1、最 高 人 民 法 院 公 告法 释 2003 7 号 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题的 解 释 已 于 2003 年 3 月 24 日 由 最 高 人 民 法 院 审 判 委 员 会 第 1267 次 会 议通 过 。 现 予 公 布 ， 自 2003 年 6 月 1 日 起 施 行 。 最 高 人 民 法 院 2003 年 4 月 28 日 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释（ 2003 年 3 月 24 日 最 高
2、人 民 法 院 审 判 委 员 会 第 1267 次 会 议 通 过 ） 为 正 确 、 及 时 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国民 法 通 则 、 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产管 理 法 、 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 等 相 关 法 律 ， 结 合 民 事 审 判 实 践 ， 制定 本 解 释 。 第 一 条 本 解 释 所 称 的 商 品 房 买 卖 合 同 ， 是 指 房 地 产 开 发 企 业 （ 以 下 统 称为 出 卖 人 ） 将 尚 未 建 成 或
3、 者 已 竣 工 的 房 屋 向 社 会 销 售 并 转 移 房 屋 所 有 权 于 买受 人 ， 买 受 人 支 付 价 款 的 合 同 。 第 二 条 出 卖 人 未 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 ， 与 买 受 人 订 立 的 商 品 房 预 售合 同 ， 应 当 认 定 无 效 ， 但 是 在 起 诉 前 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 的 ， 可 以 认 定有 效 。 第 三 条 商 品 房 的 销 售 广 告 和 宣 传 资 料 为 要 约 邀 请 ， 但 是 出 卖 人 就 商 品 房开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施 所 作 的
4、 说 明 和 允 诺 具 体 确 定 ， 并 对 商 品 房买 卖 合 同 的 订 立 以 及 房 屋 价 格 的 确 定 有 重 大 影 响 的 ， 应 当 视 为 要 约 。 该 说 明和 允 诺 即 使 未 载 入 商 品 房 买 卖 合 同 ， 亦 应 当 视 为 合 同 内 容 ， 当 事 人 违 反 的 ，应 当 承 担 违 约 责 任 。 第 四 条 出 卖 人 通 过 认 购 、 订 购 、 预 订 等 方 式 向 买 受 人 收 受 定 金 作 为 订 立商 品 房 买 卖 合 同 担 保 的 ， 如 果 因 当 事 人 一 方 原 因 未 能 订 立 商 品 房 买 卖 合
5、 同 ，应 当 按 照 法 律 关 于 定 金 的 规 定 处 理 ； 因 不 可 归 责 于 当 事 人 双 方 的 事 由 ， 导 致商 品 房 买 卖 合 同 未 能 订 立 的 ， 出 卖 人 应 当 将 定 金 返 还 买 受 人 。 第 五 条 商 品 房 的 认 购 、 订 购 、 预 订 等 协 议 具 备 商 品 房 销 售 管 理 办 法 第 十 六 条 规 定 的 商 品 房 买 卖 合 同 的 主 要 内 容 ， 并 且 出 卖 人 已 经 按 照 约 定 收 受购 房 款 的 ， 该 协 议 应 当 认 定 为 商 品 房 买 卖 合 同 。 第 六 条 当 事 人
6、以 商 品 房 预 售 合 同 未 按 照 法 律 、 行 政 法 规 规 定 办 理 登 记 备案 手 续 为 由 ， 请 求 确 认 合 同 无 效 的 ， 不 予 支 持 。 当 事 人 约 定 以 办 理 登 记 备 案 手 续 为 商 品 房 预 售 合 同 生 效 条 件 的 ， 从 其 约定 ， 但 当 事 人 一 方 已 经 履 行 主 要 义 务 ， 对 方 接 受 的 除 外 。 第 七 条 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 按 照 所 有 权 调 换 形 式 订 立 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 ，明 确 约 定 拆 迁 人 以 位 置 、 用 途 特 定 的 房 屋 对
7、 被 拆 迁 人 予 以 补 偿 安 置 ， 如 果 拆迁 人 将 该 补 偿 安 置 房 屋 另 行 出 卖 给 第 三 人 ， 被 拆 迁 人 请 求 优 先 取 得 补 偿 安 置房 屋 的 ， 应 予 支 持 。 被 拆 迁 人 请 求 解 除 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 的 ， 按 照 本 解 释 第 八 条 的 规 定 处 理 。第 八 条 具 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 导 致 商 品 房 买 卖 合 同 目 的 不 能 实 现 的 ， 无法 取 得 房 屋 的 买 受 人 可 以 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 、 赔 偿 损 失
