1、 1宁夏平罗县星海花园和谐居住小区的构建摘 要社 区 是 社 会 的 细 胞 ， 文 明 社 区 建 设 是 国 家 繁 荣 稳 定 的 一 个 基 石 。 在 建 设 文 明 和 谐 社区 实 践 中 ， 我 们 以 “促 进 和 谐 ， 维 护 稳 定 ， 服 务 企 业 ”为 工 作 目 标 ， 建 设 “和 谐 社会 ”， 就 必 然 涉 及 到 “和 谐 小 区 ”的 构 建 问 题 ， 而 这 也 是 物 业 管 理 中 的 一 项 基 本 任 务及 价 值 观 。 打 造 “和 谐 小 区 ”， 涉 及 众 多 层 面 的 因 素 ， 包 括 法 规 环 境 的 完 善 ， 经
2、济 水平 的 提 升 ， 民 主 意 识 的 转 变 等 。 但 最 为 重 要 的 ， 只 有 政 府 主 管 部 门 、 开 发 商 、 社 区 委 员会 、 业 主 、 物 业 管 理 公 司 等 多 方 共 同 努 力 ， 形 成 一 种 合 力 ， “和 谐 小 区 ”才 不 会 成为 一 句 空 话 。 建 设 和 谐 小 区 ， 应 该 成 为 物 业 管 理 企 业 与 业 主 的 共 同 追 求 。 小 区 是人 们 生 存 发 展 的 重 要 空 间 ， 在 当 今 人 的 角 色 从 “单 位 人 ”向 “社 会 人 ”的 转 变 过 程中 ， 小 区 的 作 用 越 来
3、 越 重 要 ， 和 谐 小 区 的 建 设 符 合 构 建 和 谐 社 会 的 发 展 方 向 。 它 是 业 主的 迫 切 要 求 ， 是 建 设 和 谐 社 区 的 重 要 基 础 ， 是 物 业 管 理 企 业 的 目 标 取 向 。关 键 词 : 和 谐 社 区 建 设 物 业 管 理21 小区建设现状近年来，随着城市社区地位和作用的日益突出，推进社区建设，创建文明社区，已成为社会主义精神文明建设的一项重要而紧迫的任务。我们发现，伴随着城市化进程加快，形成了各种不同类型的“居住区” 。不同“居住区”的基础条件不一样，居民构成和素质不一样，居民需求和愿望也不一样，呈现出多样化、多层次的
4、管理需求。为了进一步深化和谐社区建设，加强社区精神文明建设，我们按照“政府主导、居民主体、划小单元、分类创建、破解难题、联动共创”的工作思路，在全区广泛开展“和谐小区”主题创建活动。小 区是指以城镇街道为基本单位,由街道办事处、居民委员会、企事业单位和居民群众共同组成的社会生活共同体。换句话说社区是指聚居在一定地域内的人们所组成的社会生活共同体。社区精神文明建设是一定区域内社会共同体所反映出来的道德素养、生活方式、价值观念、精神面貌等现象的总和,城镇精神文明建设作为社会主义文化事业的基础,是推动物质文明发展的重要因素,也是实现广大人民群众根本利益的重要方面。小 区精神文明建设水平的高低,质量的
5、好坏,是衡量一个民族综合素质高低的重要标志。小区是城市的细胞，社区建设是城市社区服务深化发展的产物，它随着我国城市社会经济的飞速发展应运而生。在新的形势下，大力推进社区建设，是解决城市发展中诸多社会问题的有效途径。2 小区所存在的问题随着经济体制改革的不断深入，城市经济社会发展中各种新情况、新矛盾、新问题不断涌现：一是小区卫生；二是小区绿化建设的工作；三是开展社区服务和社区文体活动频率的稀少；五是小区治安问题；六是社区服务体系的建设；七是物业管理体系的建设问题。3 小区建设所存在的问题解决办法当前和今后一个时期，我县的很多社区建设的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针 ，高举社区建设这面大
6、旗，紧紧围绕创建国家文明卫生城市的目标要求，以社区为平台，改革城市基层管理体制，以服务为主题，强化社区管理服务功能，以党建为核心，加强社区党的组织和社区自治组织建设，以提高社区居民生活质量和加强社区精神文明建设为宗旨，推进基层民主，维护社会稳定，以创新为动力，努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化新型社区， 促进城市的“三个文明”协调发展。3.1 星海花园卫生建设心海花园小区的管理无序和脏乱差的治理，历年来给了物管很大的难题，美化小区环境是一个社区文明程度的外在表现，又是孕育社区文明的摇篮。要按照创建国家文明卫生3城市的目标要求，全面加强小区环境建设，更
