1、哈里森房地产 18 年周期模型(2010-05-07 14:44:36) 一、模型简介哈里森仔细研究了 200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是 18 年左右；通常前 14 年房价是上涨的，后 4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。哈里森的模型表明：房价会先上涨 7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历 5 年的快速上涨，再之后是 2 年的疯狂（哈里森称这两年为 “胜利者的诅咒” ） 。最后是历时 4 年左右的崩溃。二、房地产周期的描述具体来看：1、前 7 年缓慢上涨：在前 7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开
2、始缓慢上升；2、其后 5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后 2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。企业的经营行为受到了严重影响。最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。政府部
3、门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整 3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。这些连锁链条导致土地市场包括其他各类资产价格崩溃，经济增速迅速下降。秦朔：18 年一个周期 房地产濒临崩溃不久前，招商证券邀我去深
4、圳和非理性繁荣一书的作者希勒对话，主持人是招商证券在香港的投资银行家温天纳。他很文雅，送了一本书给我。天纳根据资料文献，发现自工业革命以来，一个完整的房地产周期大约是 18 年，和人的成长周期（成人）一致。如美国的房地产市场分别于 1974 年、1992 年和 2010 年达到低点。根据美国学者哈里森的观察，18 年周期的前 14 年房价上涨，后 4 年下跌。房价会先上涨 7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历 5 年的快速上涨，之后是 2 年疯涨，最后是 4 年左右时间的崩溃。我是不太相信哈里森曲线的。假定，只是假定这个曲线在中国成立；如果从 1998 年 7 月国务院发出关于进一
5、步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，停止实物分房，实行货币分房，房地产业真正地走向市场之后，目前已经进入第 12 年。那也就是说距离崩溃不远了？天纳书中还提到，恒隆地产的老板陈启宗经历过六、七次股灾，陈董对他说，还是投资“砖头”靠得住些。我查了一下，陈董的确在 2009 年 7 月说过，经过金融危机后，投资者应更小心金融产品，而“砖头” 比较实际。至少在过去的 12 年中，投资“砖头”被套住的很少。而赚钱的，很多。且看未来 6 年。融天纳地温天纳地产周期与人生的关系融天纳地房地产现在不单只是生活必需品，现在更是一种商品。要评估房地产市场，就必须了解市场的循环周期。内地房地产市场发展历史
6、尚短。若我们要有意义地去评估市场的变化周期，我们就可能需要借助环球市场的历史经验。年一个完整周期笔者参考过不少资料文献，有以下的观察，发现自工业革命以来多年的历史，我们大概盘算出一个完整的房地产周期大约是年，这与人类成长周期碰巧一致，在大多数的国家里，人在岁就被法律厘定为成年。不过，在分析这情况前，有两点需要作补充说明。其一、世纪前世界各国经济体开放程度较低，因此各国地产周期并没有多大的同步性，世纪后，随着环球经济一体化的加深，全球的房地产周期渐趋同步。其二、年到年前后期间属战前战后阶段，由于受到第二次世界大战的影响，全球房地产前后并没有出现明显的年的周期特征。 当进入世纪的年代后，美国房地产
