1、,张慧芳 博士 宁波大学法学院,房地产 基本制度与政策 Real Estate Basic System and Policy,第二章,建设用地制度与 政策,本章内容,第一节 中国现行土地制度概述第二节 划拨土地使用权第三节 出让土地使用权 第四节 集体土地征用第五节 闲置土地的处理第六节 案例分析,本章学习目的与要求,了解现行土地制度、集体土地征用程序。 熟悉土地使用权划拨含义、集体土地征用补偿范围和标准、闲置土地的处理。 掌握集体土地征用政策、国有土地使用权出让、土地使用权划拨范围及管理。,建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。我国将建设用地分为国家建设用地和乡(镇)村集体建设用地。国
2、家建设用地是指国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种社会公益事业进行建设所需要占用的土地。 我国建设用地管理制度有两大特点： (一)对国家建设用地和乡(镇)村集体建设用地实行严格的用地审批制度，特别控制非农建设占用农用地。 (二)严格限制占用集体农用土地进行非农建设。,第一节 中国现行土地制度概述,一、土地所有权制度 （一）土地所有权概念 是指国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的排他性专有权利，包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。在我国，土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两大类。 （二）特征 我国的土地所有权有以下特征：1、土地所有权的主体由法律明确规定。我国
3、实行土地公有制，只有 国家和农民集体是土地所有权主体。2、第二，土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。3、第三，土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均规定禁止买卖土地，土地交易仅为土地使用权交易。4、土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。,国家土地所有权 国家土地所有权是以国家为所有权人，并由其代表代为行使的对国有土地的绝对权利。 下列土地属于国家所有： 1、城市市区的土地； 2、农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地； 3、国家依法征用的原集体所有的土地； 4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5、农村集体经济组织全部成员转
4、为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,集体土地所有权 集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。 土地管理法规定： 1、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 2、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有； 3、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现在两方面： （1）受国家法律和政府管理的限制。如集体所有的土地不能直接用于房地产开发，不得出让、转让、出租用于其他非农业建设，不得擅自改变土地
5、用途。 （2）受农民集体意志的限制。集体土地的处分应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。,第一节 中国现行土地制度概述,二、土地使用权制度 （一）土地使用权概念 指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。 （二）土地使用权特征 1、土地使用权具有派生性：派生于所有权。2、 土地使用权具有物权性质：支配性和排他性。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。3
6、、 土地使用权具有明确的期限。如：,第一节 中国现行土地制度概述,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限是：,即：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年，其余50年。,第一节 中国现行土地制度概述,三、土地使用权的类型（一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同划分，可分为：,（二）根据土地的用途不同，可分为：,土地使用权的类型,第一节 土地现行土地制度概述,三、土地使用权的类型（三）根据土地使用权的取得方式不同，可分为：,四、土地使用权的取得、变更和终止,（一）土地使用权的主要取得方式,第一节 中国现行土地制度概述,四、土地使用权的取得、变更和终止,2、集体土地建设用地使用
7、权的取得方式申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。,（一）土地使用权的主要取得方式,3、土地承包经营权的取得方式发包承包（签订土地承包合同） 4、其他取得方式如转让、租赁、诉讼等方式将在后面的有关章节中介绍,第一节 中国现行土地制度概述,四、土地使用权的取得、变更和终止,土地使用权的变更主要有以下几种情况：,（二）土地使用权的变更,第一节 中国现行土地制度概述,四、土地使用权的取得、变更和终止,土地使用权的终止主要有以下几种情况：,（三）土地使用权的终止,C.司法机关决定收回土地使用权,第二节 划拨土地使用权,一、划拨土地使用权的概念和特征,即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。土地使用权划
