1、广汉项目综合调研总报告目 录一、调研的主要目的与思路框架1二、调研的结构层面、样本量与具体方法2三、运作方式、质控步聚与质量评估2第一部分 广汉城市基础环境概要.3第一节 广汉城市概要调查.3第二节 产业结构分析.7第三节 城市建设9第四节 政策导向利用.11第五节 人均收入及消费特征分析.12第二部分 广汉城区商业业态与商业类型调研.14第一节 广汉主要街区商铺售价分布图.15第二节 广汉主要街区商铺租金分布图.15第三节 广汉城区商业价格指导价.17第四节 对广汉主要街道商业业态汇总.19第五节 广汉主要街区经营图.22第六节 广汉商业业态分析.39第四部分 广汉房地产市场分析.40第一节
2、 广汉房地产市场分析.40第二节 2002 年2003 年广汉房地产总量信息 .42第三节 广汉房地产市场简析.43第五部分 项目基地调研与分析.44第一节 地块项状及城市规划条件描述.44第二节 地块区域环境分析.47第三节 项目 SWOT 分析 51第六部分 项目前期市场策划综合定位.56第一节 项目市场定位（项目暂名“雒城风情商业街” ）56第二节 目标客户定位分析.57第三节 项目产品定位及规划建议.59第四节 项目经营定位及销售建议.64一、调研的主要目的与思路框架根据商圈划分与市场购买力依托理论，寻求项目的市场定位方向，验证构想项目的市场认同与支撑，最终确定产品方向，明确市场与产品
3、定位，确定项目规模与结构内容、制定营销推广策略。通过市场的组合调研，构建对广汉项目的需求支撑条件。并从人口动态规模与购买力、投资与经营意向的三个大的层面上为项目决策提供消费、投资、经营三方面的需求前景依据。通过目标项目的概念测试，验证客户对本项目的开发立意与构思，了解认同度，发现利益点，提高吸引力和消费点以及投资与经营行为的可争取性。判断本项目在现代城市商业构建格局中的地位与前景，判断所在区域属于城市发展中所处的阶段，预测目标产品的三个需求市场状况。通过上述调研，寻求项目在外部环境方面的依托，分析市场机会与威胁、评估市场承受力与市场潜量、明确项目优劣势、构建差异化定位的三角格局（市场定位、自我
4、条件定位与竞争定位） 。在此基础上，提出整合资源的重心与举措，确定项目的现代商业层次、市场及产品定位、市场有效规模；进行业态定位、档次定位及商业类别配比。二、调研的结构层面、样本量与具体方法调研层面 调研方法 样本量（场次/家数/位数）1、广汉消费者街头或定点面访拦截调查 200 个2、广汉经营者面访分类比例重点抽样调查其中：非拆迁经营户 85 个；拆迁经营户 12 个3、竞争楼盘调查 调查、交谈重点 6 个，对在修建销售楼盘作全方位调查4、政府官员与行业人士调查深度访问5、社会名流访谈 观察、询访、交谈三、运作方式、质控步骤与质量评估本公司为本项目的运作与研究配备了最强阵容，充分发挥商业房地
5、产调研的行业经验。运用了熟悉行业总况的优势和获取、搜集、整理社会经营统计资料的职业优势，从而取得了被访对象的有效配合，突破了重点经营单位深访领导层人员的难点，还发挥了专业知识与经验特长。本项目多个层面的调查均严格遵守规范调查的工作流程，忠实于调研方案，严格按客户的质量要求和中途微调来组织项目工作。为了保证调研数据的质量，所有经营者与拦截调查均由本公司专职化访问员完成。重要的面访调查、人文访谈均由本公司项目主研人员完成执行。本项目的整个动作过程都得到客户方人员的大力配合、指导与现场监督。双方的沟通顺畅、有效。本项目所有调查样本与调查资料真实可信，经得起客户审验。第一部分 广汉城市基础环境概要第一
