1、福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 1福州、厦门、泉州等楼市概况一、背景人民币升值 2%公布时间：7 月 21日主要内容：7 月 21日傍晚宣布人民币升值，1 美元改兑 8.11元人民币，原先为 1美元兑 8.28元人民币。七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见公布时间：5 月 11日主要内容：自 2005年 6月 1日起，国家将对个人购房不足 2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施
2、福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 2公布时间：4 月 17日主要内容：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。为除低房产高温，国务院出台八点意见稳定房价公布时间：3 月底主要内容：这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负
3、起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 3贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。央行提高商业房贷逾期罚息利率施行时间：3 月 17日起主要内容：3 月 17日起，如果借款人未按合同约定日期还款，那么按照中国人民银行的最新规定将对其施行新的罚息
4、利率。对于普通民众，对楼市的杀伤力最直接的体现主要在：A 严禁转让“期房” ，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；B 2年内卖房征营业税，自 2005年 6月 1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；C 房地产契税，普通住房标准应同时满足的三个条件是：住宅小区建筑容积率（项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比）在 1.0以上，单套住房套内建
5、筑面积 120平方米以下福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 4（含 120平方米） ，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2倍以下（含 1.2倍） 。在这种情况下，全国楼市陷入低迷情况，观望者持币待购，开发商与消费者的博奕，降价与涨价的争论，何时购房是最佳时机，开发商面对着不再紧俏的房子又该何去何从，叶茂中说市场是二十脑，八十脚，意思是市场是走出来的，是一个楼盘一个楼盘的比较，是一个区域一个区域的衡量，彻底的告别“秀才不出门，全知天下事”的操盘模式。二、福州楼市概况六月楼市消费逐渐复苏福州的楼盘分布情况，随着市区经营性用地的减少以及城市化进程的加快，市郊的土地已经成为各家开发企业
6、决策者眼中的尤物，福州房地产开发企业的生意是越做越大，大规模项目的不断面市就是最好的证明。这些地处市郊的大规模项目分布在福州的东、南、西、北四大区域与江滨路沿线，例如：南面有 2800亩的江南水都、1234亩的东方威尼斯、600 多亩的中天金海岸、400 多亩的香江红海园、300 多亩的融信第一城等等；东面有 1400亩的名称港湾、300 多亩的海润滨江花园、300 亩的武夷绿洲等；北面有 1800亩的居住主题公园、800 亩的家天下；西边有 700亩的大儒世家、400 多亩的运盛美之国花园等项目。福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 5 江滨板块： 心家泊开发商 福州龙净置业有限公司 地理位置
7、江滨西大道 189号总建筑面积 总建筑面积 11万 价格 均价 5400元/ 交房时间 2006年 9月小区规划 总户数 3000多户，容积率 4.2，绿化率 30%，楼盘形态是高层。卖点一、安全、科技的社区：心家泊实行全封闭式管理，社区入口处设置咖啡接待室，接待室内设有可视对讲系统与主人联系，过滤访客；社区由内至外装置 24小时智能监控系统，重重把关，彻底保障居者的人身财产安全。二、生态、健康的社区：心家泊地处江滨，江滨七园成了它的社区前庭，而分户式中央空调、家居新风系统、太阳能集中供热系统等节能、时尚的生态系统均是福州首创的生态、环保产品，它们共同为居者创造了一个 100%的生态健康居住环
