1、房屋租赁合同,三峡买卖网 http:/ wenku1,2,（一）概念 房屋所有权人将其房屋租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为 （二）特征 1、出租权必须由房屋的权利人来行使。 2、房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与固定期限为例外。 3、房屋所有权人依然有房屋的所有权。 4、房屋租赁合同的相对稳定性。,一、房屋租赁概念和特征,3,二、房屋租赁的条件,（一）租赁物不属于法律禁止出租的房屋 未取得房屋产权证或权属有争议的； 未取得共有人同意的共有房屋； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制房产权利的房屋； 不符合出租安全标准或不符公安、环保、卫生等主管部门有
2、关规定的； 违法建筑（二）签订书面合同（三）登记备案 （非合同生效的条件）登记备案是国家对房地产市场进行管理的一项要求，也是保护出、承租双方当事人合法权益的方式或手段。,4,（一）合同双方当事人-主体合法 （二）房屋坐落、面积 （三）租赁用途 （四）租赁期限最高20年 （五）租金及支付方式 （六）房屋修缮责任未约定属出租人 （七）转租约定需经出租人同意 （八）违约责任,三、房屋租赁合同的主要条款,5,四、房屋租赁当事人的权利义务,（一）出租人的权利 1、按期收取租金的权利 2、监督承租人合理使用房屋的权利 3、按规定收回房屋的权利 4、特定条件下的合同解除权,6,四、房屋租赁当事人的权利义务,
3、（二）出租人的义务 1、给付义务按照合同规定提供房屋给承租人 2、瑕疵担保义务物的瑕疵告知和权利的担保 3、保证租赁物能正常使用的义务在租赁关系存续期间，出租人有义务保证房 屋的状态符合约定。当承租人对房屋的使用、收益受到妨害或出现受妨害的危险时，出租人有义务除去妨害或防止可能的危险发生，保证承租人对房屋的正常使用。 4、特定条件下的合同解除权,7,四、房屋租赁当事人的权利义务,（三）承租人的权利 1、对租赁房屋占有、使用、收益权利 2、经出租人同意转租的权利 3、优先购买权 4、特定条件下的合同解除权 5、特殊情况下享有的法定权利出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅
4、用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。“买卖不破租赁原则” 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人出卖出赁物的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未通知的，承租人可请求法院宣告该房屋买卖无效,8,四、房屋租赁当事人的权利义务,（四）承租人的义务 1、按时支付租金的义务支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 如果无正当理由不支付或者延迟支付的，出租人可要求
5、承租人在合理的期间内支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金达6个月，出租人有权解除合同。2、妥善保管和合理使用房屋的义务3、返还房屋的义务,9,五、房屋租赁中的特殊关系,1、房屋转租 2、承租人的优先购买权 3、抵押权和租赁权,10,一、房屋转租的法律依据和条件 房屋转租，应当订立转租合同 转租合同必须经原出租人书面同意 按照规定办理登记备案手续 转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件 转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。,房屋转租
6、,11,承租人的优先购买权,（一）优先购买权指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利 （二）行使条件 1、承租人优先购买权存在于租赁合同存续期间 2、同等条件指承租人与其他购买人在买卖条件上同 等，一般包括买卖价格、付款期限、方式等 3、在一定期限内行使。,12,承租人的优先购买权,（三）优先购买权的限制具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
7、（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。,13,抵押权与租赁权,房地产抵押权与承租权并存于同一房产上解决方式：1、承租权设定在先买卖不破租赁 2、抵押权设定在先先物权优于后物权，物权优先于债权我国法律规定“经抵押权 人同意，抵押房地产可以出租， 出租所得价款，应当向抵押权 人提前清偿所担保债权,14,六、出租人解除合同的条件,出租人享有法定解除权的情形如下： （1）因不可抗力致使合同不能继续履行的； （2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的； （3）承租人未经出租人同意转租的； （4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出
8、租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的； （5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的； （6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。,15,（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （2）租赁房屋权属有争议的； （3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的； （4）出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的或出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的； （5）出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的 （6）租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。,七、承租人解除合同的条件,16,八、次承租人的抗辩权,为避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。,17,
