1、房屋征收评估一、房屋征收补偿内涵 根据国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第 590 号）规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收补偿包括： （1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 二、房屋征收评估特点 房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几个方面： （一）估价数量大 房屋
2、征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。 （二）涉及面广，社会影响大 被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的
3、切身利益，所产生的社会影响很大。 （三）估价对象复杂，需要协调各种关系 相对于其他目的的估价，征收评估的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。 （四）补偿价格关联性强 就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发
4、征收冲突。 史家解读：重要的是评估标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收评估价值的平衡和协调。 三、房屋征收评估的相关规定 （一）房屋征收评估对象 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证
5、明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 （二）房屋征收评估目的 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 史家解读：个人意见：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于 被征收房屋价值和产权调换房屋的价值”。 （
6、三）房屋征收评估范围 被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。 （四）房屋征收评估的时点 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 （五）房屋征收评估价值内涵 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除
7、被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 史家解读：不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响。房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。 （六）房屋征收评估标准 根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的
8、市场价格。 （七）房屋征收评估因素 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。 四、房屋征收评估方法和结果确定 （一）房屋征收评估方法 被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当
9、选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 （二）房屋征收评估结果确定 被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 史家解读：房屋征收评估对不同估价方法的评估结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。 五、房屋征收评估技术路线 （一）
10、市场法评估技术路线 1收集和测算类似房地产价格 收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。 2修正类似房地产价格 将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。 3确定被征收房屋价格 根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法
11、确定被征收房屋最终评估价格。 （二）收益法评估技术路线 当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。 （三）成本法评估技术路线（史记：教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径） 首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。 （四）假设开发法评估技术路线（史记：只针对在建工程进行说明有失偏颇） 1测算续建完成后的价值 首先根据在建工程规划条
12、件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。 2测算续建成本和应得利润 根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。 3测算在建工程价值 将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。 六、房屋征收评估工作流程 （一）评估机构选定 房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业
13、务。 （二）评估机构业务承揽 房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。 两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 （三）评估委托 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房