8、境。三、经济的社区：心家泊多种节能产品的运用，如太阳能集中供热系统、太阳能庭院灯等，节省了物业、电费、燃气费等生活日杂支出，能为居者节省可观费用。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 6风景蓝水岸开发商 厦门建发集团房地产公司福州分公司 地理位置 江滨大道北侧总建筑面积 总建筑面积 6.5万 价格住宅均价：4500 元/店面均价：10000 元/交房时间 2005年 10月小区规划 总户数 395户，容积率 3.8，绿化率 25%，在售车位 179个，楼盘形态是小高层、高层。卖点 白马南路和江滨大道的交汇处，面对闽江。构造上，每一户基本上都能观赏江景。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 7海
9、润滨江花园开发商 福建海润房地产发展有限公司 地理位置 江滨中大道 378号总建筑面积 价格 均价 3350元/ 交房时间 2006年 5月小区规划 占地 320亩，容积率 2.269，绿化率 34%，楼盘形态是小高层、高层。卖点位于江滨路中段，占有江景这种不可多得的资源。开发规模宏大，小区建设完善，将会是一个很好的小区。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 8世茂外滩花园开发商 福建世贸投资有限公司 地理位置 福州江滨中大道 188号总建筑面积 总建筑面积 27万 价格 均价 9900元/ 交房时间 2006年 10月小区规划 总户数 1095户，容积率 2.73，绿化率 56%，在售车位
10、1095个，楼盘形态是高层。卖点一、 福州顶极高层住宅，板式结构，良好的采光和通风，又是江景豪宅，尽显尊贵身份。二、 精装修三、 世贸的品牌福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 9图片君临闽江开发商 福建华辰房地产有限公司 地理位置 福州江滨中大道 116号总建筑面积 总建筑面积 18万 价格 均价 4800元/ 交房时间 2005年 6月小区规划 容积率 4.5，绿化率 33%，楼盘形态是高层。卖点 江景豪宅，附近有中亭街、闽江公园、元洪购物广场等福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 10图片美伦浩洋丽都开发商 联盛房地产开发有限公司 地理位置 福州西江滨大道 193/198号总建筑面积 总建筑面积
11、 23万 价格 均价 4550元/ 交房时间 2006年底小区规划 占地 70亩，23 万平方的滨水名宅，楼盘形态是高层。卖点 面对闽江、风景秀丽、空气清新。靠近白马南路，生活配套也相对方便。构造上，前面两栋可能福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 11会影响后面两栋的某些住户观赏江景。图片金山板块：香江红梅园开发商 福州红海实业发展有限公司 地理位置 金山大道南侧洪湾金山公园旁总建筑面积 总建筑面积 40万 价格 均价 3200元/ 交房时间 2006年 1月小区规划该项目占地面积 400多亩，总户数 1000多户，容积率 1.5，绿化率 42%，在售车位 240个，楼盘形态是小高层、别墅。福建
12、沿海城市楼市概况三紫地产企划 12卖点香江红海园临千亩永久城市绿肺乌龙江湿地生态园，零距离抱拥 600亩原生态金山公园，实现公园住宅的终极梦想。用一句评价香江红海园的话：亲水社区，适合隐居。600 亩金山公园临舍而坐，整个建筑群依水而筑，临水而居，突出“水景观、水环境、水生活、水文化“的水岸文化时尚，空气新鲜，是居家休闲的好去处。图片融信第一城开发商 福州融信房地产发展有限公司 地理位置 金山大道北侧洪湾路西侧总建筑面积 总建筑面积 45万 价格均价 2700元/交房时间 2006年 1月福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 13小区规划该项目占地面积 306亩，总户数 3000多户，容积率 1.