8、 ，并 可 以 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付 购 房 款 一 倍 的 赔 偿 责 任 ： （ 一 ） 商 品 房 买 卖 合 同 订 立 后 ， 出 卖 人 未 告 知 买 受 人 又 将 该 房 屋 抵 押 给第 三 人 ； （ 二 ） 商 品 房 买 卖 合 同 订 立 后 ， 出 卖 人 又 将 该 房 屋 出 卖 给 第 三 人 。 第 九 条 出 卖 人 订 立 商 品 房 买 卖 合 同 时 ， 具 有 下 列 情 形 之 一 ， 导 致 合 同 无效 或 者 被 撤 销 、 解 除 的 ， 买 受 人 可 以 请 求 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 、
9、赔 偿 损 失 ，并 可 以 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付 购 房 款 一 倍 的 赔 偿 责 任 ： （ 一 ） 故 意 隐 瞒 没 有 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 的 事 实 或 者 提 供 虚 假 商 品房 预 售 许 可 证 明 ； （ 二 ） 故 意 隐 瞒 所 售 房 屋 已 经 抵 押 的 事 实 ； （ 三 ） 故 意 隐 瞒 所 售 房 屋 已 经 出 卖 给 第 三 人 或 者 为 拆 迁 补 偿 安 置 房 屋 的事 实 。 第 十 条 买 受 人 以 出 卖 人 与 第 三 人 恶 意 串 通 ， 另 行 订 立 商 品 房 买 卖 合
10、 同 并将 房 屋 交 付 使 用 ， 导 致 其 无 法 取 得 房 屋 为 由 ， 请 求 确 认 出 卖 人 与 第 三 人 订 立的 商 品 房 买 卖 合 同 无 效 的 ， 应 予 支 持 。 第 十 一 条 对 房 屋 的 转 移 占 有 ， 视 为 房 屋 的 交 付 使 用 ， 但 当 事 人 另 有 约 定的 除 外 。 房 屋 毁 损 、 灭 失 的 风 险 ， 在 交 付 使 用 前 由 出 卖 人 承 担 ， 交 付 使 用 后 由 买受 人 承 担 ； 买 受 人 接 到 出 卖 人 的 书 面 交 房 通 知 ， 无 正 当 理 由 拒 绝 接 收 的 ， 房屋
11、毁 损 、 灭 失 的 风 险 自 书 面 交 房 通 知 确 定 的 交 付 使 用 之 日 起 由 买 受 人 承 担 ，但 法 律 另 有 规 定 或 者 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 第 十 二 条 因 房 屋 主 体 结 构 质 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ， 或 者 房 屋 交 付 使 用后 ， 房 屋 主 体 结 构 质 量 经 核 验 确 属 不 合 格 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿 损 失的 ， 应 予 支 持 。 第 十 三 条 因 房 屋 质 量 问 题 严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 ， 买 受 人 请 求 解 除
12、 合 同和 赔 偿 损 失 的 ， 应 予 支 持 。 交 付 使 用 的 房 屋 存 在 质 量 问 题 ， 在 保 修 期 内 ，出 卖 人 应 当 承 担 修 复 责 任 ； 出 卖 人 拒 绝 修 复 或 者 在 合 理 期 限 内 拖 延 修 复 的 ，买 受 人 可 以 自 行 或 者 委 托 他 人 修 复 。 修 复 费 用 及 修 复 期 间 造 成 的 其 他 损 失 由出 卖 人 承 担 。 第 十 四 条 出 卖 人 交 付 使 用 的 房 屋 套 内 建 筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 与 商 品 房 买卖 合 同 约 定 面 积 不 符 ， 合 同 有 约 定
13、的 ， 按 照 约 定 处 理 ； 合 同 没 有 约 定 或 者 约定 不 明 确 的 ， 按 照 以 下 原 则 处 理 ： （ 一 ） 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3 以 内 （ 含 3 ） ， 按 照 合 同 约 定 的 价 格据 实 结 算 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 的 ， 不 予 支 持 ； （ 二 ） 面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购房 款 及 利 息 的 ， 应 予 支 持 。 买 受 人 同 意 继 续 履 行 合 同 ， 房 屋 实 际 面 积 大 于 合同 约 定 面 积 的
