1、流程优化探讨,目 录,一、流程优化的意义二、业务流程体系介绍三、流程通病分析四、流程优化的目标五、流程优化的方法六、流程优化的重点-标准和要点的建立,流程优化的意义,制度流程（工作标准、要点）,绩效管理,薪酬、长期激励机制,企业战略规划,跨年度滚动经营规划,年度业务和管理工作计划,组织管控（架构、权责）,价值创造 价值评价 价值分配,任务,团队、分工与协作,如何做,评判,持续的动因,问题的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！,人力资源,业务流程体系介绍1,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。,说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项
2、目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。,：代表关键里程碑,：配合专业的任务。,项目论证,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程管理阶段,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,竣工,销售管理阶段,客户关系管理阶段,拓展,营销,设计,工程,初步产品定位,规划要点/规划草案,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,概念规划设计,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备,扩初设计,施工图设计,设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及
3、入伙配合,销售事务管理,成本,估算,测算,预算、标底、合同价、目标成本,进度款、工程变更、,结算,入伙事务管理,客服,报建,工程施工配合,设计配合,建设用地规划许可证、签订土地使用合同,设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建,办理房地产预售许可证,产权初始登记,合同备案、按揭办理,销售配合,采购管理,材料设备验收,招标采购,开开工,开工,项目决算,采购,材料调研，选型定板,规划设计单体设计部品设计,目标地块研究报告,业务流程体系介绍2,房地产业务流程价值原则：利润贡献和风险从前端向后端逐级递减，利润的实现与各环节的整合效率成正比，与完成各环节时间之和成反比。,越靠近价值链前端，经
4、营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高,越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响,价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小,房地产开发价值链分析模型,业务流程体系介绍3投资,确定日常行业政策、城市经济和竞争对手研究的职能和责任部门，建立城市进入的评价标准，为异地开发和项目可研提供较全面的宏观数据。明确可行性研究的主导部门和各阶段参与部门，以项目发展小组的形式开展可行性研究工作，提高各专业协调效率。在论证决策时以项目听证会形式举行，由项目发展小组汇报可研结论，决策层进行质询，充分发挥各专业在论证中的意见，减少决策风险。在
5、流程的关键点如组织可行性研究以操作指引来规范。,业务流程体系介绍4策划,一个健全的项目策划应当关注五方面问题,项目策划,对整个房地产项目的目标客户，建筑设计思路，销售价格，经济效益分析以及未来的营销思路及竞争方案进行全方位的策划研究。,主要内容,解决的问题,作用和意义,估算精度,费用比率,初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%；详细可行论证投资估算的精度在10%,解决的是“怎样做”的问题,约占投资的1.0%3.0%,对整个项目起决定性作用，对利润贡献最大,业务流程体系介绍5设计,按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图
6、设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设计周期缩短30%以上。,业务流程体系介绍5设计,设计管理中设计任务书、设计评审和变更控制是管理的关键环节。设计管理中的问题将为后续施工管理和成本管理带来巨大的隐患。,设计任务书,方案设计评审,施工图设计评审,设计变更,要求明确的设计任务书是保证设计成果质量的基础,方案设计阶段已经决定了大部分成本，本阶段成果的质量为后续的产品质量、成本奠定了基础，因此设计评审是关键的质量和成本控制步骤,施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，是目标成本定稿的最后步骤
7、，其质量会决定变更的多少；,设计变更评审是项目变更成本的关键控制步骤，它必须对技术可行性以及成本变化在变更前作出正确严谨的判断；,设计管理中的问题将为后续施工管理和成本管理带来巨大的隐患,设计阶段决定了项目75%的建安成本！,业务流程体系介绍6招标采购,作为资源整合型的房地产业，工程与采购占成本的大部分，所以采购招标是房地产项目开发的重要环节。按采购对象的重要性、金额、项目通用性等，可分为战略采购、招标采购、邀标采购、议标采购和直接采购。采购的建议、评审、成本监督、决策、验收、使用等职责分离，形成互相制约和监督关系，避免采购职能集中单一部门的风险。建立供方与材料设备信息库，定期对供方进行评价并
8、更新。,业务流程体系介绍7工程,成功的工程管理运作要涵盖成本、质量、进度、安全和技术五方面的管理工作。,业务流程体系介绍8营销,确立策划在营销全过程的主导作用，用从产品定位到销售后评估的全程策划来保证销售目标的达成，以策划来指导销售工作，销售是策划的实施和反馈。在全程策划的基础上，将营销流程按阶段分解为销售前期、销售过程和销售后续三个流程，将影响营销绩效的关键点及需跨多个部门协作完成的复杂活动如价格管理、营销方案编写、开盘前准备、销售手册编写等设立子流程进行管理，以加强关键点的控制，而将销售事务工作如按揭、办产证、签署合同等相对独立于营销工作，以加强营销的专业性。,业务流程体系介绍9成本,1.
9、建立项目成本管理体系，包括目标成本、责任成本与动态成本的控制。2. 从可研阶段至施工图阶段，目标成本是不断细化和深化的过程；在设计、工程各阶段进行动态成本的分析与平衡；目标成本分解并落实到具体责任部门和岗位。3.成本控制以实现项目价值最大化为原则，以目标成本变动率制定为手段。,项目可研阶段,设计前期估算,方案设计,扩初设计,招标、订合同,合同实施,施工图设计,竣工验收,竣工决算价,设计概算,设计概算修正,施工图预算,合同价,结算价,成本管理部负责制定项目目标成本，对各部门目标成本进行监控，同时负责目标成本的预警,各阶段确定目标成本,成本管理部控制,动态成本目标成本（目标成本）变动率,成本管理部
10、提出集团审批,财务部负责对项目整体成本控制效果进行监控，代表集团履行经营成果的监控。,业务流程体系介绍10计划,计划管理是实现组织目标的重要控制手段，提高工作效率，加强部门沟通合作的良好方式。计划管理要点：1、计划闭环(5W2H)；2、PDCA：计划、行动、评价、改进；3、严肃性；4、标准和要点,业务流程通病分析,1、复杂、冗长2、有三级，缺二级、一级3、办事的过程，缺各节点的标准和要点4、投资分析、项目策划、产品策划、规划设计、采购、施工、营销、客服、物业、成本、计划各阶段、各环节通病介绍,业务流程优化的目标,1、提升执行力和效率2、提升工作和产品质量,业务流程优化的方法论,1、理顺（横、纵）2、简化（合并、分拆、并联、并行、前置等）3、建立各节点的标准、要点和模版（成果标准）,业务流程优化的案例分析,
