1、12项目名称：福寿山汨罗江风景名胜区福寿山国际旅游度假区开发规划委托单位（甲方）：北京银诺亚能源环保发展有限公司设计单位（乙方）：北京土人城市规划设计有限公司土地规划资质：甲级 010017城市规划资质：甲级 建城规编第（081005）旅游规划资质：甲级 旅规甲05-2007图纸报审专用章：院 长：俞孔坚 北京大学教授、博士生导师、美国哈佛大学设计学博士总建筑师：刘德华 教授级高级建筑师、国家一级注册建筑师总规划师：彭德胜 高级规划师、注册规划师、硕士编制完成时间：2013年11月首席设计师：俞孔坚 北京大学教授、博士生导师、美国哈佛大学设计学博士所 长：朱 峰所 总 工：韩晓晔 注册规划师、
2、宾夕法尼亚大学硕士项目负责人：朱 峰 秦世宇项目组成员：刘少英 规划设计师董鑫磊 规划设计师王悦辉 规划设计师戴冰武 规划设计师袁 伟 规划设计师杨学宾 景观设计师孙 腾 景观设计师彭 川 景观设计师杨 莉 景观设计师张志远 景观设计师3文本部分4目 录第一章 前期分析篇1.资源分析1.1.自有资源分析 11.2.上位规划分析 32.城市与旅游环境分析2.1.城市发展需求 52.2.旅游发展趋势 63.战略理念与品牌定位3.1.品牌构建 83.2.品牌定位 .114.产品项目策划4.1.对接主流市场诉求 .134.2.产品体系构建 .19第二章 规划篇 281.区域格局1.1.区域城市格局 .
3、281.2.区域旅游格局 .281.3.区域交通格局 .282.土地利用规划2.1.保护与开发 .292.2.生态保育规划 .332.3.用地规划调整 .343.专项规划3.1.景观结构规划 .363.2.功能分区规划 .363.3.交通系统规划 .403.4.旅游专项规划 .443.5.景区风貌控制 .503.6.水系分类规划 .523.7.绿地系统规划 .533.8.史迹保护规划 .543.9.配套设施规划 .553.10标识系统规划 .563.11综合防灾规划 .573.12市政设施规划 .603.13三农建设规划 .643.14新民居建设专题 .66第三章 节点设计篇 1.大福湖节点设
4、计1.1.大福湖节点平面图 .681.2.大福湖节点效果图 .691.3.莲心岛节点设计 .702.白水湖节点设计2.1.白水湖节点平面图 .722.2.白水湖节点效果图 .733.吉星湖节点设计 3.1.吉星湖节点平面图 .743.2.吉星湖节点效果图 .754.福石山庄节点设计4.1.福石山庄节点平面图 .764.2.福石山庄节点效果图 .775.万福广场节点设计 5.1.万福广场节点平面图 .785.2.万福广场节点效果图 .79 6.景区入口节点设计 6.1.景区入口节点平面图 .806.2.景区入口节点效果图 .81 第四章 实施运营篇 1.分期建设规划 .822.投资回报估算2.1
5、.一期建设投资回报 .832.2.二期建设投资回报 .832.3.三期建设投资回报 .842.4.总体投资回报 .843.营销策略 .851一 前期分析篇1. 资源分析1.1.自有资源分析1.1.1.认识福寿山（1）区位：景区毗邻长株潭城市群与武汉城市群，人口密集，市场潜力大景区位于湖南省东北部湘、鄂、赣三省交界处的岳阳市平江县境内，承接长株潭城市群与武汉城市群，是其辐射带上的重要一环。（2）交通：景区紧邻长沙一小时经济圈，交通便利。新开通的通平高速湖南段更是缩短了景区与城市的空间距离福寿山汩罗江风景名胜区紧邻长沙一小时经济圈，距长沙市仅82km，岳阳市130km，武汉市260km,有京珠高速
6、，长永高速，106国道与景区相通，从黄花机场至景区之需50分钟车程，从岳阳抵景区仅需2小时，区域交通便捷。通平高速湖南段全部位于平江县境内，起于湘鄂二省通城界（界上），止于黄泥界（平江与浏阳交界处），经冬塔乡、南江镇、梅仙镇、平江县城东侧、安定镇至黄泥界与浏醴高速公路相接。1.1.2.盘点自然资源（1）山-福寿山风景区内山体峭壁连天，高耸云端，山形奇特，景色优美，四季气温较低，是周边避暑胜地福桶峰高耸雄奇，峰处位置突出，海拔1230米；轿顶峰为整个景区的最高峰，海拔1573米，山上气温颇低，夏季避暑，冬季冰雪覆盖；山中日出、夕照、风云、山雾、雨雪、星月都非常美丽，以福山日出、春雾、冬雪最为迷人
