1、【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得 近日 2013 年 12 月据央视每周质量报告报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日，这 8 年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过 4.6 万亿元，而实际上 8年间国家征收到的土地增值税为 0.8 万亿元，欠缴 3.8 万亿土地增值税。对这一数字 3.8 万亿，你认为合理么？ 如果合理，请通过统计局、财政部、上市公司年报等
2、各种公开的数据，进行推导论证。如果不合理，你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，推导你的结论。回答：不合理。公式原理推导：应交土地增值税增值额税率扣除项目 扣除系数 （销售收入扣除项目）税率扣除项目 扣除系数 销售收入税率扣除项目 （税率扣除系数） 销售收入税率销售收入 （税率扣除系数）（1增值率） 销售收入（税率 增值率扣除系数） （1增值率） 应交土地增值税/销售收入 =（税率 增值率扣除系数）（1增值率） 代入公式中：假设营业税金及附加税率为 5.6% 房地产开发企业开发费用假设选择为 10%的情形，加计扣除按 20%情况，则10%+20%=30%增值率=（
3、销售收入 -扣除项目）/扣除项目 增值率=（销售收入 -（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（开发成本*（1+20%+10%)+营业税金） 推导：分子分母同除以销售收入 增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%- 营业税率）/（开发成本/ 销售收入*130%+营业税率） 增值率=（1-(1- 毛利率）*1.3-营业税率）/(1-毛利率）*1.3+营业税率）其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/ 总销售收入土增税负率与毛利率关系数据表销售成本毛利率增值率 税率 扣除系数土增税负率=应交土增税/销售收入10% -18% 0% 0% 0.0%11% -18% 0% 0% 0.0
4、%12% -17% 0% 0% 0.0%13% -16% 0% 0% 0.0%14% -15% 0% 0% 0.0%15% -14% 0% 0% 0.0%16% -13% 0% 0% 0.0%20% -9% 0% 0% 0.0%25% -3% 0% 0% 0.0%27.4% 0.0% 30% 0% 0.0%28.0% 0.8% 30% 0% 0.2%29.0% 2.1% 30% 0% 0.6%30% 4% 30% 0% 1.0%31% 5% 30% 0% 1.4%32% 6% 30% 0% 1.8%33% 8% 30% 0% 2.2%34% 9% 30% 0% 2.6%34.6% 10% 30
5、% 0% 2.8%36.0% 13% 30% 0% 3.4%40.2% 20.0% 30% 0% 5.0%普通住宅增值率低于 20%，免41.0% 21.5% 30% 0% 5.3%42.0% 23.5% 30% 0% 5.7%43.0% 25.5% 30% 0% 6.1%44.0% 27.6% 30% 0% 6.5%45.0% 29.7% 30% 0% 6.9%46.0% 31.9% 30% 0% 7.3%47.0% 34.2% 30% 0% 7.7%48.0% 36.6% 30% 0% 8.0%49.0% 39.1% 30% 0% 8.4%50% 42% 30% 0% 8.8%51% 44
6、% 30% 0% 9.2%52% 47% 30% 0% 9.6%53% 50% 30% 0% 10.0%54% 53% 40% 5% 10.6%55% 56% 40% 5% 11.2%56% 59% 40% 5% 11.7%57% 63% 40% 5% 12.3%58% 66% 40% 5% 12.9%59% 70% 40% 5% 13.5%60% 74% 40% 5% 14.1%61% 78% 40% 5% 14.7%62% 82% 40% 5% 15.3%63% 86% 40% 5% 15.8%64% 91% 40% 5% 16.4%65% 96% 40% 5% 17.0%66% 101%
7、 50% 15% 17.6%67% 106% 50% 15% 18.5%68% 112% 50% 15% 19.3%69% 118% 50% 15% 20.2%70% 124% 50% 15% 21.0%71% 131% 50% 15% 21.9%72% 138% 50% 15% 22.7%73% 146% 50% 15% 23.5%74% 154% 50% 15% 24.4%75% 162% 50% 15% 25.2%76% 172% 50% 15% 26.1%77% 182% 50% 15% 26.9%78.6% 199% 50% 15% 28.3%79.0% 204% 60% 35% 2
8、8.7%80% 216% 60% 35% 30.0%81% 230% 60% 35% 31.2%82% 245% 60% 35% 32.5%83% 261% 60% 35% 33.7%84% 279% 60% 35% 34.9%85% 298% 60% 35% 36.2%86% 320% 60% 35% 37.4%87% 344% 60% 35% 38.6%88% 372% 60% 35% 39.9%89% 403% 60% 35% 41.1%90% 438% 60% 35% 42.3%91% 478% 60% 35% 43.6%92% 525% 60% 35% 44.8%93% 580% 6
9、0% 35% 46.0%94% 646% 60% 35% 47.3%95% 726% 60% 35% 48.5% 极限回到初始问题中：在计算过程中，李律师分别使用 2012 年 45 家上市房企平均毛利率 41%和中国社科院发布的 2011 年住房绿皮书披露的 2009 年中国房地产行业平均毛利润率55.72%测算得到计算出的欠缴土地增值税分别为 1.5 万亿、3.8 万亿。但计算中对毛利率的估计不够客观谨慎，用一年的数据代替全部八年的毛利率水平不合理。考虑到大型房地产企业的盈利能力应该强于小型房企，同时非上市公司没有面对资本市场的业绩压力，全行业平均毛利水平应当低于 40%的水平，再考虑到不
10、需缴纳土地增值税的情况（普通住宅增值率低于 20%,不交土增税，对应毛利率低于 34.6%,）。毛利率水平应当低于 40%的水平。假设考虑全行业的平均毛利率水平还是为 40%， 参照上述统计的“土增税负率与毛利率关系数据表” 。则土地增值税占销售收入的比率应当为 =5.04%这意味着 31 万亿的商品房销售额对应到 1.56 万亿(31*5.04%)的土地增值税，已缴纳土地增值税为 8000 亿元，未缴土地增值税估计为 7560 亿元。若进一步降低对全行业毛利率水平的估计，提高免缴比例估计，这一数据还将继续减小。这一次，央视之所以“ 误读 ”，表面是因为没有弄清楚土增税 “预征与清算”的税种特
11、点，没有区分好“ 应交税金 ”和“预提费用”的法律属性，本质上，是因为没有深入调研市场经济条件下, 房企的现实运营情况以及相关税法的具体计算规则。（完）中级心得篇 （1）若多期多清算对象、多业态、多规证情形下，如何快速排列组合，优选出清算最小（或大）值方案；（2）建安成本的增加（或减少）对土增税数字影响联动关系，及对于建筑成本虚计之快速还原公式；高级心得篇 （3）容积率值及物业业态（插蜡烛、摊大饼等）与土增税额数字关系，及分摊方法优化决策；（4）在大宗物业买卖谈判时，卖出机构与买入机构对于潜在土增税的承担谈判：卖方若要求部分（或全部）土增税由买家承担，引起交易价格反算，反算后价格又引起新土增税-交易价格与税的“反身定律” ，如何快速处理此迭代运算，并快速落定交易价格？如何进行对将来土增税对赌？
