1、,第四章 城市土地市场（城市土地利用、市场结构、地租地价）,内容提要： 1城市土地利用的经济学原理 2土地市场的均衡分析 3土地市场结构分析 4城市的地租与地价 5城市土地储备制度,一、土地的双重属性,第一节 土地与房地产,1、土地的自然特性:,土地总量的有限性,土地区位的差异性,土地位置的固定性,土地使用的耐久性,2、土地的经济特性:,土地的稀缺性,土地的区位可变性,土地的报酬递减性,土地经营的垄断性,二、土地在房地产业中的地位和作用,1、土地在房地产业中的地位,土地在房地产开发中居于基础性的地位,土地市场是整个房地产市场中的基础性市场,土地的权属关系是房地产基本经济关系,促进土地资源合理配
2、置，提高企业效益。,土地区位选择决策是房地产企业成功的关键,土地政策是房地产宏观调控的重要手段,2、土地在房地产业中的作用,地位决定作用,土地利用总体规划是在一定时期和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局。,土地利用总体规划,中华人民共和国土地管理法第十九条规定了土地总体规划编制的原则： 严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； 提高土地利用率； 统筹安排各类各区域用地； 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； 占用耕地与开发复垦耕地相平衡。,城市总体规划是指对定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建
3、设的综合部署和实施措施。,城市总体规划,城市规划编制办法第十四条至第十七条的规定， 城市总体规划的主要任务是： 综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地、合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。,土地利用年度计划,三、城市土地的特性,1、城市土地利用的集聚性,2、城市土地利用的高成本性,3、城市土地利用的高冲突性,4、城市土地利用的综合性,城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。,大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本（土地费用、交通运输费用、交易费用等）。,能够使专业化的产业能够生存
4、并获取一定的利润。,在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。,从本质上看，城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。,各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调,第二节 土地市场均衡分析,一、土地市场的供给与需求,1、土地需求分析,在竞争性市场上，城市土地是按照最有利的用途进行分配的。,影响土地需求的社会经济因素：,城市人口,国民收入,景气预期,投资渠道,土地制度和财税制度,城市经济形势,2、土地供给分析,影响城市土地供给的主要因素：,土地使用者成本（User cost）,交易费用、信息、预期等因素,城市规划,政府规制,UL-土地服务的使用者成本；
5、 r-利息率； te-现行财产税率； s-保险费和其他服务成本； P-土地的潜在资本收益率。,土地使用者成本:UL=r+te+s-p,二、土地市场的均衡,在短期内，由于土地价格供给无弹性，土地价格（租金）水平完全由需求方来决定。,如果对土地征税，则税负完全落在土地所有者身上。,如果对土地征税t，所有者得到的地租为r1=r0-t，政府的税收为tq0，土地所有者承担了全部税收负担，土地租用者的福利水平并未增加。,一、产业组织的分析视角,1、城市土地市场结构一般分析,市场结构一般被定义为一个市场上的各交易方之间、市场上已有的交易者与可能的进入者之间在交易、市场利益的分配等方面存在的市场关系。,完全竞
6、争的土地市场,具备以下几个条件：,完全信息,土地交易对象具有均质性,市场上有足够多的市场交易者,土地交易者有充分的自主决策权,垄断型土地市场,基本特征是：土地交易市场上只有一个土地需求者或唯一的土地供给者。,行政性供给垄断(如中国城市土地的供给垄断),第三节 土地市场结构分析,垄断竞争性土地市场,产生的原因是：土地产权交易既要受到政府规制的约束，同时还要受到土地市场机制和交易规则的约束。,主要特征表现为：,土地市场上存在有限个土地供给者或有限个土地需求者，它们共同分割土地交易市场,在垄断竞争性市场结构体系中，需求方的竞争远大于供给方的竞争,土地市场的竞争有利于土地资源的有效配置，垄断则会造成较
7、高的交易成本,我国的城市土地市场是在城市土地国有制和土地所有权与使用权两权分离的基础上建立起来的，所以，城市土地所有权由国家垄断，并且不具有可交易性，城市土地市场交易对象只是土地使用权。从这个意义上讲，我国城市土地市场与大多数市场经济国家不同，它是一种不完全竞争型市场。,二、不同层次的土地市场,(一)城市土地一级市场,城市土地一级市场又称土地出让市场或批租市场，是指国家作为土地所有者将一定年限的土地使用权转让给土地使用者。让渡方式有有偿出让和无偿划拨两类。划拨出让为无偿出让，而有偿出让包括协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。,划拨出让,土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用
