1、附件一房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会二九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请” 。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。1房地产抵押估价报告估价项目名称：（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员： 估价报告作业日期： 估价报告编号： 2目 录目 录致委托方函 .2致委托方函 .3估价师声明 .4估价的假设和限制条件 .6估价报告 .7一、委托估价方 .7二、估价方 .7三、估价对象分析 .7四、估价目的 .10五、估价时点 .10六、价值定义 .10七、估价依据
2、.11八、估价原则 .11九、估价方法 .11十、估价测算过程 .12十一、估价结果 .14变现能力分析 .16附件 .173致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文 估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述估价目的估价时点估价结果参与本报告评估的估价师房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值特殊事项说明表现房屋产权性质 建成年代 土地使用权类型 法定最高土地年限 应补地价（元）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）二*年*月*日4估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析
3、、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘） ，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明
4、提供重要专业帮助者的姓名） 。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。5本估价报告由 XX 公司负责解释。参与本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）估价师姓名 注册证书号 签 字参加估价人员：6估价的假设和限制条件1 说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。合法、持续使用前提权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵
5、押的房地产依据合理租赁或租约的影响优先受偿权利市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响2 报告使用者注意的事项：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。3 估价报告应用的有效期7估价报告一、委托估价方错误！链接无效。二、估价方*公司地 址: 法定代表人: 房地产评估资质级别: 资质证书号：联 系 人： 联系电话： 三、估价对象分析1、估价对象位置及坐落2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号 产权性质房屋所有权人 产别房屋座落 楼号
6、或幢号 房号及部位房屋总层数 所在层数建筑面积(m 2) 房屋用途房屋结构 建成年代（2）土地登记状况土地使用权证号 土地使用权人土地使用权性质 分摊土地面积(m 2)用途 年期其它8（3）他项权利状况抵押人抵押权人权利价值抵押设定日期（4）法定优先受偿权利状况（5）对价格的影响分析对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式 建筑类型外立面装饰大堂设计装修楼道装修电梯间及轿厢装饰层户均数量 供暖门禁系统 供气安全及消防监控 热水其他户内部分：所在楼层 使用状况现状用途 景观户型 临街状况采光、通风情况各房间朝向
7、 维护保养及成新状况各个房间装修情况的描述9其它（2）小区状况居住小区楼宇构成 容积率交通组织方式 景观及绿化小区封闭性物业公司有无 物业费标准车位状况 其它（3）对价格影响的分析4、区位状况分析交通便捷度 道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述自然人文环境质量 公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述居住社区成熟度 居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述 基础设施配套情况 公建配套情况 周边商服、中小学、医院等配套情况的描述未来发展潜力5、市场背景分析宏观经济形势产业经济状况
8、居住物业房地产市场状况其他6、最高最佳使用分析10遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。四、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。六、价值定义抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价
9、时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。11七、估价依据1、国家法律法规；2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；3、北京市政府及有关部门的政策性文件；4、技术标准房地产估价规范 【国标 GB/T 50291-1999】错误！链接无效。5、委托方提供的相关资料：6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则遵循合法原则。遵循最高最佳使用原则。 遵循替代原则。遵循估价时点原则。遵循谨慎原则。九、估价方法成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。12十、估价测算过程
10、（一） 、估价测算过程1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：选取可比实例，对可比实例进行情况说明。建立价格可比基础。进行交易情况修正。进行市场状况修正。区位状况修正。实物状况修正。权益状况修正。求出比准价格。市场法估价测算汇总表单位 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 说明总价 元或万元一、成交价格单价 元/m 2二、成交日期 年 月三、建立比较基准后价格统一房地产范围后价格统一付款方式后价格统一价格单位后价格四、交易情况修正后价格交易情况修正系数 五、市场状况调整后价格市场状况调整系数 六、房地产状况调整后价格13区位状况调整后价格区位状况调整系数 实物状况调整后价格实物状况
11、修正系数 权益状况调整后价格权益状况修正系数 总价 元或万元七、测算结果单价 元/m 22、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入） ；估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等） ； 估算净收益；选用适当的报酬率或资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式：tYgAV)1(其中：V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例t房地产的收益年限14收益法估价测算汇总表：收益法估价测算汇总表单 位 数 额 说 明一、潜在毛收入 元/年
12、其中：潜在毛租金收入 元/年减：空置和收租损失 元/年空置率 加：其他收入 元/年二、有效毛收入 元/年三、运营费用 元/年四、净收益 元/年净收益率 五、收益期限 年六、报酬率或资本化率 总价 元或万元七、测算结果单价 元/m 2注：1运营费用率运营费用/有效毛收入1002净收益率净收益/有效毛收入1001运营费用率十一、估价结果1. 确定估价对象的市场价值详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。2. 确定估价对象的法定优先受偿款（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况限制期以外的经济适用房、两
13、限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。153. 抵押价值抵押价值=市场价值-优先受偿款16变现能力分析1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。17附件 委托方的身份证明文件或营业执照复印件 估价对象的位置图估价对象周围环境照片估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片权属证明文件法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料估价人员和估价机构的资格证明等18房地产
14、抵押估价报告（参数部分）（成套住宅市场比较法）一、 市场比较法参数体系市场比较法针对北京地区成套住宅的市场情况，设置了市场状况、交易情况、区位状况，实物状况、权益状况五个比较因素。市场比较法参数体系比较因素 允许最大修正区间市场状况交易情况 3%交通便捷度（%）自然和人文环境质量（%）社区成熟度（%）基础设施（%）区位 状况公共配套设施（%）7%公共部分户内部分实物状况小区部分12%权益状况 权益状况 3%具体取值详见指标取值说明二、参数指标取值说明1. 交易情况修正系数进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。有下列情形之一的交易实例不宜选为可19比实例：（1