7、要大力宣传小区环境文明建设，小区环境既是一个小区文明程度的外在表现，又是孕育社区文明的摇篮。社区环境卫生差的部分包括：部分生活、建筑垃圾随处可见，垃圾遍地，乱牵乱挂、乱堆乱散、乱贴乱画等现象比较普遍，随处停放车辆，使整个小区看起来相当的杂乱无章。文明不文明，首先看卫生。整治社区环境卫生，保持社区清洁，这边成为了小区建设的头等大事。环境卫生是一个社区代表整个城市的形象，是一个地区文明程度最直观最具体的体现，整治环境卫生是这次突击月活动的重中之重，首先要加强公共场所的卫生清扫。对社区的广场、花园、楼道等公共场所，环卫工人要定期清扫，延长保洁时间，扩大保洁范围。其次要彻底消除卫生死角，卫生工作由清洁
8、工和保安负责，花坛里的垃圾清扫由居委会负责，各责任单位要明确保洁人员，落实保洁任务，及时组织清扫，彻底消除卫生死角。然后要加强垃圾运输管理，继续推行垃圾封闭运输，对封而不闭、超载运输，途中抛撒、随意倾倒垃圾的违章行为，应强调提醒。最后要做到各个楼道的卫生保洁，要严格落实门前三包责任制，进一步强化卫生保洁工作的日常管理，保持门前院内的整洁。3.2 星海花园拓展社区服务坚持把为民服务作为创建文明社区的出发点和落脚点，加大对社区服务设施建设的投入，优化配置社区各类资源，努力提高社区服务社会化、产业化水平。本着“以人为本，服务社会”为宗旨，本小区的物管企业积极开展面向老人、儿童、残疾人、社会贫困户、优
9、抚对象等群众的社会救助和福利服务，面向社区居民的便民利民服务，面向社区单位的社会化服务，面向下岗职工的再就业服务和社会保障服务。配合社区建设，分别在各社区建立了社区文体文艺室、图书室，组建了社区文艺队伍，成立社区文艺团。充分利用社区这个阵地，因势利导，完善了部分文化娱乐场所及配套设施，组织开展了健康有效、形式多样的社区活动，使城市居民的文化生活更加丰富多彩，精神世界更加充实，使社区为老年人提供活动中心更好的场所。正如决议第五节第 20 条所说“全国各地广泛开展的群众性精神文明创建活动，是人民群众移风易俗、改造社会的伟大创造，有助于两个文明建设有机结合，落实到基层。要深入持久地开展文明家庭、文明
10、单位和军民共建、警民共建等精神文明创建活动，开展群众性文化、卫生、体育和科学普及活动，倡导文明健康的生活方式，建设社区文化、村镇文化、企业文化、校园文化。活跃社区文化。要以社区为载体，以提高社区文明程度为宗旨，大力开展各项活动，活跃社区文化。一要创建“学习型“社区，全面提高科学文化素质。二要扎实开展公民思想道德素质教育。三 要扎实开展丰富多彩的群众性文体活动，丰富社区文化。3.3 星海花园开展社区文体活动为了塑造和谐的邻里关系，我们注重发挥文化纽带作用，通过组织开展“社区邻里节” 、 “家庭厨艺秀” 、 “小区文化体育节”等形式多样主题活动，积极为各类小区居民搭建4感情交流与沟通的平台，让他们
11、相识、相知、相亲、相助。如，我区中组部联系点学院街道中书街社区每年定期举办“社区邻里节” ，突出一个主题如“离退休人员认门子” 、 “邻里一家亲” 、 “邻里和谐节” 、 “红歌会”等，开展象棋、包粽子、背媳妇、登楼梯等趣味竞技比赛活动。成立了 30 多个群众性文艺团体和 文艺队等 56 支小区文艺团队，打造了“广场晚会” 、 “文化夜市” 、 “新春庙会”等一批文化活动品牌，还通过开辟聊天室、棋牌室、组建红白理事会等形式，积极为小区居民搭建感情交流与沟通的平台，这些活动使居民融入小区、融入邻里。3.4 星海花园安全建设社区安全体现了一个社区的形象，也反映了我们执政党的执政力、领导力、控制力和
