争格局。南昌作为一个中部重要的省会城市，正在日益发挥着其重要的作用，随着经济的发展，南昌势必将受到更多的关注，外来企业大量进驻，这将带动南昌商业写字楼的需求，商业写字楼竞争也将日趋激烈，向高科技要效益已成为发展趋势。由于产业结构变化，专业人士通过数据分析发现第三产业对南昌写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，
7、这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。南昌写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前南昌第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上来说，写字楼是隐藏着巨大的市场发展空间。2007年，通过专业人士对南昌写字楼的分布情况进行的调查发现，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场7等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来
8、影响，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所。经我们专业团队的调查发现企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼，这主要是目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。随着,经济区域的发展, 交通越来越方便, 人口的迁移, 市场越来越火,人气越来越旺盛,南昌的市场经济商圈辐射力往朝阳板块放射,几个大市场推动着人气与经济的发展。目前,在南昌市的洪城路上,集中着不少的写字楼项目，2007 年上市的有，新洪城大市场、东方百灵、中益 SOHO等。目前，南昌市写字楼的分布和经
9、济发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。从消费群分析，一批成长型的中小企业、公司正成为写字8楼的消费主力，在经专业人士调查的写字楼数据显示，IT 电子类企业租住写字楼的比例最高，占 23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企
10、业及公司。(2)、商品房无论何处商品房无疑是房地产开发的重点，除了写字楼外，商品房的开发是必需的。目前入住南昌新城区红谷滩的市民在逐渐增多，人们也逐渐感受到了新城的魅力，不再是一种隔江如隔山的感觉，政府还在着力打造这一片区，这一片区随着政府配套设施的逐渐完善，也彰显了新城的优越，赣江市民公园，面具主题公园，雒文化公园，秋水广场，八一大桥，摩天轮等等已经逐渐为南昌市民所熟悉。伴随着二十一世纪的钟声，南昌市的城市发展实现了千年跨越 ，市委、市政府为实施一江两岸城市格局战略，拉开了开发建设红谷滩的序幕，并于 2002年 5月成立了红谷滩新区管委会，朝着建设人气兴旺、经济繁荣、功能完善、特色鲜明、环境
11、优美大新城的目标迈进。红谷滩新区：一片发展前景广阔的风水宝地红谷滩新区地处赣江之滨，与江南名楼滕王阁隔江相望，东临滔滔赣江水，背靠小庐山之称的梅岭群峰，南拥卧龙山岗，北抱凤凰绿洲，内有前湖、蝶子湖两大水系，区域面积约 50平方公里，沿江岸线 16公里，由红角洲、中心区和凤凰洲三大片区组成，规划人口940余万。一位知名的建筑学家曾对此作了一个恰如其分的评价：红谷滩新区前有照，后有靠，左右龙凤抱 ，是一块地理生态环境得天独厚的风水宝地。40余万的入住人口是一个非常巨大的商机。这个商机讲给众多的房地产商带了丰厚的利润。我们的创业团队看准了这个商机，决定抓住这个表现自己能力的机会，取得大的发展。2.市
12、场需求南昌写字楼需求分析，目前南昌市中心地段中央商务区（CBD）的供应量较小，但入驻率高，调查中发现有 75.6以上的写字楼消费者更多的还是倾向于市中心地段办公。另外，中商档商务办公物业近年来其供应量一直较小，使用率一直较高，而中低档商务办公物业虽供应量较大，并且都已经在运营办公，整体使用率高，但都不能满足客户群的档次需求，这也正说明中高档专业型商务办公物业依然得到大部分消费的认可。目前已供应的商务办公物业，周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少，在商务办公物业内工作的人员就餐 非常不方便；并且中央空调、宽带、智能化等都未普及。停车便利、有充足的停车位，追求物
13、业的星级服务标准等也都是客户十分关注的热点和选择的标准。根据我们团队多方面调查发现，南昌市出现主流趋势竞争，1、主题概念竞争。如财富广场为例，首个推出 3S主题概念，即：10服务性写字楼（Service Office） 、服务性公寓 （Service Appartment） 、小型生活办公公寓（SOHO） ；使得其客户面极为广泛，既能满足成熟企业、成功人士的需求，又可面向成长性、创业型企业；其空间可自由分割，随意组合，灵活使用，弹性极大。因此，3S概念为南昌楼市注入了一股新风；2、建筑结构竞争。钢结构建筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用。其优点是施工快、工期短，比一般的砖混结构要缩短 13
14、的工期；由于钢结构梁柱断面小，与混凝土柱相比，可减少 7的占用面积，空间利用率高；钢结构弹性好，抗震性能好。华龙国际便充分吸引这种形式，缔造南昌写字楼新模式； 3、物业服务及配套设施多元化竞争。目前，在南昌正在启用的写字楼还未出现 24小时全天候配合商业的物业管理，可为你提供临时翻译、临时秘书、临时保姆等等服务。随着城市竞争力的增强，外来知名大企业的进入，写字楼的综合服务功能必将升级换代，更多、更先进、更便利的服务也必将成为新一轮的竞争核心。由于产业结构变化，从数据上分析，发现第三产业对南昌写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会