7、；山体较连续，未被建成区分割；山谷被做成了人工耕种的梯田，是具特色的生产性景观。山体特征：周边制高点海拔1573米衍生项目：观光（观奇山、看云海） 度假（养生、运动）（2）水-福寿山景区水资源充沛，生态环境良好，水质优良，是开展水上运动，养生疗养的绝佳场地景区内水资源充沛。福寿山下海拔400米处有一座蓄引结合、梯级开发与灌溉并举的“白水水库”，景色优美；景区内百福峡，落差700多米，峭壁纵横，巨岩碎砾杂陈，大小瀑布几十级，两岸山体植被繁生，形成幽奥险峻的峡谷景观带；水流河道完全保持自然状态，蜿蜒曲折，包括石质、土质、淤泥质等岸线类型，两岸植被茂密，生态环境良好；福寿山景域内有两口著名的矿泉水井
8、，因其水质富含矿物质元素，拥有医疗效果而闻名于世。水特征：南方天池、瀑布博物馆、温泉+高品质矿泉衍生项目：观光（游天池、观瀑布、水上运动） 度假（温泉养生、泡矿泉）（3）崖-福桶峰高耸雄奇，峰处位置突出，海拔1230米；西面悬崖岩石裸露，由山下仰望十分醒目福桶峰高耸雄奇，峰处位置突出，海拔1230米；裸露的岩石朝向西面，望去一峰突起，十分醒目；福桶峰状似一桶，并且寄托了人们对于福气的向往，故称“福桶峰”；福桶峰为福寿山第二高峰，视野开阔，适合观看日出、云海等美景。景区区位分析景区交通分析前期分析篇2崖特征：福桶山百米绝壁衍生项目：观光（石刻、登山运动） 度假休闲（滑翔、速降）（4）林-福寿山区
9、域植被茂密，年代悠久，种类丰富且保护良好，可作为湖南省的生态科普、生物基因库福寿山森林覆盖率高达96%；福寿山分布有大量原始次生林，山上遍布的千年寿藤堪称稀世之宝；福寿山有木本植物达89科710种，其中珍惜植物银杏、红豆杉、南方红豆杉等，还有世间难觅的摇钱树，四人才能合抱的南方杉木之王。林特征：千亩茶园、万顷樱花、竹海、稀有古藤与摇钱树衍生项目：观光（赏樱花、拜奇树、品名茶） 度假（茶园养生）（5）自然资源小结：虽然自然资源丰富，且拥有某些特色资源，但单凭自然资源在周边同类型风景名胜区中没有绝对吸引力1.1.3.盘点人文资源（1）福寿文化-福寿山自康熙改名起，福寿文化源远流长，延续至今，山里长
10、寿者居多，年龄最大106岁，平均年龄89.3岁福寿山原名“虎兽山”，康熙十二年也就是公元1673年，康熙帝在紫禁城写下“长寿之福”，祖母孝庄太后病愈后，康熙帝下江南私访，路经平浏古道，见大山苍翠，风景优美，即问所到何处，陪同知县刘宏相告知是虎兽山，康熙说此名过于凶猛，会让过往路人心存不安，随口改成谐音“福寿山”。从此，福寿山这个名字一直延续至今。福寿文化特征：乾隆提名衍生项目：观光（文化体验） 度假（主题度假）（2）宗教文化-寿山有浓厚的宗教文化底蕴，佛教、道教在这里都有多年香火传承，古刹、高山相映，意境深远平浏古道旁边有一处古道观废墟，是明末清初平浏白莲教活动的大本营，占地约50亩，留有5尊
11、雕工精致的石佛雕像；白云寺始建于唐代，庙宇四周保存了两百多座舍利塔，掩映在草木之中。宗教文化特征：佛道圣地衍生项目：观光（朝觐、祈福） 度假（禅修、疗养）（3）革命文化-平江人杰地灵，英才辈出，自古崇文尚武，风流人物灿若星辰，尤其近代被誉为全国三大将军县之一平江人杰地灵，英才辈出。自古崇文尚武，风流人物灿若星辰。尤其是近代，孕育了60多位晚清和民国时期的军政要员，63位共和国将军和60多为副省、部、军级以上高级干部，国民革命军少将以上军衔亦有92位，是全国三大将军县之一。平江是忠勇之地，为了共和国的诞生，平江儿女前赴后继，20多万民众壮烈牺牲，登记在册的烈士占全省的五分之一。“秋收起义”、“平