12、当地人民群众的素质。要深入开展创建“安全社区“活动，扎实推进社区社会稳定工作。一要进一步健全完善创建社区治安综合治理组织机构。二要加强外来人口、刑释解教等重点人员的管理教育。三要强化社区法制教育和法律服务。四是增强居民安全感。以社区民警为核心，并充分发挥小区内视频监控功能，有效防范小区内盗窃、抢夺、抢劫案件。定期深入排查治安隐患、天然气、电压线存在的安全隐患，并建立了各类突发事件应急预案。防止矛盾激化引发影响群众安全的事故，利用社区服务平台，加强对流动人口和出租房屋管理。广泛开展“无毒社区” 、 “无传销社区” 、 “无邪教社区”等安全社区创建活动，建立小区居民家庭电子档案，增强了群众法制意识
13、，提升了群众安全感。3.5 星海花园的绿化建设星海花园居住区的环境绿化，是以卫生为主，同时兼有美化的任务。一般是供居民休息、娱乐或体育活动的地方。它是利用有限的空间，给居民创造一个清洁、优雅、舒适的生活环境。所以建设文明小区，不仅增进居民的身心健康，陶冶居民的道德情操，而且，体现国家对市民的关怀，体现社会主义制度的优越性，也体现了一个城市的管理水平和精神面貌。现代社会的精神文明和物质文明，城市绿化可以缓和城市生态，但不能满足人们的审美爱好。从而引起人们对自然的向往，这就需要把大自然引入城市。使文明小区的有限空间融合在无限的大自然中，这即是改善城市生态环境的需要，也是改善人民生活、提高市民素质的
14、需要。文明小区是综合配套，全面建设，治理污染，减少噪声，造福于民的好事。特别市居住区里的人口密集，绿色植物，在阳光下能吸收二氧化碳、放出氧气。供人们呼吸新鲜空气。还可以在一定程度上净化土地、水源和空气。同时对居民的胜利和心理也起着有益的影响，有助于调节人们的中枢神经系统的兴奋和抑制。使人消除疲劳、振奋精神、增强听觉、嗅觉和思维活动的灵敏度。随着城市绿化事业的发展和文明小区的建设，人们对绿化的鉴赏水平也不断提高。同时护栏也在接到、绿地和居住区内，与绿化相映成趋，起到保护绿化和装饰作用。文明小区的环境建设，要坚持以树林、花卉和绿地为主。把小区建设成无垃圾、无污水、清洁卫生、鸟语花香的生活环境。成为
15、广大居民在紧5张的劳动之余休憩的场所，同时，也给人们的视觉效果上产生了美的感觉。4 完善社区服务体系，拓展社区服务领域，提高居民生活质4.1 健全社区服务网络，拓宽服务领域。市内5区先后建成了区级社区服务中心，街道（乡镇） 、社区服务中心发展到148个，去年社区服务网点1万余个，直接从事社区服务人员近3万人。全市各类社区服务网点开展各种服务项目100多项，通过实施“一门式”服务，搭建不同层次的公共服务平台，为群众提供优质、便捷的社区服务，满足群众不同层次的服务需求，在协助办理低保、推进居家养老等方面发挥了重要作用，区、街道及社区不同层次的“扶贫超市”有效解决了贫困群体的不同生活所需，既方便了群
16、众办事，也促进了政府职能的转变。4.2 社区综合功能不断完善。开展“社区就业工程” ，积极开发社区就业岗位，两年来，通过社区就业工程安置失业人员 19.6 万人。开展“社区绿化、庭院美化、楼道净化”等环境整治工程，在全市创建了一批“花园式社区” 。建设社区卫生服务中心 54 个，社区服务站 104 个，基本形成了以居民健康为中心的六位一体（预防、医疗、保健、康复、健康教育。4.3 要改善服务设施。充分考虑新建社区与原有社区、中心地段社区与边远社区、商务区与纯居民区的不同条件和需求，采用新建、改造、调整、共享并举的方式，因地制宜地解决社区服务设施滞后的问题。对于即将新建的社区，要鼓励支持建设体制
17、优化、功能完善的新型社区；对于带动能力强的社区，要积极推进社区间的“嫁接” 、 “重组” ，促进资源共享；对于老社区，要探索社区公共资源的社会化运营工作机制。属于政府投资的公益性事业单位，应先行向社区开放，并制定相关优惠政策，鼓励其他驻社区单位向社区开放。4.4 要拓宽服务领域。加快市、区、街、社区服务中心建设，建立集公益服务、市场服务、志愿服务为一体的社区服务中心。启动居家养老工程，完善社会救助工程，扩大下岗再就业工程，实施环境综合整治工程，发展社区卫生事业，推进社区服务产业化，做好老年人、残疾人、优抚对象、贫困人员等弱势群体的服务，逐步把流动人口纳入社区服务的视野，使他们共享社区发展成果的