14、地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况； （二）负责本评估项目的注册房地产估价师； （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料； （五）评估过程中双方的权利和义务； （六）评估费用及收取方式； （七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任； （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。 （四）评估准备和业务开展 估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的
15、足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 （五）实地查勘 房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括： （1）房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋幢号、在院落中的位置等； （2）房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等； （3）房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、层数、层高、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗等； （4）房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗
16、帘盒、挂镜线、隔断、石材、贴面等； （5）设备情况：卫生间设备、厨房设备、上下水管、暖气、燃气、电子对讲、电话、有线电视、宽带、水池、渗井、化粪池等； （6）附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门、外窗护栏等； （7）树木：树木种类、直径等； （8）其他需要记录的项目。 被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报
17、告中说明。 史记：教材中的“房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构”是沿用城市房屋拆迁估价指导意见的规定，应根据国有土地上房屋征收评估办法予以调整。 （六）初步评估结果公示 房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。 （七）提交评估报告 分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征
18、收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。 整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。 （八）解释说明 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。 （九）资料保管 房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。 七、房屋征收复核评估和鉴定 1申请复核评估 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评
19、估报告之日起10 日内，向原房地产估价机构申请复核评估。 申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。 2复核评估 房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 3评估专家鉴定 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为 3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 评估专家委员
20、会应当自收到鉴定申请之日起 10 日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。 房屋征收评估鉴定过程中，房地产估价机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息
21、的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。 史记：教材中的这几个日期和比例是沿用城市房屋拆迁估价指导意见的规定，应根据国有土地上房屋征收评估办法予以调整。 房地产估价规范（20120813）（节选） 57 房地产征收估价 571 房地产征收估价，应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 572 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。 573 国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值
22、评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。 574 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。 史家解读：个人对此说法有疑义，应该是先协商，如协商解决则不需评估；如协商不成，可以委托评估。依据：国有土地上房屋征收评估办法第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值
23、，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。 575 被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。 第三节 房屋征收评估 案例 33 市街号房屋征收评估结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评
