1、第四章 房地产交易,主讲：刘雷,,第四章 房地产交易,,第一节 房地产交易概述,房地产交易是指房地产产权的变更和转移。包括房地产转让，房地产抵押、房地产租赁三种方式 房地产交易主体广泛：政府机关、企事业单位、公司、金融机构、个人和外商等。 房地产交易客体：土地使用权、房屋所有权、房屋使用权及其他项权利。 房地产中介机构：房地产评估机构、房地产经纪机构和房地产咨询机构。 房地产交易原则：合法、自愿、公平、互利和诚实信用等。,,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度 一、房地产价格申报制度 二、房地产价格评估制度 三、估价人员资格认证制度,,第一节 房地产交易概述
2、,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度 一、房地产价格申报制度 房地产交易价格不仅关系着交易当事人的私人权益，而且也关系着国家的税费收益，因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人的合法权益和保障国家的税费的收益，促进房地产市场健康发展，具有重要作用。 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内申报成交价格。 申报成交价格是缴纳税费的依据。,,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度 二、房地产价格评估制度 城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地
3、价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” “基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”,,基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。 他是该类土地在该区域的标准指导价。 房屋重置价格是不同区域、不同
4、用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。,,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度 三、估价人员资格认证制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业认证，取得资格证，并注册登记的人员。 为取得注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 房地产转
5、让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 其他合法方式： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更。 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产。 因企业被收购、兼并或合并； 以房地产抵债的； 法律、法规规定的其他情形。 房地产转让实质是房地产权属发生转移。房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。城市房地产管理法将原来的土地使用权转让
6、与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。 根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得土地使用权的房地产转让和划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 房地产 转让条件 出让土地使用权的转让条件 。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上； 属于成片开
7、发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 房地产 转让条件 划拨土地使用权的转让条件 对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。转让管理规定规定以下几种情况可以不办出让手续： 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、
8、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 划拨土地使用权的转让条件 私有住宅转让后仍用于居住的； 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 根据城市规划土地使用权不宜出让的； 县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （一）房地产 转让条件 1.出让土地使用权的转让条件
9、 支付全部土地出让金，取得土地使用权证书。 投资开发：房屋建设工程，完成开发投资25%； 成片开发土地，形成工业用地或其他用地条件。 转让房地产时房屋已建成的，应当持房屋所有权证。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （一）房地产 转让条件 2.划拨土地使用权的转让条件 报有批准权的人民政府审批 批准后，受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金。 不办出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,,转让管理规定规定以下几种情况可以不办出让手续： 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用
10、地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 私有住宅转让后仍用于居住的； 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 根据城市规划土地使用权不宜出让的； 县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使
11、用收入征收管理的暂行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。,,3.以出让方式取得土地使用权的房地产转让 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用
12、权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50 年，原土地使用者使用10 年后转让，受让人的使用所限只有40 年。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,,4.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 经济适用住房的土地使
13、用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999 年4 月，建设部令第69 号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，大大活跃了存量房市场。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （一）房地产 转让条件 5.不允许转让房地产 出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的。 查封或者其他形
14、式限制房地产权利的 依法收回土地使用权。 未经共有人书面同意的 权属争议的 未依法登记领取权属证书 法律法规禁止转让的其他情形。,,一、闲置土地 1、确定闲置的条件：闲置土地处置办法第二条规定： 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的； 法律、行政法律规定的其他情形。 闲置土地办法第四第规定：因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必需的前期
15、工作造成协工迟延的除外（该条款适用于在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地）。 2、无偿收回土地使用权类型 土地管理法第三十七条规定：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年内未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的运动队使用权。 闲置土地办法第本条规定：在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。,,二、其他类型 1、土地管理法第五十七条规定：临时使用土地的使用者应当按照临时使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，临时使用土地期限一般不
16、超过2年。第八十条规定：临时使用土地期满拒不归还的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地。 2、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。 3、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。 4、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 根据土地管理法第五十条规定：该2、3、4未情形，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。 5、土地管理法第八十条规定：不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府主管部门责令交还土地。 6、土地管理法第七十六条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取
