1、金华市房地产市场调研报告 第一部分 宏观背景篇 第二部分 市场分析篇 第三部分 地块状况 报告框架 第一部分 宏观背景篇 金华概况 经济环境 城市规划 宏观背景 金华概况 金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为 151千米南北直线距离为 129千米，城市面积为 10918平方千米。下辖“二区三县四市”，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县 金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越。 金华市 区域位置 人文底蕴 城市历史 金华古称婺州，因 “ 地处金星与婺女两星争华之处 ”而得名。公元前 2
2、22年，秦王朝在此置会稽郡乌伤县，南朝改置金华郡以后，一直是郡、州、路、府治所。 1985年撤地设市，料行市管县体制， 历史名人 骆宾王、宗泽、宋濂、李渔、黄宾虹、邵飘萍、严济 慈、吴晗、艾青、施光南等等 名胜凤光 金华现有全国重点文保单位处，其中市区有唐法隆寺经幢、婺州瓷铁店窑址、宋元名刹天宁寺和太平天国侍王府处，国家级风景名胜区双龙洞为主，包括冰壶洞、朝真洞等胜迹， 文化成就 2007年 4月 13日被国务院批准为国家历史文化名城，金华火腿、具有年历史的婺剧等项民间传统技艺和艺术已被列入国家非物质文化遗产目录 金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因
3、素，金华市被评为 中国最佳居住城市 之一。 对内交通 三横三纵 三横 李渔路、人民路、现 330国道（规划改为城市道路） 三纵 八一街、双龙街、东市街 内环路 将金华市三区：江北、江南和金 东最繁华的内城区连接起来 外环路 连接金华市区四周的开发区和产 业园及风景区 迎宾大道 由城区内的繁华路段八一路向北 延伸至本项目北面的尖峰山 金华 市区交通网络完善 趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强， 带动了城市规划区外房地产市场的快速发展 。 交通设施 对外交通 高速公路 杭金衢高速 义乌 金华市 杭州 衢州 甬金高速，使金华市和周边各县级市形成了 10分钟交通圈 金丽温高速 永康 金华市
4、 金华 温州 甬金高速 东阳义乌 金华市 金华 宁波 诸永高速 绍兴诸暨市 温州永嘉县 普通公路 03省道杭金线 义乌 金华市 金华 杭州 路况得到改善，交通行驶条件进一步提高 G330国道 永康兰溪 金华市 温州 -寿昌 S45省道 兰溪 金华市 304公路 铁路 金椒线 金华 椒江 华东地区重要交通枢纽 金甬线 金华 宁波 金千线 新安江 千岛湖 浙赣线 浙江 江西 金温线 丽水 温州 金华交通便利 ,历来就有“四省省衢”之称，作为 浙中交通枢纽 ，境内浙赣横穿东西 ，金温、金千铁路纵贯南北 ， 330国道、 03省道、 45省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为 东部与江西等中西部重
5、要连接点 ，起到 承东接西 作用。 2006年底金华人口统计 金华市区 94.4 婺城区 63.8 金东区 30.6 义乌 112.6 永康 65.8 东阳 76.2 常住总人口 498.9 金华占全省总人口比例 10.01% 人口状况 447.94 449.19 449.91 451.7 454.13456.891.34 91.98 92.18 92.21 92.16 92.210501001502002503003504004505002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年总人口（万人） 市区（万人）金华市 人口增长缓慢 ，而金华市区人口增长更低，甚至出现负
6、增长，主 要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大， 外来人口少 。 金华市人口只 占整个浙江省的 10.01%，比重较低；而金华市区人口只占金华市的 18.9%，低于义乌市人口。 婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。 金华市 GDP总值发展较快， 增幅保持在 10%以上 ，表明金华市经济发展迅速。但 05年后 整体增长速度放慢 。 人均 GDP值增长曲线与全市 GDP发展类似，到 06年底， 人均 GDP达到了 26974元 。但 05年以后，人均 GDP增速放慢 金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康发展提供了良好
7、的经济环境， 购买能力得到增强 。 宏观背景 经济环境 5 4 6 . 45 9 7 . 2 76 8 0 . 3 97 9 8 . 9 81 0 5 5 . 3 61 2 2 8 . 5 79 7 8 . 3 81 0 . 1 0 % 1 0 . 3 0 %1 2 . 9 0 %1 5 . 5 0 %1 6 . 2 0 %1 4 . 0 0 %1 3 . 3 0 %02004006008001000120014002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0
8、. 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %国内生产总值( 亿元) 增长率122681335615168177732170323302269741 0 . 1 0 % 1 0 . 3 0 %1 2 . 5 0 %1 5 . 2 0 %1 5 . 9 0 %1 3 . 5 0 %1 2 . 7 0 %0500010000150002000025000300002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 .