18、城市社区卫生服务体系。5 物业管理5.1 物业设施设备管理包括物业设备设 施 档 案 管 理 、 标 准 化 管 理 和 规 章 制 度 建 设物 业 设 备 设 施 基 础 管 理 是 物 业 设 施 设 备 管 理 可 靠 的 条 件 和 保 证 。 设 备 原 始 档 案 接 收6建 档 、 维 修 档 案 管 理 和 设 备 运 行 记 录 档 案 的 管 理 。 对 物 业 设 备 设 施 的 管 理 ， 一 定 要 有 齐全 、 详 细 、 准 确 的 档 案 资 料 ， 否 则 将 无 法 进 行 实 施 管 理 活 动 。5.2 标 准 化 管 理 。服 务 企 业 依 据 科
19、 学 技 术 和 实 践 经 验 的 综 合 成 果 ， 对 经 济 、 技 术 和 管 理 等 活 动 以 特 定 的程 序 和 形 式 颁 发 统 一 规 定 的 管 理 模 式 。 它 为 物 业 设 备 设 施 的 管 理 提 供 共 同 的 行 为 准 则 和标 准 ， 为 企 业 的 自 我 监 督 管 理 、 业 主 和 使 用 人 的 监 督 提 供 基 本 依 据 与 手 段 。 通 过 用 这 种标 准 话 管 理 的 手 段 ， 星 海 花 园 的 物 业 一 定 会 得 到 比 以 前 更 多 、 更 大 的 提 高 。5.3 营 造 物 业 管 理 中 的 和 谐 氛
20、 围 。营 造 物 业 管 理 的 和 谐 氛 围 是 建 设 星 海 花 园 和 谐 小 区 的 基 础 ， 是 建 立 和 谐 社 会 的 重 要组 成 部 分 ， 而 人 文 居 住 环 境 的 建 设 是 最 为 重 要 。 在 物 业 管 理 建 设 中 ， 往 往 较 多 注 重“硬 件 ”建 设 ， 忽 略 “软 件 ”方 面 的 和 谐 氛 围 的 建 立 ， 如 ， 对 小 区 内 共 用 资 源 的 强 化管 理 ； 对 小 区 文 化 品 位 的 营 造 ； 提 供 邻 里 交 流 的 时 间 和 空 间 ； 重 视 环 境 建 设 的 作 用 ， 一是 硬 环 境 建
21、设 ， 二 是 软 环 境 的 建 设 ； 倡 导 亲 情 服 务 建 设 和 谐 社 区 ， 要 建 立 多 元 多 方 共 同增 进 亲 情 氛 围 的 协 调 机 制 ， 要 加 强 理 论 研 究 和 理 论 指 导 ， 要 尽 力 培 育 和 增 进 住 区 全 民 的亲 情 意 识 ， 从 而 使 星 海 花 园 小 区 的 居 民 能 融 入 这 个 大 家 庭 中 ， 共 同 营 造 良 好 的 居 住 环 境和 生 活 的 家 园 。5.4 实 现 和 谐 社 会 ， 建 设 美 好 家 园 ， 是 人 类 孜 孜 以 求 的 社 会 理 想 。如 今 ， 构 建 “和 谐
22、小 区 ”成 了 政 策 主 题 和 热 点 话 题 ， 如 何 通 过 物 业 管 理 的 职 能 ， 强调 精 品 服 务 意 识 ， 想 方 设 法 打 好 “服 务 ”这 张 牌 ， 创 建 一 个 “民 主 法 治 ， 诚 信 友 爱 ，人 与 自 然 和 谐 相 处 ”的 小 区 ， 建 立 一 种 “与 邻 为 伴 、 与 邻 为 善 、 守 望 相 助 ”和 睦 的邻 里 关 系 ， 使 小 区 真 正 成 为 现 代 人 的 心 灵 家 园 ， 是 摆 在 我 们 面 前 的 一 个 新 课 题 。 古 人 云 ：感 人 心 者 ， 莫 先 乎 情 。 物 业 管 理 者 要
23、 想 赢 得 业 主 的 心 ， 就 必 须 以 诚 感 人 ， 以 情 动 人 。 如何 提 供 富 有 人 情 味 的 服 务 ， 如 何 去 迎 合 人 们 崇 尚 自 然 、 注 重 生 存 环 境 的 文 化 意 识 ， 成 为物 业 管 理 人 的 共 同 话 题 。 作 为 以 人 为 中 心 的 服 务 性 行 业 ， 倡 导 人 性 化 管 理 ， 需 要 将 人 的精 神 需 求 文 化 ， 引 人 物 业 管 理 。 将 文 化 概 念 引 入 物 业 管 理 的 运 作 中 ， 这 决 附 庸风 雅 ， 而 是 一 个 企 业 高 层 次 、 长 投 资 、 现 代 化