12、江起义”、“二月扑城”、“平江惨案”都发生在这里，是产生中国工农红军的摇篮之一。平江已被列入全国三十条红色旅游精品线路。红色土地上的故事，代代相传；革命战争时期，福寿山是湘鄂赣革命根据地的重要阵地，彭德怀领导的平江起义军二营曾驻扎于此，开国将军傅秋涛、邱创成、赖毅和老红军吴实等一批革命志士从这大山里走出。傅秋涛是上将，曾任总参动员部部长，邱创成是中将，原二炮司令现状优势自然资源康熙题字康熙画像前期分析篇3员，中将赖毅，曾任南京军区副政委。吴实是原贵州省人大常委会主任。革命文化特征：抗日根据地衍生项目：观光（爱国教育、拓展训练） 度假（会议）（4）民俗文化-平江历史悠久，源远流长，建县历史180
13、0多年，文化深厚，文明古老，是湘楚文化源头之一平江历史悠久，源远流长。古属三苗国，秦属罗县，建县历史1800多年。平江文化深厚，文明古老。汨罗江和屈原、杜甫两位世界文化名人紧密相连，是湘楚文化源头之一；场地属福寿山汨罗江风景名胜区的一部分，当地风俗有传统佳节时的故事会、元宵灯谜会、包粽子、花鼓戏、赛龙舟等。民俗文化特征：非物质文化丰富衍生项目：观光（民俗表演、手工艺制作） 度假（农庄度假）（5）人文资源小结：一方面文化主题不明确、文化内涵挖掘不足，另一方面文化缺少表现实物、特别是与自然资源的结合较少。1.2.上位规划分析1.2.1.上位规划定位解析（1）福寿山汨罗江风景名胜区总体规划 建设休闲
14、型健康养生度假旅游目的地以秀美、幽深、险峻的自然风光为主体，丰厚的历史文化及红色文化为内涵，可供观光旅游、休闲度假、探险漂流、爱国主义教育、文化科考的国家级风景名胜区，打造休闲型健康养生度假和深度游憩目的地。（2）平江县旅游发展总体规划打造福寿山成为综合型山地生态度假区按国家AAA级旅游区标准高起点建设。集生态观光、避暑度假、休闲疗养、水上休闲游乐等于一体的综合型山地生态度假区。高品位开发，防止开发中的低品位和庸俗化，重点建设特色独具的区域主题性旅游资源，如福寿文化（宗教文化）、森林浴度假（山地度假）、溪瀑观光、矿泉疗养等，核心打造面向长株潭益客源市场，最具规模效应的山地生态度假目的地。（3）
15、福寿山旅游发展总体规划构建福寿山“度假福地养生天堂”总体形象以充满神韵的山水、神奇的矿泉、神秘的有福之地为特色，主要满足游客休闲度假、康体养生需求，重点打造山水文化观光旅游、养生休闲度假旅游以及运动会议等专题旅游产品。（4）上位规划定位问题：总体定位福寿山是以“休闲、养生、度假”为主题的旅游景区，但该定位相对空泛，没有在定位中充分体现场地资源与功能特色，缺少旅游卖点与品牌效应。1.2.2.旅游客源市场定位屈原杜甫革命志士傅秋涛、邱创成、赖毅丰富的非物质文化前期分析篇4（1）一级市场以长沙、株洲、湘潭、益阳、岳阳、娄底、武汉等福寿山周边较发达的大、中城市为一级客源市场。（2）二级市场湖南省、湖北
16、省内一级客源市场以外的地区及周边的江西、广东市场为二级客源市场。 （3）三级市场三级客源市场主要包括以京、津、唐为代表的环渤海湾地区，以上海为中心的长江三角洲地区和“9+2”泛珠江三角洲地区（除一、二级市场）等国内经济发达地区，及海外机会市场。（4）旅游客源市场定位问题：上位规划确定福寿山旅游客源市场基本以三小时内近程市场为主，中远程市场为补充。但缺少对不同类型客源市场的具体目标人群的构成分析。1.2.3.旅游产品构成（1）观光型旅游产品包括由高山、瀑布、植被构成的自然生态型山水观光产品，一级由宗教遗址观光、民俗观光、“福、寿”文化观光构成的历史文化观光产品。（2）休闲度假型旅游产品主要围绕白
17、水湖区域开发郊野休闲度假游产品、围绕福寿山区域开发保健养生度假型产品一级依托大面积山体开发的山地野营休闲型产品。（3）专项旅游产品包括运动旅游产品、科学考察旅游产品、节庆专题旅游产品、会议与商务旅游、自驾车旅游、冰雪旅游等。（4）旅游产品构成问题：上位规划提出的旅游产品构成丰富但未明确核心旅游产品，同时需针对不同旅游开发阶段进一步分析旅游产品的构成。1.2.4.其他相关规划（1）平江县城市总体规划（2）平江县土地利用总体规划（3）福寿山森林公园总体规划（4）平江县域城镇体系规划旅游市场辐射前期分析篇52.城市与旅游环境分析2.1.城市发展需求2.1.1.城市形象需要品牌平江县城市形象需要品牌“