9、 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %人均国内生产总值( 元) 增长率GDP总值及人均 GDP 人均可支配收入发展 金华市 0 1 - 0 6 年人均可支配收入发展1126412445139701537810385178061 2 . 6 0 %8 . 4 6 %1 0 . 4 8 %1 1 . 7 7 %1 0 . 5 5 %1 5 . 7 8 %050001000015000200002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8
10、. 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %可支配收入 增长率人均可支配收入逐年上升， 人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将是有利因素。 人均可支配收入发展看，发展速度起伏不断， 02 04年呈持续增速趋势，而 05年有一定幅度下降，到 06年又有较大幅度的上升。从发展看，基本保持较快的发展速度。 三产结构发展 8.80% 55.60% 35.60%7.90% 55.50% 36.60%7.10% 55.90% 37.00%6.60% 53.10% 40.30%6% 53.40% 40.6
11、0%5.50% 53.90% 40.60%0% 20% 40% 60% 80% 100%2001年2002年2003年2004年2005年2006年金华市0 1 - 0 6 年三产比重第一产业 第二产业 第三产业第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的 城市化发展速度较慢 。 第一产业在 GDP的比重逐年下降，但其 06年仍达到了 5.5%，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在 05年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重
12、太大，且二产发展缓慢，表明 金华工业经济发展较慢 ，影响到金华整体经济的发展速度。 金华市与周边主要城市比较 金华 杭州 宁波 温州 台州 GDP总值（亿元） 1228.57 3441 2864.49 1834.38 1467 人均 GDP（元） 26974 51871 38733 24349.73 30136.74 人均可支配收入（元） 17806 15049 15882 21716 19953 三产比重 1:10:8 1:10:8.8 1:10:8 1:15.6:11.9 1:7.3:5.4 城市化水平 0.22 0.62 0.39 0.21 0.27 通过比较 ,可看出金华市在浙江全省而
13、言 ,城市化水平较低 ,就全省而言 ,处于中等偏下水平 ,但从其人均 GDP值及人均可支配收入看 ,其 城市化速度发展潜力较大 ,消费潜力较大 . 市区与周边主要县市比较 义乌市整体经济发展最快，其不管 GDP生产总值、人均 GDP生产总值还是人均可支配收入均是最高的。 金华市区虽然 GDP总值比永康市高，但由于人口因素，其人均 GDP值最低，而且从金华市全市人均 GDP值看，市区低于全市水平，表明 市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。 金华市区（含金东区） 义乌 永康 备注 人均 GDP（美元） 3240 6291 4061 金华市 人均 GDP26974元，折合美元 3384元 G
14、DP（亿元） 235.9亿 352亿 170亿 . 人均可支配收入（元） 17806 20000 16874 宏观背景 规划发展 金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用 金华市城市总体规划 规划区范围 城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，总面积 2044平方公里，涵盖金东区、婺城区。 城市用地发展方向 以内城区为依托， 向南、北发展为主 ，适当向东、东北发展 城市总体布局 一个核心区六大功能区 核心区：一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱
15、乐休闲中心 六大功能区： 城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区 城南：以湖海塘高级休闲居住为特色综合区 城东：以金东区公共中心为特色的综合区。 城西：以十里长湖公园为特色的综合区。 城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心， 区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区 城西南：以市工业园区和高新科技园为主产业园区 城市空间发展战略 以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，由风景区、郊外休闲绿地、自然林地组成的楔形绿地向外延伸至中心区构成具有弹性的开放式空间发展框架。 本项目相关规划 本项目所在区域在规划中被定位为以浙师大、体育会展中心为特色的综合区，南面浙师大区域为教育科研用地，本
