1、政府投资房屋建筑工程项目可行性研究报告（初步设计深度）编 制 指 南目 录前 言一、概 述二、项目建设的必要性三、需求分析与建设规模四、工程选址五、总体方案六、工程方案七、生态环境影响八、资源综合利用九、工程质量安全分析十、项目组织管理十一、项目实施计划十二、社会影响分析十三、工程概算十四、项目招标十五、结论与建议附录：建筑工程建设项目工程方案初步设计深度文件编制要求1前 言投资项目可行性研究是固定资产投资活动的一项基础性工作，可行性研究结论是投资决策的重要依据。为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服” 改革和优化营商环境的部署要求，加快推进本市建设项目审批制度改革，根据上海市人民政府印发的
2、上海市工程建设项目审批制度改革试点实施方案，组织编制了政府投资房屋建筑工程项目可行性研究报告（初步设计深度）编制指南（以下简称指南）。指南适用于本市行政区域内政府投资的所有新建、改建、扩建的房屋建筑工程项目可行性研究（初步设计深度）工作，主要服务于从事政府投资项目可行性研究工作的专业人员。指南主要章节包括了概述、项目建设的必要性、需求分析与建设规模、工程选址、总体方案、工程方案、生态环境影响、资源综合利用、工程质量安全分析、项目组织管理、项目实施计划、社会影响分析、工程概算、项目招标、结论与建议等十五个部分，其内容和深度设置具有一定通用性，可行性研究工作人员可根据具体项目的实际情况，合理选择研
3、究评价的范围和重点。2一、概 述1、项目背景简要说明项目名称、项目法人（建设单位）、项目提出理由与过程，以及可行性研究报告的编制过程等。2、编制依据包括批准的项目建议书、业主的委托书及有关合同或协议书、城市总体规划和专业规划文件、建设项目选址意见书和用地预审批复、与建设规模相关的有关批复(如医院床位批复等) 、相关主管部门行业审查意见、有关方针政策性文件、工程勘察报告、采用的主要规范和标准、其他批复文件或专题研究成果等。3、项目概况概括描述项目的拟建地点、功能定位、建设内容和规模、实施计划、投入总资金及资金筹措、主要技术经济指标等。3二、项目建设的必要性可行性研究阶段应对项目建设的依据和主要理
4、由进行分析论证，一般从宏观和微观两个层面进行。宏观层面，分析论证拟建项目是否符合合理配置资源和有效利用资源的要求；是否符合国民经济和社会发展总体规划、主体功能区规划、专项规划、区域规划、行业发展规划、专业规划的要求；是否符合保护环境、可持续发展的要求等。微观层面，分析论证拟建项目是否有利于满足社会需求需要、提升公共事业发展水平、增强国防和社会安全能力、促进地区经济和社会协调发展。4三、需求分析与建设规模建筑工程项目可行性研究阶段应该根据现状调查和需求预测结果，以及不同的建筑功能，按照相关建设标准或规范规定要求，研究确定合理的建设规模，并列出主要技术经济指标。建筑工程项目的主要技术经济指标包括：
5、总用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数，以及容纳人数、主要建筑和核心建筑的层数、层高和总高度等；不同建筑功能所对应的工程规模，如住宅的套型、套数及面积等，医院建筑中的病床数等。如有需要，还可根据项目条件，经过论证确定一次达到或分期达到规模的方案。5四、工程选址建筑工程项目可行性研究阶段应对工程选址进行描述和分析，论证场址条件是否满足项目建设和使用要求。拟建项目的工程选址，应按照“因地制宜、节约用地” 、“少拆迁、少移民” 、“合理布置、安全运营” 、“有利于保护环境和生态”等原则开展论证工作。主要内容应包含：场址现状：描述项目所处
6、的地理位置，所选场址土地权属类别及占地面积，改扩建项目现有场址利用情况等。场址位置：论证拟选场址的坐落位置是否符合当地发展规划，与周边居民和企业的关系是否协调，场址能否满足项目建设和运营需要。占地面积：根据项目建设规模、主要建构筑物组成，参照同类项目计算拟建项目需要占用的土地面积，论证拟选场地面积能否满足项目要求，是否考虑留有发展余地。建设条件：论证拟选场址的地形地貌气象条件、工程地质水文地质条件、交通运输条件、水电等公共设施供应条件、地震活动情况等能否满足项目建设和运营要求。6征地动迁：论证拟建场址征地拆迁移民安置方案。环境保护：论证拟选场址的位置是否能被当地环境容量所接受，是否符合国家环境
7、保护法规的要求。如有需要，应根据场址选择的基本要求和主要论证内容，结合相关规划情况和设计方案，对两个及以上场址方案进行工程条件和经济性条件的综合比较，并提出推荐场址方案。7五、总体方案建筑工程项目可行性研究阶段的总体方案主要指对布局方案和技术方案等具体研究论证工作。1、布局方案结合场址条件和相关外部条件，研究拟建项目的平面布局、功能布局、建筑内部交通组织流线和竖向设计、辅助工程方案等，合理确定土地利用系数、建筑系数、绿化系数等，形成总体布局方案。布局方案应提出两个或两个以上方案进行技术经济全方面的比选，分别说明各方案的优缺点，然后择优确定推荐方案。2、技术方案建筑工程项目中，为实现工程目标而采