18、福寿山”助推提升城市绿色魅力（1）平江县周边城市品牌岳阳市国家历史文化名城；“洞庭天下水、岳阳天下楼”长沙市国家历史文化名城；岳麓山风景名胜区（岳麓山、岳麓书院、橘子洲）浏阳市浏阳河；浏阳花炮；谭嗣同故里汨罗市汨罗江；屈原；千年古祠屈子祠韶山市毛泽东故乡；红色革命发源地（2）平江县品牌品牌构建主要依托于城市特色，平江县有三大特色。第一，平江历史悠久，文蕴深厚。汨罗江自东向西贯穿全境，承载着屈原、杜甫两位世界文化名人的忠魂皈依，是湘楚文化源头之一，被誉为“蓝墨水的上游”。历代平江人秉承屈、杜骚风，文人蔚起，才士笃生，有“中华诗词之乡”的美誉。围绕这两大历史文化品牌，旅游发展重点围绕汨罗江和杜甫墓
19、打造汨水源文化漂流区和诗圣遗阡文化旅游区。第二，平江英才辈出，将星璀璨。尤其是近代孕育了60多位晚清和民国时期的军政要员和92位国民革命军抗日将领。这里更是中国革命的发祥地之一、中国工农红军的摇篮之一，曾发生过“三月扑城”、“平江起义”、“平江惨案”等重大革命事件。先后走出了64位共和国将军和100多位省、部级干部，是全国三大将军县之一；围绕“红色”品牌，平江县以平江起义旧址为主体、结合新四军平江通讯处（平江惨案）旧址、月光岩、湘鄂赣苏维埃第一次工农兵代表大会旧址及驻地（长寿镇天主教堂旧址）构建平江红色精品走廊。第三，平江山青水秀，风光旖旎。旧有“幕阜丹崖”、“连云翠壁”、“碧潭秋月”等八景，
20、今有“全国生态建设示范区”和“全国绿色产业示范区”两块金子招牌。围绕“绿色山水”品牌，平江县虽然拥有三山一水，但缺少具有核心吸引力的旅游景区。而福寿山作为平江县唯一的国家级风景名胜区，拥有得天独厚的山水资源，有条件通过资源整合和主题塑造，助推福寿山成为平江县重要的山水旅游品牌，彰显城市绿色魅力。2.1.2.城镇化发展需要内在推动力旅游撬动产业，联动实现共生平江县辖16个镇（三市、长寿、汉昌、加义、龙门、安定、伍市、向家、瓮江、虹桥、南江、浯口、梅仙、岑川、钟洞、福寿山）、11个乡（三阳、大坪、三墩、大洲、木金、冬塔、咏生、余坪、板江、南桥、黄金洞），总面积4125平方千米。其中，福寿山镇紧邻福
21、寿山景区，安定镇、加义镇、长寿镇位于去往景区必经之路上；目前这些乡镇主要以农业为支柱产业，福寿山景区的建设必将带动旅游服务产业及相关第三产业的发展，通过整合第一产业与第三产业，创新产业发展思路、提平江县周边主要城市景区周边主要乡镇前期分析篇6高产业附加值，有助于带动周边乡镇发展，从而实现区域的联动共生。2.1.3.小结“福寿山”品牌的打造有助于提升平江县的“绿色旅游”认知度，丰富城市品牌构成，扩大平江县知名度；并通过“绿色旅游”促进周边由传统农业向“绿色产业”过渡，实现区域绿色经济发展。2.2.旅游发展趋势2.2.1.单纯的自然观光型旅游向复合自然与人文的体验型旅游转变根据世界休闲组织预测，人
22、均GDP达到1000美元，就会产生休闲需求。2003年,中国已步入这个阶段。人均GDP达到2000美元，是休闲需求急剧增长的门槛，它形成对休闲的多样化需求和选择。人均GDP达到3000美元，度假需求就会普遍产生。2010年后，单纯的自然观光型旅游已经逐渐不能满足中国游客的旅游需求，游客的需求正在向复合自然与人文的体验休闲型旅游转变。 2.2.2.短期的观光休闲向中长期养生度假转变目前中国的中产阶级更加追求消费方式、生活态度和文化品味，是不折不扣的休闲体验者，短期的观光休闲难以满足他们的需求。这一类型的游客休闲趋向健身与亲近自然，随着我国居民休闲观念的形成，以提高生活质量为目的、融健身、求知、休