24、估被征收房屋的价值。 四、估价对象（略，具体见技术报告） 五、价值时点 按照国有土地上房屋征收评估办法及委托人要求，以房屋征收延期公告之日 2011 年 12 月 22 日为价值时点。 错处：应详细说明价值时点以房屋征收延期公告之日而不是以房屋征收决定公告之日的理由。 史家解读：估价作业日期是 2012 年 3 月 20 日至 2012 年 4 月 5 日，因此，价值时点是过去时点，可判断出这是个回顾性估价项目，估价对象状况和房地产市场状况均为过去。 六、价值定义 本报告评估价值为估价对象房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的
25、金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本报告评估价值为估价对象在价值时点状况下包含土地使用权及房屋建筑物产权的市场价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 按照房地产估价规范，一般估价方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、以及趋势分析法等其他辅助方法。根据委托人提供的资料、估价目的和估价对象特点，以及估价人员对市房地产市场的调查和对估价对象的实地勘查，结合委托人提供的资料，本次评估的估价对象为住宅用途房地产，适合使用的估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。本次评估的估价对象地处城区，房地产市场信息相对丰富齐全，房地产市场发展相
26、对成熟，同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较多，运用市场比较法能充分体现其客观市场价值，故本次估价选用市场比较法为最优最佳方法。另外，考虑到估价对象所在地区于 2010 年新公布区域基准地价，而当地房屋的建造成本及相关税费清晰明确，故可以使用成本法进行测算，其中土地使用权采用基准地价系数修正法、建筑物产权采用重置成本法分别进行评估。 估价对象目前未办理拆除后未来重建的规划设计指标，运用假设开发法的不确定性较大，不适宜运用假设开发法；估价对象虽属收益性的房地产，但由于估价对象为年久失修旧楼房，实际剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分体现其现状下的土地使用权价值，故不适宜采用收益法。
27、 错处：缺少所选用估价方法的定义表述。 十、估价结果 估价对象建筑面积 20888 平方米，土地用途住宅，扣除土地出让金后的征收总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167 元）（取整至个位），评估单价 3783 元/（取整至个位） 十一、注册房地产估价师（略） 十二、协助估价的人员（略） 十三、实地查勘期 2012 年 3 月 20 日至 2012 年 3 月 22 日。 十四、估价作业期 2012 年 3 月 20 日至 2012 年 4 月 5 日。 市街号房屋征收评估技术报告 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 1土地实物状况描述与分析 经现场实地查勘，
28、综合分析土地实物状况，认为估价对象各方面充分考虑原有地形地势状况和相邻土地的利用状况，开发程度能够满足使用需要，与其市政设施和基础设施的保障程度高，与其用途很好地相匹配，整体土地实物状况属于较优，具体见下表。 2建筑物实物状况描述与分析 经现场实地查勘，综合分析建筑物实物状况，认为估价对象各方面充分考虑自身建筑物与周边楼宇相互配合，楼宇的建筑功能得到正常发挥，与其用途较好地相匹配，整体建筑物实物状况属于一般。具体见下表。 延伸阅读：房屋新旧程度判定标准是：完好房：十、九、八成新，基本完好房：七、六成新，一般损坏房：五、四成，严重损坏房及危险房：三成以下。 （二）估价对权益状况描述与分析 1土地
29、权益状况 （1）土地所有权状况：国有。 （2）土地使用权状况：土地使用权人不详，使用权类型为划拨。 （3）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。 （4）土地使用管制：住宅用地。 2估价对象建筑物权益状况 （1）房屋所有权状况：根据委托人提供的资料，房屋所有权取得方式不详。 （2）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。 （3）出租或者占用情况：无。 市功能区改造工程建筑物测绘成果报告书（编号：2657）资料记载本次评估的估价对象未提供的房产证与国土证，权属人不详，最终以房产主管部门相关登记资料为准。 （三）估价对象区位状况描述与分析 1位置状况 估价对
30、象地处市城区街道内，与社区和行政街道一级的重要设施距离约为 100500m，多数步行时间约为 5min 以内，服务半径短；与所在地区一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离在 1000m 以内。2交通状况 估价对象临近的市政道路和社区外围混合型道路相互搭配合理，交通较便利，因目前该区域正进行动拆工作，整体交通状况一般。 3环境状况 估价对象周边有梁园、中山公园等，绿化率在 30%以下，自然环境一般，周边多为六、七十年代建的平房及低层住宅楼，人文环境一般，无特殊景观。整体环境状况属于一般。 4基础设施状况 估价对象附近有 211 路、105 路、205 路等多路公交车及出租车经过
31、，交通便利。周边有中山公园、松风路仿古街、市第四中学、南堤市场等，生活配套设施完善。估价对象所在的区域属市城区繁华热闹的传统商圈升平商圈，随时代变迁，已日渐衰落，现该区域已纳入市古镇改造工程项目范围，目前正进行动迁工作。 二、市场背景状况描述与分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）市场比较法 1运用市场比较法进行测算的基本公式为： 可比案例修正后单价可比案例成交单价（统一价格内涵后）交易情况修正市场状况调整区位状况调整实物状况调整权益状况调整 估价对象比准价格案例 1 修正后单价影响权重 1案例 2 修正后单价影响权重 2案例 3 修正后