6、节 广汉城市概况调查一、地理位置广汉市，古称雒县、汉州。地处川西平原，属都江堰自流灌溉地区，地势平坦，气候温和，位于成都平原东北侧，与中江、金堂、成都市青白江区、新都、彭州、什邡及德阳市旌阳区为邻，是成都市以北的重镇，距成都市区 30 余公里，属四川“成德绵”高新技术产业带中心地段。二、行政区划广汉市辖 21 个镇和 3 个乡，市政府驻地雒城镇。全境东西长 36.2 公里，南北宽 27 公里，总面积 538.28 平方公里。现有总人口 58 万，城镇人口近 10 万。广汉下一步发展目标是成为城镇人口规划超过 10 万的中等城市。三、历史沿革广汉名城，雒城旧址，汉高祖六年（公元前 201 年）置
7、县，属广汉郡。自汉唐以来，曾为益州、广汉郡和汉州治地。1913 年改汉州为广汉县。广汉悠久灿烂的历史，可以上溯到中华文明的起源时期，据考古研究，大约从新石器晚期开始，古蜀先民就在这片肥沃的土地上劳作耕耘。在距今4000 多年前的殷商时期，这里已形成相当规模的手工业，农业和建筑业，成为长江上游的政治、经济、文化中心。广汉有着“沉睡数千年，一醒惊天下”的三星堆文化，可与中原的殷商文明媲美。1949 年 12 月广汉解放，隶属于川西行署绵阳专区；1953 年 7 月，广汉改属温江专区；1960 年 4月至 1963 年 1 月与什邡合县；1983 年广汉县划入成都市；1988 年 2 月广汉撤县建市
8、，是全省首批设立的三个县级市，由德阳市管辖。四、自然条件及物产广汉自然条件优越，在富饶美丽的成都平原上恰如一颗璀璨的明珠熠熠生辉。广汉市以平坝为主，气候温和，物产丰富，交通便利。坝区主产水稻、小麦、油菜，丘陵以产玉米、小麦和红苕为主，名优土特产品有桃、李、梨、柚等。广汉三星堆遗址是四川境内迄今发现的范围最大，延续时间最长，出土文物最为精美，文化内涵最为丰富的古国、古城、古文化遗址，它的影响之大，价值之高，堪称世界文化遗产，是全国 AAA 级旅游景区。广汉因近代河流的长期切割，形成了长堤形埂子，由西北边境流入的青白江、鸭子河、石宁江、绵运河及其支流白鱼河、蒙阳河等，形成六河六埂，槽埂相间的地形。
9、广汉属于中亚热带湿润气候区，干潮明显，四季分明，累年平均气温 16.3 度，地下水总储量 15.62 亿立方米，埋藏浅，水质好。五、市政设施广汉市属国家级社会发展综合试验区，市容整洁、美观。城区面积已扩大至 15 平方公里。市属科研机构 18 个；广汉市有小学 214 所，初中 25所，高中 6 所，中专 3 所，飞行学院 1 所；医疗卫生条件良好，市属医院7 家，乡镇卫生院 23 家。六、综合实力广汉从 1994 年起连续八年跻身四川“十强县”的行列，2002 年，全市国内生产总值 52.7 亿，人均收入上万，有 67 亿的居民存款，人均受教育达 9.3 年，一座初具现代化格局的崭新新城已矗
10、立在川西平原上，正向实现城乡一体化大步迈前。七、基础设施1、交通：广汉市境内公路等级高、布局合理。国道、县道、乡道总长约 400 公里，50%以上水泥路面，村村通公路。市内主干道设计双向 4车道，留置 4 米人行道。成绵高速公路缩短了成都与广汉的距离，驱车仅30 分钟车程即可到达。德（阳）乐（山）大件公路、国道 108 线贯穿市境，宝（鸡）成（都）铁路复线，广（汉）岳（家山）铁路，以及民航训练机场，共同构筑广汉四通八达的道路交通网络体系。2、通讯：广汉电信长话、市话及农话已实现数字程控，光纤传输，拥有 12 万门程控电话。目前有磁卡电话、可视会议电话， 中国移动通讯A 网、B 网、G 网等无线