23、憩于一体的长期养生度假旅游将成为人们的首选。2.2.3.原生态的景观、原生态的人文更受亲睐、生命力更长久生态旅游从1980s末1990s初在欧美开始时兴，“到大自然中去”已成为欧美人的时尚，目前推行生态旅游的主要为先进国家和原始自然资源主要分布区域。中国从1990s末期开始兴起生态旅游，2000年已接近5000万人次。主要依托自然保护区和森林公园。生态旅游方兴未艾，旅游人次以每年30%的增速迅速发展。2.2.4.平江旅游活县战略平江县县委县政府制定的发展战略顺应湖南省委省政府“四化两型”发展战略，平江县委县政府提出“旅游活县”的战略思路，全县范围内，从县委、县政府一直到各乡党委、政府，无不对发
24、展旅游青睐相加，研究大思路，配套大政策，谋划大发展。“旅游活县”战略势必带来平江县旅游业的重大发展机遇。平江县委政府的主要领导高密度的调研旅游工作，各级党政一把手抓旅游已经从美谈变成了共同的实践，紧紧围绕经济发展方式转变和产业结构优化升级，充分发挥旅游业在国民经济中的促进和带动作用，以旅游项目建设为载体，以旅游市场需求为中心，以打造旅游目的地为重点，全面推进旅游发展的各项工作。2.2.5.平江抽水蓄能电站项目的落实抽水蓄能电站对景区景观的促进1995年，湖南省抽水蓄能电站规划工作启动。从1995年到2011年，平江站址一直是湖南省抽水蓄能电站规划的比选站址之旅游三阶段论旅游发展趋势生态旅游发展
25、趋势趋势一趋势二趋势三趋势四趋势五趋势六趋势七趋势八趋势九趋势十强调参与性、旅游体验深度化期货式旅游萌芽旅游方式散客化蜜月旅游市场暗流涌动商务旅游发展迅猛需求类型多样化、个性化高端豪华旅游前景无限自驾车旅游方式日渐兴起生态游市场火爆客源结构多样化前期分析篇7一。2006年，位于平江县境内的福寿山、汨罗江景区经原建设部同意后，单独成为国家级风景名胜区。在编制福寿山汨罗江风景名胜区总体规划时，平江抽水蓄能电站项目成为风景名胜区规划的建设内容之一。平江抽水蓄能电站项目选址报告中确定的上下两个水库位置都在本次规划范围内。两个水库形成的湖面与山下白水湖水库，再加上福寿山，形成了一山三湖、高山连湖的独特自
26、然景观资源。在本次规划进行过程中，平江抽水蓄能电站项目建设与否仍在论证当中，鉴于该情况，本次规划对于水库（大福湖、吉星湖）的建设建议采取两种对策：1. 如果电站近期批准建设，景区建设与水库建设同步进行；2. 如果电站未能批准建设，景区按照蓄能电站水库规模自建人工湖。2.2.6.小结旅游行业发展的大环境，平江县旅游发展态势，以及福寿山特色旅游资源的挖掘，使福寿山的旅游开发面临前所未有的大好机遇；福寿山的旅游开发将使“城市因景区而兴旺、景区因个性而独特、游客因独特而影从”。前期分析篇83.战略理念与品牌定位3.1.品牌构建3.1.1.庐山山岳型疗养胜地发展研究庐山景区概述： 庐山位于江西北部九江市
27、南，北临长江，东濒鄱阳湖，自古享有“匡庐奇秀甲天下”之盛誉。庐山是断块山，故多奇峰峻岭，悬崖峭壁，千姿百态。地处亚热带季风区，雨量充沛、气候温和宜人，是全国著名的旅游、避暑胜地。 历代无数名人登游庐山，为庐山留下了浩如烟海的诗文书画作品，使庐山享有“文国诗山”的雅号。 庐山相继被评为：国家重点风景区、中国 5A 级旅游区、中华十大名山之一、世界地质公园、世界文化景观遗产。庐山目标定位：国际观光度假休闲旅游胜地，打造世界一流旅游目的地庐山近年市场经济发展状况：庐山近年发展策略：（1）从门票经营为主逐步向以产业经营为主转变（2）从以粗放经营为主逐步向以集约经营为主转变（3）从以松散经营为主逐步向以
28、龙头带动为主转变，提高庐山旅游的内生增长力。庐山旅游业发展状况简析：（1）庐山拥有良好的自然山水景观资源，以及出色的文化传承资源山地观光资源最高峰汉阳峰海拔1474米；秀峰是香炉峰，双剑峰、文殊峰、鹤鸣峰、狮子峰、龟背峰、姊妹峰等诸峰的总称；五老峰在庐山东南，山顶被垭口所断，分成并列的五个山峰水体观光资源庐山瀑布主要由三叠泉瀑布、开先瀑布、石门涧瀑布、黄龙潭和乌龙潭瀑布、王家坡双瀑和玉帘泉瀑布等组成的庐山瀑布群；除此之外还有石门涧 ，小天池，大天池等等；庐山谷濂泉，唐代被“茶圣”陆羽评为“天下第一泉”历史文物古迹庐列中国四大书院之首的白鹿洞书院、观音桥、周瑜点将台、望江亭、白居易循径赏花的花径