8、者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地无偿地交付给土地使用者使用的行为。,范围包括:,国家机关用地和军事机关用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律规定的的其他用地,划拨土地使用权一般没有使用期限的限制，划拨土地出让是我国计划经济体制下的唯一的土地出让方式，而且划拨土地大多数是无偿取得的。,固有的制度弊端和缺陷，主要表现在以下四个方面：,划拨土地使用权容易产生土地所有权主体缺位,划拨土地助涨了土地低效利用,划拨土地阻碍了统一市场的构建,划拨土地模式不利于房地产业的健康发展,协议出让,协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使
9、用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,协议让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。,协议出让所产生的弊端有多方面：,正常的市场秩序受到严重干扰,协议义出让的暗箱操作、随意性大等特点容易诱发行政腐败,协议出让可以导致土地流失和低效利用,招标、拍卖、挂牌出让,招标出让国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,拍卖出让国有土地使
10、用权:是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,土地使用权招标、拍卖、挂牌出让模式的优点： 引入了市场竞争机制 ,发挥市场配置土地资源的基础性作用 防治土地批租领域的腐败行为 采用市场竞争机制显化了土地的真实价格 为政府主动参与土地市场调控提供了可能 有利于土地市场和房地产市场健康发展,土地出让申请,初审,批转,前期工作,发布招标公告,投
11、标人登记、索取标书和有关文件,签订土地收益分配及搬迁协议,地价评审、确定招标底价,报批,投标、开标 、评标、定标,签订国有土地使用权出让合同,文件移交,发出中标通知书,北京市以招标方式出让国有土地使用权程序（试行）,根据年度土地出让计划对项目进行初审,批转土地整理中心办理,报市国土房管局审批,土地出让申请； 房屋所有权证； 国有土地使用证或土地权属来源文件； 原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明； 营业执照或法人资格证明文件； 已取得规划条件的，提供规划意见书、3份评估报告或其他规划文件；,征询规划意见 评估该地块的地价 拟订土地收益分配及搬迁协议 拟订招标出让工作方案
12、 拟订招标文件,(二)土地次级市场,是指由土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让形成的市场，包括土地使用权的转让、出租和抵押等。,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,通过转让方式取得的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。,土地使用权租赁是指土地使用权所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,协议出租结果要
13、报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。,采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，,土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不能履行还债义务或者破产时，抵押权人有从处分抵押财产中优先受偿的权利。,抵押人对土地使用权享有处分权,抵押权人不直接占有土地使用权，土地使用权在抵押期间不转移占有。,抵押权人享有优先受偿权,受押土地上的新增房屋不属于抵押财产,次级市场是竞争性的，存在许多土地使用权交易者。从资源配置效率角度来看，次级市场应是我国城市土地市场体系中的主体，它不但
14、接受一级市场的土地流量，而且将存量市场上的土地与房产资源配置到较适宜的用途上。,第四节 城市地租地价,一、地租和地租理论,在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。,1、地租的含义,地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价。,地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。,2、地租理论的产生和发展过程,古典政治经济学阶段,庸俗政治经济学阶段,现代西方经济学阶段,古典政治经济学的地租理论,威廉配第（William Petty，162316