32、单价影响权重 3 2可比案例的选取与分析 经调查，结合估价对象的特点，选取了估价对象附近物业三个放盘个案作为比较案例，估价对象与比较案例的有关情况详见下表。 错处：所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前而不是之后。 史家解读：由于价值时点是 2011 年 12 月 22 日，用市场法计算所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前。 错处：三个可比实例与估价对象的规模不相当。 错处：估价对象的价格应包含卖方负担的税费，即是正常税费负担情况下价格，而不应是不含交易税费的价格；或者说表 320 中价格内涵与表 321 中的税费负担说法不一，自相矛盾。 史家解读：税费承担在 2013 年理论教材中调整
33、至建立比较基础中，不在交易情况修正中。 3可比实例修正 将上述各可比案例统一价格内涵后，分别与估价对象进行比较，根据估价对象与各可比案例的差异，确定估价对象相对各可比案例的修正系数，见下表。 错处：临街道路状况应放在区位状况中，不应放在实物状况中。 错处：三个可比实例与估价对象结构不同，不能作为可比实例。 错处：所在楼层应放在区位状况中，不应放在实物状况中。 错处：景观应放在区位状况中，不应放在实物状况中。 错处：所在楼层应说明总楼层及调整理由。 错处：三个可比实例的土地使用年限描述模糊且不准确，无法确定与其调整系数的对应关系。 史家解读：三个可比实例土地使用权类型经推测应为出让，估价对象为划
34、拨，原则上权利性质不同的交易实例不能作为可比实例；但市场法计算是假设估价对象为出让土地且出让年限为法定最高年限 70 年，对于此假设应作一说明为宜。错处：市场状况调整的理由未说明或者说三个可比实例市场状况调整系数取值与表 321 没有对应关系。 错处：可比实例 3 的商业繁华程度调整理由未说明。 错处：从严格应试角度看，交易情况、区位状况、实物状况和权益状况调整中各子项系数权重取值未说明理由。 错处：三个可比实例设计布局比估价对象差些应体现在表 321 中。 错处：可比实例 3 的景观调整系数取 5%与描述内容不符。 错处：可比实例 3 的物业管理服务调整系数取 5%与描述内容不符。 错处：在
35、表 321 中，三个可比实例权益状况中租赁、占用情况调整没有对应的说明或描述。 4估价对象比准价格确定 根据可比实例修正系数，计算得到各可比案例修正后的单价，考虑到案例 2 与估价对象建筑年代较接近，各方面的相似程度较高，案例 1、3 相似程度略低，故经综合分析后确定三个案例的权重分别为 30%、40%和 30%，则估价对象的比准价格为 4483 元/，测算结果见下表。 错处：区位状况调整系数颠倒了，应该是分子为 100 而不是分母是 100。 错处：实物状况调整系数颠倒了，应该是分子为 100 而不是分母是 100。 错处：权益状况调整系数颠倒了，应该是分子为 100 而不是分母是 100。
36、 史家解读：区位、实物、权益状况调整系数错误。可比实例 1 临街道路状况比估价对象好，应对可比实例 1 价格进行调减，可比实例 2、3 的临街道路状况比估价对象差，应对可比实例 2、3 价格进行调增。由于其调整系数分子分母颠倒，直接导致这些调整方向性错误，根本原因在于其调整基准错误：应以估价对象状况为基准而不是以可比实例状况为基准。 （二）成本法 本次运用成本法采用房地分估的模式，其中土地使用权价值采用基准地价系数修正法进行测算，建筑物产权采用重置成本法。具体如下： 1运用基准地价系数修正法进行测算估价对象土地使用权的价值 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据关于公布市禅城区 2009 年基准地
37、价的通知（府201066号），市禅城区 2009 年基准地价更新成果已于 2010 年 11 月 1 日起实施。住宅用地均地价内涵：在土地正常市场条件、设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路、通燃气，宗地内土地平整）于估价基准日 2009 年 10 月 1 日，土地使用年限为 70 年，平均容积率为 20的平均楼面地价（包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。 （2）修正过程 本次评估用地为住宅用地，参照2009 年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南，按网格点基准地价修正体系进行修正。 待估宗地网格点地价确定 根据估价
38、对象宗地所处的位置和网格点地价图，确定待估宗地所在位置的住宅用地的网格点基准地价为 1754 元/。 容积率修正 估价对象容积率为 20，与基准地价内涵设定容积率一致，故容积率修正系数为 1。 其他个别因素修正 根据2009 年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南，参照住宅用地其他个别因素修正系数进行修正，具体见下表。 估价对象宗地形状为规划长边形；面积 10404；地形地质状况良好，小区配套较完善，属指标标准的较优等级，故取其修正系数为 105。 年限修正 由于未能取得相关土地使用权属证明，本次评估设定其土地剩余使用年限为最高法定使用年限为 70 年，与基准地价内涵设定使用年限一致，故
39、取其修正系数为 100。 宗地开发程度修正 估价对象宗地基础设施配套程度达到“六通一平”，与基准地价内涵设定开发程度（“六通一平”）一致，故取其修正系数为 0。 错处：估价对象土地是五通一平而不是六通一平。 市场状况修正系数 本次评估基准日为 2011 年 12 月 22 日，与基准地价所对应的基准日不一致，根据对市禅城区土地市场的调查分析，认为自基准地价公布之日至本次价值时点地价有一定幅度上升，上升幅度平均在 15%左右，确定本次待估宗地期日修正系数为 115。 宗地楼面地价 宗地楼面地价估价对象对应的网格点基准地价容积率修正系数其他个别因素修正系数使用年限修正系数市场状况修正系数开发程度修