8、拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用 权无偿交付给土地使用者使用的行为。具有以下特征：没有明确的期限（除法律、法规另有规定外） ； 无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金） 不能随意转让、出租和抵押（经法定部门批准补交地价后可以）,第二节 划拨土地使用权,二、划拨土地使用权取得的适用范围（列举式规定）土地管理法第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确 属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地 （二）军事用地 （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （四）公益事业用地 （
9、五）城市基础设施用地 （六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地,划拨土地目录2001年11月(中华人民共和国 国土资源部令第9号),第二节 划拨土地使用权,三、划拨土地使用权取得的程序 （一）用地单位提交用地申请 （二）土地行政主管部门审查和报批：需要征用农地的，要按规定办理农用地转用审批手续 （三）土地划拨 （四）核发国有土地使用证 四、划拨土地使用权的行使 （一）土地使用权人不得擅自改变土地用途（政府和高校的合谋 ：如浙 大湖滨校区65938平方米，2005年10月拍出了2487万元/亩的天价，共24.6亿，学校 分得17.6亿，政府拿走7亿。紫金港的一期建设浙大投入21亿，向银行贷了1
10、3亿。 学校的运营，一年要20多亿。当时负债每年17亿） （二）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从政府收回土地使用权的决定,第二节 划拨土地使用权,四、划拨土地使用权的行使（续1） （二）（续）土地管理法规定如遇下列情况之一，划拨土地使用权收回1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的；2、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求，收回土地使用权的；3、各级司法部门没收财产而收回土地使用权的；4、土地使用者自动放弃土地使用权的；5、未经原批准机关同意，连续2年未使用；6、不按批准用途使用土地；7、铁路、公路、机场等核准报废的土地。,第二节 划拨土地
11、使用权,四、划拨土地使用权的行使（续2） （三）划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定城市房地产管理法和城市国有土地使用权出让和转让暂行 条例对划拨土地使用权的管理作了详细规定。 1、划拨土地的转让。主要包括：一是经有批准权的人民政府依法 批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使 用权出让金。二是可不办理出让手续，但转让方应将土地收益上交国 家。2、划拨土地使用权的出租。一是以营利为目的的，应将租金中土 地收益上交国家。二是租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，期 限不得超过出让年限。3、划拨土地使用权的抵押。抵押时不应包含土地价格（不应包含 土地使用权出让金价值
12、）。,第三节 出让土地使用权,一、出让土地使用权的概念和特征 即土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为。土地使用权出让的法律特征表现在： 1、土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的国家。2、土地使用权出让由县级以上人民政府负责，有计划有步骤地进行。3、土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。4、土地使用权出让属于要式法律行为：出让方和受让方必须依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用 权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。,
13、第三节 出让土地使用权,一、出让土地使用权的概念和特征（续） 出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是： 1、有偿取得。2、有明确的期限。3、具有可交易性。 二、国有土地使用权出让的原则 （一）国家主权原则：实行土地使用权有偿出让，不同于租界，租界制度的基础是外国人的治外法权和领事裁判权。土地使用权有偿出让既不是土地永租制，没给受让人土地永租权，更没给外国人治外法权，所以它不可能导致租界的产生。 （二）政府垄断原则 （三）合理利用土地原则 （四）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则,第三节 出让土地使用权,三、国有土地使用权出让的方式 （一）协议出让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。其
14、程序是： （1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。 （2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。 （3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。 （4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。 （5）办理土地登记的有关手续。（2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过并发布协议出让国有土地使用权规定，自2003年8月1日起施行。2004年3月，国土资源部和监察部联合下发71号文件，该文件要求各地将协议出