15、78）是古典政治经济学的奠基人最早提出级差地租的概念 。,弗朗索瓦魁奈（Francois Quesnay，16941774）是法国重农学派的创始人他的地租理论是“纯产品”学说,在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。纯产品以地租形式归土地所有者所有。,亚当斯密（Adam Smith，17231790）最先系统地研究了地租。地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。,大卫李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分地研究了级差地租问题。,级差地租的第一种形态：耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租,级差地租的第二种形态：在同一块土地上追加等量资本
16、和劳动由生产率不同而产生的地租,庸俗政治经济学的地租理论,萨伊（Jean Bptiste Say，17671832）运用效用价值论考察地租问题 人力所创造的不是物质而是效用。,生产的三要素理论：劳动、资本和土地,工资对劳动服务的补偿,利息对资本服务的补偿,地租对使用土地的补偿,托马斯马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出地租是总产品价格中的剩余部分 。,剩余部分的原因：,土地的性质（指土地的肥力）是剩余产品产生的主要原因,土地所生产的生活必需品具有特殊的性质,肥沃土地的相对稀缺性,现代西方经济学的地租理论,阿尔弗雷德马歇尔（Alfred Marshall
17、，18421924）一般而言的地租由由原始价值、私有价值和公有价值所组成。,保罗萨缪尔森（Paul ASamuelson，1915）认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定、缺乏弹性的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。,马克思主义的地租理论,着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。,土地所有者,租地的农场主（资本家）,农业雇佣工人,出租,地租,工资,剩余价值,平均利润,地租,级差地租,造成土地等级差异的原因：,不同地块在丰度、肥力上具有差异性； 不同地块的地理位置即区位存在差异性； 同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。,级差地租I
18、,级差地租II,级差地租I的形成土地肥力等差异,决定社会生产价格的是投入生产的最差等级的土地的个别生产价格,级差地租I的形成位置差异,级差地租II的形成,绝对地租,马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。,绝对地租的实体表现为农业中的超额利润,在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。,绝对地租的形成,由于农业资本有机构成低于工业，等量资本在农业中可吸收较多的劳动力，在剩余价值率相等的条件下，可产生较多的剩余价值。,农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。,垄断
19、地租,由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租,二、城市地租及其形态,1、城市地租的含义,城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。,人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租,社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化为级差地租。,社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。,2、城市级差地租,城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。,商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。,土地所有权和经营权垄断及其分离,位
20、置优劣,追加投资生产率,级差超额利润,城市级差地租II,城市级差地租I,3、城市绝对地租和垄断地租,城市绝对地租,城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。,主要由使用城市土地的二、三产业提供的,农业用地,城市用地,农村集体经济组织,所有权有偿出,国家,土地使用者,出让其使用权,农业地租是城市绝对地租的基础,城市绝对地租的实体仍然来源于企业提供的总剩余价值的一部分,城市绝对地租,城市垄断地租,是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租,三、地租与城市房地产,土地具有特殊的使用价值，在一定的条件
