1、 1 广 东 省 增 城 市 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2013）穗增法民一初字第 153 号原告：广州市盈毅房地产有限公司，住址：增城市新塘镇东江大道北 8 号。法定代表人：吴会颜。委托代理人：李伟忠、钟润谋，广东华安联合律师事务所律师、律师助理。被告：陈宝青（身份证号码：440104197011123757），男，1970年 11 月 12 日出生，汉族，住广州市天河区恒福路 93 号大院 12号 102 房。被告：彭桥秀（身份证号码：430421198004223982），女，1980年 4 月 22 日出生，汉族，住湖南省衡阳县关市乡石狮岭村大皂组。原告广州市盈毅房地产有限公
2、司（以下简称广州盈毅公司）诉被告陈宝青、彭桥秀商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘勋独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州盈毅公司的委托代理人李伟忠到庭参加诉讼，被告陈宝青、彭桥秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 原告广州盈毅公司诉称：原、被告在 2009 年 6 月 5 日就原告开发的位于增城市新塘镇东江大道北 8 号 10 栋 1719 房签署编号为 200906022609 号商品房买卖合同。根据合同约定该房屋建筑面积 80.74 平方米，其中套内建筑面积 59.94 平方，公共部位与共用房屋分摊建筑面积 20.8 平方米。同时，双方在合
3、同第六条约定，该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价人民币 7427 元。以及合同第十五条约定，该房套内建筑面积误差在 0.6%以内（含本数），双方互不作任何补偿；该房屋套内建筑面积误差超过 0.6%的（不含本数），则按全部套内建筑面积误差据实结算，多退少补；公共部分与共用房屋分摊建筑面积发生误差的，双方互不作任何补偿。根据增城市国土资源和房屋管理局和新塘房管分局出具的房屋建筑面积测绘报告记载，增城市新塘镇东江大道北 8 号 10 栋 1719 房套内建筑面积 60.79 平方米，两者差异 0.85 平方米。结合合同第六条的约定，被告应支付套内建筑面积差异款 6313 元。2010
4、年原告书面通知被告补交该房屋套内建筑面积差异款，2012 年又向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后 5 日内向原告支付该房屋套内建筑面积差异款人民币 6313 元。但被告收到律师函后仍然拒绝支付该房屋套内建筑面积差异款。2011 年初，原告将房屋办理产权证资料递交增城市国土资源和房屋管理局申请办理该房广东省房地产权证时，被告知该房产权已被人民法院依法查封，无法受理该房屋办理广东省房地产权证资料。从而导致原告无法办理该房屋的 3 广东省房地产权证。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告在 5 日内向原告支付增城市新塘镇东江大道北 8 号 10栋 1719 房套内建筑面积差异款人民币
5、6313 元并从 2012 年 12月 1 日开始按每日万分之二点一向原告支付至清偿之日止的违约金（暂计至 2012 年 10 月 24 日止违约金为 920 元），2、被告在5 日内向原告支付律师代理费人民币 6000 元，上述两项合计人民币 13233 元。被告逾期履行上述金钱给付义务的，按中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条规定执行，3、本案诉讼费由被告负担。被告陈宝青、彭桥秀未到庭，亦未提出书面答辩意见。经审理查明：2009 年 6 月 5 日，原告与被告陈宝青、彭桥秀签订了合同编号为 200906022609 号的商品房买卖合同，包括附件一至附件五，共 25 页。其中商品房买卖合同
6、约定如下“第二条商品房销售依据 乙方购买的商品房为预售。第三条合同标的物基本情况 乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的 10 栋第幢 17 层 1719 号房(下称该商品房)，测绘地址：增城区新塘镇东洲大道北 8 号 10 栋 1719 房。该商品房户型结构为二房一厅 l 厨 1 卫，封闭式阳台 0 个，非封闭式阳台 1 个。该商品房合同约定建筑面积共 80.74 平方米，其中，套内建筑面积 59.94 平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积 20.8平方米。该商品房面积预测算单位：增城市土地房产交易所第六条计价方式、价款、付款 该商品房属预售，按套内建筑 4 面积计价，该商品房单价为（