15、让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，称“8.31大限”，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系）,第三节 出让土地使用权,三、国有土地使用权出让的方式 （二）招标出让：是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请， 通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 招标出让土地使用权的程序是： （1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。 （2）发布招标公告。 （3）有意受让人办理竞标手续。 （4）政府确定中标人并签订出让合同。 （5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。,第三节 出让土地使用权,三、国有土地使用权出让
16、的方式 （三）拍卖出让：其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交 通便利的地块。 拍卖土地使用权的程序是： （1）准备拍卖文件。 （2）发布拍卖公告。 （3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。 （4）在指定地点、时间竞投。 （5）签订出让合同。 （6）支付土地出让金，办理土地登记手续。,第三节 出让土地使用权,三、国有土地使用权出让的方式 （四）挂牌出让：（挂牌出让国有土地使用权）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。程序是：1、在挂牌公告规定的挂
17、牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；2、符合条件的竞买人填写报价单报价；3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 4、出让人继续接受新的报价； 5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,第三节 出让土地使用权,三、国有土地使用权出让的方式 （四）挂牌出让（续）公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：1、若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；2、在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先
18、报价者获得；3、若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。,第三节 出让土地使用权,（四）挂牌出让（续） 报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，是土地的使用权招标、拍卖以外的又一种公开交易方法。 挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让
19、的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。,杭州浙大湖滨校区土地以15亿元的出让底价挂牌出让。 挂牌报价时间自2005年10月8日上午8:30起至2005年10月21 日下午2:30时整止。 最终成交价24.6亿元 浙大湖滨校区土地（出让面积：65938平方米，用途：商业金融业、办公、市政设施及广场用地，容积率：2.42.6，建筑密度：不大于40）以15亿元的底价挂牌出让，经102轮激烈争夺，最终成交价24亿6千万元（2487.185万元/亩)，
20、折合楼面地价1.441.55万元/平方米，由33号买家（香港）嘉里建设杭州有限公司夺标。 此次拍卖会是一场双雄争夺战，参与竞拍的两家单位分别为香港地产巨头新鸿基地产和香港嘉里集团。,浙大湖滨校区拍卖实况,尽管有众多企业对这一地块感兴趣，但从10月8日接受挂牌报价起，直到10月21日下午2：30截止，实际报名竞价的只有两家香港企业。 出现这一情况的原因是按照挂牌出让文件规定，参加此次挂牌出让的必须是中华人民共和国境外企业或在境内投资的外商投资企业，而且注册资金要在人民币8000万元(含)以上或等值外币，竞买人或者投资方必须具备国内外大型商务、饭店开发或经营经验。 10月21日下午，竞价在杭州公共
21、资源交易中心正式开始。杭州公共资源交易中心的相关人士透露，两家公司对此次竞买极为重视，嘉里建设与太古集团的一、二号人物均在现场决策。 经过102轮的“拉锯战”，太古集团终于退出战斗。嘉里建设（杭州）有限公司以24.6亿元的价格竞买成功，这使浙大湖滨校区地块成为杭州的新“地王”。,“请竞买人抓紧时间，还有最后10秒钟。”面对33号竞拍人24.6亿的报价，一直紧咬了102轮的19号竞拍者终于选择了沉默。最终主持人落槌，宣布原浙江大学湖滨校区地块被嘉里建设杭州有限公司拍得。 24.6亿！这是历年来杭州挂牌出让土地最高总成交价，楼面价达到了14349元/平方米。,土地出让方式的弊端： 1、土地价格该市
22、场化的未市场化，导致价格的市场化形成部分占比偏低。这是土地价格形成机制最突出的问题。截至2005年底，“招拍挂”出让土地面积占全部出让土地面积的比例只有35。特别是经营性土地该市场化而未市场化的问题比较突出，工业用地和经营性基础设施用地，大部未按市场机制运作。 2、“已化”与“未化”两部分并存，形成价格“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。 3、即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。,双 重 垄 断,在我国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重垄
23、断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。导致“两损”农民、市民受损。,第三节 出让土地使用权
24、,四、土地使用权出让合同及其管理1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。城市房地产管理法规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 五、出让土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续 使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。,(九),第四节 集体土地