7、市场分别于年、年和（预计）达到一个低点。笔者参考学者哈里森的观察，在这年的周期当中，通常前年房价是上涨的，后年的房价是下跌的。房价会先上涨年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历年的快速上涨，在之后是年的疯狂，最后是历时年左右的崩溃。按观察，年的房地产周期目前依然在起作用。1932 年芝加哥的房地产审计师办公室，一个体面的绅士经常来这里查询房地产资料。这位绅士就是霍伊特。他不满足自己在这个市场上仅仅是个生意人，决定搞点房地产周期研究，然后出版一本书，结果可能他自己也没有想到，他闯进了一个前人没有开拓的领域地产周期理论!他写的百年来芝加哥地区的土地价值，对芝加哥城市发展的每一个阶段都做了详细
8、描述，从“1830 年仅有的几十个木棚区的小村落”开始，一直发展到 1933年广为扩张的城市，这本书都做了详尽的描述。之后，他才提出一个核心问题：土地价格波动究竟如何呢?从文献数据丰富程度看，还是美国房地产行业数据最全，因此分析地产周期，美国经验最值得借鉴。结论是：似乎确实存在所谓的“房地产周期”现象;但这些周期非常缓慢;周期是缓慢的，但振幅很大，并且在反转向下的时候，会变得非常可怕;房地产周期不一定与其他商品与股市波动相互重合投资者看上去似乎穿梭于三个周期之间;房地产行业大发横财的，通常都是萧条期间买家，这通常都不是房地产行业人士。在对以往 103 年间的房地产交易数据，以及周围相关的所有商
9、业、政治与人口统计进行调查之后，霍伊特将房地产周期划分为 20 个阶段：1、 总租金开始快速上涨2、 净租金上涨得更快3、 作为租金上涨的结果，现有房屋的售价大幅上涨4、 为新建房屋支出5、 新建房屋开始多起来.6、 廉价信贷刺激新建房屋的增加7、 小额贷款扩大了新建房屋的数量8、 新建房屋开始吸收闲置土地9、 繁荣时期的乐观人口预测10、 麦田里面的乐观预测新的土地规划出台11、 大笔花销用于改善公共条件12、 所有类型的房地产都达到高潮13、 开始出现逆转的变动：间歇期14、 房屋抵押赎回权丧失的增加15、 股市崩盘以及伴随的商业萧条16、 损耗的过程17、 银行改变繁荣时期的房贷政策18
10、、 停滞和房屋抵押赎回权丧失的阶段19、 残局清理完毕20、 为新一轮繁荣做准备，但新一轮繁荣不会自动到来i霍伊特发现，103 年间，这些戏剧性事件按先后顺序不自觉的重复了五六遍，重复就是规律，他发现了地产周期!霍伊特德 20 个阶段的周期是非常缓慢的。霍伊特发现若干个重要时间点：芝加哥土地价格在 1836、1856、1869、1891 年和 1925 年达到高峰，这就意味着这些高峰年份之间，分别有 20 年、13 年、22 年和 34 年的间隔。霍伊特的著作中所罗列的数据清晰的显示，1912 年建筑业活动出现了高峰，当时的土地价格并没有涨得太多。如果将这一年酸味房地产业的高峰，那么上面的间隔
11、时间久变成了 20 年、13 年、22 年、21 年和 13 年，平均间隔时间为 18 年!哦，这实在太漫长了如果这是全球房地产的普遍周期，难怪中国房地产的那些空头们，之前个个都被狂涨的楼市打得头破血流!房地产多空对垒中，总是空头调门最响，但头上血迹也最多。等到空头认输了，形势又变了。房地产周期的步伐实在太慢了!那么这 18 年之间，尤其是上升趋势中，房价都是笔直不回头的吗?显然不是这样，国际清算银行曾经用一个较小幅度的标准来测度房地产周期，结果发现其小幅波动完全和 4 年左右的库存周期波动吻合，这看你采取什么的标准算做一个周期了。换句话说，在长达平均 18 年的长周期中，房地产行业发展，包括房价，都可以划分为若干个 4 年左右的小周期。霍伊特长达 1820 年的房地产周期非常缓慢，但是周期的振幅非常大。霍伊特采取与其他变量对比的方法说明了这一点：在他所研究的 103 年间，整体经济活动(GDP)从未超过其趋势水平的 16%，银行信贷也从未超过趋势水平的 28%，但是，他发现高峰时期房地产的销售量比正常水平高 131%，新建房屋数量高于其趋势水平的 167%，地块细分高于趋势水平的 540%;处于下跌阶段的房地产周期波动同样剧烈，新建房屋数量下降了 98%，地块细分也下降了 100%。无论用哪一个指标衡量，周期的振幅都非常大。