8、用的主要技术方案通常指主要工程技术和主体结构选型等。对于采用新技术的工程项目，技术方案主要研究与项目相关的国内外各种方法，分析其优缺点及发展趋势，采用先进适用的技术方案；研究拟采用的技术方案是否与采用的原材料相适应，其技术来源是否可靠，是否符合节能和清洁生产要求。经过对技术方案的比选论证后提出推荐方案，技术方案的比选8内容主要包含：技术的先进程度、技术的可靠程度、技术对产品质量性能的保证程度、技术对原材料的适应性、技术获得的难易程度、对环境的影响程度，投资及运营成本影响等；如需采用绿色建筑和装配式建筑方案的，应结合国家和本市有关要求，对其必要性、适应性和经济性等方面进行充分研究论证。9六、工程
9、方案工程方案构成项目的实体。工程方案是在已选定的工程选址、建设规模、总体方案的基础上，研究论证主要建筑物、构筑物的建造方案。经研究提出的工程方案，应能够满足基本使用功能要求；应能适应已选定的场址；应符合政府部门或者专门机构发布的技术标准规范要求；应在满足使用功能和保证质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。本指南中的工程方案应满足初步设计深度要求，具体详见附录。10七、生态环境影响建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境现状、环境质量产生不同程度的影响。为保护生态环境和自然文化遗产，维护公共利益，对于可能对环境产生重要影响的建设项目，可行性研究阶段应从防治污染、
10、保护生态环境等角度进行环境和生态影响的分析评价，确保生态环境和自然文化遗产在项目建设和运营过程中得到有效保护，并避免出现由于项目建设实施而引发的地质灾害等问题。1、生态和环境现状包括项目场址的自然生态系统状况、资源承载力、环境条件、现有污染物情况和环境容量状况等，明确项目建设是否涉及生态保护红线以及与相关规划环评结论的相符性。2、生态环境影响分析包括生态破坏、特种威胁、排放污染物类型、排放量情况分析，水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域生态系统及环境的综合影响。3、生态环境保护措施按照有关生态环境保护修复、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治
11、理方案的可行性、治理11效果进行分析论证。根据项目情况，提出污染防治措施方案并进行可行性分析论证。4、特殊环境影响分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、自然保护区、森林公园、重要湿地、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。12八、资源综合利用1、资源利用方案对于需要占用或消耗资源能源的建设项目，应阐述项需要占用的资源能源品种、数量及来源情况，并提出资源供应方案。对于能够合理有效利用资源的建设项目，要通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性；分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型
12、社会的要求；分析资源利用是否会对地表(下)水等其他资源造成不利影响，以提高资源综合利用率。2、资源节约措施阐述项目方案中的各类能源和水资源节约以及项目废弃物综合利用等的主要措施方案。对拟建项目的资源能源能耗指标进行分析，阐述在提高资源能源利用效率、降低资源能源消耗、实现资源能源再利用与再循环等方面的主要措施，论证是否符合能耗准入标准及资源节约和有效利用的相关要求。13九、工程质量安全分析工程质量安全关系人民生命财产安全，在项目可行性研究阶段应依据工程方案、相关规划和专业评价文件，对工程建设过程中可能造成工程本体严重质量安全事故、参加人员伤亡、第三方财产损失或人身伤害的质量安全风险进行识别、分析
13、与评估，提出针对性预控措施和应急预案。1、工程地质影响项目建设场地的地形、地貌、地质构造、地层岩性、不良地质现象以及水文地质条件对工程质量安全的影响分析。地质勘探测点布置、勘探方法和手段对工程质量安全的影响分析。2、自然环境影响地震、台风、暴雨、潮汛、雷电等对工程质量安全的影响分析。3、建设方案影响地基与基础、主体结构、给排水、电气、弱电、采暖、通风、空调、电梯、装饰装修、工艺流程、设备选型等工程设计方案对工程质量安全的影响分析。144、外部设施影响项目建设场地及周边一定范围内既有或在建的供水、排水、供电、供热、供气、通信、广播电视等管线设施，轨道交通、越江隧道、地下通道、高速公路、铁路、桥梁
