1、第七章 房地产交易,第一节 房地产交易概述 第二节 房地产转让 第三节 房地产买卖 第四节 房屋租赁 第五节 房地产抵押 第六节 房地产赠与,第一节 房地产交易概述,一、房地产交易的概念及类型 二、房地产交易的一般原则 三、房地产交易的管理机构,一、房地产交易的概念及类型,1.房地产交易的概念 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。,2.房地产交易的类型,按交易形式的不同，可分为 房地产转让 房地产抵押 房地产租赁 按交易客体中土地权利分 国有土地使用权交易(出让、划拨、转让、出租) 国有土地上的房产交易,按交易客体所受限制的程度分 受限交易如划拨
2、土地使用权及其地上房产的交易,带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等非 受限交易如商品房交易 按交易客体存在状况分 单纯的土地使用权交易 房地产期权交易 房地产现权交易,二、房地产交易的一般原则,1. 房产权与地产权一同交易原则 2.平等自愿、等价有偿的原则 3.诚实信用的原则 4.依法登记的原则 5.权利义务的承接原则,三、房地产交易的管理机构,（一） 房地产管理机关 国务资源部、建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土管部门。 （二） 房地产交易所 房地产交易所活动的特点1 交易所固定化2 交易活动公开化3 服务内容全面化,第二节 房地产转让,一、房地产转让的概念和特征 （一
3、） 房地产转让的概念 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的法律行为。,房地产转让的方式,买卖 增与 交换 其他合法方式： 1以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更； 2以房地产抵债，房地产权属发生转移； 3因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； 4.法律、法规规定的其他情形,（二） 房地产转让的特征,1.合法性 2.概括转让 原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移 3.要式法律行为,二、房地产转让的条件,1.转让的主体资格的合法
4、性 个人：自然人主体有民事权利能力及完全的民事行为能力 企业：法人主体 2.房地产转让客体符合法律要求 3.房地产转让意思表示须真实 4.转让形式要件完备：签书面合同，办理登记手续,三、房地产转让中的禁止转让情形,1 未依法登记领取权属证书的房地产。 2 有争议的房地产。 3 未经其他共有人同意的共有房地产。 4 已被依法收回的土地使用权。 5 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产 6 法律、行政法规禁止转让的其他情形。,四、房地产转让程序,（一）签订转让合同 （二）申报成交价格：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持有关文件向房地产所在地的房地产管
5、理部门提出申请，并申报成交价格； （三）房地产管理部门受理申请：对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； （四）核实申报的成交价格 （五）缴纳有关税费 （六）房屋权属登记,第三节 房地产买卖,一、概念及分类： 房地产买卖是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买受人的一种交易活动。,按照交易房屋状态分为 商品房销售 ：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。,商品房现售与预售比较,商品房
6、现售与预售比较，特点有： （1）商品房现售的标的物具有现实性； （2）商品房现售履行具有即时性； （3）商品房现售的条件具有较大任意性； （4）商品房现售具有物权变动的性质，而预售是债权的性质。,二、房屋买卖的原则,1.平等自愿的原则 2.协商一致的原则 3.公平合理的原则 4.等价有偿原则 5.履行法定手续的原则,三、商品房销售的条件,（一）商品房预售的条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 4.已办理预售登记，取得商品房预售
7、许可证明。,（二）商品房现售的条件,现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。,四、商品房销售基本流程,商品房销售的一般流程： 第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，购房人查询该楼盘的基本情况； 第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同； 第四步，交易过户登记。
8、,二手房屋买卖基本流程,二手房买卖的一般流程： 第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； 第二步，交易双方签订房屋买卖合同； 第三步，办理产权转移登记过户手续。 房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。,五、商品房销售合同,商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准
9、承诺；,（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项,面积差异的处理方式,商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。,面积差异的处理方式,合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝
10、对值超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 面积误差比（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100%,买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。,第四节 房屋租赁,一、房屋租赁的概念和分类 （一）房屋租赁的概念 房
11、屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,（二）房屋租赁的分类 租赁目的：住宅/非住宅用房租赁 所有权性质：公房/私房租赁 租赁期限：定期/不定期租赁,二、房屋租赁的法律特征,（一）出租人必须对房屋有处分权 1.房屋所有权人委托的代理人 2.非所有权性的财产权人 3.典权人 4.经出租人同意的承租人 （二）房屋租赁是双务、有偿、要式法律行为 （三）房屋租赁转移的是特定房屋的使用权 （四）房屋租赁是有期限的 （五）“买卖不破租赁”,禁止出租的情形,城市房屋租赁管理办法中规定下列房屋不得出租: (1)没有房屋所有权合法凭证的； (2)
12、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)权属有争议的； (5)属于违法建筑的； (6)不符合安全标准的； (7)不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定的； (8)已经抵押，未经抵押权人同意的； (9)依照法律、法规规定不得出租的其他房屋,【案例】,【案情】 2007年1月15日，刘某与工贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为8000元，租赁期限为3年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。3
13、月齐某以15万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉。 【问题】 （1）刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同是否有效？ （2）法院应如何处理？,房屋买卖与房屋租赁的区别,1）权属转移情况不同：房屋买卖是房屋所有权的转移，通过买卖，买受人取得房屋所有权；而房屋租赁则不发生房屋所有权的转移，房屋所有权仍由房屋所有人即出租人享有，承租人只取得房屋的使用权.收益权。 2）管制程度不一：在我国，房屋买卖必须办理房屋所有权的转移手续，房屋管理部门对房屋买卖管理较严；房屋租赁只须到房屋管理
14、部门备案就可以了。 3）处分权不同：房屋买卖，买受人取得房屋所有权，可以自由处分该房屋；房屋租赁，承租人则不享有房屋的处分权，他只能按照租赁合同的规定合理使用房屋，并在租赁期满后，将房屋交还出租人。,三、房屋租赁当事人的权利和义务,（一） 出租方的权利和义务 出租方负有按照合同约定的条件（状况、用途、约定的时间）交付房屋的义务。 出租方负有按照合同约定修缮房屋及保障房屋设施正常使用的义务。 出租方负有就租赁房屋所得依法纳税的义务； 出租方享有收取房租的权利； 出租方享有审查批准承租方对房屋装修改造方案权利； 出租方享有租赁合同到期或终止后收回房屋的权利。,（二） 承租方的权利和义务,承租方的权
15、利： 1.享有按租赁合同所列的房产范围和租赁有效期内的合法使用权； 2.对承租的房屋，按规定要求房产经营者进行修缮； 3.对房产经营者（房屋出租人）有监督和建议权； 4.租赁期满时，承租人有继续承租或购买的优先权。,承租方的义务： 1.按期交纳房租； 2.不得私自转租、转借、转让所承租的房产或改变房产的用途； 3.妥善保管、爱护房屋的装修及其设备； 4.按期返还房屋的义务； 5.遵守国家有关房产租赁的政策和规定；,四、房地产租赁程序,1.提出申请。租赁双方协商一致后向房地产交易管理部门提出申请填写房屋租赁申请登记表。 2.实地勘察。租赁管理人员对出租房屋的产权，座落面积、质量、安全等情况进行实
16、地勘察、评估。 3.签定契约。租赁双方鉴定国家统一的房地产租凭契约。,4.租赁双方提交有关资料。 出租方： 房屋所有权证或其它合法的权属证明。 有效的身份证明或户口本。 委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。 共有的房屋，还应提交共有人同意的书面证明。 承租方：有效的身份证明户口证明。 5.审核登记发证。租凭管理人员审核后，报经负责人复核审批、缴纳有关税费后，核发房屋租赁许可证。,五、房屋租赁合同,房屋租赁合同的内容 当事人姓名或者名称及住所； 房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 租赁用途； 租赁期限； 租金及交付方式； 房屋修缮责任； 转租的约定； 变更和解除合同的条件； 违约责任；
17、当事人约定的其他条款。,六、房屋转租,（一）房屋转租的定义 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 （二）房屋转租的特征 1.转租必须经原出租人书面同意 2.转租合同应受原租赁合同约束，但具有独立性 3.出租人可以从转租中获得收益。,第五节 房地产抵押,一、房地产抵押的概念和特征 （一） 房地产抵押的概念 房地产抵押，是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法对抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 房地产抵押权的性质 1.抵押权是一种从属权利：从属于债权 2.抵押权是一种价值支配权； 3.抵押权是一种优先受偿权。
