1、,房地产经营与管理,房地产市场基础知识,第二章 房地产市场,房地产市场概述房地产市场供求分析房地产市场运行的一般规律房地产市场调查房地产市场预测,房地产市场概述,一、房地产市场的概念1、什么是市场？市场是指买卖双方进行交易的专门场所。狭义市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和。广义经济学的典型定义：市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。是资源配置的一种手段，与“计划”相对应。,房地产市场概述,房地产市场的概念2、房地产市场的内涵狭义：是指房地产交易的专门场所。广义：是指房地产交易的总和或房地产商品 流通过程中所有交换关系的总和。,房地产市场概述,房
2、地产市场的概念3、房地产市场的划分按市场运行层次划分一级市场：土地出让、批租二级市场：房地产开发公司与消费者三级市场：房地产消费者之间按市场交易客体划分土地市场，房产市场，房地产金融市场，房地产中介服务市场等。,房地产市场概述,房地产市场的概念房地产市场的划分按物业类型划分住宅市场，写字楼市场，商业用房市场，工业用房市场，仓库市场，特殊用途房地产市场等按覆盖、影响范围划分国际性市场，全国市场，地方性市场问题：房地产市场的影响范围与房地产的类型有关吗？,房地产市场概述,二、房地产市场的特点和功能（一）房地产市场的特点1、区域性位置固定，性能差异2、竞争的不充分性从产品、参与者、信息等方面3、供给
3、调节的滞后性为什么？,房地产市场概述,房地产市场的特点和功能特点4、交易的复杂性交易形式多样，交易过程漫长，参与者众多5、与金融的关联度高问题：政府调高银行利率对房地产市场有何影响？6、政府干预性强,房地产市场概述,房地产市场的特点和功能（二）房地产市场的功能1、资源的配置功能 调节房地产供求 优化房地产资源配置城市中心区通常是那些产业部门？为什么？2、信息传递功能3、价值实现和价值评价功能,价格机制,房地产市场供求分析,供给和需求的一般概念房地产市场供给分析房地产市场需求分析,房地产市场供求分析,一、供给和需求的一般概念（一）经济学中的一般定义供给：是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既
4、定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求：是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。注意区分微观和宏观概念,房地产市场供求分析,供给和需求的一般概念（二）房地产供给1、概念微观：是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的总量，也称房地产市场供给。宏观：是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量。,问题：房地产宏观供给的总量是否等于微观供给的总和呢？,房地产市场供求分析,供给和需求的一般概念房地产供给2、房地产供给的特点缺乏弹性层次性：现实供给层次，储备供给层次，潜在供给层次滞后性,房
5、地产市场供求分析,供给和需求的一般概念（三）房地产需求1、概念微观：是指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也称房地产市场需求。宏观：是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。注意：区分有效需求和潜在需求,房地产市场供求分析,供给和需求的一般概念房地产需求2、房地产需求的特点多样性区域性层次性：现实需求和潜在需求双重性：消费需求和投资需求可替代性,房地产市场供求分析,二、房地产市场供给分析（一）房地产供给影响因素分析1、房地产价格2、生产要素价格和供给3、房地产开发商的未来预期4、政策因素问题：国家规定，国有土地出让两年内未按出让合同约定进
6、行开发建设的，可无偿收回土地使用权，这一处理办法对房地产市场会产生那些影响？,房地产市场供求分析,房地产市场供给分析（二）房地产供给弹性分析1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大弹性概念：Es=(Q/Q)/(P/P),O Q0 Q1 Q,P,S1,S2,房地产市场供求分析,房地产市场供给分析（三）住宅存量和住宅流量住宅存量（Housing Stock)：住宅在有效使用期内的有形实体。住宅流量（Housing Flow)：由住宅的质量给住宅使用者所带来的“服务量”。问题：就新房和旧房而言，住宅存量和流量的对应关系有何变化？住宅质量下降（滤下过程）的原
7、因是否仅在于房屋的自然或物理损耗？,房地产市场供求分析,三、房地产市场需求分析（一）房地产需求影响因素分析1、房地产价格问题：房地产价格上升是否一定导致需求下降？2、消费者收入水平和消费偏好收入水平直接影响住宅需求，间接影响生产性房地产需求。消费偏好消费结构,房地产市场供求分析,房地产市场需求分析房地产需求影响因素分析3、消费者预期收益性物业和非收益性物业的消费者预期有何不同？4、社会经济发展水平和城市化水平5、政策因素问题：国土资源部有关人士言，今后对于国内居民购买第二套住宅可能会征收重税，这一政策建议的出发点可能是什么？,房地产市场供求分析,房地产市场需求分析（二）房地产需求弹性分析需求价
8、格弹性：当住宅表现为生活必需品时，弹性较小；当住宅表现出奢侈品特性时，富有弹性。需求收入弹性：与上类似,房地产市场运行的一般规律,（了解）一、房地产市场供求分析模型市场均衡模型，存量流量模型，蛛网模型，闲置和过度需求模型二、房地产投资与市场消费模型,房地产市场运行的一般规律,三、房地产市场周期（一）概念房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。（二）房地产市场周期的阶段及其表现经济增长对房地产需求增加 刺激建筑业发展 经济繁荣进一步刺激需求 新建房地产超过有效需求 产生过剩积压 房地产需求迅速减退进入调整期 房地产需求消化存量