13、999，绿化率 38%，在售车位 240个，楼盘形态是多层、小高层、情景洋房。卖点目前融信第一城主推项目一期，产品形态以精品多层、中央亲水小高层和福州首创情景洋房为主。在教育方面融信第一城引入专属名校的金山首席文教社区，满足人们对产品、环境、教育、健康、身份及文化等方面的需求。图片仓山板块： 滨江嘉年华一期琴海湾开发商 福州滨海房地产有限公司 地理位置 仓山区上三路与首山路交汇处福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 14总建筑面积 总建筑面积 28万 价格 一期均价 2800元/ 交房时间 2006年 2月小区规划该项目占地面积 210亩，总户数 5000户，容积率 2.54，绿化率 35%，车位
14、 1000个，楼盘形态是多层，小高层、临街商业旺铺。卖点文教氛围浓厚，成熟核心区紧邻福建师大，20 余所大中专院校环绕其周，社区内配有国际双语幼儿园，文教氛围浓厚。28 万平方米的全新街区规划有 3万平方米的全新的“学生街“， 由一条中央大道、三大街区、六大广场构成，商业业态丰富（包括服饰精品、电子数码、书籍音像、休闲娱乐等） ，功能多样，配合以精心设计的街区休闲景观，是一个集休闲、购物、娱乐、美食于一体的青春时尚的商业街区。图片五四北、西区板块： 枫丹白鹭 2期开发商 郭氏集团高佳房地产开发有限公司 地理位置 新店镇秀峰路 185号福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 15总建筑面积 总建筑面积
15、 21万 价格小高层 2780 元/平方米，多层 2650 元/平方米交房时间一期 2005.06.30 二期 2005.12.31小区规划占地 200 亩左右，总建筑面积 21.41 万平方米，建筑密度 22.3，规划户数 1800 户。目前，枫丹白鹭一期栋住宅已经全面封顶，二期工程也已全面开工，共推出幢住宅。卖点1、从地理位置上讲，本案周边建筑多为低密度住宅，可谓闹中取静，真正做到了“离尘不离城” ，主要有 19 路、52 路、811 路、966 路等数条公交线路，所以从交通上看也还算便利的。2、枫丹白鹭的景观邀请了香港贝尔高林担纲景观规划，打造唯美居家景观体系。会所、幼儿园、小学、商业花
16、街、游泳池、综合型运动场、篮球场、羽毛球场等社区配套设施齐全图片东区板块： 汇城东方水都福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 16开发商 福州汇城地产 地理位置 晋安区远洋路总建筑面积 总建筑面积 10万 价格住宅均价 2650 元/店面均价 7000 元/交房时间 2005年 10月小区规划 该项目占地面积 90亩，容积率 1.9，绿化率 30%，楼盘形态是小高层、临街商业旺铺。卖点该项目南邻水波荡漾的光明港公园，西靠风光旖旎的水上公园，东有鼓山风景区。社区有 4000大型人工湖泊，构筑完美夏威夷风情。小区建筑由东向西渐次“拔高“ ，畅享东南清风。绿化系统点线面结合，有来自自然，回归自然的清新感
17、。目前楼盘部分已封顶落架。图片世纪金辉 2期福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 17开发商 福建金辉集团有限公司 地理位置 鼓山镇浦乾路总建筑面积 总建筑面积 8.79万 价格 2800 元/平方米， 交房时间 2005.06.30 小区规划项目位于福州市晋安区浦乾路 316 号，占地 81 亩，总建筑面积近 10 万平方米，1.62 的超低容积率，26.6%建筑密度，由 23 幢美欧风格楼房构成，其中 4 幢 9 层景观电梯房。卖点拥有近 10 万平方米欧洲风情主题社区，7000 平方米欧洲浪漫风情中央大花园，是东福州精品楼盘压轴之作。图片福州楼市小结销售放缓房价依旧福建沿海城市楼市概况三紫地
18、产企划 18楼市将从激情回归理性，这话不但是对福州楼市的形象概括，也是对全国楼市的形象概括。自从房产新政出台以来，商品房市场最大的变化是：持币观望。这是许多房地产销售人员共同的说法。与福州的同行聊天中得知，这些天看房子的人并没有少多少，但是下定的人少了。朋友说他负责销售的一个楼盘一周还有 10多组人来看，以前像这种情况，有 70%的看后就下定， 现在能有 30%就相当不错了。他 认为，原因在于房产新政出台后，大家都想看看效果如何再做决定，此外，购房者也明白现在政府调控楼市，房价不可能像以前那样猛涨，他们用不着那么紧张地抢购了。而在楼盘上市量方面开发商也放慢了脚步，在上市的节奏上明显做了调整。据