18、,（二）房地产抵押的特征,房地产抵押作为物权担保的一种形式，就其法律关系的性质来讲，它同样具有从属性、特定性和不可分性等特征。但房地产抵押属于不动产抵押，由抵押标的的特殊性所决定。房地产抵押又具有以下几个法律特征： 1.房地产抵押法律关系比较复杂。抵押标的多样化 2.房地产抵押不转移抵押财产的占有。 3.房地产抵押属于要式法律行为，需签订书面合同，并依法登记。,抵押标的多样化,用以设定抵押权的房地产必须是符合法定要求的、不属于法律禁止抵押之列里的房地产。根据我国担保法和城市房地产抵押管理办法的规定，目前可以设定抵押权的房地产主要包括 ： （1）抵押人所有的房屋和其他地上附着物。(2)抵押人依法
19、享有处分权的国有土地使用权。 (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。 (4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物。 (5)预购商品房 (6)在建工程,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第35条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。” 城市房地产管理法第61条也明确规定“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押登记是房地产抵押的法定生效要件。这是房地产抵押于一般财产抵押的重要区别之一。,二、房地产抵押设立的条件,房地产抵押设立是指房地产法律关系的产生，即在房地产抵押当事人之间发生抵押权利义务关系
20、。抵押权人就此获得对抵押物的优先受偿权，抵押人则负有对债务履行的担保权。 房地产抵押设立的条件 1.抵押合同的订立是抵押法律关系产生的基本法律事实。 2.抵押人对抵押房地产具有处分权； 3.房地产抵押的形式必须合法,房地产抵押的形式必须合法,城市房地产管理法第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押。 担保法第三十六条规定以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，,不得抵押的房地产,城市房地
21、产抵押管理法第八条下列房地产不得设定抵押 权属（所有权、使用权 ）有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等的房产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。,三、房地产抵押流程,1.债务合同（主合同）依法成立 2.抵押人与抵押权人签订抵押合同 3.持有关资料办理抵押登记 4.领取权属证书 5.债务履行完毕，抵押双方持有关资料到登记机关办理注销手续。,（一）土地使用权抵押的一般流程,1、债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押
22、人提供其依法拥有的土地使用权作担保。 2、抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。 3、将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到登记机关办理抵押登记。 4、领取房地产的他项权利证明及经注记的权属证书。 5、债务履行完毕，抵押双方向登记机关申请办理抵押注销手续。,（二）建设工程抵押流程,建设工程抵押的一般流程是： 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。 2、签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押。 3、持有关资料办理抵押登记。 4、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证； 5、债
23、务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。,（三）预购商品房期权抵押流程,1、商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并交付部分房价款； 2、持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。 3、抵押权人与抵押人签订抵押合同。 4、抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的预售合同，到房地产登记机关办理抵押登记。 5、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取已注记的预售合同。 6、债务履行完毕或贷款已清偿，抵押双方持注销抵押申请书，他项权利证明及已注记的预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。,（四）现房抵
24、押流程,第一步，债务合同成立。债务人或第三人将自己依法拥有的房地产作担保。 第二步，签订抵押合同。 第三步，抵押双方持抵押合同，权利证书到登记机构办理抵押登记手续。如贷款购买商品房的，可在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记手续。 第四步，抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人保管已注记的房地产权利证书； 第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、他权利证书及已注记的权利证书到房地产登记机关办理注销手续。,四、房地产抵押权的效力,（一）房地产抵押担保的范围 主债权 利息 违约金 损害赔偿金：合同法规定，只有在法律未规定或当事人未约定违约金，或者虽有规定或约定，但违约金数额不足以弥补损失
25、。 实现抵押权的费用：扣押抵押物的费用或扣押后的保全费用、抵押物评估费、申请拍卖抵押物的费用。 抵押合同另有约定的，按照约定执行。,（二）房地产抵押权所及房地产范围,抵押标的：房屋所有权+土地使用权 房地产建筑物附着物的处理： 若当事人没有明确约定将附属物排除在抵押物范围之外，则这些附属物应属于房地产抵押的范围。 房地产抵押权对抵押设置后的新增房屋的效力 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。,(三)房地产抵押权对抵押物的效力,1.处分抵押物优先受偿的效力 2. 房地产抵押影响抵押人对抵押物的转让、出租 担保法规定： 抵押期
