1、 房产库房地产思想库,锦绣山庄项目定位,第一部分：沈阳别墅市场状况第二部分：产品分析第三部分：四期推广思路,第一部分 沈阳别墅市场状况,沈阳别墅市场概述, 沈阳的别墅起步也是在上世纪90年代初，经过十几年的发展，目前沈阳适合高端人群居住的别墅项目也纷纷涌现。如：万科兰桥圣菲、唯美十方、锦绣山庄等。 随着世园会的举办及浑南奥体中心的建设，沈阳将会吸引全世界的关注。同时，随着国家对土地开发使用的严格控制，沈阳别墅必将成为房地产业各种建筑类别中的“稀有产品”。未来潜力无限！,沈阳别墅板块划分, 历经十几年的发展，沈阳别墅产品区域化特征日渐明显。 沈阳的别墅项目，有70左右分布在东部和南部，西部、北部
2、相对较少。 沈阳别墅板块划分：东部、南部、北部,沈阳别墅板块分布,东部别墅区,北部别墅区,南部别墅区,桃仙机场,蒲河,棋盘山,东部别墅区,棋盘山,沈阳别墅各板块特征,于自然风景别墅区理想栖居,关键词：棋盘山，蒲河,生态,棋盘山的天然景致、植物园的建成、森林野生动物园的开放，以及2006年世园会的成功举办和落幕，都促进了东部交通道路的铺设与修建，更促使地区的人气旺盛起来。随着多家开发商进驻棋盘山风景区进行别墅项目的开发 , “棋盘山高档别墅区“的品牌已逐渐建立并显赫起来。,机场别墅区，就看经济前景,关键词： 桃仙机场 浑南 临空经济带,该区域临近机场,是沈阳目前比较成熟的别墅区域。该区域享有做别
3、墅项目所必备的交通优势，.同时,处于临空经济带,发展前景无限.虽然自然条件与东部相比略显逊色，但从居住角度看，浑南的交通要更加方便，临近机场更是优势所在。随着,越来越多知名开发商的介入,如:富力地产, 必将提升区域价值.,非主流别墅带,与东部南部板块相比，日渐没落,南部东部,南部（本案所处板块）,东部,自然环境优越,自然资源,自然环境欠缺,交通,区域发展,紧邻机场交通便利,配套,临空经济带，潜力无限,距离市中心便利，尽享其配套,路况畅通、驱车方便,依托旅游资源发展，有很大发展潜力,配套相对较差,自然环境向东看,配套优势向南看,东部,南部,东部别墅板块,休闲度假板块,南部别墅板块,商务别墅板块,
4、本板块定位商务型别墅板块,本案位于南部板块,第二部分 产品分析,东部板块别墅产品状况,方迪山庄,桑堤亚纳,奥林匹克花园,万科兰乔圣菲,沈棋路,青韵百园,港中旅 项目,东部别墅板块,万科兰乔圣菲,做为沈阳别墅代表，万科兰乔圣菲 位于沈阳东部别墅板块，拥有沈阳最稀缺的两处天然资源棋盘山、浑河。背靠棋盘山和世园会风景区，南邻沈阳母亲河浑河，背山面水，可谓占尽风水宝地。,周边自然环境优美，休闲配套众多，棋盘山、辉山、秀湖三大自然风景区和沈阳植物园，随处可见原生态树种屹立景区内。周边人文环境也十分优越：世园会设置在棋盘山风景区，吸引着众多游客前去参观游玩；盛京高尔夫俱乐部为兰乔圣菲业主提供高品位休闲活动
5、空间；300百年历史的皇室园林东陵公园，皇室龙脉尽显兰乔业主所处高贵地域。百鸟栖息地鸟岛位于浑河之上，正是由于周边自然环境优雅，让此充满勃勃生机。, 目前处于销售项目三期阶段，三期产品以独栋为主，共多栋独栋别墅，栋联排。, 其中三期独栋产品，户型面积在之间，以、 户型为主，每种户型均配有地下室。, 产品与本案相同，且万科兰乔圣菲无论在产品的设计、品质，还是在品牌上均在市场上有很大竞争优势，该案是本案最值得关注的竞争对手之一。,桑堤亚纳,纯粹的西班牙建筑，整个园区打造的西班牙风情非常浓郁，富有很强的吸引力。容易迷失在一片西班牙风情之中。, 整个项目分两期开发。目前销售二期，处于尾盘销售，剩余20
6、多套。 二期产品为60多栋单体，面积在470-530平米之间，价格在600-1000万。还有30多栋双拼及30多栋联排，面积为410平和450平，价格在360万左右。,奥林匹克花园, 沈阳中体奥林匹克花园花园新城在规划之初便确立了完善配套、低密度建筑、高品质物业服务、高景观率、高活力、高满意度的目标。项目规划6层活力洋房、约60-126的紧凑型全功能户型、仅约1.4的低容积率及高达37%的绿化率，勾勒了一个舒适的家园草图。此外，还在项目沿街提供了商业配套和活力会所，在项目中央景观区配备了专属幼儿园，为活力生活奠定了坚实基础。 项目“活力运动会所”以室内恒温泳馆、室内篮球场等活力运动设施为动力。
7、以运动、积极、乐观、进取、收获的社区文化贯通于整个项目的建筑、园林和社区活动。使项目以一种都市人都向往的活力生活瞩目亮相，为都市生活增添一种不可或缺的活力因子。, 目前销售三期，三期占地28万平米。 产品有独栋、联排、情景洋房。其中独栋面积有317平米、350平米。价格在1.6-1.7万/平米之间。,本板块别墅产品状况,本区域板块别墅项目品质较差，无论从项目档次还是产品类别来看，与本案均无太多竞争。唯一一个竞争对手，是富力仙湖项目。不但距离本案最近，同时产品形态一致，具有很强竞争。,锦绣山庄VS富力仙湖,富力仙湖路旗,锦绣山庄,富力仙湖,项目规模,产品形态,开发商品牌,共3栋,独栋,富力地产上