11、通讯网络，在农村交换点有 7 个，现目前已成为四川省第一个社社通电话的城市。3、电力：广汉拥有 35 千伏以上变电站 9 座。城区基本实现电缆化和双回路供电，农村已全面完成低压电网改造。4、天然气：广汉目前天然气日供量达 19 万立方米。5、自来水：广汉目前自来水日供量达 10 万吨以上。2002年 比 2001年 三 大 产 业 增 长 状 况9.5622.1919.11.7 2.5100510152025第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业增 加 额 (亿 元 )增 长 率 (%)6、正在规划修建的道路：2004 年底完成中山大道、广黄路改造整治工程；2005 年以前完成广汉飞院
12、公路建设；2005 年前完成绕城外环路城北段建设；2008 年全部建成。第二节 产业结构分析一、2002 年实现国内生产总值 52.7 亿元，按可比价格计算，比 2001年（下同）增长 6.2%。人均国内生产总值达到 8716 元，增长 6.7%。第一产业实现增加值 9.56 亿元，增长 1.7%；第二产业实现增加值 22.19 亿元，增长 5.2%；第三产业实现增加值 19.10 亿元，增长 10.0%。全年实现财政总收入 3.13 亿元，其中地方财政收入 1.83 亿元，同口径增长 9.7%和9.0%。外贸出口总额实现 1032 万美元，增长 8.8%。GDP：据初步统计 2003 年一季
13、度全市 GDP 完成 13.36 亿元，按可比价格计算比上年增长 8.8%。其中：一产业增长 4.0%、二产业增长 8.3%、三产业增长 10.7%，增长幅度较大的是工业、商业、房地产业、卫生、教育和服务业，分别增长了 29.1%、12.3%、19.4%、12.0% 、15.0%。二、一个以国有、集体为主导，私营、联营、股份、外商、港澳台等非国有经济共同发展的格局正逐步形成。三、据广汉市工业开发区管委会 2002 年调查数据知，广汉工业企业2002年 比 2001年 各 项主 要 经 济 指 标 增 长 状 况6.2 6.78.8 9.7 9.0024681012国 内 生 产 总 值 人 均
14、 国 内 生 产 总 值 外 贸 出 口 总 额 全 年 财 政 收 入 全 年 地 方 财 政 收 入增 长 率 (%)共有 88 家（三资企业 4 家） ，企业总投资额 93121 万元人民币，2001 年实现产值 91729 万元人民币，上缴税收 2482 万元人民币。四、广汉三星堆古遗址文化旅游区建设的重要目的就是要加快旅游业发展，形成一个集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的世界级文化旅游区，并促进该市产业结构的调整。三星堆近期将把总投资额 19 亿元的 20多个重点建设项目面向全球招商，2005 年三星堆将打造成国际旅游精品，旅游业收入每增加 1 元，即可带动相关行业收入增加 4.3
15、 元。第三节 城市建设一、在城市建设工作中，进一步加快步伐，改造旧城区，建设新城区，打造旧城雒城风貌区。北岸为行政办工、高尚居住文化风貌区；城东为体育、休闲、娱乐居住区；将加大力度进行城市环境综合整治与管理，提升城市形象，有效提高城市环境质量。二、按照“乡村城市化”的总体要求，加强小城镇管理，加大小城镇基础设施建设，全面提升小城镇形象。三、加快城市环境整治，注重城市生态建设，加大区域环境污染治理力度，建立区域大气自动监测系统，加大城市污染型企业的整治力度（水泥厂、化肥厂等） ，对污染严重的企业一律关停并转。四、以建设中国文化旅游名城为目标，注重三星堆文化，三国文化及地域文化的展现，加强城市个性
16、化建设，提高城市生态环境质量。政府规划，市场运作，多元化投资，加快中国文化旅游名城建设进程。五、大力推进城市经营，进一步完善城市规划和旅游规划，采用多种方式推进城市和景区景点基础设施建设，改造生产要素的集聚条件，提升区位价值，不断为旅游开发投资提供资金支持，实现旅游开发的良性发展。利用其它方式多渠道争取资金支持。搞好旅游项目包装和前期工作，鼓励优势行业，优势企业和民间资金参与旅游开发，积极争取国债资金和银行贷款的支持，采用 BOT（建设经营转让） 、TOT（转让经营转让） 、合资、政府适度举债等多种方式募集建设资金。六、广汉市城市文化进程很快，城区建成面积 1497 平方公里。2010年，城区