29、、千年古旅游目的地发展模式2011黄金周庐山门票收入位列全国5A级景区排行第七固有资源的保护与有限运用商贸市镇休闲观光盛会驻地养生疗养多元消费资源型景区综合旅游全产业链目的地资源导向阶段12D价值导入阶段37D价值链聚合阶段LONG STAY专业度假商务会议高端需求 新的高能级供给 衍生需求 完善的功能供给分期 分类 2010 2011 2012 三年平均增长率经济市场状况游客量（接待人次） 500万 680万 800万 25%旅游收入 42 51 70亿元 23%财政收入 2.8亿元 3.75亿元 5亿元 40%前期分析篇9树三宝树、还有庐山会议旧址等等 宗教文化资源从公元四世纪至十三世纪，
30、庐山宗教兴盛，寺庙、道观一度多至500处；现代人造设施庐山以避暑和冬游胜地享誉海内外，其各国风格的别墅为中国名山所罕见。（2）依托于自然文化资源开展的疗养产业疗养开发优势：环境庐山海拔1474米，森林覆盖面积大，空气中负氧离子极其丰富，优质的环境对疗养员和休闲度假人士的健康、医疗保健都有极大的作用；云雾具有净化空气的作用，可使空气中的尘埃微粒凝结下降，从而使空气清洁甜润；泉水清澈透明，有滑腻感，含有锂、锶、锌、碘等二十多种人体必需的微量元素。文化欧美古典名人别墅群被国家列为 “庐山领袖旧居红色经典别墅群”（3）将疗养与景区度假相结合，进一步提升景区旅游价值建设规模：五大疗区医疗预防疗区、慢病康
31、复疗区、健康体检疗区、休闲养生疗区、健康教育疗区；1个医疗保健体检中心和1个市场营销中心特色项目：医疗门诊、健康体检、保健养生、健康管理、情志熏陶、会务接待服务模式：创新疗养保健和休闲度假服务流程模式，贯穿于“疗、食、住、养、乐”五个环节。3.1.2.福寿山发展优势资源分析（1）自然资源福寿山与庐山有着相似的自然风光品味，奇山、飞瀑、泉水、大湖、绝壁、密林，美轮美奂，巧夺天工，具备发展休闲观光旅游的天赋条件。其中，高山连湖景观更是南国独有。以此为环境基础发展特色休闲观光和度假疗养，必将将独具吸引力。（2）人文资源庐山宗教文化鼎盛，五教合一，依托优越的自然环境和宗教文化开展疗养和度假旅游。而福寿
32、山依托的是原生的福寿文化和福寿山水，更加贴合人的心理诉求，适宜开展养生和疗养型度假项目。（3）疗养与资源的结合度庐山疗养产品依托于优美自然环境以及深远文化积淀，依据不同资源塑造各具特色的疗养项目。福寿山的自然环境与宗教文化同样适宜发展疗养项目，可以在不同特征的区域开展相应的特色疗养。（4）度假与疗养的结合度庐山的服务模式将疗养保健和休闲度假结合发展，融合“疗、食、住、养、乐”五个环节于一体。福寿山除了适宜发展特色疗养之外，也具有发展高端度假的优势条件，将度假与疗养结合，发展综合度假产品更适合福寿山。3.1.3.福寿山发展模式研究前期分析篇10依据对旅游业发展的研究，景区旅游的发展可以归纳为三个
33、阶段：一，发掘观光产品，聚集旅游人气，提升景区品牌知名度；二，景区提升，在观光产品基础上增加特色产品，进一步提升吸引力；三，全面整合景区资源和产品，实现景区打造的最终目标。由此推断，福寿山景区的发展将分为三步：（1）第一步，将福寿山自然资源与四季整合，形成丰富的四季特色观光；将山、水、仙人等资源与福寿文化相结合，创造具有福寿文化的山水人文观光。四季特色观光：a.春季观赏野樱花、杜鹃花等花谷，感受锦绣春光；b.夏季清凉避暑，参与各类山野运动，或在水边、林间静养；c.秋季观赏收获的山间田园，以及金红的秋叶景观；d.冬季观赏冰凌、雾凇，参与欢乐冰雪运动。山水人文观光：长寿圣水将水资源与福寿文化结合：
34、a.现有白水湖水库以及拟建大福湖水库、吉星湖水库，景色优美b.地下蕴藏天然温泉，富含多种矿物质。c.两口著名的矿泉水井，因其水质富含矿物质元素，拥有医疗效果而闻名于世美景福山将高山与福寿文化结合：a.福桶峰高耸雄奇，风景秀丽，海拔1230米b.轿顶峰为整个景区的最高峰，海拔1573米，山上气温颇低，夏季避暑，冬季冰雪覆盖c.山中日出、夕照、风云、山雾、雨雪、星月都非常美丽，以福山日出、春雾、冬雪最为迷人道骨仙风将宗教传统与福寿文化结合：a.大福坪竹林内一处无头佛像构成的废墟，是明末清初平浏白莲教活动的大本营b.白云寺始建于唐代，庙宇四周保存了两百多座舍利塔，掩映在草木之中c.童子拜观音二石相望