15、）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或购买情况下的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；（6）相邻房地产的合并交易；（7）特殊方式的交易；（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其他非正常的交易。经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在3%以内2. 市场状况修正系数市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下： 市场状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数北京市成套住宅指数建议由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。原则上应选择交易日期在估价对象的估价时
16、点前一年内的交易案例。3.区位状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过7）（1）交通便捷度修正系数交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。交通便捷度修正20系数根据房产坐落，进行修正，修正幅度为4%。交通便捷度调整系数表单位：%土 地 级 别影响因素一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级交通便捷度-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.04.4（2）自然人文环境质量修正系数自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。自
17、然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围” ，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照自然人文环境质量修正系数表 ，确定调整系数区间。自然人文环境质量调整系数表单位：%土 地 级 别影响因素一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级自然人文环境质量-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.14.4-4.04.0（3）社区成熟度修正系数居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称
18、、售价等情况，同时考虑到未来 3 年内的发展潜力。社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范21围” ，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照社区成熟度修正系数表 ，确定调整系数区间。社区成熟度修正系数表单位：%土 地 级 别影响因素一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级社区成熟度-1.01.0-1.11.1-0.51.5-0.71.6-2.02.0-1.61.6-1.71.6-2.32.3-2.62.2-2.02.0（4）基础设施修正系数基础设施状况指各种基础设施的
19、配套完善程度。基础设施修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围” ，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照基础设施修正系数表 ，确定调整系数区间。基础设施修正系数表单位：%土 地 级 别影响因素一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级基础设施-1.31.3-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6（5）公共配套设施修正系数公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设
20、施分布及之间的距离。公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地22使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围” ，确定房产所在位置对应的土地级别。 根据房产所在位置对应的土地级别，按照公共配套设施修正系数表 ，确定调整系数区间。公共配套设施修正系数表单位：%土 地 级 别影响因素一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级公共配套设施-1.41.4-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.64.实物状况修正系数(修正幅度汇总不宜超过12%)（1）公共部分修正系
21、数评估师对估价对象和比较案例公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等公共部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在9%。（2）户内部分修正系数：评估师对估价对象和比较案例户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等户内部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在6%。（3）小区状况修正系数评估师对估价对象和比较案例小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等小区状况调查因素进行综合比较后，进23行修正，修正幅度在9%。5权益状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过3%）权益状况根据权益状况的构成因素进行修正，修正幅度在3%。24房地产抵押估价报告（参数
22、部分）（成套住宅收益法）一、 收益法测算公式tYgAV)1(其中：V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率（资本化率）g净收益逐年递增的比例t房地产的收益年限二、 收益法参数体系收益法参数体系及取值区间表序号 项目名称 相关系数 备注1 租赁收入 根据估价对象情况确定 有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入，详见参数体系说明2 运营费用 根据物业的不同类型确定3 净收益 租赁收入扣除运营费用4 净收益增长率 3%-6% 根据物业的不同类型确定255 未来可获收益的年限 根据估价对象情况确定 详见参数体系说明6 报酬率或资本化率 4%-6%三、 参数指标取
23、值说明1. 租赁收入租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2. 运营费用运营费用主要包括物业管理费、供暖费、租赁税费、水电费、电话费等。要注意若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除。运营费用可按租赁收入的一定比例计算。3. 净收益租赁收入扣除运营费用，即为净收益。4净收益增长率不同区位和实物状况的房屋，其租金收入增长的比率是不一致的，建议估价师在实际操作时，要对估价对象的特点
24、进行认真分析，选取合适的净收益增长率。5. 未来可获收益的年限由于物权法第 149 条对住宅房地产 70 年使用权问题的最终规定是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以房地产估价未来可获收益的年限可考虑建筑物的经济耐用年限扣除建筑物已使用年限测算。26房屋建筑物经济耐用年限表序号 建筑结构 经济耐用年限 备注1 钢结构 80 年2 钢砼 60 年 框架结构、剪力墙结构、筒体结构框架-剪力墙结构等3 砖混一等 50 年4 砖混二等 50 年收益年期，由评估人员根据建筑物的具体情况，在上述建筑物经济耐用年限扣除建筑物已使用年限基础上确认。6. 资本化率资本化率的确定方法有市场提取法、安全利
25、率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。市场提取法。根据对 2006 年2008 年北京市成套住宅租售市场状况调查，目前北京市成套住宅租售市场情况，租售比约为1：320 左右，已接近或超过国际市场警戒线。按照市场提取法测算北京市成套住宅出租资本化率取值合理区间处于 3%5%。安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率=安全利率+风险调整值，
26、确定资本化率取值范围为 58%。综合确定当前资本化率取值区间为 4%-6%。27房地产抵押估价报告（格式部分）居住类在建工程北京房地产估价师和土地估价师协会二九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请” 。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。28房地产抵押估价报告估价项目名称：（按土地证的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员： 估价报告作业日期：估价报告编号：目 录致委托方函 .3估价师声明 .4估价的假设和限制条件 .629估价结果报告 .10一、 委托估价方 .10二、估价方 .10三、估价对象 .10四、估价目的 .10五、估价时点 .11六、估价依据 .11七、估价原则 .11八、价值定义 .12九、估价方法 .12十、估价结果 .12十一、估价报告的工作日期 .13十二、估价报告的应用有效期 .13十三、参与本次估价的工作人员 .13参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名） .13估价技术报告 .14一、估价对象 .14二、评估方法选用依据 .15三、最高最佳使用分析 .15四、估价测算过程 .15（一）成本法 15（二）假设开发法 19五、估价结果确定 .20变现能力分析 .22附件 .23