17、建成面积 19 平方公里，到 2020 年城区建成面积达到 24 平方公里，以道路为纽带，小城镇为依托，中心村为基点的城乡一体化格局。第四节 政策导向利用一、党的十六大精神和中央继续实施西部大开发战略，为广汉加快发展指明了方向，为三星堆古遗址文化旅游区建设提供了政策支持。二、广汉将紧紧围绕“新广汉文化旅游名城”的发展主题，以加快缩短与中心城市的时空距离和建设标准为着力点，深度融入都市经济大循环，以经营城市的理念，大力推进城市化进程，切实加强城市管理，全面提升城市形象，增强广汉的城市综合竞争力，为城市经济的扩容，提升构建高水平的承载平台。三、进一步优化投资环境，在开放中增强综合实力，在开放中提升
18、产业层次，切实提高广汉开放型经济发展水平。四、大力发展都市农业，突出发展第三产业，全面提升区域的整体水平，全面构筑城市整体水平，把广汉建设成具有自身特色的区域经济体系。五、努力把广汉建设成为对内具有较强的凝聚力和向心力，对外具有较强的影响力和辐射力的现代化文化旅游名城。第五节 人均收入及消费特征分析：广汉地区基本情况调查表序号项 目 单位 2001 年 2002 年 2002 年比 2001 年（% ）一 户平均家庭人口数 人 3.5 3.7 5.71二 全年人均可支配收入 元 6351.32 7047.45 10.96三 全年人均消费性支出 元 5182.00 6201.32 19.67食品
19、支出 元 2083.02 2395.42 15衣着支出 元 506.59 603.11 19.05设备及服务支出 元 285.86 384.69 34.57医疗保健支出 元 258.22 422.00 52.97交通通讯支出 元 387.1 598.72 54.67娱乐及文教支出 元 750.85 986.71 31.41居住支出 元 483.68 630.55 30.78旅游支出 元其中杂项支出 元 394.23 179.68 -54.42全年人均非消费性支出 元 1764.46四其中：购房与建房支出 元 150.90 478.26 217.53借贷支出 元 1568.69 1128.03
20、-28.09五其中：归还购房贷款 元分析：1、广汉城区 2002 年全年人均可支配收入在 7047.45 元，其中用于食品、衣着、娱乐等方面达 3985.24 元，占全年人均可支配收入的 56.54%。由此可见，广汉人的消费意识和能力都比较强劲。2、2002 年广汉人购房及居住支出都呈明显上升趋势，说明广汉人购房观念已发生质的变化。第二部分 广汉城区商业业态与商业类型调研广汉城区主要由中山大道、东西大街、南北大街、汉口路、武昌路等街道共同构成，并以上面几条路交汇处构成广汉繁华的商业地段。广汉主要街区图第一节 广汉主要街区商铺售价分布图第二节 主要街区商铺租金分布图广汉市主要街道铺面租金、售价表
21、街区名称租金（元/月）售价（元/）经营内容备注武昌路北一段 25-60 8000 左右百信超市、碟片出租、空调、家电武昌路南一段 80-130 10000 左右女装、男装、童装、空调、家私中山路北三段 20-30 7000 左右 火锅、餐饮中山路北一段 50-80 8000-12000 人民商场、服装、箱包街区名称租金（元/ 月）售价（元 /）经营内容备注东西大街西二段 10-20 4000 左右自行车、摩托车修理铺、建材加工铺东西大街东一段 60-120 6000-12000服装、百货、电器、灯饰、通讯、家电东西大街东二段 30-100 4000-8000 家电、五金、建材南北大道 30-4