19、我们了解，这些还都是比较有实力的开发商，他们的目的很明显，宁可看清形势后再做决断。而万众瞩目的房价，在房产新政出台后基本没有受到影响。这从近期已开始预售的楼盘价格中可见一斑。在金山，融信第一城的均价已经达到 2700 元/平方米；同样在金山，香江红梅园推出的新盘均价达到 3200 元/平方米，而这样的价格前年可以轻松地购到在市区次中心的房子；一个在市中心的新盘，均价是 5500 元/平方米。这些迹象表明，房价并没有发生实质性的变化。“绝对不会 轻易降价。 ”这大概也是现在福州大部分开发商的共识。开发商认为，房产新政后，一个新 变化是买家福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 19开始和卖家讨价还价，
20、而在数月前，这是不可能的。这说明不合理的价格正在理性回归。此外有些开发商在付款方式上也比过去灵活：过去购房者的付款方式只有两种，一种是按揭，一种是一次性付款；而现在有些开发商则允许分期付款。当然，不同地段的房价变化不同，投机客多的区域房价可能变平稳，而一些以自住为主、位置好的楼盘，变化则不大。消费 者期盼福州楼价会出现大幅下跌是不切合实际的，因为福州楼价的上涨不是炒作型的上升，而是成本拉动型的上升。今后楼价还会继续上涨，但涨幅会减弱。二、厦门楼市概况价格明跌暗稳究其原因，主要是厦门岛内、岛外住宅销售的结构性因素引起的。由于岛内楼盘高单价、高总价的挤出效应，使部分购房者放弃在岛内的置业计划，而选
21、择岛外综合质素较高的楼盘，使得岛外住宅所占比重逐步上升，从而导致厦门整体均价下跌。而从岛内、岛外各自的平均售价来看，房价并未下跌，但上涨明显趋缓。 福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 20福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 21福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 22源昌国际城开发商 源昌集团厦门源昌地产开发有限公司 地理位置 湖滨西路与厦禾路交汇处总建筑面积总建筑面积 121800 价格 8500元/ 交房时间一期 2006 年底二期 2007 年底小区规划 占地 26 亩左右，容积率 7.8，建筑密度 22.3，规划户数 700 户。楼盘形态为蝶形高层建筑。卖点1、从地理位置上讲，位于厦门市老城
22、区，厦禾路与思北路的交汇处，毗邻厦门眼科中心、厦门六中、银行中心等，交通便利，又有 20 条以上的公交线路经过。2、开商为实力雄厚，一期与二期同时开工。3、框剪结构，多个观景阳台，采光效果好。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 23罗宾森广场开发商 顶峰房地产开发有限公司 地理位置 湖滨东路与厦禾路的交汇处（火车站斜对面）总建筑面积 总建筑面积 8.79万 价格 5500 元/平方米， 交房时间 2005.06.30 小区规划占地 80 亩，总建筑面积近 44900 平方米，一期 960 套左右，地上车位 40 个，地下车位 660 个，楼盘形态是高层商住楼。卖点地处富山火车站文社商业圈，与
23、麦当劳、肯德基、沃尔玛、家乐福等国际巨头相邻，交通便利。环境优美，与金榜公园、东坪山森林公园相邻，闹中取静。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 24九龙城开发商 天龙（厦门）房地产开发有限公司 地理位置 湖滨东路与厦禾路的交汇处（火车站斜对面）总建筑面积 总建筑面积 47030 价格 9000 元/ 交房时间 2006.06 小区规划 占地 10 亩，容积率 6，绿化率 30%，规划户数 300 户，99 全车位，楼盘形态为高层商住楼。卖点1、 该项目位于文灶车站旁，属于城市中心繁华地段，一切配套成熟，商业前景广阔。2、 层高 4.8 米，买一层用两层，挑高空中小别墅。图片福建沿海城市楼市概