14、， 面 积 误 差 比 在 3 以 内 （ 含 3 ） 部 分 的 房 价 款 由 买 受 人 按照 约 定 的 价 格 补 足 ， 面 积 误 差 比 超 出 3 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ， 所 有权 归 买 受 人 ； 房 屋 实 际 面 积 小 于 合 同 约 定 面 积 的 ， 面 积 误 差 比 在 3 以 内（ 含 3 ） 部 分 的 房 价 款 及 利 息 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ， 面 积 误 差 比 超 过3 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 双 倍 返 还 买 受 人 。 第 十 五 条 根 据 合 同 法 第 九 十 四 条 的
15、规 定 ， 出 卖 人 迟 延 交 付 房 屋 或 者买 受 人 迟 延 支 付 购 房 款 ， 经 催 告 后 在 三 个 月 的 合 理 期 限 内 仍 未 履 行 ， 当 事 人一 方 请 求 解 除 合 同 的 ， 应 予 支 持 ， 但 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 法 律 没 有 规 定 或 者 当 事 人 没 有 约 定 ， 经 对 方 当 事 人 催 告 后 ， 解 除 权 行 使的 合 理 期 限 为 三 个 月 。 对 方 当 事 人 没 有 催 告 的 ， 解 除 权 应 当 在 解 除 权 发 生 之日 起 一 年 内 行 使 ； 逾 期 不 行 使 的
16、， 解 除 权 消 灭 。 第 十 六 条 当 事 人 以 约 定 的 违 约 金 过 高 为 由 请 求 减 少 的 ， 应 当 以 违 约 金 超过 造 成 的 损 失 30 为 标 准 适 当 减 少 ； 当 事 人 以 约 定 的 违 约 金 低 于 造 成 的 损 失为 由 请 求 增 加 的 ， 应 当 以 违 约 造 成 的 损 失 确 定 违 约 金 数 额 。 第 十 七 条 商 品 房 买 卖 合 同 没 有 约 定 违 约 金 数 额 或 者 损 失 赔 偿 额 计 算 方 法 ，违 约 金 数 额 或 者 损 失 赔 偿 额 可 以 参 照 以 下 标 准 确 定 ：
17、逾 期 付 款 的 ， 按 照 未 付 购 房 款 总 额 ， 参 照 中 国 人 民 银 行 规 定 的 金 融 机 构计 收 逾 期 贷 款 利 息 的 标 准 计 算 。 逾 期 交 付 使 用 房 屋 的 ， 按 照 逾 期 交 付 使 用 房 屋 期 间 有 关 主 管 部 门 公 布 或者 有 资 格 的 房 地 产 评 估 机 构 评 定 的 同 地 段 同 类 房 屋 租 金 标 准 确 定 。 第 十 八 条 由 于 出 卖 人 的 原 因 ， 买 受 人 在 下 列 期 限 届 满 未 能 取 得 房 屋 权 属证 书 的 ， 除 当 事 人 有 特 殊 约 定 外 ， 出
18、 卖 人 应 当 承 担 违 约 责 任 ： （ 一 ） 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 的 办 理 房 屋 所 有 权 登 记 的 期 限 ； （ 二 ） 商 品 房 买 卖 合 同 的 标 的 物 为 尚 未 建 成 房 屋 的 ， 自 房 屋 交 付 使 用 之日 起 90 日 ； （ 三 ） 商 品 房 买 卖 合 同 的 标 的 物 为 已 竣 工 房 屋 的 ， 自 合 同 订 立 之 日 起90 日 。 合 同 没 有 约 定 违 约 金 或 者 损 失 数 额 难 以 确 定 的 ， 可 以 按 照 已 付 购 房 款 总额 ， 参 照 中 国 人 民 银 行 规 定 的
19、金 融 机 构 计 收 逾 期 贷 款 利 息 的 标 准 计 算 。 第 十 九 条 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 或 者 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 第 三 十 三 条 规 定 的 办 理 房 屋 所 有 权 登 记 的 期 限 届 满 后 超 过 一 年 ， 由 于 出 卖 人的 原 因 ， 导 致 买 受 人 无 法 办 理 房 屋 所 有 权 登 记 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿损 失 的 ， 应 予 支 持 。 第 二 十 条 出 卖 人 与 包 销 人 订 立 商 品 房 包 销 合 同 ， 约 定 出 卖 人 将 其 开 发
20、建设 的 房 屋 交 由 包 销 人 以 出 卖 人 的 名 义 销 售 的 ， 包 销 期 满 未 销 售 的 房 屋 ， 由 包销 人 按 照 合 同 约 定 的 包 销 价 格 购 买 ， 但 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 第 二 十 一 条 出 卖 人 自 行 销 售 已 经 约 定 由 包 销 人 包 销 的 房 屋 ， 包 销 人 请 求出 卖 人 赔 偿 损 失 的 ， 应 予 支 持 ， 但 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 第 二 十 二 条 对 于 买 受 人 因 商 品 房 买 卖 合 同 与 出 卖 人 发 生 的 纠 纷 ， 人 民 法院 应