21、下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租。,土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。,1、地租与土地价格,2、地租和房地产价格,房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格。,在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨。,3、地租与城市房地产开发,对房地产开发企业而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平土地价格是影响房地产开发成本的重要因素。,对政府而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，可作为调节城市土地利用的有力杠杆。,第五节 城市土地储备制度,一、我国土地收购储备制度的功能及模式,土地收购储备制度的功能：,增强政
22、府对土地的宏观调控能力,为国企改革和破产企业的职工安置提供资金保障,防止国有资产流失,促进土地资源优化配置,建立良好的房地产投资环境,保证城市规划的实施,当前我国的土地收购储备制度的构成：,储备土地的来源：新征用地和划拨用地,土地储备形态：“实物”储备和“红线”储备,土地储备运作机制：市场运作、政府运作、政府市场相结合模式,二、土地储备制度的运行机制,制定年度土地供应计划和年度土地出让计划,按储备计划实施土地储备和出让,必须在土地交易市场上进行土地交易,三、建立土地储备制度需要解决的问题,完善法律保障，理顺与政府的关系,完善治理结构，协调各方关系,建立土地储备的风险与收益管理机制,运营风险、政
23、策风险、市场风险等,收益分配问题：与企业、政府的收益分配,建立土地储备的监测与评价体系,土地储备的运作问题,资金问题,土地收购补偿标准问题,无收益用地和公益用地的储备问题,土地储备机构的能力与效率问题,四、建立土地储备的约束机制,土地储备是在政府委托下以社会整体利益为目标，服务于社会经济建设,以市场经营为手段的行为。,制定相应的约束机制，规范土地储备的行为：一方面是对各利益群体的保护；另一方面也能使土地在市场的约束与调节中得到更合理的配置。,解决这一问题需要从两个层面着手：,制度层面：,解决的途径是，管理权、经营权分离，成立“城市土地资产管理委员会”作为国有土地的代表经营土地，负责经营国有土地
24、。,管理层面,政府转变职能，从市场主体（运动员）变成裁判员和服务员，政府干预市场变成政府维护和稳定市场。,拆迁等问题也同样需要制度的保障,五、建立土地储备制度模式的基本框架：以北京市为例,1、成立组织机构,实行土地储备联席会议制度,建立市局市土地储备中心分中心三级体制,市国土房管局负责,2、建立土地交易市场,3、划定重点储备范围,实施中应本着先易后难、先急后缓的原则，先试点后推广，有重点有步骤地加以推进。,重点储备的范围主要包括：对城市规划影响大的特殊地区、城市重要功能区、城市发展快房地产增值潜力大的地区、新增建设用地和依照有关政策收回的土地等。,4、完善法律框架,1、土地的双重属性表现在哪些
25、方面？二者之间的基本关系是什么？ 2、如何理解土地在房地产业中的地位？城市土地具有哪些特性？ 3、如何理解土地市场的供给与需求，对土地市场供给与需求的影响因素有哪些？ 4、产业组织分析视角下的房地产有哪些市场结构形式？ 5、在不同层次的土地市场（一级、二级土地市场），如何实现土地使用权的转让？ 6、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？土地区位选择对房地产开发有何重要意义？ 7、试述我国土地收购储备制度的功能和模式？ 8、建立土地储备制度需要解决哪些问题？,本章思考题：,分析与讨论：土地一级开发的现状、存在的问题与开发模式的政策,一、土地一级开发的现状及存在的问题以中关村为例,中关村协调小组 会,
26、中关村科技园区管理委员会,一级地块开发方案,选择一级开发企 业,土地一级开发,根据土地一级开发承包合同和审定的规划方案组织验收,市计委、规划委、建委、国土房屋管理局、财政局组织评标,市计委、市规划委,中关村土地一级开发现行运作模式,暴露出一些问题和矛盾，主要表现在：,土地来源的复杂性,土地利用目标的两难性,相关主体关系不清，影响开发效率,各开发主体的风险与收益不对称,信贷过度集中，银行蕴藏巨大风险,科技园内各园区开发建设不协调,二、建立适宜的土地一级开发模式的政策建议：以中关村为例,中关村土地一级开发要达到以下目标：,进行总量控制、调节土地市场,进行土地市场的有序建设、完善管理规范,保障土地收
27、益合理分配、实现国有土地资产的保值增值,促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速发展,1、建立中关村科技园区土地储备机制,图 未建立土地收购储备制度前的土地交易方式,图 建立土地收购储备后的土地交易方式,土地收购储备制度的建立：,土地供给关系明确,土地一、二级市场分明,规划的指导作用加强,政府的指导作用加强,2、建立中关村科技园区土地一级开发的程序,进行科技园区的详细规划,选定土地一级开发项目的实施地点和时间,实施土地一级开发工程的招投标,工程施工及施工管理,工程完工及验收,工程决算的编制及清算剩余款项,进入土地的二级开发程序,3、合理筹集与运用土地一级开发资金,建立中关村科技园区土地开发基金,实施滚动开发，保证园区开发资金的内部平衡,承包商带资承包,商业房地产模式定位模型,(福建南靖县客家土楼建筑),