35、，一副童子拜观音之态。目前平浏两地供奉的陈大仙在此座化成仙（2）第二步，结合高山带独有的海拔、泉水、气候、中药等资源，打造专业的特色高山疗养。a.山水密林：养肺享用洁净呼吸1500米高山流淌的泉水，飞瀑，及生态丛林。空气中密集着负氧离子。b.益寿仙草：养胃高山药食1500米的特殊气候，气候温和，土地湿润，山泉水的滋养下，生长着多种养生中药、山珍食材。c.高山圣水：养肤一流矿泉与温泉前期分析篇11域内有远近闻名的矿泉水及地下温泉，因水质富含矿物质，拥有医疗效果而闻名于世。d.云雾之海：养眼云海波澜壮阔福寿山经常弥漫云山雾海，高山云雾具有高效的净化空气的作用，可使空气中的尘埃微粒凝结下降，从而使空
36、气清洁甜润，能够清洁游人体内污浊的城市空气。e.冰爽四季：养身气候适宜福寿山海拔1500米，常年气温在12 C，是南方避暑休闲佳地。冬季山顶气温更是达到零下，为开展冬季冰雪运动奠定了良好的自然气候条件。f.山高有灵：养神参禅悟道高山是人文荟萃之所，庙宇、石刻、绝壁奇景，题词等，存在大量鬼斧神工之作。 （3）第三步，挖掘其他优势山水人文资源，最终发展成为综合型的疗养度假胜地。福寿山拥有高山连湖资源特色，山上山下有条件将度假与疗养联动发展。a.高山特色：福寿山从辜家洞、福桶山到芦洞景区中海拔1000米以上山体用地呈现连续平缓的绵延态势，其中在大福坪区域更是形成了面积约38公顷的平整土地，非常适合开
37、展高山养生相关建设项目，有条件在峰顶打造绵延十公里的高山疗养绵延带，形成区域独特高山疗养度假品牌。b.连湖特色：大福坪腹地拟修建抽水蓄能电站上库，吉星村拟修建下库，加上现有白水湖水库，将在福寿山景区内形成高山、中山、低山三大湖泊。如此在同一山体环境中拥有多个湖泊的景区国内难得一见，有条件结合三湖地理位置差异化功能布局和景观营造，通过旅游联动形成区域独特连湖度假品牌。3.2.品牌定位定位策略：充分挖掘利用既有资源，由传统观光向主题观光转变，由一般度假向高山养生度假转变。分阶段将景区从资源主题导向升级为价值导向的综合型旅游目的地。3.2.1.形象定位：康熙赐福 汨水之源 享受静生活形象定位继承和发
38、展了“福寿山度假福地、养生天堂”的既有旅游形象认知，并结合了文化传承和自然景观的资源优势，并且突出了旅游产品定位，有助于强化福寿山景区的优势特征，引导景区细分游客人群开展深度养生度假旅游产品，着力打造湖南乃至全国最佳的高山文化静养度假目的地。前期分析篇123.2.2.分阶段目标：（1）第一阶段：最具福文化特色的旅游目的地营销口号：康熙赐福地，身在福中游（2）第二阶段：国内一流山水静养基地营销口号：品山岳疗养，享千年福寿（3）第三阶段：国际知名度假综合体营销口号：福山寿水，度假胜地3.2.3.目标市场：福寿山旅游客源市场定位分为三级，逐步囊括周边发达城市，国内发达地区，直至辐射世界旅游市场。（1
39、）一级客源市场一级客源市场除了包括200公里辐射范围之内的长沙、株洲、湘潭、益阳、岳阳、娄底、武汉等周边较发达的大、中城市之外，还包括南方广州、深圳、珠海以及香港、澳门等发达城市。（2）二级客源市场二级客源市场主要包括以北京、天津为代表的环渤海湾地区，以上海为中心的长江三角洲地区和珠江三角洲地区（除一级市场）等国内经济发达地区。（3）三级客源市场三级客源市场主要指国际旅游市场，包括亚洲的日韩市场、东南亚市场，以及美洲市场、欧洲市场、澳洲市场等。3.2.4.品牌设计：利用福山寿水的主题形象，设计景区宣传LOGO（1）福寿山logo福印康熙天下第一福字，续意“福中有寿，福寿双全”之福，彰显景区福寿
