1、楼市调控不能忘了市场化改革之本童大焕2011 年 5 月 4 日 星期三 受国家密集出台“限购”、“限贷”、“限价”等步步紧逼的房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。但近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头。“五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。4 月 30 日，中海地产在深圳推出康城国际、塞纳时光两楼盘共计 1349 套房源，单价最低9680 元/平米起，均价在 11000 元/平米左右，比目前的市场报价每平米低了至少 2000 元，5000 人抢购，截至当日下午 2 时，所有房源都被抢购一空，其中近七成客户为刚需。华南另一大开发商碧桂园也上演了
2、一出“买别墅如抢白菜”的大戏5 月 1 日 ，位于毗邻广州的清远市碧桂园清泉城开盘，300 多套别墅出现千人抢购的火爆场面。该项目带装修房价在 8500 元/平米左右，主要购买客户都来自于广州地区。除一线城市外，不少诸如海口、哈尔滨、常州等受限购影响较小的二三线城市楼盘销售也开始回暖。与交易量同步回暖的是房价。最新的报道显示：2011 年 4 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8773元/平方米，较上月上涨 0.40%，其中 77 个城市价格环比上涨，1 个城市与上月持平，22 个城市环比下跌。涨跌幅在 1%以内的城市共有 84个。人们开始担心这种情形会不会引发更严厉的调控，比如传言中的
3、首套房首付五成以上。每一次调控都会有相同的场景出现：一旦哪个楼盘降价百分之十到二十，马上会有蜂拥而上的需求前来抢购。在限购政策下，一些刚性需求并不是消失，只是短期被延后。一旦限购政策取消或被市场消化，被遏制的需求和新的需求叠加，楼市就会出现一波量价齐升的小高潮。相同的风景还有：每一次调控，刚性需求的购房门槛都会被提高，不论是首付，还是房贷利率。而尽管首付和利率在不断提高，抢购的场景却从不“爽约”，总是“准时”出现，则说明尽管人们对房价“怨声载道”，但市场对房价的心理承受和实际承受能力都越来越高。而宏观调控政策一再被市场的力量所冲破，反过来也说明了调控本身的尴尬。不是调控没有作用，而是时势终归比
4、人强，市场规律总要顽强地“堂堂溪水过前村”，哪怕它“万山不许一溪奔”。在经济发达、人口密集的大中城市，房价往往都高不可攀，这是一道世界性的景观，不论是发展中国家，还是发达国家，也不论土地所有制形式如何，都无一例外。中国的房价飙升，还因为过去几十年被计划经济人为阻止的城市化、住房市场化、住房改善、收入增长等一系列“补课效应”，因此它的反差来得特别大，这也是许多人心理上一时难以接受的原因。但这种补课效应还将持续下去，楼市调控也不应该只是为了满足人们的心理需求，因为在“人比人比死人”的社会心理支配下，人的欲望是永不能满足的：收获了房价上涨红利的，涨了还想涨；没分得房价上涨一杯羹的，降了还想降。为什么
5、要调控？是为让新移民人人都买得起房吗？今天的住房需求绝大部分是改善性需求和人口流动中的二次三次需求，人们每换一个地方就有一处自有产权房，显然是一个过于奢侈的梦。是为让本地居民人人有自住房吗？这可能又会是一个奖懒罚勤的平均主义乌托邦。事实上已经有媒体报道，随着保障房中两限房与商品房价差越来越大，一些年轻人为了挤进“两限房”这个圈儿，放弃换工作、拒绝加薪、延缓结婚，甚至采取辞职的极端做法，以降低家庭收入。而另一方面，政府试图自我加压，承担起越来越大的保障房任务，但仅仅是 2011 年要开工的 1000 万套保障房，就面临着至少 1.3 万亿元短缺资金和土地来源“无米下锅”的局面。楼市的图景已经再清
6、晰不过地展现在我们面前：行政力量不可能将房价压到人人满意的程度，各级政府也没有能力承担起哪怕只占住房总量 20%的保障房任务。解决住房需求，最根本的力量只能来自于市场。1998 年住房市场化改革之前，中国的城镇居民，绝大多数住的就是公租房。因为公租房远远满足不了人民群众的居住需求，后来尝试的单位建房分房(其实也是公租房)更彰显了权力之恶，所以才有了市场化的房改。怎么那么快我们就忘本了呢，一边打压市场，一边想回到公租房的老路上？高房价有可能对最富创造精神却又缺乏经济基础的年轻人形成“挤出效应”，从而妨碍城市的活力，同时也是要保障城市极少数低收入群体的住房权利，这是要对一些特殊人群实施保障房制度的
7、根本原因。而这种保障，是以留住年轻人、激励他们的奋斗精神为前提的，而不是像前面提到的反而形成了奖懒罚勤机制。因此，即使是住房保障本身，也应该充分发挥市场的作用，而不是政府一味包办。具体做法是：取消一切形式的导致腐败层出不穷的单位分房、两限房、经适房，完全代之以公租房和廉租房，保障对象是城市新移民和城市低收入群体。政府的力量不够，还要动员市场的力量，鼓励学生宿舍式的住宅出租，降低非婚年轻人的城市居住成本，而不是反其道而行之地完全取缔“群租”。对于产权房，也要充分发挥市场的力量，用市场手段调节需求。对于在本城工作、购买中低价位、中等户型的首套房，一律给予低首付、低利率的待遇；至于中高价位和二套以上需求，则将首付和贷款利率适当提高直至完全取消银行杠杆。这样，市场和保障相得益彰，互相促进：市场的充分发育，是保障房土地和资金的源头活水。尤其是在流动性充裕、货币增发仍将持续的大背景下，我们更应该鼓励城市郊区别墅等豪宅的市场发展，让豪宅成为有效吸收社会流动性的巨大蓄水池。豪宅的发展，只会反过来促进财富在社会各阶层间流动，而不会妨碍刚性需求者购房。因为那个市场本来就与普通消费者无关，就是打个一折二折，多数普通消费者也还在门外。（作者为信孚研究院研究员，著有买房的革命等书）
