1、,爱“吃”才会赢,五匹狼 策划小组之“市场调查” 组长： 邹福珍 组员： 王凯 黄鼎 李忠贵 周喜荣 邹福珍,调查问卷的设计 宏观环境分析 中观环境分析 微观环境分析,调查总体思路,一、市场调查的目的。 1、为潜在的用户画像， 描述他们的基本属性和特征。 2、潜在用户对户型、质量、面积、 室内设计、外部环境、物业管理、会所 、价格、位置等要素的要求及购买趋向。,调查问卷的设计,二、抽样方法 、配额抽样、随机抽样,一、样本筐。 拆前原地经营户。近距离各类市场经营户近距离（5km范围）居民。 附近街头拦截。年龄在25-60之间,调查问卷的设计（）,二、配额抽样筐 占地经营（75） 各类专业市场（7
2、5）近距离居住（75）附近街头拦截（75）,1、 占地经营和各类专业市场地毯式问卷访 2、近距离居民 按地块和实地右手法则问卷访问。 3、附近街头拦截 在4-5个不同访问点于不同的时段访问,具体调查准则,探测性调查,描述性调查,因果性调查,预测性调查,调查方向,控制性调查,房地产市场需求,房地产产品调查,目标客户特征， 偏好调查,消费行为调查,调查内容,误差控制,初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表,督导 调查督导1名，对访员的工作进行指导、监督和核实,利用初步调查成果等，另加植入种子法,政治要素,社会要素,经济要素,技术要素,未来房地产市场趋势,法规政策 政府关系 环境保
3、护,人口统计 收入分配 消费结构 生活方式,GDP水平 恩各尔系数 可支配收入 供求状况,新产品开发 技术更新 优质产品率,未来房地产市场趋势,宏观分析之模型,政策背景,1.国土资源部与监察部内 容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在 2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地 管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系,2. 年月日，央行提高存款准备金率.个百分点；国务院根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由提高35%到以上；,经济背景,2.国家统计局的数据显示：房屋销售量及价格同步增 长 26.4%和9.1，土地购置量同比增幅下跌51.； 4.截止8
4、月,全国商品房均价2741,增 长 13.5%,1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。 2.股票市场低靡,置业投资再掀小热潮,全国房地产市场走势预测,3. 中低挡房具有较大发展空间,1房地产业将有望继续保持发展良好势头,2.房屋价格继续稳步上涨,中观市场分析波特模型,行业竞争者 现有企业竞争者,利益相关者 (政府等),供方,买方,替代品,潜在进入者,福州市房地产特点,表现为以住宅为绝对主体地位的市场。 需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流,房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下.开发商盈利状况良好,开发投资保持快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有
5、升,2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比,主要竞争对手分析,一、金山碧水 二、金山明星 三、百合苑 四、北京金山 五、金山明珠 六、武夷明珠 七、香江明珠,楼盘基本信息(金山碧水),楼盘名称： 金山碧水地 区： 仓山区板 块： 金山板块开 发 商： 市房地产经营总公司 建筑设计： 厦门中建东北设计研究院，福州规划设计研究院 销售价格： 多层 均价 1800 元/平方米规划用途： 住宅楼盘地址： 仓山区金山大道西侧 销售热线： 23747111,楼盘名称： 金山明星地 区： 仓山区板 块： 金山板块开 发 商： 福建兴元房地产开发有限公司 建筑设计： 福建建科建筑设计院 销售价格： 住
6、宅 均价 1900 元/平方米规划用途： 住宅楼盘地址： 金山大道198号 销售热线： 83856663主力户型： 3房2厅2卫1厨,楼盘基本信息(金山明星),金山明星建筑效果图,楼盘基本信息(百合苑),楼盘名称： 百合苑地 区： 鼓楼区板 块： 城北板块开 发 商： 福州金茂房地产开发有限公司 建筑设计： 福州市建筑设计院 销售价格： 均价 1900 元/平方米规划用途： 商住楼楼盘地址： 暂无信息 销售热线： 87711366,楼盘基本信息(香江明珠),楼盘名称： 香江明珠地 区： 仓山区板 块： 金山板块开 发 商： 中庚企业（竣建房地产） 建筑设计： 暂无信息 销售价格： 均价 250
7、0 元/平方米规划用途： 住宅楼盘地址： 金山大桥南岸西北侧 销售热线： 83743555主力户型：图 4房3厅3卫1厨,相关结论,、商品房发展结构不平衡, 中低挡房供需缺乏、近郊townhouse需求较旺3、金山版块升值空间大,相关结论（续）,、价格始终是消费者 首考虑因素、金山版块对中等阶层具有较大吸引力、金山版块升值空间大,住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。,住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。,您打算什么时候买房子： A 1年内 7.69% B.13年内 23.08% C.35年内 15.38% D. 5年以后 34.62%,6、金山在五四北,鼓山,金山位置,购买户型的面积在问到对户型面积的选择时，绝大多数的被访者选择100160平方米之间的面积，这表明居民主要是为了满足居住要求。,对购买住房类型的选择,THANK YOU,