24、 的 系 统 工 程 ， 是 市 场 竞 争 的 锐 器 ， 它 能 带来 实 实 在 在 的 管 理 效 益 与 经 济 效 益 。5.5 沟 通 。和 业 主 沟 通 固 然 重 要 ， 但 小 区 里 的 业 主 成 百 上 千 ， 现 在 一 些 大 型 楼 盘 的 业 主 户 数 甚至 过 万 。 如 果 要 与 之 全 部 面 对 面 地 充 分 沟 通 ， 既 加 大 了 沟 通 成 本 又 不 具 有 可 操 作 性 。 因此 ， 物 业 管 理 公 司 必 须 懂 得 识 别 关 键 客 户 并 与 其 保 持 良 好 的 沟 通 。 即 20% 的 业 主 在小 区 公 共
25、 事 务 的 决 策 上 常 常 能 发 挥 80% 的 主 导 作 用 。 在 现 实 生 活 中 ， 大 部 分 的 业 主由 于 教 育 背 景 、 工 作 条 件 、 家 庭 环 境 的 原 因 ， 不 会 过 度 地 关 注 或 参 与 社 区 管 理 事 务 ， 因7此 我 们 的 沟 通 重 点 主 要 就 应 该 放 在 那 些 关 键 客 户 上 例 如 业 主 委 员 会 的 成 员 、产 权 比 例 超 过 5% 的 客 户 代 表 、 热 心 公 益 并 有 时 间 和 条 件 的 业 主 、 对 开 发 商 及 物 业 管理 公 司 有 成 见 的 客 户 、 需 要
26、 特 殊 援 助 的 业 主 等 。5.6 市 场 指 向 。市 场 化 ， 是 成 功 物 业 管 理 公 司 的 共 同 特 征 。 很 难 想 象 ， 一 个 内 部 市 场 化 和 外 部 市 场化 都 不 充 分 的 物 业 管 理 企 业 如 何 获 得 业 主 的 认 同 ， 并 获 得 市 场 份 额 。 随 着 物 业 管 理 条 例的 深 入 普 及 ， 越 来 越 多 的 物 业 管 理 项 目 进 入 招 标 程 序 。 从 项 目 的 承 接 开 始 ， 到 项 目 的 策划 、 定 价 和 运 作 ， 企 业 都 应 该 遵 照 市 场 价 值 规 律 。 这 更
27、多 地 体 现 在 品 质 标 准 和 服 务 成 本上 。 物 业 管 理 公 司 不 能 再 像 过 去 一 样 ， 片 面 地 抱 怨 业 主 不 懂 专 业 ， 不 了 解 市 场 行 情 而 固守 原 有 的 利 益 不 放 。 必 须 在 充 分 的 市 场 调 研 的 基 础 上 ， 站 在 业 主 的 角 度 ， 感 受 业 主 的 体验 ， 换 位 思 考 和 举 证 ， 并 不 断 改 进 服 务 流 程 及 降 低 服 务 成 本 。总结：我认为，服务好社区居民，就要在日常工作中，加强自身语言修养和文化修养，用表率作用来引导居委会全体成员和社区居民，用诚信为居委会和居民之
28、间架起一座信任的桥梁，社区工作就是以心换心，要用对党和居委会事业的忠诚，提高对事业的责任感、使命感，不求过分索取。社区和谐建设的好坏直接影响整个城市的形象，我们社区的理念、行为、视觉，都对社区的和谐建设有影响，把文化建设、社区医疗、社会保障、社区服务、社区安定与社区和谐建设相结合，做到不管做什么，先公益后效益的原则，在社区服务上不留死角，才能真正做到“服务社区居民构建和谐社会”的宏伟目标。8参考文献：1 鲁捷 赵学岩主编.物业管理基础知识. M.清华大学出版社.北京交通大学出版社.2010年8月.55页93页 128页170页2刘洪玉.房地产开发经营与管理M.北京：中国建筑工业出版社，2009.165页-201页3谭 善 勇 物 业 管 理 市 场 一 理 论 与 实 务 M 北 京 ： 首 都 经 济 贸 易 大 学 出 版 社 ，2001