16、项目北面包括本项目一部分在内为双龙洞风景区。东面为城郊公园，西面为居住和部分商业行政用地。 从交通规划来看未来将有五条公路从本项目周边或直接从本项目穿过，包括迎宾大道、金罗路、在建的环景路、金兰北路等，而杭金衢高速距离本项目只有一千米左右 第二部分 市场分析篇 一级市场分析 二级市场分析 市场分析 一级市场 土地供应 年份 位置 总供应（ 万 ） 商业类（万 ） 住宅类（万 ） 容积率 1.0以下 容积率 1.0以上 2005年 城市规划区内 57.14 17.27 0.83 39.04 城市规划区外 8.5 0.47 8.03 经济开发区 3.88 3.88 合 计 69.52 17.74
17、0.83 50.95 2006年 城市规划区内 45.85 17.95 0.033 27.867 城市规划区外 29.43 0.52 28.91 经济开发区 2.07 2.07 合 计 77.35 17.95 0.553 58.847 06年金华市区土地出让相比 05年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率 1.0以上的地块增加最多。 （容积率 1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率 1.0以上土地主要是以公寓产品为主） 土地开发
18、 年份 位置 已开发（万 ） 商业类（万 ） 住宅类（万 ） 容积率 1.0以下 容积率 1.0以上 2005年 城市规划区内 43.93 13.81 0.83 29.29 城市规划区外 7.29 0.47 6.82 经济开发区 4.55 4.55 合 计 55.77 14.28 0.83 40.66 2006年 城市规划区内 13.61 7.53 0.033 6.047 城市规划区外 16.43 0.52 15.91 经济开发区 2.07 2.07 合 计 32.11 7.53 0.553 24.027 06年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发 速度相对放慢。从住宅
19、用地看，由于容积率 1.0以下供应量小，该类土地基 本开发完毕。 （容积率 1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率 1.0以上土地主要是以公寓产品为主） 土地市场判断 金华市区 城市外扩速度提高 ，城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。 金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品 用地近两年几乎无供应量体入市， 市场中别墅用地较稀缺 。 金华市区近两年未开发土地量达到 58.99万，其中公寓产品用地达到了 45.11万 ，占到未开发土地量的 76.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市 区房地产市场中 未来公寓产品竞争将会异常激烈 ，而 别墅产
20、品由于量体有限，将 是市场受欢迎产品。 市场分析 二级市场宏观面 1 6 5 . 0 52 1 7 . 1 42 9 4 . 1 25 0 4 . 9 55 1 6 . 14 1 2 . 15 1 9 . 7 11 9 . 5 63 7 . 2 75 4 . 6 7 7 0 . 5 21 0 9 . 6 71 1 5 . 4 61 2 1 . 7 94 . 0 0 %2 3 . 5 0 %3 1 . 6 0 % 2 8 . 2 0 %4 0 . 1 0 %2 5 . 2 0 %5 . 3 0 %6 6 . 8 0 %9 0 . 5 0 %8 . 7 0 %2 9 . 4 0 %4 6 . 7
21、0 %4 8 . 9 0 %5 . 5 0 %01002003004005006002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %固定资产投资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额增长率 房地产开发投资额增长率5 1 6 . 1 5 1 9 . 7 1 5 0 4 . 9 51 9 . 5 63 7 . 2
