1、,房产4班第一小组,地籍管理实习成果展示,评估对象概况资料收集与整理因素指标体系建立因素权重确定定级单元划分,基础设施状况分值计算交通条件分值计算环境条件分值计算商服繁华程度分值计算土地等级划分与定级成果成员分工,目 录,评估对象概况,本次土地定级的对象是广州市天河区五山路483号华南农业大学主校区地块。假设该地块用于居住用途，选取合适的因素指标及方法进行土地定级。,资料收集与整理,在准备阶段，主要收集了华南农业大学校园控制性详细规划、华南农业大学住宅区分布图、华南农业大学精细地图、华南农业大学主校区基准地价。在外业调查中，主要收集了基础设施状况、交通状况、环境条件、繁华程度、人口状况等有关定
2、级因素、询问教师有关因子的资料，包括文字说明及相应图件和规划历史。 在内业分析整理阶段，主要对外业调查中收集到的资料进行整理，建立因素指标体系，因素权重的确定以及定级单元的划分。,因素指标体系建立,定级因素权重确定的方法主要有如下几项： 1.城镇土地定级因素权重确定原则， 2.特尔菲法， 3.因素成对比较法， 4.层次分析法。 在本次因素权重确定中，我们主要采取层次分析（AHP）。,城镇土地综合用地定级因素,根据上表，我们选取了以下4个因素7小因素进行分析：,因素权重确定,华南农业大学主校区土地因素级别划分准则和赋分准则表,本次判断矩阵的建立将以参与实地考察的7个成员作为评分主体，综合各个成员
3、的评分状况，得到的判断矩阵A-B如下：,层次单排序及其一致性检验一致性指标：,随机一致性指标：随机一致性指标（RI）表,一致性比率：,只有CR0.1时，层次单排序的结果才认为是满意的，否则需要调整判断矩阵元素的取值。通过计算，得到判断矩阵的最大特征值=8.0768，最大特征向量W=，其中=0.0110，CR=0.0078 0.1，=1.41，显然符合一致性的的检验。,因素权重确定,华南农业大学主校区土地定级因素权重表,因素权重确定,定级单元划分,1.原则： 单元内土地的质量状况基本一致，而相邻单元之间应有明显的差异； 具有整体功能作用的区域（单位）不宜分割。 2.方法：采用均质地域,基础设施状
4、况分值计算,基础设施一般包括生活设施和公用设施两类。第一，生活设施完善度。公用服务设施指供电、供水、供气、供热、电讯等设施。 第二，公共设施完备度。社会服务设施指中、小学、幼儿园、粮店、煤店、菜场、医院、邮电局、银行、图书馆、影剧院、体育场馆等设施，对居民生产生活方便程度、生产效率、生活水平都有重要意义。 本次定级，我们采用小学和农贸市场这两种社会服务设施作为因子计算基础设施状况的作用分值。,生活设施完善度指标 a.设施是否齐备：供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施类型是否齐 b.设施水平：按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出24个相对系数，数值在01之间，记为ai； c.使用保
5、证率：按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在01之间，记为bi。 生活设施完善度分值计算：F=100 X ai X bi,生活设施完善度统计,公用设施完备度小学基本情况,华南农业大学附近共有3所小学，我们根据其规模大小、学生数量、师资力量的差异来综合衡量各学校的综合实力，基本情况见表2-1。小学基本情况调查（表2-1）,确定上述三个因素，对学校功能大小的贡献分别为学生数0.35、教师数0.35、占地面积0.3，据此计算各小学的规模综合指数如表2-2：,小学综合规模指数计算结果（表2-2）,根据综合规模指数，将小学分为三个等级，其中：一等为华南理工大学附属小学，二等为华南
