1、1房地产发展周期解读易居中国华南事业部策划经理崔楠20130110谨呈：易居营销惠州公司2p报告定位： 普及 “ 宏观房地产市场发展 ” 的常识；p预期效果： 分享房地产市场发展阶段的判断方法；p作者心态： 个人观点，不尽成熟，欢迎结束后交流；p听众心态 ：知识体系不同，各取所需；关于此次分享视角 : 宏观层面 非 执行层面深度 : 常识范畴 非 技术研讨态度 : 个人观点 非 砖家叫兽3I. 核心概念简述II. 国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路4I. 核心概念简述II. 国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路5无法回避的房地产周期时间价格趋势：
2、定价中枢的变化方向，形成向上或向下的变化即为趋势；周期： 围绕趋势线的上下波动即为周期；趋势变化的核心因素： 房地产需求的基本面： 人口总量、人口结构及家庭裂变速度 ；周期变化的相关因素： 收入波动、利率和金融杠杆等；政策 ，可以放大或收缩周期，但难以长期改变趋势；6无法左右的趋势住宅 房地产需求：是由 人口总量、年龄结构及家庭裂变速度 决定的；商业 房地产需求：是由产业结构变迁过程中， 第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度 决定的；数据来源：国家统计局数据来源：联合国人口署趋势 一旦确定，往往存在持久性，不易改变；日本人口结构示意图无法回避的周期根据现实经验，房地产周期性波动往往 1
3、0年内 会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的 周期轮换 ；从代表国家的数据来看， 繁荣上行周期通常持续 22个季度，衰退下行周期通常持续 18个季度 ； 7平均法国意大利英国加拿大澳大利亚韩国美国日本德国单位：季度数据来源： OECE数据库8房地产周期的三大特征1、在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击异常明显；（与正常周期经济贡献数据相反）2、周期来临时，房地产投资最早变化；3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似，但通常晚一个季度；进口出口库存净出口住宅投资非国防国防建筑耐用品消费州和地方政府设备投资非耐用品消费服务数据来源：参考文献9I. 核心概念简述II.国际案例借鉴
4、III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路10日本房地产市场的周期性演变历史复兴时期 快速成长阶段 泡沫形成与膨胀 泡沫破灭及 “失落的十年 ”第一 阶 段： 战 后至 20世 纪 70年代中期，政府力量主 导 的公 营 住宅建 设时期，日本房地 产 市 场 的制度重建 时 期；第二 阶 段： 70年代中期至 80年代中期，日本 经济 高速增 长时 期，日本房地产 市 场 的平 稳发 展期；第三 阶 段： 80年代中期至 90年代初，日本面 临 日元 “升 值萧 条 ”，日本房地产 市 场 的泡沫开始形成并膨 胀 ；第四 阶 段： 90年代初至本世 纪 初，政府政策 转 向 诱发 日本房地 产 市 场 泡沫破裂， 进 入所 谓 “失落的十年 ”；