22、0 4000-6000杂牌服装、家具、金银首饰加工、美容美发、小餐馆汉口路 80-120 15000 左右 品牌服装、小超市、童装苏州路 10-40 4000-6000 左右 建材、五金、配件、旧家具九江路 15-25 4000-7000 左右 餐饮南京路 20-40 5000-7500 左右小餐馆、网吧、茶楼、美容美发第三节 广汉城区商业价格指导价（从房管局了解）地 段市场指导价格底层 二层东西大段街 武昌路北一段 武昌路南一段 汉口路二段 汉口路三段 10000 2500武昌路南二段 武昌路北二段 武昌路北三段 书院街二段 书院街三段米市街 中山大道北一段 中山大道北二段 万寿街一段 万寿
23、街二段7500 2000中山大道北三段 南北大街北二段 南北大街北三段 南京路 江西路房湖路 片马巷 汉口路一段 书院街一段 万寿街三段5500 1600中山大道南一段 文昌宫 九江路一段 九江路二段 南昌路一段汉阳路 苏州路北段 苏州路南段 青岛路北一段 青岛路北二段青岛路南段 郑州路东段 洛阳路 佛山路东段 顺德路一段柳州路一段 西湖路东段 湖南路一段 湖南路二段 长沙路东一段长沙路东二段 浏阳路东段 浏阳路东二段 浏阳 浏阳路东四段4500 1100湖南路三段 衡阳路一段 桃源路 西湖路西一段 西湖路西二段顺德路二段 柳州路二段 栏林路一段 佛山路西一段3800 950北海路 沱水路 常
24、德路 东西大街西二段 福州路一段 3800 950除以上外：土地等级为四级地段 2000 500第四节 对广汉主要街道商业业态汇总（附件）一、汉口路二段类别 商家个数 经营总面积（） 所占比例（% ）服饰 16 1045 44.87鞋 7 583 25.03化妆品 2 51 2.19家电 1 180 7.72影楼 2 300 12.88糕点、饮料 2 90 3.86珠宝 1 80 3.35合计 32 2329 100分析：汉口路商业业态主要以高利润的品牌服饰、影楼、化妆品等为主，说明汉口路在广汉市处于繁华商业口岸，其租金、售价相对也较高，人流量大，商业氛围浓厚。二、武昌路南一段类别 个数 经营
25、总面积（） 所占比例（% ）服饰 28 1229 74.44鞋类 3 115 6.97化妆品类 5 73 4.42电器 3 160 9.69糕点 1 12 0.73床上用品 1 50 3.03文具 1 12 0.73合计 42 1651 100分析：武昌路南一段是广汉市一类商业口岸，众多品牌连锁店云集于此，汇集了广汉大量人气，商业氛围浓厚。从数据的统计中得知，武昌路商业业态中，服饰业态占了 74.44%，说明广汉服装业旺盛，广汉人消费力强劲。三、东西大街（典型商家）类别 商家个数 经营总面积（） 所占比例（% ）五金 4 200 7.92电器 11 780 30.90灯饰 3 240 9.50
26、类别 商家个数 经营总面积（ ） 所占比例（ %）服饰 13 519 20.56电讯 5 240 9.51化妆饰品 2 90 3.57小吃店 3 130 5.15眼镜行 2 90 3.57珠宝 1 110 4.36药房 1 90 3.57其它 5 35 1.39合计 50 2524 100分析：东西大街是广汉核心动力街道，贯穿广汉东西两面，其东西大街东一段，西一段属广汉繁华地段，集广汉电讯一条街和金融为一体。四、中山大道（典型商家）类别 个数 经营总面积（） 所占比例（% ）餐饮娱乐 7 543 22.59副食品 4 275 11.45五金耗材 6 335 13.94类别 个数 经营总面积（
