1、 商业 地产退出策略与机制 唐耀 董事总经理 同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司 2011年 3月 25日 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 2 演讲目录 1.商业地产特征及中国商业地产市场现状 2.商业地产退出模式 3.资产管理如何使商业地产最佳退出 4.市场退出案例 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 3 1. 商业地产特征及中国商业地产市场现状 商业地产特性 商业 +地产，以收取租金为主要投资回报方式 投资额大，投资回报期长、收益稳定 需长期经营，有一定
2、的培养期（ 2-3年） 整体持有、统一经营管理是成功的关键 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 4 中国商业地产市场特征 中国商业地产市场日渐成为全球投资者关注的热点区域。 中国商业地产市场开始进入快速发展期（尤其在二、三线城市），市场容量在迅速扩大。 包括国内外的开发商、投资机构 /基金、运营商、零售商等众多参与者正加快布局中国商业地产市场，分羹者增多、接盘者众多。 多数开发商、投资人缺乏专业商业地产运营经验，资产的长期经营管理和退出模式应提早、重点关注。 1. 商业地产特征及中国商业地产市场现状 专 业 创 造 价 值 Ex
3、ceptional Solution, Optimizing Value 5 2. 商业地产退出模式 投资市场活跃，接盘者众多 机构投资人 开发商 运营商 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 市场成交物业总金额 (人民币 百万元 ) 市场成交物业面积 (万平方米 ) 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2006 2007 2008 2009 2010 外资 内资 7 3 9 29 32 21 95 20 34 47 0 20 40 60 80 100 120 2006 2007 2008 20
4、09 2010 外资 内资 6 2. 商业地产退出模式 市场交易量持续上升，市场趋热 据不完全统计， 2006年至 2010 年，全国零售物业总面积接近 300万平方米，交易额超过 790亿元。市场交易量持续上升。 其中，外资占 2006-2010年市场交易总额的 69%、物业数量的 62%；但内资收购的物业面积所占比例由 2006年的 26%升至 2010年 40%，所占市场份额已日益扩大 。 资料来源：根据市场公开数据资料整理。 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 7 2. 商业地产退出模式 发展前景 /趋势 商业地产市场将
5、继续扩大； 退出机制及相关法律法规、操作模式将将逐步完善； 险资入市将带来更多机遇 （超过 4500 亿元将进入不动产市场）。 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 主要的退出方式 现金流收益 和 资产价值的上升空间 是购买者重点考量的因素。 8 2. 商业地产退出模式 资产转让 股权转让 REITs 散售 专业的资产管理是保障物业持续现金流和发掘其提升空间的关键，在实现商业地产的成功退出中发挥着至关重要的作用。 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 9 招商推广 前
6、期营运 筹备开业 市场研究 商业策划 商业发展模式 建筑形态设计 营运管理 可行性分析 前期开发规划 投融资建议 土地取得 租户管理 /控制 物业管理 营运推广 产品规划设计 开发 /招商 3. 资产管理如何使商业地产最佳退出 资产管理公司的价值在于为商业地产运作的全程提供专业的运营管理，实现资产升值，提升物业收益。 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 10 案例 1：印象城资产包 此案例的成功主要得益于： 三方股东的资源和优势整合，商业地产运作链条完善通畅，“聚变”效应明显； 与沃尔玛的长期合作进一步保障其物业的成功招商和经营
7、； 由专业的资产管理公司持有并进行全程统一的经营管理，促进资产升值。 资产包售出 IRR达到约 20.6%（ 5年期、贷款后）。 格瑞企业管理咨询有限公司 35% 股份 + 郑州印象城 苏州印象城 杭州印象城 合肥印象城 融资平台 拿地及开发能力 商业地产运营经验 + 4. 市场退出案例 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 11 为国内零售物业投资市场上最新的 REITs案例。 由专业的资产管理公司持有并进行全程统一的经营管理，进一步说明专业、统一的经营管理在商业地产运作中的重要性。 项目公司 100%股权 净收入 商业管理费 商业管理 红星美凯龙 开发管理费 商业管理费 开发管理 商业管理 鹏瑞利 -长峰（沈阳） 商业管理有限公司 鹏瑞利（上海） 商业管理有限公司 开发管理费 商业管理费 开发管理 商业管理 红星美凯龙 全球家居生活 Mall龙之梦店 沈阳龙之梦 佛山怡翠世嘉商场 成都青羊光华商场 4. 市场退出案例 案例 2：鹏瑞利中国零售信托 专 业 创 造 价 值 Exceptional Solution, Optimizing Value 12 专业创造价值 Exceptional Solution, Optimizing Value THANK YOU !