40、正值1754101051011502118（元/）（取整至个位） 2运用重置成本法测算估价对象建筑物产权价值 （1）重置成本法的计算公式为： 建筑物评估单价建筑物重置成本单价综合成新率 其中：建筑物重置成本单价开发成本管理费用投资利息销售费用投资利润销售税费 开发成本建筑安装工程费勘察设计和前期工程费公共配套设施建设费开发期间税费 建筑安装工程费建筑工程费装饰装修工程费设备安装工程费 开发期间税费配套设施建设费建筑工程质量与安全监督费等其他税费 错处：建筑物重置成本单价中的开发成本应规范为建设成本。 错处：建设成本（开发成本）中缺其他工程费一项。 （2）测算过程 开发成本 A、建筑安装工程费
41、经查阅市建筑工程造价资料，根据相关建设工程投资估算指标，结合估价对象的建筑结构、层数、功能布局等各方面状况，类似结构工程修正后建安工程费单价为 850 元/。 B、勘察设计和前期工程费 本次评估根据估价对象的利用现状及市建筑工程实际情况，结合估价对象建设规模，取建筑安装工程费的 5%计算： 勘察设计和前期工程费建筑安装工程费5%8505%42（元/）。 C、基础设施建设费 根据市基础设施建设费实际情况（见下表），确定估价对象宗地的基础设施建设费为 110 元/。 错处：基础设施建设费（配套设施建设费）不能归于开发期间税费，它属于土地取得成本或土地开发成本，应归属于土地重新购建价格。 D、开发期
42、间税费 开发期间税费为 76 元/（具体测算过程略）。 E、建筑物开发成本合计建筑安装工程费勘察设计和前期工程费基础设施建设费开发期间税费85042110761078（元/）。 管理费用 市现行建筑项目的管理费用一般为开发成本的 2%4%，结合估价对象的实际情况，确定本项目的按建筑物开发成本的 3%取管理费用，即： 管理费用10783%32（元/）。 销售费用 根据估价对象的区位、规模及档次等因素，本次估价取重置成本价的 3%为销售费用，设定估价对象的重置成本单价为 V，则： 销售费用3%V。 投资利息 估价对象规模不大，按照一般正常的施工工序，建设周期约为 02 年，投资利息计算取银行半年期
43、贷款利率 656%，则利息为： 投资利息（107832）02（1656%）0.2/2118（元/）。 错处：投资利息计算基数不应是（107832）02 而应是（107832）。 错处：投资利息计算基数中缺销售费用或不用计算销售费用的理由说明。 错处：计息期 02/2 是错的，应为 005，或者说半年期贷款利率应为 328%或者说年贷款利率为 656%而不是半年期贷款利率为 656%。 史家解读：建设周期为 02 年，折合为 24 个月，按年利率考虑下计息期应为 12 个月，按半年利率考虑应为 06 个月，合 005（年）。 销售税费 A、销售税金及附加，一般为售价的 572%。 B、其他销售税
44、费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费和堤围防护费等，一般为售价的 09%。 销售税费662%V。 开发利润 根据对类似开发项目的统计分析，结合区域房地产市场情况及本项目的实际情况，综合考虑本项目的区域条件和开发企业的品牌和盈利能力，确定开发利润为 270 元/（具体测算过程略）。 重置完全价 V建筑物开发费用管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润： 1078323%1718662%V270， 解上式得 V1582（元/） 综合成新率 估价对象建筑物为砖木结构，上世纪七十年代建成，一般砖木结构耐用年限为40 年，按普通直线年限折旧计算得到的成新率为 80%。但由于估价对象使用期间不断得到翻
45、新维护，经我司估价人员现场观察，综合分析其各方面状况发现，估价对象结构部分的成新率实际为 450%。 错处：确定估价对象成新率不应只是结构部分的成新率而应是建筑物整体的综合成新率。 史家解读：由于估价对象建成于 20 世纪 70 年代，距价值时点约 30 多年，而砖木结构耐用年限为 40 年，估价对象为过于老旧的房地产，一般情况下不适用成本法估价。 估价对象建筑物评估单价 建筑物重置成本单价综合成新率158245%712（元/）。 3成本法测算的估价对象单价 估价对象评估单价地价建筑物重置成本单价综合成新率21187122830（元/） （三）估价对象结果确定 运用市场比较法测算的比准价格为
46、4483 元/，运用成本法测算的积算价格为2830 元/，两者差异较大。考虑到本次估价目的为房屋征收评估，应该首选市场法结果，加之成本法测算土地价值采用基准地价修正法，导致土地价值偏低。故综合分析确定以市场法结果为最终结果。 评估总值448320808932823 元。 六、估价结果确定 1测算土地出让金 本次估价对象土地使用权类型设定为划拨，按照市国有建设用地土地出让金及租金计收标准（2010号）规定：划拨土地按原用途补办出让的，且未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的 40%计收土地出让金；其中土地市场价格的确定如不涉及公开交易的，以容积率修后的网格点基准地价和评估
47、价格的最高价作为土地市场价格。因估价对象的土地面积小（10404、同一供求圈内的土地市场极小有相近面积土地交有相近面积土地交易发生，故本次评估以容积率修正后的网格点基准地价确定土地市场价格，则对照禅城区 200网格点基准地价更新成果说明估价对象对应的网格点基准地价为 1754 元/（楼面地价），根据基准地价修正体系容积率修正公式（2/r）1/25（本次估价对象土地容积率20808104042），即： 土地出让金1754 元/（2/2）1/2540%210404145656 元（取整至个位）。 2估价对象评估结果确定： 估价对象扣除土地出让金后的评估总值932823145656787167（元）
48、（取整至个位） 评估单价787167208083783（元/）（取整至个位） 估价对象扣除土地出让金后的评估总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167 元）（取整至个位），评估单价 3783 元/（取整至个位）。 第四节 房地产强制拍卖估价 房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。 史家解读： 1房地产拍卖有强制拍卖（司法拍卖）和自主拍卖（普遍拍卖）两种。本节探讨的是强制拍卖。 2明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是