6、农业大学附小，三等为五山小学，并分别赋予功能作用分100、75、70。,幼儿园 华南农业大学附近共有2所小学，我们根据其规模大小、班级数、学生数量、师资力量的差异来综合衡量各学校的综合实力。却定上述四个因素，对学校功能大小的贡献分别为土地面积0.35、班级数0.23、教职工人数0.26，学生人数0.23，据此计算各小学的规模综合指数，结果如下 ：,公用设施完备度幼儿园基本情况,幼儿园基本情况调查,根据综合规模指数，将幼儿园分为三个等级，其中：一等为华农幼儿园，二等为五山花园幼儿园，并分别赋予功能作用分100、64。,公用设施完备度中学基本情况,华南农业大学附近共有3所中学，我们根据其规模大小、
7、班级数、学生数量、师资力量的差异来综合衡量各学校的综合实力。确定上述四个因素，对学校功能大小的贡献分别为土地面积0.31、班级数0.24、教职工人数0.23，学生人数0.22，据此计算各中学的规模综合指数，如下：,根据综合指标，分别赋予华南师范大学附属中学、广州市第四十七中学、华南理工大附中作用分：71,100,16。,公用设施完备度医院基本情况,本次定级我们选取了华南农业大学医院，南方医科大学第三附属医院和中山大学附属第三医院。建筑面积、病床数、科室所占权重分别为：0.3,0.3,0.4。,经过计算，三间医院功能分如下：,公用设施完备度体育馆基本情况,根据区域周边情况，我们选择了2个体育馆，
8、天河体育馆，田家炳体育馆。根据占地面积、规模，将天河体育馆划分为一级体育馆，赋予功能分100分，将田家炳体育馆划分为二级体育馆，赋予功能分60分。,公用设施完备度农贸市场基本情况,华南农业大学附近共有农贸市场3个，经营项目为农副产品、食品、成衣、日用百货，结合市场资料分析和实地调查的结果，选取3个农贸市场样点作为此次定级的分析对象，基本情况见表2-3。,农贸市场基本情况调查（表2-3）,在分析市场优越程度的过程中，根据市场的性质与特点，选择能较好反映市场优劣差异的建筑面积和营业摊位数两个指标。经咨询专家，各指标对农贸市场规模的贡献率大小分别确定为0.6、0.4，依此计算求得农贸市场的综合规模指
9、数，见表2-4。,农贸市场综合规模指数计算结果（表2-4）,根据综合规模指数将农贸市场分为三个等级，其中：一等为长湴综合市场，二等为五山花园泽生市场，三等为三角市，并分别赋予功能作用分100、20、15。,确定公用设施服务半径和相对距离,0r1,相对距离按下式计算：,式中：,在i公用设施的服务半径内，某点对i设施的距离 di公用设施的服务半径,公用设施完备度作用分衰减公式,式中： i对公用设施对j点的便利度作用分i对公用设施的功能分r j点到i公用设施的相对距,各等级小学完备度作用分(表2-8),各等级农贸市场完备度作用分(表2-9),各等级幼儿园完备度作用分,各等级中学完备度作用分,各等级医
10、院完备度作用分,各等级体育馆完备度作用分,单元内公用设施完备度分值计算,式中： j单元公用设施完备度分值；i类公用设施对j单元的作用分，i=1,2,n；n 公用设施的类型数。,公用设施完备度分值（表2-10）,单元内基本设施作用分值计算,式中：,j单元基本设施作用分值,、,分别为j单元基础设施、公用设施的作用分值,、,分别为j单元基础设施、公用设施的权重值,各个定级单元的基本设施的分值f,交通条件分值计算,交通条件其中有两个因素是道路通达度与公交便捷度。道路通达度是指借助道路设施，从这里到另一处的通行方便程度，它是反映交通区位条件的主要指标。在城市内部，市民使用最多的交通工具是公交车，公交便捷
11、度越高，市民出行越方便。道路的通达度和公交的便捷度对居民生活和工作方便程度有直接影响。,交通条件公交便捷度,影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大小和相对距离的长短，在影响便捷度时这三个条件是互相依存的。在城镇公交成网络的情况下，可采用站流量指标来综合衡量公交状况的级别，结合相对距离衡量地块公交便捷度分值。 根据站点影响半径和人们出行习惯，距离华南农业大学主校区085km之间的主要站点有4个，分别为华农大正门（华农南门）、长湴市场（华农北门）、能源路（华农西门）、岑村桥如下图所示：,经过各站点的公交线路如下： 华农大正门（11条）：20路，41路短线，78a路，78路，197路，218