27、） 所占比例（ %）电器燃具 2 150 6.24服饰 7 425 17.69鞋类 5 335 13.94文化用品 4 140 5.83其它 4 200 8.32合计 39 2403 100分析：中山大道是广汉主要交通干道，贯穿广汉南北面，是连接新区与旧城区的交通枢纽。中山大道商业业态散乱，没有明确的经营种类。第五节 广汉主要街区经营图根据对广汉主要街道汉口路、武昌路、东西大街和中山大道商业业态分析，得出下图。一、商业面积比例图 S 总=8871 6.03% 2.14%8.74%3.38%2.41%14.32%47.92%12.35%2.71%五 金 珠 宝 餐 饮 影 楼 化 妆 品 家 电
28、 服 饰 其 它 电 讯二、商铺数量比例图 S 总=163 个6.13%1.23%7.98%1.23%10.43%5.52%48.47%15.95%3.07%五 金 珠 宝 餐 饮 影 楼 家 电 化 妆 品 服 饰 其 它 电 讯附件：广汉主要街区商业业态调研表表一：汉口路商业业态调研表店名 经营内容营业面积（）租金(元/月)营业利润葡京糕点 糕点 70 70 10000 元/月以上牛仔 女装 15 70 保密海霸 女装 15 75 销售额 4 万左右鳄鱼恤 男装 10 80 不清楚YISHENGLAN 男装、皮鞋 45 80 不清楚日化 化妆品 26 82 3 万茂源家电商场 家电 180
29、 75 不清楚奋牌 男女休闲 60 85 不清楚金楚影楼 摄影 50 88 15000 元/月懒猫 童装 150 100幸福童年 童鞋 30 110极点 男女休闲 90 120别克 休闲服装、运动鞋 60 120男人世界 金盾专卖 60 118达美 女装 65 80 不清楚大姐大 女装 20 80 5 万店名 经营内容营业面积（ ）租金(元/月)营业利润经典 女装 15 75 4 万时代箱包 箱包 20 80 3 万享顿 西服 20 83 不清楚皮尔卡丹 皮鞋 70 80新潮箱包 箱包 30 84城市宝贝 童装 25 90圣大保罗 男装 70 82桂林商场 鞋类 130 80双星专卖 鞋类、休
30、闲 48 105雷迪波而 男装 100 105彩艳状 化妆品 25 120顺鑫鞋城 鞋类 200 120台北盛典 婚纱摄影（1F+2F ）250均价 100白玉珠宝 黄金、珠宝、首饰 80 120李宁 专卖 60 115店名 经营内容营业面积（ ）租金(元/月)营业利润依米奴 专卖、休闲 90 110美特斯邦威 专卖 65 120时尚佳人 化妆品 60 120爽口杯 奶茶、饮料 10 125汉口路一段租金范围在 50-60 元/月，无明显的经营主题，杂牌服饰、美容美发、小吃、影碟租赁、童装、干洗、小吃。汉口路二段租金范围在 90-120 元/月之间，最贵的地方与武昌路交汇处，主要经营品牌男装、
31、品牌女装、休闲装、摄影影楼、化妆品等。表二：武昌路北一段商业业态调研表店名 经营内容营业面积（）租金(元/月)营业利润琳琳时装屋 女装 38 40 30000 元/月绿萝衣 女装 20 45靓女人 女装 25 40店名 经营内容营业面积（）租金(元/ 月)营业利润太平洋厨卫 厨卫 60 30白丽美容 美容美发 55(1F+夹层) 32精品鲜水果 水果 60 60 2500 元/月廖记炸鸡 小吃 15 60 1500 元/月态高空调 空调 50 75 说不清富康电脑 复印、打字、名片 20 70 说不清超时灯饰 灯具 80 80 没统计过大江门服饰 男装、女装 80 85 40000 元/月武昌路南一段店名 经营内容营业面积（）租金(元/月)营业利润鄂尔多斯 羊绒 125 110幸福时光 女装专卖 30 120古今胸罩 内衣 24 120花讯 女装 20 115茂源商场 男装、女装 60 120