14、、城市快速路、通航河流、楼宇等建筑物或构筑物对工程质量安全的影响分析，以及工程建设对外部设施和人员的影响分析。5、工程组织实施影响项目组织机构设置、人力资源配置、安全生产制度设计，以及勘察、设计、施工、监理、设备材料供应单位选择的合规性、科学性对工程质量安全的影响分析。项目建设工期及实施进度、关键路线进度计划的设计对工程质量安全的影响分析。6、工程质量安全防范措施从场地选择、地质勘探、工程设计、建设进度、消防、环保，以及组织机构、人员配置、制度设计、物资保障等角度制定工程质量安全防范措施及应急预案。15十、项目组织管理合理、科学确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和运营顺利进行，提高劳
15、动效率的重要条件。可行性研究阶段应对项目建设期和运营期的管理模式及其组织机构设置和人员配置等内容进行研究。建设期项目组织管理，主要阐述项目建设期管理模式的初步设想与计划，以及项目建设期的主要工作内容。运营期项目组织管理，主要简述运营期项目组织管理的主体，以及项目运营期间的组织与管理方案、必要人员培训方案。除此之外，还应分析建设和运营过程中可能对身体健康和安全危害的物品、场所及其危害范围和程度，提出针对性防范措施。16十一、项目实施计划项目工程建设方案确定后，应研究提出项目的建设工期和实施进度方案，科学组织建设过程中各阶段的工作，安排工程进度和建设资金，保证项目按期建成投产，发挥投资效益。建设工
16、期一般指从拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成交付使用所需的全部时间。建设工期主要包括土建施工、设备采购与安装、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。项目建设工期可参照相关定额或同类项目经验，结合项目建设内容、工程量大小、建设难易程度，以及施工条件等具体情况综合研究确定。项目建设工期确定后，应根据工程实施各阶段工程量和所需时间，对时序做出大体安排，并编制项目实施进度表(横线图) 。17十二、社会影响分析对于因征地拆迁等可能产生重要社会影响的项目，以及扶贫、区域综合开发、文化教育、公共卫生、社会民生等具有明显社会发展目标的项目，应在可行性研究阶段，从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本
17、的科学发展观等角度，进行社会影响分析评价。1、社会影响效果分析阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。2、社会适应性分析分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性，提出改进性方案。3、社会稳定风险分析重点针对拟建项目直接关系人民群众切实利益且涉及面广、容易引发社会稳定的问题，在风险调查、风险识别、风险估计、提出风险防范和化解措施、判断风险等级基础上，从合法性、合理性、可行性和可控性等方面进行分析。社会稳定风险分析篇章的编写参照国家发展改革委办公厅关18于引发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲(试行
18、) 的通知(发改办投资2013428 号)。4、其他社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的其他社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。19十三、工程概算工程概算是在对项目的建设规模、总体方案、工程方案以及实施计划等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金，并研究提出资金筹措方案。工程概算文件主要包括编制说明、总概算表、工程建设其他费用表、单项工程综合概算表、单位工程概算书等内容。1、概算编制说明包括工程概况、编制依据、编制范围、资金来源、其他特殊问题说明、概算成果说明等，其中：（1）工程概况：简述建设项目的建设地点、设计规模、建设性
19、质和主要特征等。（2）编制依据：批准的相关文件，设计说明书及设计图纸，有关工程建设和造价管理的法律、法规和方针政策，使用的概算定额、指标、单位估价表、类似工程造价指标、工程费用定额和相关费用规定等文件，当地现行建设工程造价信息，有关文件、合同、协议等。（3）概算成果说明：说明概算的总金额、工程费用、工程建设其他费用、预备费及列入概算总投资中的相关费用，技术经济指标，主要材料消耗指标。202、总概算由工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息、流动资金、土地及房屋征收补偿费用和管线搬迁费用等组成。（1）工程费用，由各单项工程综合概算汇总组成。具体内容应达到住建部建筑工程设计文件编制深度规定(