25、征用,嘉禾口号,谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子,征地制度与社会冲突,在近三年我国群体性事件中，约有65与土地征用有关近20年来国家向农民征地约1亿亩，共获得征地补偿费与市场价的差价约为2万亿元 这些地区一般人均耕地不足0.7亩，每占用一亩耕地就会造成1.4人失去土地，依此推算，13年来全国共有6630万农业人口失去了赖以生存的土地,土地冲突,土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点 农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业大国现代化（工业化）进
26、程中进行资本积累时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行重新配置的问题。,第四节 集体土地征用,一、土地征用的概念和特征 土地征用是一种土地公共取得制度，一般是指国家为了社会公共 利益的需要，依照法律规定而强制取得其他民事主体土地并给予补偿 的一种行政行为。具体到我国，是指：国家为了社会公共利益的需要，按照法律规 定的批准权限和程序批准，并依法给予农民集体经济组织和农民个人 （家庭）补偿后，强制将土地农民集体所有转变为国有的一种行政行 为。 二、土地征用法律关系的特征 （一）土地征用主体的确定性 （二）土地征用目的的明确性 （三）土地征用的强制性 （四）土地征用的权属转移性,（五）土地征用的有偿
27、性 （六）土地征用标的和相对人的广泛性 （七）土地征用的依法性,第四节 集体土地征用,三、我国土地征用的原则 （一）合理利用土地的原则 （二）兼顾国家、集体和个人三者利益的原则 （三）土地征用权由国家统一行驶原则 （四）依法征地原则 四、我国土地征用的审批权限和审批程序 （一）征用土地的审批权限1、征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。2、征用农地的，应办理相关手续。以组代征；国家储备1.52亿吨粮3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他用地 超过70公顷的，由国务院审批。（基本农田是指根据一定时期人口和 国民经济对农产品的需求以及对建设用地占用情况的预测而确定的长期不
28、得 占用和基本农田保护区规划期内占用的耕地。老百姓称其为吃饭田、保命田）4、其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由 省级人民政府审批，并报国务院备案。,第四节 集体土地征用,四、我国土地征用的审批权限和审批程序（续） （二）征用土地的审批（工作）程序 1、申请用地。2、受理申请并审查有关文件。县级以上人民政府土地行政管理部门30日内，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政管理部门审查。3、审批用地。4、征地实施。经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县级人民政府组织实施。5、签发用地证书。6、征地批准后的实施管理。7、颁发土地使用证。8、建立征用土
29、地档案。,五、征用土地的补偿 （一）征地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其 支付的款项。一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青 苗的补偿费。（不是地价补偿，而是按法定标准对被征地者的补偿） （二）征地补偿费的范围和标准土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安 置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平 均年产值的6至10倍；征用其他土地的由省级政府规定。2、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每 一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均 年产值的4至6倍
30、，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过 被征用前三年平均年产值的15倍。对人均耕地特别少的地区，由省级 政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得 超过被征用前三年平均年产值的30倍。不得低于,五、征用土地的补偿 （二）征地补偿费的范围和标准 （续） 3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标 准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地（是指连续3年以上 常年耕作的），用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建 设基金。4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。,第四节 集体土地征用,五、征用土地的补偿 （三）征地补偿费的使用所有权归集
31、体，使用权归农民个人有双重受益者问题：如何合理分配征地补偿费？著P339土地补偿费：农户：7595集体经济组织：525（在因商业目的的协商流转情况下，流转税不超过5，农 户7090）地上附着物和青苗的补偿费等：全部补给所有者个人安置补助费：保持生活水平不降低？ 存在问题,土地二元管理体制,第五节 闲置土地的处理,一、闲置土地的概念和范围闲置土地是指经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得土地使用 权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置用 地，土地管理部门应及时处置。闲置土地的范围1、未按建设用地批准书和土地使用权
