1、团结乡策划报告目录前言一、项目地块环境（区位）分析1、地理位置2、地质地貌状况3、地块周围景观4、环境、污染情况5、地块周围的交通条件6、周边景点二、地块优劣势（SWOT）分析1、地理条件分析结论三、项目地块经济分析1、规划条件2、销售收入与物业状态经济分析图如下：四、定制别墅的产品定位1、产品定位2、产品特性3、环境定位五、营销卖点六、目标客群定位前言经与昆明市华信房地产开发有限公司邀请，本公司就昆明市华信房地产在昆明市西山区团结乡中的 77.22 亩住宅开发用地作前期规划性策划。本策划从六个方面论述本公司通过市场调查及思考、讨论后对此项目所作的前期项目开发定位策划。通过此论述，希望能给昆明
2、市华信房地产做开发决策提供帮助。一、项目地块环境（区位）分析1、地理位置项目区位于云南省昆明市西山区团结乡，距昆明市 20 公里，团结乡滑草场以东，俯瞰景观包含整个团结乡滑草场，阳光充足，空气清新，自然景观良好。2、地质地貌状况项目区面积 5.1 公顷（约 77.2 亩） 。其规划范围的确定是由西边滑草场以及由滑草场延伸的道路。规划区地形变化大，属于山坡缓坡地段，区内无建筑物，有大量植被 。3、地块周围景观该项目的正前方是团结乡滑草场是全国最大的滑草场，1880 米的赛道于2001 年建成，同年被上海基尼斯赛道总部认证成为全世界最长的滑草赛道，曾于 2005 年中国昆明国际文化旅游节区间举行“
3、经典地产”杯万人赤足登山比赛。这里绿树浓荫，鸟语花香，景致开阔而幽雅，回归纯净美好的大自然，在蓝天白云下尽情奔跑、玩耍，在广阔的草地上追逐，在温暖的阳光下开展丰富多彩的文娱活动，不但开阔了视野，有一种回归大自然的感觉。由于昆明的天气四季如春，滑草场一年四季都可以滑草，在滑草场附近还有很多的农家乐，在此您可以品尝到各类山茅野菜，云南特有风味小吃，是昆明人周末休闲度假的好去处。4、环境、污染情况项目地块周围无工厂，四面环山，天然的自然环境，空气良好。5、地块周围的交通条件（1）、自驾车：总路程在 30 公里左右。（2）、不打算自己开车前往的，可选择乘公车到黄土坡客运站或者黑林铺，然后搭乘当地乡民的
4、私车（大多都是面包车）前往。6、周边景点1、团结乡滑草场（岔路口左转是滑草场，右转是青龙潭景区）2、豹子箐森林公园3、卧云山景区二、 、地块优劣势（SWOT）分析1、地理条件分析就此项目用地的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，SWOT 图如下：S（优势） W（劣势）天然自然环境 娱乐空气良好 银行无污染、无工业 邮局医院O（机会） T（威胁）利用天然的自然环境让居住者有一种回到 占无威胁大自然的感觉结论根据 SWOT 分析来看，该项目地块在市政配套及区位位置方面具有很大的劣势，并考虑到该项目用地交通方便，利用天然的自然环境，这样的优势，可以开发出天然舒适的别墅住宅区。
5、三、项目地块经济分析1、规划条件该项目用地性质为居住用地，适建多层住宅及其配套公共服务设施；规划总用地为 51478 平方米（77.22 亩）总建筑面积为 34048.2 平方米建筑密度不大于 25%，容积率不大于 0.6，绿地率不下于 52%。2、销售收入与物业状态经济分析图如下：面积（） 建筑形态 总套数均 价 （元/）建筑比例（）总面积（）销售总收入 （万元）750-850 独栋、双拼 12 2800 30% 10214 2859.92600-700 独栋、双拼 15 2800 30% 10214 2859.92550-620 独栋、双拼 11 2800 20% 6810 1906.83
6、80-500 独栋、双拼 7 2800 10% 3405 953.4580-680 独栋、双拼 5 2800 10% 3405 953.4总计 50 2800 100% 34048 9533.44建筑成本基础 100 元/，土建 700 元/，绿化 100 元/，配套 100 元/，不可预见费 50 元/ 合计：1050 元/税费 9533.44x14%= 1334.68 万元 土地成本 250000 元/亩77.22 亩=1930.5 万元建筑成本 1050 元/34048= 3575.04 万元预计纯利润 销售收入-成本= 9533.44-1930.5-3575.04 =4027.9 万元
7、纯利润率 42.25%四、定制别墅的产品定位1产品定位定制别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。2产品特性：（1） 、建筑形态：独体别墅、双拼别墅。（2） 、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。（3） 、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。（4） 、建筑使用率：建筑使用率很高。（5） 、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。（6） 、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。（7） 、自然通风采光优良。（8） 、停车位：每栋楼有独立
8、停车位、园区内有公共停车场。（9） 、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。3、环境定位项目布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、等。绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界。五、营销卖点定制别墅的卖点有如下几方面：首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、天然的大自然风光、智能化物业配备、一体划的配套。卖点的概念转化：1、生态概念：三重景观的规划与理念建造2、品位概念：现代建筑元素、大面积开间3、景观概念：亲光、观景的全景社区4、舒心概念：智能化配备和贴心物管服务六、目标客群定位定制别墅针对的目标客群主要为昆明市区及周边的这部分客源，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。