17、批准，非法占用土地的，且不符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑和其他设施的国有土地，由县级以上人民政府收回，而集体土地退还原集体经济组织。 7、土地管理法第七十八条规定：无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，非法批准、使用的土地应当收回。其中非法批准占用国有土地的和非法批准办理征用土地手续的土地应当无偿收回。,,三、集体土地使用权无偿收回的类型 土地管理法第六十五条规定：有下列情形之一的，农民集体经济组织报原批准用地的人民
18、政府批准，予以无偿收回土地使用权。 不按照批准的用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 有偿收回土地使用权的类型和依据 一、有偿收回国有土地使用权 土地管理法第五十八条规定：为公共利益需要使用土地的；实施城市规划进行旧城改建，需调整使用土地的。对土地使用权人应当适当给予补偿。 二、有偿收回集体土地使用权 土地管理法第六十五条规定：为乡镇村公共设施和公益事业建设需要使用使用权人土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。 责令退还土地的 一、买卖或者以其他形式非法转让土地的，根据土地管理法第七十六条规定：除没收违法所得外，土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。 二、未经批
19、准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，根据土地管理法第七十六、七十七条规定，非法占用土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。 三、无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的。根据土地管理法第七十八条规定：对使用集体土地的，如没有给农民和原土地的集体经济组织补偿的，应收回退还原集体经济组织。 四、临时使用土地期满拒不归还土地的，根据土地管理法第八十条规定：临时使用的是集体土地的，应责令退还原集体经济组织。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （一
20、）房地产 转让条件 6.商品房预售的条件 土地使用权证书 建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的。 预售许可证。 预售合同登记备案，签约30日内办理登记 国务院规定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （一）房地产 转让条件 申请商品房预售许可，应提交的证件和资料 申请表 营业执照和资质证书 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 工程施工合同及关于进度的说明 预售方案：位置
21、、面积、竣工时间等并附预售分层平面图。 接到申请后10日内作出答复 预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （二）房地产转让程序 签订书面转让合同 申报成交价格：签订合同后90日内 审核：7日内书面答复 核实申报价格 缴纳契税和补地价：3%-5% 房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产产权属证书,,第二节房地产交易形式,一、房地产转让 （三）房地产转让合同 双方当事人姓名或名称、住所 房地产权属证书名称和编号 房地产坐落位置、面积、四至界限 土地宗地号、土地使用权取得方式和年限 房地产用途或使用性质 成交价格及支付方式：必备条款 房地产交付时
22、间 违约责任 其他约定,,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁 房地产租赁是房地产市场一种重要的交易形式，是房地产产权所有人或其他合法权利人，将房地产在一定期限内租赁给他人使用，并收取租金的行为。 （一）主体权利与义务 1.出租人的权利和义务 2.承租人权利和义务,,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁 （二）租赁客体 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违章建筑的； 不符
23、合安全标准的； 抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。,,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁 （三）租赁合同 房屋租赁合同的概念及内容 租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此， 在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。城市房地产管理法规定，房屋租赁， 出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款
24、，以及双方的其他权利和义务。,,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁 （三）租赁合同 房屋租赁合同的概念及内容 租赁管理办法对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款： 当事人姓名或者名称及住所； 房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 租赁用途； 租赁期限； 租金及交付方式； 房屋修缮责任； 转租的约定； 变更和解除合同的条件； 违约责任； 当事人约定的其他条款。,,合同法规定：租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租
25、赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的， 应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。 房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确
26、实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，非责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。,,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁 （四）租赁登记 城市房地产管理法规定“房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”实行房屋租赁合同登记备案可以保护租赁双方的合法权益， 又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。 申请 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30 日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。,,申请房屋租赁
27、登记备案应当提交的证明文件包括： 书面租赁合同； 房屋所有权证书； 当事人的合法身份证件； 市、县人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。 登记备案 房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括： 审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件； 审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋； 审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策； 城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋
28、出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。,,房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租的证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。
29、转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。,,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预
30、购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后， 由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押 房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出， 房地产抵押中可
