1、第十一章 土地增值税税,本章基本要求：了解土地增值税的概念、立法精神与作用。掌握土地增值税的基本内容。熟练掌握土地增值税应纳税款的计算与缴纳。 本章的重点是：土地增值税法规规定的基本内容与税款的计算。 本章的难点是：土地增值税税款的计算。,第一节 土地增值税概述,一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。 二、土地增值税特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）采取按次征收方式,三、土地增值税的作用 （一）增强国家对房地产开发和房
2、地产市场的调控力度 （二）抑制土地投机行为，有利于规范房地产市场交易 （三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入,第二节 土地增值税基本要素规定,一、土地增值税的征税对象和征税范围 （一）土地增值税的征税对象 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额 （二）土地增值税的征税范围 1、征税范围的一般规定 2、征税范围的具体规定,二、土地增值税的纳税人 转让土地并取得收入的单位和个人 三、土地增值税的税率 实行四级超率累进税率 四、土地增值税的减税免税,第三节 土地增值税的清算,一、土地增值税的清算意义 二、土地增值税的清算单位 三、土地增值税的清算条件 （一）法定的清
3、算条件 （二）应当进行清算的条件 四、办理土地增值税清算申报资料 五、非直接销售和自用房地产的收入确定,六、扣除项目金额的确定 七、核定征收土地增值税规定 八、清算项目的审核签证,第四节 土地增值税的计算与缴纳,一、基本计算公式 应纳土地增值税额土地增值税增值额适用的税率扣除项目金额速算扣除系数 二、土地增值额的确定 （一）转让房地产取得收入的确定 1、转让房地产取得收入的确定 2、按照房地产评估价格计算应税收入,（二）扣除项目金额的确定 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、旧房及建筑物的评估价格 5、与转让房地产有关的税金 6、财政部规定的其他扣除项目
4、,三、土地增值税应纳税额的一般计算 （一）土地增值税应纳税额的计算步骤及方法 1、计算确定扣除项目金额 2、计算增值额和增值率 增值额转让房地产取得的收入准予扣除项目金额 3、计算增值率 增值率增值额扣除项目金额100% 4、依据计算的增值率，确定适用税率和速算扣除系数 5、计算应纳税额 应纳税额增值额适用的税率扣除项目金额速算扣除系数,（二）不同增值率的具体计算公式 （1）当增值率50%时，应纳税额增值额30% （2）当50%增值率100%时，应纳税额增值额40%扣除项目金额5% （3）当100%增值率200%时，应纳税额增值额50%扣除项目金额15% （4）当增值率200%时，应纳税额增值
5、额60%扣除项目金额35%,四、出售旧房应纳税额的计算 五、分期分批开发、转让房地产应纳税额的计算 六、采取预售方式出售商品房应纳税额的计算,七、土地增值税的缴纳 （一）缴纳方法 1、正常申报纳税 2、按预征率征收土地增值税 3、核定征收 （二）纳税地点 （三）申报纳税程序 1、一般的申报纳税程序 2、房地产开发企业转让房地产申报纳税 3、非房地产开发企业和个人转让自建房地产申报纳税 4、单位和个人将购买的房地产再转让的申报纳税 （四）有关责任与义务,案例9-2某房地产开发公司建造并出售一幢商品房，取得收入1 850万元，纳税人为建造该幢商品房支付地价款350万元，建造此楼投入540万元的房地
6、产开发成本，由于种种原因，不能提供准确的利息支出情况。 要求：计算该公司应缴纳的土地增值税税额。（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的计算比例为10%）,解：（1）转让房地产所取得的收入总额为1 850万元 （2）确定扣除项目金额取得土地使用权所支付的地价款为350万元。房地产开发成本为540万元。房地产开发费用（350540）10%89（万元）与房地产转让有关的税金为：应缴纳的营业税税额18505%92.5（万元）应缴纳的城市维护建设税税额 92.5 7%6.475（万元）应缴纳的教育费附加额 92.5 3% 2.775（万元）各种税金合计92.56.4752.775101.75（万元） 其他扣除项目（350540）20%178（万元） 扣除项目合计35054089 101.75178 1258.75（万元）,（3）计算增值额增值额18501258.75591.25（万元） （4）计算增值率增值率591.251258.75100%46.97%由于增值率低于50%，因此应适用30%的税率，速算扣除系数为0 （5）应缴纳的土地增值税税额591.2530%177.375（万元）,