20、2017 年版)中有关初步设计文件编制深度要求。（2）工程建设其他费用，一般包含建设单位管理费、代建管理费、场地准备及临时设施费、前期工作咨询费(项目建议书编制费、可行性研究报告编制费、环境影响报告编制费、节能评估报告编制费、社会稳定风险评估报告编制费)、勘察设计费、工程监理费( 含财务监理费)、工程量清单编制费、招标代理服务费、市政配套费等，应根据国家、市区和行业等有关规定计算，具体计列项目及内容可结合工程项目实际确定。（3）预备费，指基本预备费，以第一部分“工程费用”总值和第二部分“ 工程建设其他费用”总值之和为基数，乘以预备费费率计算，预备费费率按 5%计取。（4）建设期利息和流动资金，
21、可根据国家和相关行业有关规定、工程特点进行计算。（5）土地及房屋征收补偿费用，指对集体土地和国有土地上房屋的征收补偿费用，按照国家和本市有关规定测算。（6）管线搬迁费用，指在项目实施范围内，因工程建设而影响21到电力、通信、供水、燃气等市政公用管线的迁移费用。应在摸清现状各类合法管线情况的基础上，根据管线综合方案、搬迁设计方案、设计图纸和工程量清单，以及对应的定额和信息价编制工程概算(工程概算编制办法和基本要求参见前文) 。22十四、项目招标对于依法必须进行招标的各类工程建设项目，必须在项目可行性研究阶段明确以下招标内容。1、建设项目的施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围( 全
22、部或者部分招标)。2、建设项目的施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式(委托招标或者自行招标 )；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行办法(原国家计委令第 5 号)规定报告书面材料。3、建设项目的施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式( 公开招标或者邀请招标)；国家重点项目拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由做出说明。报送招标内容时应附招标基本情况表，相关具体要求可参见工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定( 原国家计委令 2001 年第 9 号)和国家发展改革委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批(核准)时核准招标内容
23、的意见的通知( 发改办法规2005824 号)。23十五、结论与建议在上述各项研究论证的基础上，归纳总结，提出推荐方案，并对推荐方案进行总体评价，同时指出项目还可能存在的问题和主要风险，为决策者提供清晰的建议。1、主要研究结果描述简要描述工程的功能定位、技术标准、工程选址、建设内容、建设规模、总体方案、实施进度、社会影响评价、总投资及资金筹措等内容，对推荐方案应充分地、实事求是地反映在方案论证过程中提出的不同意见，阐述推荐方案存在的、有待解决的主要问题。2、结论与建议通过对推荐方案的详细分析论证，明确提出项目和方案是否合理可行的结论意见，并对下一步工作提出建议，主要包括两方面内容：（1）对项目
24、下一步工作的重要意见和建议。例如，建设实施中需要引起重视的问题和工作安排的意见、建议。（2）项目实施中需要协调解决的问题和相应意见、建议。24附录：建筑工程建设项目工程方案初步设计文件编制要求一、总平面(一) 设计说明书。1、 设计依据及基础资料。(1) 摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容。(2) 有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（用地性质、道路红线、建筑控制线、城市绿线、用地红线、建筑物控制高度、建筑退让各类控制线距离、容积率、建筑密度、绿地率、日照标准、高压走廊、出入口位置、停车泊位数等)，以及对总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建
25、设等方面的特殊要求。(3) 本工程地形图编制单位、日期，采用的坐标、高程系统。2、 场地概述。(1) 说明场地所在地的名称及在城市中的位置(落实到乡镇区一级）（简述周围自然与人文环境、道路、市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建筑物与构筑物)。(2) 概述场地地形地貌（如山丘范围、高度，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等地貌特征）。(3) 描述场地内原有建筑物、构筑物，以及保留（包括名木、古迹、地形、植被等)、拆除的情况。25(4) 摘述与总平面设计有关的不利自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性土、地裂缝、岩溶、滑坡、地下水位标高与其他