22、75 4 . 6 77 0 . 5 21 1 5 . 4 6 1 2 1 . 7 9 1 0 9 . 6 71 6 5 . 0 52 1 7 . 1 44 1 2 . 12 9 4 . 1 21 1 . 8 5 %1 7 . 1 6 %1 8 . 5 9 %1 7 . 1 1 %2 2 . 3 7 %2 3 . 4 3 %2 1 . 7 2 %01002003004005006002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %固定资产投
23、资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元）房产投资占固产投资的比重固产及房产投资额及变化曲线 固产及房产投资额及变化曲线 固产投资与房产投资 金华市固定资产投资在 04、 05年达到高峰，但其 发展速度最快出现在03年。 金华市房地产投资在 04、 05年达到最大，而后有所降低，从其发展速度看 01年的增幅最大，在 02-04年整体增幅保持较稳定。 05年后， 金华市的固定资产投资及房地产开发投资速度逐步放慢。 598.83198.74785.31241.28553.96265.59376.82239.57290.6270010020030040050060070080010 2 0 6 年金华商
24、品房施工竣工表商品房施工面积 商品房竣工面积185.24159.39221.42191.87219.49185.43176.74152.23254.06224.620501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2006年0 2 0 6 年金华商品房销售表商品房销售面积 商品住宅销售面积从金华市的商品房的施工面积可以看出，在 02-04年之间是金华市房地产发展最快的期间。 金华市区在 06年达到了商品房销售最大，有力的去化了市场中的产品量。 03-04年金华市区商品房的销售量体位于近 5年的前两位，说明了在 03-04年 之间金华市区市场供求都比较活跃。 供
25、应与需求 空置面积 0 2 - 0 5 年金华市区与周边县市空置面积比较 （单位：万）15.45 15.2510.5220.9013.01 12.62 12.9248.252.17 1.330.171.390.140.690.240.06 0.161.950.1801020304050602002年 2003年 2004年 2005年金华市中心 义乌市 永康市 东阳市 武义县由于在 03-04年，市场活跃，所以金华市区空置面积在 04年达到最低，而后随着市场的 发展缓慢，土地的大量供应， 05年金华市区空置面积大幅度上升 ，金华市区商品房存量 较大，市场压力较大。 与周边县市比较看，金华市区空
26、置面积较高，近两年空置面积只比武义县少，但远远 高于义乌市和永康市，表明金华市区房地产市场发展相比义乌、永康两市有所落后。 0 2 年0 5 年金华市中心空置面积 ( 单位：万)15.45 15.2510.5220.905101520252002年 2003年 2004年 2005年空置面积市场分析 二级市场微观面 根据金华市区房地产市场的发展情况，可以将金华市区划分为三大板块：江北板块； 江南板块 ；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。 江北板块：主要是指金华江、义乌江以北区域 ,往北到环城北路，东到二环路 江南板块：主要是指金华江以北，武义江以西等区域 金东板块：主要是指金东新城区及金东经
27、济开发区区域范围 仙源风景区板块：主要是指仙源风景区范围， 城北板块：主要是指环城北路外围区域，北到浙江师范大学 江北板块 江南板块 金东板块 仙源风景区板块 金华江 义乌江 武义江 城北板块 板块划分 江北板块 (3200) 金东板块 (3400) 江南板块 (3500) 仙源风景区板块 城北板块 (2500) 江北板块 板块介绍 江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域，该板块是金华市发展最早同时 也是发展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件 配套而发展，加上金华江的优势，使得该区域市场发展较快，客户接受度也较高。 楼盘名称 产品形态 开盘时间 建筑面积 均
28、价 主力面积 客源 销售率 金发 盈丰轩 高层、多层 05.11 15000 2850 100-139 以武义，衢州以及金华本 地人为主。 75% 时代广场 （怡和雅苑） 高层 06.3 50000 景观房： 7000 非景观房： 5000 115-214 金华市区机关单位、事业单位等人员，还有部分当地私营老板 47% 凤凰家园 多层 06.10 55600 2700 86-139 金华当地的工薪阶层及部 分武义等地客户 80% 春江花园 独栋、联体、叠加、多层 04.6 200000 独栋 300万 联排 288万 叠加 100-150万 多层： 3500 独栋 410 联排 330 叠加