21、当 通 知 包 销 人 参 加 诉 讼 ； 出 卖 人 、 包 销 人 和 买 受 人 对 各 自 的 权 利 义 务 有明 确 约 定 的 ， 按 照 约 定 的 内 容 确 定 各 方 的 诉 讼 地 位 。 第 二 十 三 条 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 ， 买 受 人 以 担 保 贷 款 方 式 付 款 ， 因 当 事人 一 方 原 因 未 能 订 立 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 并 导 致 商 品 房 买 卖 合 同 不 能 继 续 履行 的 ， 对 方 当 事 人 可 以 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿 损 失 。 因 不 可 归 责 于 当 事 人 双 方的
22、事 由 未 能 订 立 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 并 导 致 商 品 房 买 卖 合 同 不 能 继 续 履 行 的 ，当 事 人 可 以 请 求 解 除 合 同 ， 出 卖 人 应 当 将 收 受 的 购 房 款 本 金 及 其 利 息 或 者 定金 返 还 买 受 人 。 第 二 十 四 条 因 商 品 房 买 卖 合 同 被 确 认 无 效 或 者 被 撤 销 、 解 除 ， 致 使 商 品房 担 保 贷 款 合 同 的 目 的 无 法 实 现 ， 当 事 人 请 求 解 除 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 的 ，应 予 支 持 。 第 二 十 五 条 以 担 保 贷 款
23、为 付 款 方 式 的 商 品 房 买 卖 合 同 的 当 事 人 一 方 请 求确 认 商 品 房 买 卖 合 同 无 效 或 者 撤 销 、 解 除 合 同 的 ， 如 果 担 保 权 人 作 为 有 独 立请 求 权 第 三 人 提 出 诉 讼 请 求 ， 应 当 与 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 纠 纷 合 并 审 理 ； 未提 出 诉 讼 请 求 的 ， 仅 处 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 。 担 保 权 人 就 商 品 房 担 保 贷 款合 同 纠 纷 另 行 起 诉 的 ， 可 以 与 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 合 并 审 理 。 商 品 房 买 卖
24、合 同 被 确 认 无 效 或 者 被 撤 销 、 解 除 后 ， 商 品 房 担 保 贷 款 合 同也 被 解 除 的 ， 出 卖 人 应 当 将 收 受 的 购 房 贷 款 和 购 房 款 的 本 金 及 利 息 分 别 返 还担 保 权 人 和 买 受 人 。 第 二 十 六 条 买 受 人 未 按 照 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 的 约 定 偿 还 贷 款 ， 亦 未 与担 保 权 人 办 理 商 品 房 抵 押 登 记 手 续 ， 担 保 权 人 起 诉 买 受 人 ， 请 求 处 分 商 品 房买 卖 合 同 项 下 买 受 人 合 同 权 利 的 ， 应 当 通 知 出
25、卖 人 参 加 诉 讼 ； 担 保 权 人 同 时起 诉 出 卖 人 时 ， 如 果 出 卖 人 为 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 提 供 保 证 的 ， 应 当 列 为 共同 被 告 。 第 二 十 七 条 买 受 人 未 按 照 商 品 房 担 保 贷 款 合 同 的 约 定 偿 还 贷 款 ， 但 是 已经 取 得 房 屋 权 属 证 书 并 与 担 保 权 人 办 理 了 商 品 房 抵 押 登 记 手 续 ， 抵 押 权 人 请求 买 受 人 偿 还 贷 款 或 者 就 抵 押 的 房 屋 优 先 受 偿 的 ， 不 应 当 追 加 出 卖 人 为 当 事人 ， 但 出 卖 人
26、 提 供 保 证 的 除 外 。 第 二 十 八 条 本 解 释 自 2003 年 6 月 1 日 起 施 行 。 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 施 行 后 订 立 的 商 品 房 买 卖 合 同 发生 的 纠 纷 案 件 ， 本 解 释 公 布 施 行 后 尚 在 一 审 、 二 审 阶 段 的 ， 适 用 本 解 释 。 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 施 行 后 订 立 的 商 品 房 买 卖 合 同 发生 的 纠 纷 案 件 ， 在 本 解 释 公 布 施 行 前 已 经 终 审 ， 当 事 人 申 请 再 审 或 者 按 照 审判 监 督 程 序 决 定 再 审 的 ， 不 适 用 本 解 释 。 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 施 行 前 发 生 的 商 品 房 买 卖 行 为 ，适 用 当 时 的 法 律 、 法 规 和 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 房 地 产 管 理 法 施 行 前房 地 产 开 发 经 营 案 件 若 干 问 题 的 解 答 。
