1、第十六章 城市房地产管理法律制度,第一节 城市房地产管理法概述,一、城市房地产 第2条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,二、城市房地产管理 第7条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定
2、。 三、城市房地产管理法,第二节 城市房地产的开发及其用地管理,一、房地产开发的概念和管理原则 （一）房地产开发的概念和管理原则 （二）房地产开发管理应当贯彻的原则 1、严格执行城市规划的原则 2、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 3、坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则 4、依法征收及补偿原则 第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。,二、房地产开发企业的设立与资质管理 第30条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和
3、经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。,三、房地产开发的土地使用权出让与划拨 （一）土地使用权出让的概念 （二）土地使用权出让的方式 1、拍卖出让 2、招标出让 3、双方协议出让第13条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件
4、的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第14条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。,（三）土地使用权出让的法律管制 1、禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿出让第9条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 2、土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划第10条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,3、土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案第1
5、1条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 4、土地使用权出让必须依照法定程序制订第12条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 5、限制土地使用权的最高年限 第14条 土地使用权出让最
6、高年限由国务院规定。,（四）土地使用权的终止与续期 1、土地使用权终止 （1）使用期届满 第22条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,（2）根据社会公共利益的需要提前收回 第20条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社
7、会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 （3）因逾期开发而被无偿收回 第26条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 （4）土地灭失 第21条 土地使用权因土地灭失而终止。,（五）土地使用权划拨 第24条 下
8、列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,第三节 城市房地产交易管理,一、房地产交易管理的概念 二、房地产的价格管理 （一）房地产价格管理的概念 （二）房地产价格评估的管理与评估基准价格 第34条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 （三）房地产成交价格申报制度
9、第35条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。,三、房地产转让及其管理 （一）房地产转让的概念 （二）房地产转让的基本条件 第32条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第39条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
10、。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,第40条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 （三）房地产开发项目的转让,（四）房地产转让的禁止事由 第38条 下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规
11、定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,（五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限 第43条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 （六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理 第44条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途
12、的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 （七）商品房预售管理,四、房地产抵押及其管理 （一）房地产抵押的概念与范围 1、房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权 第32条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第48条第1款 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 第52条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一
13、同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。,2、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权 第48条第2款 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 3、其他地上定着物 （二）管理原则,五、房屋租赁及其管理 （一）房屋租赁的备案登记制度 第54条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 （二）住宅用房租赁 第55条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 （三）房屋租赁中国家划
14、拨土地使用权收益的保护第56条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。,六、房地产中介服务机构的管理 第57条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 第58条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 第59条 国家实行房地产价格评估人员
15、资格认证制度。,第四节 房地产权属登记管理,一、房地产权属登记管理的概念 二、国有土地使用权和房屋所有权登记 第60条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 （一）国有土地使用权登记 （二）房屋所有权登记 第61条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 （三）房地产权属统一登记,三、房地产的变更登记和抵押登
16、记 （一）房地产变更登记 第61条第3款 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 （二）房地产抵押登记 第62条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。,第五节 违反城市房地产管理法的法律责任,一、违反城市房地产管理法的法律责任的概念 二、违反城市房地产管理法的法律责任的主要情形,28.甲公司与乙银行签订
17、借款合同，约定甲公司以其所有的A大厦及其土地使用权为抵押物，贷款5000万元。双方办理抵押手续后，乙银行发放了贷款。甲公司后又在A大厦项目所在地块上增建了一幢商务配楼，尚未竣工。甲公司因另案被法院判决支付巨额债务，无法偿还乙银行的贷款。根据城市房地产管理法的规定，下列哪一选项是正确的?A.商务配楼使用了乙银行拥有抵押权的土地，当然成为抵押物的一部分B.商务配楼是在建工程，不得抵押、拍卖、转让C.乙银行请求法院拍卖抵押物时，可以请求法院只拍卖A大厦和整个项目地块的土地使用权，而不拍卖商务配楼的房屋所有权D.乙银行可以请求法院将A大厦和商务配楼以及整个项目地块的土地使用权一同拍卖，但无权就商务配楼
18、拍卖所得价款优先受偿,答案：D解析：城市房地产管理法第52条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。本题中，甲公司在与乙银行的抵押合同成立后，新增的商务配楼虽然可以与抵押财产一同拍卖，但是无权就商务配楼的拍卖所得优先受偿。所以本题应选D项。,76.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的房地产管理法特殊规定，下列哪些表述是正确的?( )A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手
19、续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家,答案：ABC解析：本题考核房地产开发制度中有关建设开发许可的相关规定。房地产管理法第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批(选项A正确)。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续(选项B正确)，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金(选项C正确)。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理(选项D错误)。,