32、出让合同规定的期限开发利用 土地的；2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书 颁发之日起满一年未动工开发建设的；3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额 不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；4、法律、行政法规规定的其他情况。,据资料，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量近10亿平方米，土地闲置情况可见一斑。 另据一份由北京师范大学金融研究中心撰写的中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告显示，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到
33、10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。据公开资料统计，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，开发商大量闲置土地，直接造成了市场上商品房供应不足，而供需失衡最终推高房价不断疯涨。 资源垄断在开发商手中，使得其囤地的收益高于开发收益，这导致土地开发进入囤地的恶性循环之中。依靠囤地搞增发，搞增发拿来钱继续囤地，然后继续增发，然后接着囤地。这是房地产上市公司特有的一条奇怪的资金链条。,第五节 闲置土地的处理,二、闲置土地的处置方式 1、延长开发建设期限，但最长不得超过一年 2、变更土地用途，办理有关手续后继续开
34、发 3、安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价 4、政府为土地使用者置换其他闲置土地 5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿 6、征收土地闲置费。在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的20以下征收土地闲置费 7、无偿收回土地。未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告 8、因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理,案情摘要1994年1月20日，原告江西省九江市赣北副食饮料
35、公司与被告江西省九江新达房地产开发有限公司签订了一份房屋拆迁协议，由被告拆除原告赣北副食饮料公司在九江市环城路26号的自管公房门面计3106平方米和原告租赁使用的原告江西省九江市房地产公司的直管公房门面一间计6195平方米，共计93。01平方米由被告在24个月过渡期间内在环城路原地段还给原告九江市赣北副食饮料公司门面面积9301平方米，产权性质按原来不变。该协议第1条注明26号公房门面原有宽度8米，36号公房原有宽度73米。随后原告九江市赣北副食饮料公司与被告签订了一份补充协议，该协议约定，由被告补偿原告九江市赣北副食饮料公司两个门面在职职工和退休职工一年的工资，每月 622685元。上述两份
36、协议均经九江市浔阳区公证处公证。到提起本案诉讼时，被告已付10个月的工资补偿费， 尚欠2个月未付。 1993年4月17日，被告与原告九江市房地产公司就环城路属九江市房地产公司的直管公房的拆迁问题达成一个总的协议，该协议约定，对环城路属九江市房地产公司直管公房的门面临街面的宽度不能少于原临街面的8924米宽度。然后，被告与环城路临街直管公房门面的租赁户一一签订了房屋拆迁协议。,案例1 九江市赣北副食品公司、九江市房地产公司诉九江新达房地产开发有限责任公司拆迁还房案,第六节 案例分析,1995年2月22日，被告通知原告九江市赣北副食饮料公司其所开发的房屋已经竣工，决定还给其一间宽7米、长1215米
37、，计8505平方米，并附带一长37米、宽36米计133平方米楼梯间的门面一间，总计98352平方米。但通知对其中哪部分属原告九江市赣北副食饮料公司的自管公房、哪部分属原告九公司当即对此提出异议。后经交涉，被告同意将两间门面房分开还，对属原告九江市赣北副食饮料公司自管公房临街面的宽度还38米；对属原告九江市房地产公司所属36号直管公房临街面还宽度4米。原告九江市赣北副食饮料公司对此仍不同意，认为原拆迁还房协议上明确了原有门面宽度，应按协议的约定按原宽度还房，并按补充协议规定付清2个月工资补偿费1245170元。为此，原告九江市赣北副食饮料公司向法院提起诉讼。原告九江市房地产公司嗣后亦以还房屋门面
38、宽度少于原临街门面宽度为由于诉至法院，引起按原有门面宽度还房之诉。据查，1993年3月，被告经九江市城市规划办公室批准，并经九江市城市建设开发指挥部授权，对九江市环城路房屋进行拆迁改造。由于环城路路面由10米拓宽到20米、新建楼房要预留消防通道、扇形街面需改直线等原因，临街房屋的总宽度由原14876米缩至99米，结果导致须拆迁还房的19户中，有14户门面宽度缩减。在审理期间，被告提出了一个解决方案，表示愿增加面积并予补偿。,审理此案分别由江西省九江市中级人民法院和江西省高级人民法院审理。 审级：二审。江西省九江市中级人民法院认为：原告九江市赣北副食饮料公司与被告九江新达房地产开发有限公司的协议
39、中并未约定所还门面的宽度，协议所注明的原有门面宽度并不代表所还门面的宽度，而且九江市人民政府1991年发布的关于九江城市房屋拆迁管理试行办法中并没有原有门面是多宽即必须还多宽的规定，所以原告九江市赣北副食饮料公司按原有门面宽度还房的诉讼请求没有依据。被告与原告九江市房地产公司所签还房总协议中虽约定了还临街面的宽度，但对每一具体门面的宽度并未作约定；加之被告受道路拓宽、预留消防通道等外在因素的影响， 已不可能归还原来同等的临街宽度，原告应服从城市规划和建设的需要被告还给原告的临街宽度减少，应给予适当的经济补偿。审理中被拿出16325平方米的门面面积作为对原告的补偿，较为合理。由于原告九江市赣北副
