1、甲级写字楼对于“甲级写字楼”、“5A 级写字楼” 等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长” 得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，如果用 5A 作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A 写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字
2、楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。那么，什么是 5A 智能化呢？“5A” 是指 OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、 CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有 3A 及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA （通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控
3、制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A” 评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超 5A 级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8
4、大特征：管理国际化；24 小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 那么,甲级写字楼的标准是什么？首先，甲级写字楼必须是一个纯办公环境，其设施一定要符合本身的定位。以我们多年来对写字楼的专项研究表明,写字楼,尤其是甲级写字楼对其本身的体量控制有其临界点。一般来说,建筑面积达 30000 平方米的写字楼可基本保障物业管理的合理化,再低则直接增加其单位成本,不利于整个的营运管理。而甲级写字楼的体量则应定位在50000 平方米以上方属于良性运作模式。现在绝大部分的甲级写字楼用户，尤其是外企，对于办公环境硬件设施有相当高的要求。物业的硬件设施包涵了很多方面的内
5、容，如停车场的管理、物业的建筑立面、建筑品质、大堂、电梯质量与配置状况、消防、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观等等。硬件设施的好坏直接涉及到发展商的经营作风、开发实力、品质信誉。信誉反映品牌，这是一个基本的互动经营关系。有实力、有品牌的发展商，从公司的永续经营角度出发，都会优先品质保障，使用真材实料，有时甚至超标准使用新科技材料，以保证品质和样式超前性，使物业能在一个相当长的时间段中保持竞争能力。随着网络与通讯的普及并对于商务运作起到越来越大的作用，写字楼智能化成为甲级写字楼所必须具备的先决条件。现在北京、上海等城市的甲级写字楼都提出了 5A 智能化的概念，即办公通信自动化（C
6、A）；楼宇自控系统（BA）；消防报警智能化（FA）；安保监控自动化（SA）；办公自动化（oA），充分与国际接轨。其次，甲级写字楼必须注重大厦的实用性、节能性、环保性等方面的配套建设。现代企业商务活动频繁，追求效益与效率的双赢，这就对写字楼的配套服务提出了更高的要求。如今年 6 月就将正式投入使用的瑞丰国际商务大厦，成功的将休闲、会展、健身、票务、快递、商务吧等配套融合进写字楼建设本身，这与国际著名物业公司第一太平戴维斯所提倡的“一站式服务“理念相吻合，创造了杭州写字楼商务服务的新概念。对于甲级写字楼而言，只有坚持“以人为本“的建设思路，尽可能的做到设施完善，办公氛围和谐，才具有更大的市场竞争力
7、，也才能把更多的潜在客户吸引到自己的物业中来。甲级写字楼建设中最重要，也是目前杭州写字楼最欠缺的问题-物业管理。作为甲级写字楼，目前的物业管理模式中往往会忽略“产权比例“的问题，随着 2002 年 2 月正式发布的杭州市物业管理条例的实施，业主委员会的设立将直接关系到物业管理的合理化运行。这就涉及到产权比例的问题，一个甲级写字楼的业主委员会必须对物业管理有相当强的专业水准才能维系写字楼的良性运作。如因开发商盲目销售而造成了产权比例的不平衡，对于甲级写字楼将是毁灭性的打击。如何在市政府有关政策的指导下进一步完善其法规建设与合理控制产权比例将是目前物业管理建设的首要问题。写字楼的物业管理不同于住宅
8、和酒店，必须对于物业区域的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、设备养护统一实施专业化管理，并向用户提供多方面的综合性服务。写字楼物业管理的好坏，关键在于是否有一个完全适应物业本身的管理理念作为支撑，是否能做到严谨、安全、细致、周到。在上海的陆家嘴，目前平均每 12 天就崛起一座约 30 层高的大厦，据浦东区区长透露，陆家嘴将引资 135 亿元用于物业建设，并加大完善物业管理的力度。最近刊登在人民日报上的一项房地产调查的结果表明：2002 年新开发楼盘的最大卖点既不是区位，也不是价格，更不是环境，而是物业管理。这方面，国内的物业公司起步较晚，管理理念也尚未形成条文标准，与国外同行业相比有着相当大
9、的差距。第一太平戴维斯、戴德梁行、新加坡的怡安等拥有国外先进物业管理理念与实际运作经验的国际著名物业企业都已进入到中国市场，并在北京、上海、广州等城市取得了巨大的成功。他们的介入为物业管理的良性运行带来了新的契机，上海京银大厦、广东发展银行大厦、金茂大厦、上海期货大厦、北京融科资讯中心等标志性楼盘因此而率先步入国际化运行。一、硬件设施 目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在 8 级地震以上；2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 3. 标准层高：室内净高 2.6m 以上（楼层吊顶后净高） ；4. 标准承重：楼板
10、承重在 2.5KN/m2 以上；5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施） ，办公面的供电容量在 80W/m2 以上；二、6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在 30 立方米/人/小时以上； 7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于 3900 平方米 /吨台,候梯时间不超过30 秒钟；8. 停车位：每 6090 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理；9. 供水系统： 24 冷热水供应，并有中水处理系统； 10. 智能化系统 ：达到 5A 级标准；三、办公（OA）：预留 OA 电力负荷
11、 50VA/m2 以上，办公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA ）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。四、装饰装修1. 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。2. 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材
12、料；3. 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；4. 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；5. 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；五、6. 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；7. 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。三、商业配套甲级写字楼应该以下商务配套、生活设施：1. 职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅2. 提供多项服务的商务中心3. 多功能厅/ 会议室4. 邮局、银行、票务中心5. 小型商场、快递服务 。一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。 、软件服务 写字楼软性服务体现在两个方面：1. 高效全面的物业管理，拥有声名卓 著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。2. 体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。
