1、1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷款利率为 10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米其他费用：3000066745 元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米每平方米土地取得费用和开
2、发费用合计为：75+45+150270 元平方米（2）计算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元。（注:由于第一年投入总投资的 34，开发期为 2 年，利率 10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3）计算利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元平方米，
3、近似等于每平方米 352 元。2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5，覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000 平方米的大厦，其中 1-2 层为商场，每层建筑面积为 3 00O 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为 1 900 平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1年，投资在 1 年内均匀投入
4、;(2)大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%，各年投资均匀投入;(3)专业费用为建筑费用的 10%;(4)预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000 元，出租率可达 100%，第 3 至第 5 层(即写字楼部分的 1 至 3 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%;(5)管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费用的 0
5、.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息;(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;(7)房地产综合资本化率为 8%;(8)每年按 365 天计算：(9)本项目不考虑所得税因素。解：(1)12 楼面积：3 0002=6 000=0.6(万平方米)(2)35 层面积： 1 9003=5 700(平方米)=0.57( 万平方米)(3)6 层及以上面积 2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)年总收入(万元)=0.62 000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2 666.75(万元)(5)年总费用=2 666.
6、75(5%+17.5%)+2.53 0001.10.1%+2.53 0001%=683.27(万元)(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)(7)大厦价值=1983.48/%【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)(8)建筑费用=3 0002.5=7 500(万元)(9)专业费用=7 50010%=750(万元)(10)开发商利润 =(7 500+750+500+地价) 25%=2 187.5+0.25地价(11)利息=0.1576地价 +64.86+375.85+81.49=0.1576地价+522.20(12)地价=23 355.8-7500-750-
7、500-2187.5-0.25地价-0.1576地价-522.2=11 896.13-O.4076地价地价= =8451.36(万元)3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率（折现率）为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少？一、解：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=8.16（万元）R3=8(1+2%)2=8.32（万元）0R4=8(1+2%)3=8.49（万元）R5=8(1+2%
8、)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得 P=66.75（万元）二、参考答案：1）、公式：P=R11-（1+s）/（1+t）t/（r-s）+A21-1/（1+r）n-t 1/（1+r）t/r 2）、收益现值= 81-（1+2%）/（1+10%）5/（10%-2%）+151-1/（1+10%）10-5 1/（1+10%）5t/10% =66.76（万元）4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 2011 年 5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3 个交易实例
9、作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 A B C 待估对象坐落 略 略 略 略所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区用地性质 商业 商业 商业 商业土地类型 空地 空地 空地 空地价格 总价 25.2 万元 49 万元 43.5 万元 单价 1500 元/m 2 1400 元/m 3 1450 元/m 4 交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5面积 168m2 350m2 300m2 600m2形状 长方形 长方形 长方形 长方形地势 平坦 平坦 平坦 平坦地质 普通 普通 普通 普通基础设施 完备 较好 较好 较好交通通讯状况 很好 很好 很好
10、很好剩余使用年限 35 年 30 年 35 年 3 0 年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）2010 年以来，土地价格每月上涨 1%。（3）交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、 C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目 B 分值 C 分值自然条件 相同 10 相同 10社会环境 相同 10 相同 10街道条件 稍差 8 相同 10繁华程度 稍差 7 稍差 7交通便捷程度 稍差 8 稍差 8规划限制 相同 10 相同 10交通管制 相同 10 相同 10离公交车站 稍远 7 相同 10交通流量 稍少 8 稍少 8周围环境 较差 8 相同 10注：比较标准以待估地块的各区域因
11、素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。（5）折现率为 8%。解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例 A 交易时间修正系数1071001.07交易实例 B 交易时间修正系数1051001.05交易实例 C 交易时间修正系数1041001.04（注： 由于地价每月上涨 1，故从交易实例 A 成交日期 1996 年 10 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 7；交易实例 B 从成交期 1996 年 12 月至评估基准日
12、1997 年 5 月地价共上涨 5；交易实例 C 从成交期 1997 年 1月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 4。）（3）进行区域因素修正。交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例 B 区域因素修正系数100861.163交易实例 C 区域因素修正系数100931.075（注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3。土地使用权年限因修正。除交易实例
13、B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）：交易实例 A 及 C 使用年限修正系数1 1（1+8）301 1（1+8）350.9659交易实例 A 的个别修正系数1.030.96590.995交易实例 B 的个别修正系数1.03交易实例 C 的个别修正系数1.030.96590.995（5）计算待估土地初步价格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估
14、地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为 994200 元。5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地
15、价。解：(1) 现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、 可用假设开发法评估、 计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润(2) 计算楼价：楼价=20002.59000=45,000,000(元)(3) 计算建筑费和专业费建筑费=300020002.5=15,000,000(元)专业费=建筑费10%=15,000,00010%=1,500,000(元)(4) 计算销售费用和税费销售费用=45,000,0002.5%=1,125,000(元)销售税费=45,000,0006.5%=2,925,000(元)(5) 计算利润利润 = (地价 + 建筑费 + 专业费) 10%= (地价
16、 + 16，500，000) 10%（注:16，500，000 由 15，000，000 + 1，500，000 取得.)(6) 计算利息利息 = 地价 (1 + 6%) 2-1 + （15,000，000 + 1，500，000) (1 + 6%) 1 1= 0.1236 地价 + 990，000(注:地价是在两年前就投入的,故要用 2 次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用 1 次方)。(7) 求取地价地价 = 45，000，000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1 地价-1,650,000-0.1236 地价 9,900,000地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)(8) 评估结果单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)