7、人民币）每平方米 7427 元，总金额(人民币)445200 元公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第十五条面积确认及面积差异处理 根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：双方自行约定如下：（1）该房屋套内建筑面积误差在 0.6%以内的（含本数），双方互不作任何补偿；（2）该房屋套内建筑
8、面积误差超过 0.6%的（不含本数），则按全部套内建筑误差据实结算，多还少补；（3）公共部位与共用房屋分摊建筑面积发生误差的，双方互不作任何补偿。第三十条合同附件与正文具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。另，附件五本合同补充协议，约定如下“4、该房屋经房管部门测绘所办理测绘后，如按约定乙方应向甲方支付套内建筑面积差异款的，乙方同意自甲方发出通知之日起 5 日内支付套内建筑面积差异款。在乙方未支付套内建筑面积差异款前，甲方有权相应顺延该房屋产权证的办理时间，不视为甲方违约。该房屋因面积差异而引致的相关政府税费由各方依法承担。第十二条其他约定7、本补充
9、协议所约定内容如与合同约定内容不符 5 的，则以补充协议所约定的内容为准。8、本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，与本合同具有同等法律效力。”2010 年 6 月 23 日，增城市国土资源和房屋管理局新塘房管分局根据原告广州盈毅公司的委托对由其开发的位于增城市新塘镇东江大道北 8 号东方名都花园的房屋进行测绘，经现场实勘测量，作出测字：1101201000093 号房屋建筑面积测绘报告。其中 10 栋 1719 房屋经测绘套内建筑面积为 60.79 平方米、公共分摊面积为 21.39 平方米，建筑面积为 82.18 平方米。2012 年 5 月 4 日，原告与被告陈宝青签订协议书，载明陈
10、宝青、彭桥秀所购买的房屋被人民法院查封，导致无法办理广东省房地产权证。2012 年 9 月 4 日，原告按照双方签订商品房买卖合同中被告陈宝青、彭桥秀所写明地址，通过国内特快专递邮寄催补面积差异款通知书。2012 年 9 月 17 日，原告通过国内特快专递邮寄律师函，要求被告陈宝青、彭桥秀补缴面积差异款。经庭审询问，原告确认涉案房屋尚未办理广东省房地产权证。上述事实有原告在庭审中的陈述，及原告提供的证据予以证明。本院认为，原告广州盈毅公司和被告陈宝青、彭桥秀签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式 6 没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。涉案房屋至今
11、未办理产权人为陈宝青、彭桥秀的产权证，有原告的陈述及双方签订的协议书为凭，事实清楚，本院予以确认。虽然原告主张涉案房屋实测面积数据的依据是增城市国土资源和房屋管理局新塘房管分局制作的房屋建筑面积测绘报告，但该报告仅是办理房屋产权登记的程序之一，其所载明的数据在未经产权登记证最终确认前还不是一种现实性数据，还存在被相应行政机关变更的可能，故在涉案房屋至今未办理产权证的情况下，房屋的套内面积、公共分摊面积和建筑面积等相关数据是否与原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的相关面积的数据存在差异、差异数额有多大，只有经房屋登记行政机关完成产权登记并核发产权证后才能确定。由于涉案房屋至今未能确定合同约定的
12、计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积之间是否存在误差的事实，致使无法核算如存在误差时原、被告双方根据约定应支付的面积差异购房款金额，即现时无法确定原、被告双方在合同约定相关面积的数据与产权证登记相关面积的数据存在误差情况下的权利、义务。故此，对于原告广州盈毅公司主张的第一、二、三项诉讼请求，本院在本案中不予支持。综上所述，原告的诉讼请求并无相应证据予以证实，本院不予支持。被告陈宝青、彭桥秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据查明的事实，依法缺席判决，依照中华人 7 民共和国合同法第八条、第三十二条和第四十四条、中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市盈毅房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费 65 元，由原告广州市盈毅房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员 刘 勋二一三年三月十五日本件与原本核对无异书 记 员 刘翠荣
