1、1,中 国 房 地 产 发 展 历 程,房地产市场基础培训课程,2,回首改革开放3年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国3年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,3,目 录,中国房地产行业发展模式,中国房地产行业发展所经历的阶段与特点,中国房地产发展数据播报,4,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,5,1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。,6,当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？ 中国房地产应该以何种模式开始发展？,借鉴,
2、创新,7,成功不能复制但可以借鉴,中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地,8,香港模式,在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是,香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。,9,近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。,美国模式兴起,美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。,10,长江实业,Pulte Homes,万科,中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采
3、取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。,美国模式,VS,兼容,11,发展模式的根源：土地,12,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,13,开发流程,14,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,15,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,16,房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。,17,盈利模式之一,投资运作,投资经营模式（资本溢价能力）,地产经营模式（政府公关能力）,盈利模式之三,开
4、发经营模式（项目运作能力）,盈利模式之二,土地开发,房产开发,18,盈利模式之四,物业持有,物业持有模式（资产管理能力）,盈利模式之五,营销策划,整合营销模式（策划销售能力）,盈利模式之六,综合开发,综合开发能力（资源整合能力）,19,中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？,首先，看看中国房地产发展历程与特点。,无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。,20,中国房地产行业发展,所经历的阶段与特点,21,1978,1991,1999,2007,2010,第一阶段：,中国房地产市场萌芽阶段,22,重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。,新中国成立 战争摧残 一穷二白,19
5、79,1980,1986,1988,1958,从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。,1991,23,1979年开始经济体制改革,1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,1991,24,1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,1988年4月，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法转让。,25,新中国土地拍卖“第一槌”。,1988年4月,26,创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦,最早一批被改革开放之风洗礼的城市,南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等,27,1979,19
6、80,1986,1988,1958,1991,真正意义上走上了市场化的发展之路,供求关系不合理 虚假繁荣,可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。,1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。,28,”海南“地产泡沫,王石、潘石屹、冯仑。,29,探索阶段：炒作与调整,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段：,30,1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮,炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地,31,炒作期,繁荣,调整期,萧条,负增长,亚洲金融危机,32,1993,1994,1997,1998,1
7、991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。,暴风雨来临前的沉寂期,33,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段：,34,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,市场 回暖,宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖,中国房地产市场进入新一轮的发展时期,35,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2001年， 投资投机狂潮开始出现,关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 911事件 正式
8、成为WTO成员,涨幅 迅速,36,温州炒房团,从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。,火车炒房团,飞机炒房团,37,2001年,福布斯中国富豪榜中,开发商占28人,38,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,全面 恢复,2002年，土地市场规范化政策出台 招拍挂,2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS,39,2003年，地王现象出现,40,2003
9、年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现,2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“,41,2004年，房价大涨,2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房,房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移,42,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣 景象,2005年，走低回落 短暂低迷期,2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条,调控文件密度加大，但房价一直坚挺,43,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,
10、繁荣 景象,2006年，一个字“涨”,2006年关键词： 加息国六条金融业开放,44,2006年4月27日,深圳市民邹涛发起“不买房”运动,45,2006年4月28日,再次加息 抑制需求,2006年5月17日,国六条,46,2006年12月,中国金融业全面开放,外资、热钱涌入,47,2006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀,48,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2007年，疯狂地暴涨,2007年关键词： 地王频出上市筹资宏观调控,49,2007年，地王频现 面粉比面包贵,50,2007年房地产市场热潮推动土地市
11、场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。,51,2007年4月20日,碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富,52,2007年 上海汤臣 天价11万/平米,2007年 北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米,53,2007年是疯狂的一年。房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。,但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这
12、只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。,给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。,54,房地产行业全面调整阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第四阶段：,55,2008,2010,2009,2008年，寒流 下跌 低谷,2008年关键词： 土地市场降温 中介倒闭 上市“流产” 销量萎缩 降价促销 持币待购,56,2008年1月 房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭,57,2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转折的
13、具标志性事件,58,2008,2010,2009,2009年，需求重新释放 楼市火爆,2009年关键词： 救市效果初显 成交量回升 全面回暖 房价普涨 经济复苏 投资客,59,2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡,60,第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。,61,楼坚强,楼危危,楼断断,楼停停,。,62,2009年，楼市“火”“剧”-蜗居,63,中国
14、房地产发展数据播报,64,中国房地产市场 从安居时代到投机时代,65,投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年来平均水平,66,供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场略显供给不足,67,需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高,68,成交：主要城市住宅成交套数创历史新高,69,房地产城市价格排名,70,71,盘点2011房地产关键词,1、新国八条 :对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2、限购令 3、房产税 4、曲线购房 5、假离婚 6、加息 7、禁止群租,72,盘点2011房地产关键词,8. 公租房 9. 保障元年 10. 环首都
15、经济圈 11. 倒春寒 12. 一房一价 13.分水岭2011,73,2011年房企销售金额TOP10,74,2012房地产市场十大关键词,1.政策微调 2保障房 3房企转型 4房租上涨 5楼水水 6红五月 7鄂尔多斯楼市崩盘 8个人住房信息联网,75,2012房地产市场十大关键词,9业绩飘红 10地王频出,76,2012年房企销售金额TOP10,77,新国五条 ：“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，还特别强调，出售自有住房所得须缴20%的个税。,78,中国房地产市场未来发展趋势,79,规范 低碳 智能化 城市化,200000 元/,2000 元/,？,！,80,何去何从？,81,桥梁&价值,BRIDGE & VALUE,The end, thanks!,