26、间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。 经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。 总之，抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的。由抵押人予以赔偿。,五、房地产抵押权的实现,（一）房地产抵押权实现顺序 处分房地产抵押金额的顺序： 支付处分抵押房地产的费用 扣除抵押房地产应缴纳的税款 偿还抵押主债务、利息及违约金 偿还损害赔偿金 剩余金额交还抵押人同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。 同时等登记的，其受偿顺序相同，按照各自
27、债权比例受偿。,（二）房地产抵押权实现中的特殊要求,1. 以划拨方法取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 2. 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 3.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。,六、房屋抵押合同,（一）房地产抵押合同的特征 1房地产抵押合同是从合同。 2房地产抵押合同所设立的抵押
28、权与其担保的债权同时存在； 3房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权； 4房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权； 5房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性； 6抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。,（二）房地产抵押合同的内容,1抵押人和抵押权人姓名或名称、住所； 2抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围； 3被担保的主债权的种类、数额； 4债务人履行债务的期限； 5抵押担保的债权范围； 6抵押当事人约定的其他事项。,（三）房地产抵押合同的成立,房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记 抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效,
29、第六节 房屋赠与,一、房屋赠与的概念与条件 房屋赠与：指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。 房屋赠与的条件 1.所赠房屋必须是属于赠与人自己的合法所有权房屋； 2.房屋赠与必须是赠与人自身意志的真实表示； 3.房屋受赠人愿意接受房屋赠与的真实意思表示,二、房屋赠与的程序,书面合同公证登记过户、领证 （一）生前赠与基本流程 第一步：赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书； 第二步：赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、受赠书经公证机关公证后有效； 第三步：赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记过户
30、、领证等手续。,房地产赠与的基本流程,（二）遗赠基本流程 第一步：房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱也须经公证机关公证后才生效； 第二步：房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与； 第三步：受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证手续。,四、房屋赠与的法律效力,【案例】房屋赠与后能否撤销“赠与“？ 张某系独居老人，有住房一套，膝下无子女。为解决养老送终问题，张某将房屋赠与其外甥周某，并办理了公证。周某凭赠与公证将该房屋过户到其名下。房屋到手后，周某却拒不履行对张某的抚养义务，采取了对张某不管不问的遗弃行为。鉴于此，张某悔恨不已
31、，要求撤销房屋赠与协议，将房屋产权收回。,（一）对房屋赠与人的约束,（1）房屋赠与合同成立，房屋赠与人有交付受赠人房屋的义务； （2）房屋赠与合同成立，房屋赠与人已将房屋通过房屋所有权转移登记手续交付受赠人，房屋所有权发生转移，应视为受赠人合法享有房屋的占有、使用、处分权，除法定原因外赠与人不得撤销服务赠与合同； （3）房屋赠与合同成立，但房屋赠与人未将合同约定的赠与房产通过房屋所有权登记手续交付受赠人，房屋赠与人可以不履行赠与义务，可以撤销房屋赠与合同，但某些特殊情况下，不得撤销。,（二）对房屋受赠人的法律效力,合同法规定：赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。,（三）房屋赠与的撤销,1.任意撤销：赠与合同成立后，赠与人基于自己的意思而撤销赠与的权利。未经公证的赠与合同可以以赠与人意愿任意撤销，但是已经公证则不可撤销；以救灾、公益、扶贫为目的以及道德义务性质的赠与合同不可撤销。 2.法定撤销：出现法律规定的事由，不论赠与合同依据何种形式订立，也不论该赠与合同是否已履行，赠与人均可撤销赠与。 3.赠与人的继承人或法定监护人撤销赠与合同 因受赠人的违法行为致使房屋赠与人死亡或丧失民事行为能力； 因受赠人的不法行为妨碍房屋赠与人进行赠与；,房屋赠与法定撤销的情形,