40、食饮料公司所有的门面宽度大于原告九江市房地产公司，所以原告九江市赣北副食饮料公司所得补偿应多于原告九江市房地产公司。根据现有房屋结构的要求，被告所补房屋面积给予原告九江市赣北副食饮料公司更利于使用原告九江市赣北副食饮料公司因此应付部分补偿费给原告九江市房地产公司，被告欠原告九江市赣北副食饮料公司2个月的职工工资补偿费应如数支付。江西省九江市中级人民法院依据中华人民共和国民法通则)第4条、第6条、第111条的规定，判决如下：1被告九江新达房地产开发有限公司在九江市环城路新达商城3号楼由北向南方向第3号门面中还给原告九江市房地产公司临街宽4米、长1215米，计486平方米和与之相连的楼梯间133平
41、方米，共计619平方米的门面一间；在第4号门面中还给原告九江市赣北副食饮料公司临街宽39米、长1215米，计47385平方米的门面一间。,2由原告九江市赣北副食饮料公司付给原告九江市房地产公司补偿费3万元。3由被告九江新达房地产开发有限公司付给原告九江市赣北副食饮料公司工资补偿费1245170元。一审判决后，原告九江市房地产公司和被告九江新达房地产开发有限公司不服，提出上诉。原告九江市赣北副食饮料公司未上诉。江西省高级人民法院二审认为：上诉人九江市房地产公司与被上诉人九江新达房地产开发有限公司签订的拆迁协议是合法有效的，而被上诉人与上诉人九江市房地产公司直管公房的租赁户签订的拆迁协议未经产权人
42、九江市房地产公司同意和授权，是无效的。原环城路临街宽度虽因道路拓宽等因素影响而缩减，但被上诉人未将缩减后的临街宽度全部用来归还拆迁户，而是留用一部分待建。显然所还房的面积已达到原有面积，但店面宽度减少，：使厨价值降低。被上诉人未按协议约定还房，显然不妥。上 诉人上诉请求合理，本院予以支持。江西省高级人民法院根据中华人民共和国民啦诉讼法第153条第1款第(三)项的规定判决如下：1维持九江市中级人民法院一审民事判决书第3项。2变更九江市中级人民法院一审民事判决书第1、2项。九江新达房地产开发有限公司将在九江市环城路新达商城3号楼由北向南方向第3号门面还给九江市房地产公司临街宽7米、长1215米计8
43、5。05平方米和与之相连的楼梯间133平方米，共计98，35平方米，超出面积按每平方米5000元计算，由九江市房地产公司付给九江新达房地产开发有限公司，在第4号门面中还给九江市赣北副食饮料公司临街宽39米、长12。15米计47325平方米的门面1间；由九江市赣北副食饮料公司付给九江新达房地产开发有限公司3万元。,提示与讨论本案是直接援引(民法通则有关民法基本原则的条款判案的较为典型的案例。中国的房地产市场出现及开发都较晚，有关的立法较为滞后。中华人民共和国城市房地产管理法1994年才颁布，1995年1月1日起施行在此之前，虽然一些法律法规对房地产问题有所涉及，但都不很具体。因此，规范房地产市场
44、 的有关法律问题，主要靠某些地方性法规或有关部门的行政文件。即使如此，有些特殊问题还是难以得到解决。拆迁还房案件，是民书审判中的一种新类型，而本案所涉及的拆迁返还商业用门面问题，更是难以在现行法律法规中找到明确依据。我国有关法规在拆迁还房问题上，有“等面积还房”的原则规定，但就商业目的用房而言，店铺的门面直接关系其经营-效益，商家更关心的是门面宽度。本案被告九江新达房地产开发有限公司在拆迁还房过程中，未将所有被拆迁房屋的宽度用于建造房屋还给拆迁户，而且在还给拆迁户的门面中也不是采取等比例缩短的方式，而是有的还宽、有的还窄，造成混乱。人民法院在处理此案时，运用中华人民共和国民法通则所规定的基本原
45、则，力求保证自愿、公平、等价有偿，达到了保护各方当事人合法民事权益的良好效果。,案例2：杜先生看上了王女士位于城郊某乡的3间房屋外加完整的小院，而王女士也正想将小院卖出，两人一拍即合，签订了房屋买卖协议，王女士将自己的集体土地建设用地使用证交给杜先生，收了5万元购房款，房屋和小院就归杜先生了。转眼5年过去了，杜先生想将这处房屋转手卖掉时才发现，原先的买卖行为应由负责审批的县级以上地方政府管理部门批准才行，而批准的乡级规划部门恰恰没有这个权利，属越权审批。房屋买卖虽长达5年，却是无效的民事行为，双方签订的房屋买卖协议也无任何法律效力。最后法院判决：双方签订的房屋买卖协议书无效，杜先生将房屋腾空交
46、还王女士，王女士返还杜先生的房款5万元。,分析：我国土地管理法明确规定，宅基地、自留地属于农村集体所有，农民只有使用权。依法改变土地使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。也就是说，农民只有宅基地的使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。 另：农村集体土地上的房屋只能在集体组织内部流转，如果不是集体成员购买，则购房行为无效。,案例3： 经X市政府批准，房地产开发公司A与X市土地管理局签订了R地国有土地使用权出让合同，合同中规定：“R地用于开
47、发住宅，土地使用年限为70年”。在办理相关手续并缴纳2000万元土地出让金后，A公司取得了R地的土地使用权证。 此后， A公司因故未对R地进行开发，而将其使用权以3000万元的价格转让给了房地产开发公司B。X市土地管理局为此对A公司进行了行政处罚。A公司对X市土地管理局的行政处罚决定不服，向X市土地管理局的上级行政主管机关提起行政复议申请，要求撤销X市土地管理局的行政处罚决定。 问：A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为是否违法？,分析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案申请人A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为显然违反了上述规定，应属违法转让土地使用权的行为。 违法转让国有土地使用权须承担相应的法律责任： 中华人民共和国城市房地产管理法第65条规定：“违反本法第38条第1款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。” 因此，X市土地管理局对A公司进行的行政处罚，是有法律依据的。,第三章,城市房屋拆迁管理制度与政策,本章内容,第一节 城市房屋拆迁管理概述第二节 城市房屋拆迁补偿与安置第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第四节 现状与案例,谢谢！,