8、市企业品牌,华新沈阳本地 沈阳豪宅开发企业典范,独栋为主,成熟项目，在市场上，有良好的口碑,富力沈阳第一个项目，目前未公开面市,总占地面积万平,锦绣山庄,富力仙湖,沈阳品质成熟豪宅典范,实力品牌筑就沈阳别墅新品,过 招,第三部分 四期推广思路,项目四期产品特点, 四期位于项目东部，整个园区地势最高处。 四期从产品形态看，仍以独栋产品为主。同时，每户型均含有地下室，功能区多样。,客层分析,对位客层分析,客户数量,对生活态度,对别墅要求,金字塔顶端 数量最少 行业顶端 企业主,对生活有顶级追求 看中“顶级” “喜欢”是重要决策因素 品味是其标签,对环境有苛刻要求 对项目理念、开发商品牌、使用材料、
9、物业管理有高要求 对私密性要求高 买不买是相对的，没有喜欢的产品才是主要原因,推广核心,商务别墅,位于机场附近，区域属性,建筑风格，立面简洁,地理位置，高处 商务领军人物,会所功能设置,项目产品定位,商务型别墅,围绕项目定位 商务型别墅 展开,四期案名,依据新定位产品的商务性 及目标人群特质来命名,锦绣官邸,官邸，亦为豪宅，指权贵的住所，高级官员办事处所在的房舍；住锦绣豪宅亦非富即贵。,锦绣锦程,锦程，前程似锦；即为从出门的一段华锦之路，又为归家时的锦丽心情。,锦绣云峰荟,风起云涌，英才尽出。锦绣豪宅，汇风云人物，顶峰奇才； 因四期产品居上山，地势颇高，又有穿云之气势。,锦绣凯旋宫,借助法国著
10、名建筑凯旋门。有凯旋、安回家之意； 宫，又为宫殿，豪华的住所；象征回到锦绣的家，即为幸福平安。,依据四期产品中的“湖”来命名,锦绣苏必利尔,苏必利尔湖闻名于世的北美五大湖之一，世界面积最大的淡水湖。 以此为名，借北美名湖之称，贯承北美风格，突出湖的亮点； 同时赋于现代感，读起琅琅上口。,锦绣上湖,因四期产品地势高，取上为名。上佳、上水； 同时突出四期产品中“湖”的特点。,锦绣尚湖,不同的“尚”字，古代为“上”的通假字，同样表达出四期产品的特质； 同时体现出产品的高贵,尊崇。,锦绣天鹅堡,天鹅，象征着高贵，不与世俗同流合污，广为西方人尤其是贵族的推崇。在欧洲，最漂亮的建筑命名新天鹅石堡； 另外，
11、结合四期产品有秀丽的“湖”的特点，天鹅畅游的优美姿态，象征着锦绣高贵优雅的气质，也符合别墅项目的特点。,依据产品地景地貌特征命名,锦绣仰山,仰，仰望，借以说明四期产品所处地势之高； 仰慕，四期产品为锦绣产品的高贵升级，接受众人仰望的目光。 仰山，同时在说法上延续以往锦绣的风格。,锦绣山和,锦绣地处风水宝地，取“和”为名，寓意占尽地利人和； 和亦为山河，磅礴大气。,锦绣览山,四期处高地势，一览众山小的气势； 同时住在高处亦可随时饱览整个园区的自然景观； 在说法上延续以往锦绣的风格。,锦绣东郡,欧洲国家里多用“郡”来代表行政区的划分，四期产品为锦绣整体的一部分，以郡命名，符合产品的北美风格； 因为
12、四期产品在最东部，所以以东郡称，表现其为锦绣的一部分，有大气之感。,锦绣拥山,坐拥美丽风景，在最高点坐拥天下。拥有的不只是秀丽的山水，更有不可比拟的壮阔气势。,锦绣圣景,锦绣四期，于最高处观览最秀丽景色。,锦绣地墅,地，地理位置，风水宝地；锦绣产品特点，户均占地资源高；优越的交通条件，距机场近，地段好；拥有私属大型地下室，打造个性生活空间；一个“地”，多重含义，但无论从什么方面看，锦绣都可称作别墅的“地王”。,项目前期推广策略,以户外媒体、事件营销为主 辅助直投、高端杂志、报纸广告,户外媒体：,路旗：指引项目，同时宣传项目，定期更换项目信息，起告知作用 户外导视：导引、告知作用 屏：继续使用，
13、不定期更换画面 市中心广告牌：建议在市中心高档场所广告牌做广告，树立项目形 象、推广项目,产品问世前事件营销,高尔夫家庭邀请赛,目的：维系老客户，以老带新,活动上告知四期新产品即将上市信息。,红酒品鉴活动,目的：维系老客户，以老带新,活动上告知四期新产品即将上市信息。,明星现身说法,目的：通过符合本项目气质明星，进而通过明星效应，引发消费者关注,辅助推广手段,直投,针对老业主或是高端客户群采取直接邮寄方式，有效触及 目标客户,高端杂志,根据目标客户阅读习惯，从而对位投放。例如：高尔夫、南方航空等高端杂志，进而有效接触客户。,报纸广告,由于本案目标客群为金字塔尖少数人，有很高文化品位，同时生意人居多，因此经济观察报、中国经营报等报纸，与目标客群匹配，建议投放此类报纸媒体。,谢谢邻听！,