31、以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。,,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押 （一）房地产抵押的限制条件 城市房地产抵押管理办法(建设部令第98 号)规定下列房地产不得设定抵押权： 权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的
32、房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。,,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押 （二）房地产抵押合同 房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。 房地产抵押合同一般应载明下列内容： 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； 主
33、债权的种类、数额； 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； 抵押房地产的价值； 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； 债务人履行债务的期限； 抵押权灭失的条件； 违约责任； 争议解决的方式； 抵押合同订立的时间与地点； 双方约定的其他事项。 抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。,,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押 （三）抵押登记和评估 城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵
34、押登记，物权法规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大， 有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权设定的他项权利担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空， 所以登记机关只能从不动产的权属登记机关中指定，不能委托其他部门。由于房地产转让或者变更，先申请房产变更登记后申请土地使用权变更登记是城市房地产
35、管理法规定的法定程序，为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。,,第三节 商品房销售,商品房销售包括商品房现售和预售。 商品房买卖合同应包括以下主要内容： 当事人名称和姓名、住所； 商品房基本情况；商品房的销售方式； 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、装修标准承诺； 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑
36、的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的办法； 违约责任； 双方约定的其他事项。 页,,第三节 商品房销售,商品房销售禁止行为： 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。合同无效情形,, 计价方式 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属
37、登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成， 套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权， 买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元) 计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,, 误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为： 面积误差比（产权登记面积 合同约定面积）/合
38、同约定面积100 % 合同未作约定的，按以下原则处理： 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 按建筑面
39、积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑积均发生误差时的处理方式。,, 中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15 日内未做出
40、书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,,第四节 房地产权属登记,房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄(权属档案)的法律行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。未经登记，法律另有规定的不发生效力，产权登记对抗善意第三人。预售在交付使用之日起90日内，现售在合同签订之日起90内,,第四节 房地产权属登记,房地产权属登记的目的和
41、意义 保护房地产权利人的合法权益 保证交易安全，减少交易成本 房地产权属登记是房地产管理的基础工作 权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据,,我国的房地产权属登记制度的特点,我国现行的房地产登记制度，主要有以下几点： 房地产权属登记由不同登记机关分别登记 房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。,, 房地产权属登记具有公信力 依法登记的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记簿
42、上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。 房地产权属登记实行及时登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律有效保护，且要承担相应的责任。 颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证， 由权利人持有和保管。,,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 一、土地登记 土地登记分为：土地总登记、土地使用权初始登记、土地变更登记、土地和其他登记。 1.土地总登记，是指在一定时间内对辖区
43、内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30 日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。,,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 一、土地登记 2.初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 3.变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地
44、用途等内容发生变更而进行的登记。 4.注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 有下列情形之一的，可直接办理注销登记： （一）依法收回的国有土地； （二）依法征收的农民集体土地； （三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。 5.其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。,,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 二、房屋登记 （一）国有土地发范围内房屋登记 1.所有权登记 2.抵押权登记 3.地役权登记 4.预告登记 5.其他登记 （二）集体土地范围内房屋登记 三、房地产权属证书 四、房地产权
45、属统一登记,,第五节 土地使用权出让,一、土地使用权出让的含义 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 出让的含义一般包括以下内容： 土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断， 任何单位和个人不得出让土地使用权。 经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归
46、国家所有。 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后， 才能领取土地使用权证书。 集体土地不经征收(成为国有土地)不得转让。 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,,第五节 土地使用权出让,二、土地使用权出让的方式 国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002 年，国土资源部出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部第11 号令)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11 号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地， 必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 （一）协议 协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 最低价限制和基准地价70%,