29、210-260 多层 138 在外创业回金华置业占很大比例，还有部分义乌人 50% 金海岸人家 多层、高层 05.11 50000 多层 2800 高层 3800 多层 96-113 高层 64-139 金华工薪阶层 51% 四季东升苑 多层 07.4 80000 2500 108-110 金华本地工薪阶层占绝大比例 、 少量武义等地人 60% 产品形态 本板块产品主要以公寓产品形式出现，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。 主力面积 由于受区域市场价格的影响，板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主 小面积段产品相对较少，
30、产品面积主要 130-140 为主。对于联排以 360 左右为主，叠加排屋而言以 200-260 为主，独栋别墅面积在 400 以上。 价格水平 本板块是金华市发展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到 3200左右，而板块内公寓产品的最高价格达到了 7000元 / 。另外板块内的叠加及联排产品价格在 3500-4500元 / 。而独栋产品价格最高，在 7000-8000元 / 左右。 板块总结 销售状况 板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于
31、市场在 03-04年左右发展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。 客源状况 板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有部分武义，衢州的客户。对于别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有部分义乌和永康，而独栋别墅产品则义乌、永康等地客户居多，还有部分金华当地的老板。 重点个案 时代花园（怡和雅苑） 开发商：浙江金华时代置业有限公司 地理位置：金华市八一街 、 中山路 ， 产品形态 :高层 建筑面积： 150000
32、 开盘时间： 怡和雅苑： 2006年 3月 交房时间： 2007-12 面积范围： 115-214 公寓均价：景观房： 7000元 / 非景观房： 5000元 / 销售率： 47% 该个案由于其面江而建，地理位置是金华市区独有的，加上其位于金华市老城区中心位置，周边存在着大卖场、购物中心、公园等，而且其交通便利，所以个案是金华市高档公寓产品的典型代表。 江南板块 板块介绍 江南板块与江北板块一样，是金华市发展最成熟的板块之一，同时现在也是金华市 楼盘相对集中的板块。该板块主要是依托金华新城区发展而成，是金华市新城区中心范 围。板块内房地产发展水平基本是金华市现在发展最高的区域。 楼盘名称 产品
33、形态 开盘时间 总建面积 均价 主力面积 客源 销售率 当代华府 多层、高层 一期 06.6 250000 一期 3300 88-120 年轻人、二次置业的中年人、在金华做生意或工作的外地人 一期 75% 银泰 钻石轩 高层精装小户型 二期 07.5 32 000 二期 3800 81-83 年轻人最多、一部分投 资客 一期 100% 二期 保集半岛 小高层 02年开盘 200000 3600 107-140 公务员、私企业主 92% 新都会 高层 / / / / / / 南国名城 多层、小高层 05.4 350000 3300 123-130 客源广、各个阶层 90% 金发 豪园 高层、多层
34、、 叠加、联体 一期： 05.7 二期： 06.5 50000 二期： 3450 一期： 4500 112-149 联排 230-250 高层客源为市区本地客户，叠加及联体客户为市区公务员等群体，少量永康、义乌客户 高层： 53% 叠加、联体：98% 多层： 100% 新世纪美墅园 独栋 一期 04.6 二期 06.7 18000 400多万 -500多万 381-438 金华各地名企业家 89% 板块总结 产品形态 本板块产品与江北半卡相似，主要以公寓产品为主，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘 主力面积 该板块后于江北板块的发展，是随着金华市江南新城区的发展而形成的，板块内产品面积控制相对江北板块较小，公寓产品主要集中在 110-120 ；板块内独栋别墅产品为 380-430 。 价格水平 本板块是金华市发展最成熟的板块之一，其生活、商业配套齐全，板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到 3500左右，另外板块内的叠加及联排产品价格在 3500-4500元 / 。而独栋产品价格最高，在 10000元 / 左右。