9、开始恢复 供求平衡 新的经济增长使需求大于供给 新一轮周期运动,房地产市场运行的一般规律,波动幅度,时间,复苏,繁荣,衰退,萧条,房 地 产 的 市 场 周 期,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期的阶段及其表现1、复苏与增长阶段表现：交易量回升，以自用为主需求趋旺，价格持续增长，但期房价格仍低于现房价格（为何?）房地产开发数量上升,且速度加快市场预期乐观,投资开始旺盛,期房价格进一步回暖,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期的阶段及其表现2、繁荣阶段表现：开发规模加大，交易量急剧增加房价攀高，投机活跃，期房价格逐渐赶超现房价格开发建设逐渐超过有效需求，自用者大多被迫退出，形成有价无市
10、局面,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期的阶段及其表现3、危机与衰退阶段表现：房价涨幅趋缓并出现下跌迹象，现房价格停滞不前交易量明显减少，有价无市；当某些诱因出现，房价急剧下跌，期房下跌甚于现房，市场预期悲观部分实力较弱之开发商资金链断裂，房地产从业人员减少，失业率和破产增加,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期的阶段及其表现4、萧条阶段表现：房地产跌势继续，甚至跌破原值，期房价格加速下降而远低于现房价格交易量锐减，楼花降幅更甚房地产开发商损失巨大，进入市场寒冬,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期（三）房地产市场周期的波动形态1、长期趋势反映房地产市场运行过程中较长时期内的总量
11、变化趋势。影响因素：人口增长，城市化进程，资本积累，产业结构变化，技术进步等。房地产业在较长时期的运行过程中，总体上表现出增长趋势。为什么？,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期房地产市场周期的波动形态2、景气循环是指房地产市场的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。相对于宏观经济，房地产经济波动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。,房地产市场运行的一般规律,房地产市场周期房地产市场周期的波动形态3、季节波动房地产市场在一年之内活动的有规则的变化。4、随机波动（不规则波动）房地产市场受到不确定的外生因素的干扰和影响所引起的波动称为随机波动。,房地产市场调查,一、房地产市
12、场调查的概念 是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统的收集、整理和分析房地产市场供求变化及其各种影响因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的依据。,房地产市场调查,二、房地产市场调查的内容（一）房地产市场环境调查政治法律环境调查经济环境调查社会文化环境调查社区环境调查（二）房地产市场需求调查房地产消费者调查：数量、结构、收入水平、消费特征等房地产消费动机调查：购买目的、意向及影响因素房地产消费行为调查,房地产市场调查,房地产市场调查的内容（三）房地产市场供给调查行情，新材料、新工艺、新技术应用等（四）房地产市场营销活动调查房地产市场竞争情况调查房地产价格调查房地产促销调查房地产营销渠道调
13、查,房地产市场调查,三、房地产市场调查程序1、明确调查问题2、确定调查方案 研究方法，资料收集，调查对象和范围，调查内容，变量的测量方法，问卷设计，具体实施计划，经费预算，进度安排等3、实施调查 调查员：选拔、培训、管理和评价4、处理资料和分析资料5、撰写调查报告,房地产市场调查,四、房地产市场调查方法（一）文案调查(Desk Research)法对各种文献资料的收集和分析包括企业内部资料和企业外部资料（二）观察法（Observational Survey)控制观察和无控制观察完全参与观察、不完全参与观察和非参与观察纵向观察、横向观察和纵横结合观察,房地产市场调查,房地产市场调查方法（三）小组
14、座谈法（Focus Groups Discussions） 又称焦点访谈法，是挑选部分代表性消费者或客户，在一个装有单面镜或录音录像设备的房间内，在主持人组织下就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。注意：座谈提纲设计，参加人员选择，与会者间的协调， 座谈记录及其整理分析,房地产市场调查,房地产市场调查方法（四）深层访谈法（In-depth Interview）特征：一对一的访问，访谈对象身份重要访谈开始阶段：访谈计划，时间预约，用品（身份证明，相关资料，工具）访谈主要阶段：立场中立，行为用语恰切，访谈方式灵活而不失主题，时间把握访谈结束阶段：重温内容查遗补缺，征求被访者意见,房地产
15、市场调查,房地产市场调查方法（五）德尔菲法（Delphi Method)是一种专家调查法，它是用背对背的判断来代替面对面的会议，即采用函询的方式，依靠调查机构反复征求每个专家的意见，经过客观分析和多次征询反复，使各种不同意见逐步趋向一致。1、拟定意见征询表 2、选定征询专家3、轮回反复征询专家意见 4、做出调查结论注意：专家人数20人左右为宜，彼此不发生联系；征询轮次35轮，时间间隔710天。,房地产市场调查,房地产市场调查方法（六）电话调查法（七）邮寄调查（八）面访调查1、入户面访调查2、街头拦截式面访调查3、计算机辅助个人面访调查（CAPI）,房地产市场预测,一、房地产市场预测的种类按时间长短：短期预测，中期预测，长期预测按对象范围：宏观市场预测，微观市场预测按预测方法：定性预测和定量预测二、房地产市场预测的定量方法1、回归分析法2、时间序列预测法3、指数平滑法,