12、路，266路，405路，775路， b10路，高峰快线32路； 长湴市场（9条）：46路，54路，65路，297路，400路， 481路,772路，b11路，高峰快线12路； 能源路（1条）：400路； 岑村桥（7条）：20路，78路，78a路，218路，b10路，高峰快线32路，夜53路。,公交线路状况及站流量调查表,公交便捷度指标标准化： 计算各公交站点流量的计算公式为：,公交便捷度指标标准化结果表,公交便捷度各站点级别分计算： 计算各公交便捷度分值的计算应按直线衰减公式，分值分布呈以公交站点为中心向周围递减趋势，公式为,其中，,公交便捷度分值结果表,其中：某地块中心距离公交站点实际距离取
13、中心与三个公交站之间的最短距离；当相对距离r=1时，公交便捷度分值 为0 。,为0。,交通条件道路通达度,道路一般可以分为主干道、次干道、支路（生活道路）。由于需要计算土地定级单元到道路的相对距离，那么就需要得到广州市道路的影响距离。,利用公式：,di住宅用地到道路的距离 d道路的影响范围 可以算出相对距离r,将r代入到：,fi道路通达度分值F各类道路的影响分值，根据上面标所得，主干道F=46，次干道F=37，支路F=17。,将fi代入到fi=fi*ki fi修正后的通达度作用分值fi修正前的通达度作用分值 ki通达系数,算出了各个单元地块的各类道路的得分,将各类道路的得分相加起来，就是各个单
14、元地块道路通达度的得分。,各单元地块主干道分值表,各单元地块支路(生活道路)分值表,单元地块道路通达度的得分表,环境条件分值计算,环境条件符合面状因素的两个主要特征，一是它所依附的客体在城镇中分布面积比较大，而是这类因素对自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。故环境条件属于面状因素。在计算环境条件作用分时，其作用分及子因素的作用分均应采取面状土地因素分值计算方法，计算模型如下：,f i=100（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin） 式中：f i某定级因素的作用分值；Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值、某土地因素的指标值。现将环境条件因素细分为环境质量优劣
15、度和绿地覆盖率两个子因素，而环境质量优劣度子因素又细分为噪音污染程度、空气质量两个子因素。,绿地覆盖率 单位：%；最优值100，最差值0 绿地覆盖率指标：0%=0 （0,5）=20 5,10)=30 10,15)=40 15,20)=50 20,25)=60 25,30)=70 30,35)=80 35,40)=85 40,45)=90 45,50)=95 =50%为100分,计算结果如下表：,环境质量优劣度噪音污染程度,最优值100，最差值0，主要考虑地块距离噪音源的距离，距离越大则该地块越安静。 评价指标： 距离噪音源300米很安静=100; 距离噪音源200米安静=90; 距离噪音源10
16、0米较安静=80;距离噪音源70 米 一般=70; 距离噪音源60米较吵杂=60;距离噪音源50米吵杂=50;距离噪音源40 米很吵杂=40 距离噪音源20米非常吵杂=30 ; 距离噪音源0米极吵杂=10 计算结果如下表：,噪音污染程度评分,环境质量优劣度空气质量,最优值100，最差值0 评价指标：极好=100 非常好=90 很好=80 好=70 较好=60 一般=50 较差=40 差=30 很差=20 非常差=10 极差=0 计算结果如下表：,空气质量评分,环境条件赋权重值 最优值100，最差值0。环境条件:0.200 环境质量优劣度:0.136 , 绿地覆盖率:0.064 计算方法：环境质
17、量优劣度作用分值=噪音污染作用分*50%+空气质量作用分*50%； 环境条件分值=环境质量优劣度作用分值*0.136 + 绿地覆盖率作用分值*0.064 计算结果如下表：,赋权重后的环境条件分值,商服繁华程度分值计算,划分依据： （1）按中心职能种类、营业面积来划分； （2）利用对商服中心的已有划分，加以适当修正、调整。 因此，影响华农主校区的商服中心就选取曜和广场、五山广场、三角市三个地方进行比较。我们队中心职能种类、营业面积的作用系数分别确定为0.6、0.4。,为了使各项指标之间有可比性，首先对上述四个指标按下式进行标准化处理：,式中：,为i网点某指标的标准化值,为网点某指标的指标值,为个