26、地质灾害。3、 总平面布置。(1) 说明总平面设计构思及指导思想，说明如何结合自然环境和地域文脉，综合考虑地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通及环境保护等要求进行总体布局，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术安全、经济合理性、节能、节地、节水、节材等要求。(2) 说明功能分区、远近期结合、预留发展用地的设想。(3) 说明建筑空间组织及其与四周环境的关系。(4) 说明环境景观和绿地布置及其功能性、观赏性等。(5) 说明无障碍设施的布置。4、 竖向设计。(1) 说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、地形、排水、最高洪水位、最高潮水位、土方平衡等情况）。(2) 说明如何利用地形，综合考虑
27、功能、安全、景观、排水等要求进行竖向布置；说明竖向布置方式（平坡式或台阶式)、地表雨水的收集利用及排除方式（明沟或暗管）等；如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况。根据需要注明初平土石方工程量。(3) 防灾措施，如针对洪水、内涝、滑坡、潮汐及特殊工程地质（湿陷性或膨胀性土)等的技术措施。5、 交通组织。(1) 说明与城市道路的关系。26(2) 说明基地人流和车流的组织、路网结构、出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定。(3) 消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置。(4) 说明道路主要的设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡等）。6、 主要技术经济指
28、标表表 1 民用建筑主要技术经济指标表序号 名 称 单位 数量 备 注1 总用地面积 hm22 总建筑面积 m2 地上、地下部分应分列，不同功能性质部分应分列3 建筑基底总面积 hm24 道路广场总面积 hm2 含停车场面积5 绿地总面积 hm2 可加注公共绿地面积6 容积率 /7 建筑密度 % (3)/8 绿地率 % (5)/(1)9 机动车停车泊位数 辆 室内、外应分列10 非机动车停放数量 辆注：1、当工程项目（如城市居住区）有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按其执行;2、计算容积率时，通常不包括0.00 以下地下建筑面积。7、室外工程主要材料。(二) 设计图纸。1、 区域位置
29、图（根据需要绘制）。2、 总平面图。(1) 保留的地形和地物。(2) 测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑控制 线、用地红线。(3) 场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置（主要坐标或27定位尺寸）和主要建 筑物及构筑物的位置、名称、层数、间距。(4) 建筑物、构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线 表示）与各类控制线的距离，其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、 与相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸、名称（或编号）、层数。(5) 道路、广场的主要坐标(或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消 防扑救场地的布置，必要
30、时加绘交通流线示意。(6) 绿化、景观及休闲设施的布置示意，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等。(7) 指北针或风玫瑰图。(8) 说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统名称（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其 他必要的说明等。3、 竖向布置图。(1) 场地范围的测量坐标值（或注尺寸）。(2) 场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高（如道路出入口）。(3) 保留的地形、地物。(4) 建筑物、构筑物的位置名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高、层数，有严格限制的建筑物、构筑物高度。(5) 主要道路、广场的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制性 标高。