24、况三紫地产企划 25假日香港城开发商 丽新（厦门）房地产开发有限公司 地理位置 厦禾路与思明北路的交汇处总建筑面积 总建筑面积 92898 价格 8200 元/ 交房时间 2007.06 小区规划占地 13 亩，容积率 8.946，绿化率 30%，规划户数 770 户，地上 66 个车位，地下 214 个车位，楼盘形态为高层商住楼。卖点位于鹭江板块，厦门目前最成熟的中央商务区，周边配套融合了商业、教育、医疗、餐饮、休闲娱乐等，极为成熟，特别是在设计中采用大幅面的落地玻璃，不仅使其户户通风采光，更使室内外景观融为一体，更加迎合时尚一族的口味。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 26假日香港城开
25、发商 丽新（厦门）房地产开发有限公司 地理位置 厦禾路与思明北路的交汇处总建筑面积 总建筑面积 92898 价格 8200 元/ 交房时间 2007.06 小区规划占地 13 亩，容积率 8.946，绿化率 30%，规划户数 770 户，地上 66 个车位，地下 214 个车位，楼盘形态为高层商住楼。卖点位于鹭江板块，厦门目前最成熟的中央商务区，周边配套融合了商业、教育、医疗、餐饮、休闲娱乐等，极为成熟，特别是在设计中采用大幅面的落地玻璃，不仅使其户户通风采光，更使室内外景观融为一体，更加迎合时尚一族的口味。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 27禹州华侨海景城二期开发商 丽新（厦门）房地产
26、开发有限公司 地理位置 鹭江道 298号总建筑面积 总建筑面积 84500 价格 8000 元/ 交房时间 2006小区规划 规划户数 500 户，楼盘形态为高层商住楼。卖点一、 十层以上可以看到海景二、 该项目地处思北 CBD 商务区，邻近禾祥西、湖滨南路及中山路商圈，交通、生活、休闲娱乐都很便利。楼盘全部为高层，景观效果好。社区内会所、游泳池等设施配套齐全。图片福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 28厦门楼市小结蓄能置放，楼市平稳一、房价将较为平稳 房价的变动，短期取决于供求，长期取决于成本。虽然房地产新政打击了许多投机者及投资者的投机需求，许多自住的消费者也持币观望，但是住宅消费需求是刚性
27、的，随着政策的逐步明朗，高品质楼盘的出现，消费者的购房需求会逐步释放。 但是“行政问责 制” 下的房地 产市场，出 现大幅上涨的可能性不大。与此同时，随着各方面成本的增加，期望房价大幅度下跌也是不太现实的。 二、政策将保持平衡的特征下半年出台更为严厉的房地产调控政策的可能性不大。一方面，政府不希望房地产价格大幅上涨，另一方面，又害怕房价不理性下滑造成更严重的市场影响，房地产政策无论是国家或地方都将可能保持平衡的特征。 三、高档高层将面临较大压力 一方面，2005 年下半年岛内新推出楼盘主要为高档高层楼盘，竞争压力大。另一方面，从消费者的角度看，房地产投机者、投资者大部分退出市场，自住需求在前一
28、年中很大程度得到了提前释放，所以高档高层项目将面临较大福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 29的销售压力。 四、高品质、高附加 值楼盘将涌现 在市场条件好的情况下，大部分开发商都不注重自身产品的打造。随着市场竞争的激烈，越来越多的发展商重视前期的产品定位及规划设计，这才是竞争之根本，也是广大消费者所希望看到的。 五、写字楼将迎来发展机遇 从 2005 年 6 月 1 日起，新设立的商业营业场所、办公场所不得设在住宅内部，原有住宅内的商业营业、办公场所将逐步退出；对在住宅或者商住楼办公的中小企业，政府部门将提高物业管理费用。这些政策以及厦门市政府大力发展总部经济的举措都将推动写字楼市场的繁荣。 福建沿海城市楼市概况三紫地产企划 30三、泉州楼市概况处于冷战阶段滨江花园城开发商 诚源房产&金鑫集团 地理位置 江滨大道新华南路总建筑面积 总建筑面积 21万 价格 起价 3600元/ 交房时间 2006年小区规划 占地面积 128亩，总户数 1000多户，楼盘形态是别墅、花园洋房、高级酒店式公寓。卖点该盘位于江滨大道新华南路至新门街段，小区规划一个五星级酒店，又有 1300 米无敌江景，又是养生的好地方。再加上江滨的各种配套，升值潜力巨大。图片