18、网点某指标的最大值,在各指标标准化处理的基础上，采用加权求和的办法计算各网点的综合规模指数，即：,式中： K 商服中心综合规模指数,指标权重值,标准化指标值,商业网点调查,商服中心调查统计,（1）商务中心繁华度对周围土地的影响随距离增加而呈现指数规律递减，各级商务中心影响分值按下式计算：,式中：,（2）确定商服中心服务半径和相对距离 确定商服中心影响半径一般根据各级中心规模确定。设商服中心到它所在区域和服务范围边缘的距离为影响半径，则受某商服中心影响的单元的相对距离为,式中：,曜和广场繁华程度分析,五山广场繁华程度分析,三角市繁华程度分析,各商服中心对个各划分单元的繁华影响程度作用分统计,土地
19、等级划分与定级成果,通过各因素作用分计算，得到了单元内各因素的作用分值，各单元总分值即可根据单元内各因素作用分值和各因素权重，采用因素分值加权求和法计算得到：,式中： P某土地评价单元总评分值 fii因素作用分值 Wii因素权重值,定级单元总分值,土地级别初步划分,本次土地级别的划分是依据单元总分大小级总体变化规律，采用定级单元总分频率曲线判断法进行。总分频率曲线判断法是通过对各级土地定级单元的总分分值进行统计分析，将全部分值区间划分成若干个小区间，并统计个分值区间内分布的单元数。通过计算区间内单元数占总单元数的百分比，构造一个二维直角坐标，绘制频率直方图。根据得到的频率直方图，划分土地定级级
20、别。,用总分频率曲线判断法划分土地级别边界的示意图，如图所示：,本次定级，我们把土地分成三个等级，各级土地的区域分值为：级 P 57级 41 P57级 35 P41 根据上诉标准，我们得出个各个地块的等级：,定级成果表,土地级别验证,根据规程规定，城镇土地级的验证有城镇土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法。结合华南农业大学周边所在的天河区土地交易样点较多的实际情况，充分利用土地价格调查时总结完善的基准地价分布表，采用市场交易价格定级来验证综合因素定级结果。,本报告采用的是将华农主校区基准地价表与华农主校区的地图进行叠加，依据上述土地定级划分表，初步验证华农主校区的土地分等定级情况。如下图
21、：,华农主校区定级单元图,土地定级验证过程,级用地验证：,上述土地定级划分表中，一级用地的地块编号有10、14、12、16地块。而依据基准地价表的交易价格数字分析，价格较高的地块排序分别是16、14、11、12。两者的排序出现了部分的偏差。 原因：10号地块则处于校内干道的交叉路口，又接近校外公交地铁站，交通条件优越、同时靠近树木园与湿地公园，环境优越，作用分值高。16号地块虽基准地价最高，但是由于其靠近快速干线与校外交通，环境污染与噪音大，故分值降低。11则是处在校内主干道出入口，车辆嘈杂，且区域内多为水域，土地面积较少故分值低。,级用地验证：,级用地基本按照基准地价的分布顺序，依据与五山街
22、的距离的增加地价逐渐降低分布,级用地验证：,上述土地定级划分表中，级用地主要有3号与13号地块。3号地块主要是因为目前为未利用地，基础设施不完善，且两面均有道路通过，环境较差。13号被划分为级用地由于地块位置较偏，交通不便。,土地级别的调整与确定,经小组成员调查与分析，综合五山街裕丰地产的调研信息，考虑到市场交易价格，将城镇土地等级划分标准制定如下： 级 P 4900 级 4000 P4900 级 P4000,综合上述土地等级划分表，适当对华农主校区内的土地级别进行适当的调整。根据与商业中心相对距离远近、交易价格相对高低的部分地块可适当调整6-8个作用分，因此最后计算结果是将11号地块与16号地块划入级用地范围，其他地块保持不变。,具体如下表：,土地等级划分表,等级划分图效果图,成员分工,谢谢观看！,