40、主题；提取福山（福桶山）与寿水（大福湖）的典型形态要素融入福印当中，突显品牌的原创和唯一性；福印左上角哪一点，寓意为来福寿山吧，这里得到的只比福多一点。（2）灵活运用福印设计福寿山景区特有的交通工具形象与旅游纪念品形象以中国传统的吉祥大红色为主色调，融入“福印”中的形态要素，对景区专用的旅游巴士、电瓶车等交通工具，物品袋、纸杯等附加产品，以及钥匙扣、T恤等旅游纪念品，进行包装，促进福寿山景区的宣传。旅游纪念品形象设计目标客源市场分析福印效果图二福印效果图一观光巴士形象设计前期分析篇134.产品项目策划4.1.对接主流市场诉求4.1.1.第一阶段：大众休闲观光市场（1）区域观光市场分析现阶段区域
41、休闲观光市场较为成熟，客源稳定。名山大川众多，知名度高，旅游景区发展成熟；季节性明显，多数景区夏、冬两季客源不稳定；奇景多、古迹多、文化底蕴深厚，求知和猎奇为主，缺乏与生活需求相对应的，具有精神寄托类景区；自然景观与人文景观缺少契合，主题不鲜明。（2）福寿山休闲观光发展切入点a.寻找差异市场切入，同质中借力，激活人气。目前湖南全省已形成了以张家界、凤凰、长沙、韶山、衡山、岳阳等旅游目的地的多条精品多日游旅游线路。其中最火爆的三条游线为：八日游：长沙岳阳韶山凤凰张家界三日游：长沙张家界四日游：长沙韶山衡山初步统计，三条热门线路所涉及的旅游目的地，年游客市场为6959万人，其中以团队形式出行的游客
42、量为1776万人。福寿山未来的开发，将着力于与其他景区的联动合作，争取加入热门成熟旅游线路中，目标争取到5%左右的客源份额，即88万人的团体游客量，分享潜在的客户市场，借力发展。区域观光市场分析2012年湖南省最受游客欢迎的十大景区线路中的旅游目的地游客量统计景区名称 特色资源 核心产品 旅游季节 景区类型张家界武陵源风景名胜区武陵源以“五绝”：奇峰、怪石、幽谷、秀水、溶洞闻名于世黄石寨揽胜、金鞭溪探幽，神堂湾历险、十里画廊拾趣，西海观云、砂刀沟赏景春夏秋 综合型南岳衡山 七十二群峰，层峦迭嶂，气势磅礴祝融峰之高、藏经殿之秀、水帘洞之奇、方广寺之深堪称“南岳衡山四绝”春夏秋 综合型凤凰古城 青
43、山碧水，雄墙古阁，奇洞宝塔。沈从文故居、古城博物馆、沱江泛舟、熊希龄故居、虹桥艺术楼、万寿宫春夏秋冬 人文型韶山 伟大领袖毛泽东同志的故乡韶峰风景区、毛氏宗祠、毛泽东纪念馆、毛泽东故居春秋 人文型岳阳楼 万里长江，山、水、楼台相映成景岳阳楼洞庭湖夏秋 人文型岳麓山 千年学府岳麓书院、湘江岳麓书院、湘江、橘子洲春夏秋冬 综合型天门山拔地擎天的天门山，古树参天，藤蔓缠绕，青苔遍布天门洞与山顶区门票、天门山索道 春夏秋冬 生态型常德桃花源 桃花源记 、田野风光，秀丽的山川景色，纯厚的民俗风情著称于世农家乐，田园采摘 春秋 生态型永州九嶷山九峰耸立，巍峨壮丽，溶洞密布，绿水常流舜帝陵春夏秋 人文型东江
44、湖山的隽秀、水的神韵、老树古藤攀岩附壁瀑布、漂流、山庄 夏秋 生态型景区名称 游客量 团队游客量所占比例统计年份张家界 3590.1万 1255万 35% 2012南岳衡山 530万 42万 8% 2012凤凰古城 119万 44万 37% 2012韶山 920万 110万 12% 2012岳阳楼 1800万 315万 18% 2012前期分析篇14b.福寿山未来的开发，将着力于与其他景区的联动合作，争取加入热门成熟旅游线路中，目标争取到5%左右的客源份额，即88万人的团体游客量，分享潜在的客户市场，借力发展。根据福寿山所具有的资源优势，能够打造的产品包括：四季旅游产品：中国最大樱花谷、顶级矿
45、泉+温泉疗养、南国避暑胜地、稀有负氧之海、中国最南冰雪嘉年华主题文化山水：福山、寿水、福寺、福海、福花、福气将福寿山休闲观光产品与成熟游线相融合， 合作共赢，借力发展线路一：岳阳福寿山长沙韶山凤凰张家界 线路特色：山水人文风光游加入理由：以主题人文山水融入线路，且主打“夏”“冬”特色产品，弥补线路中“夏”“冬”两季的产品缺失。线路二：福寿山长沙韶山衡山 线路特色：湘楚文化游加入理由：武广高铁开通，线路通顺，且福寿文化将丰富文化感知类型。线路三：长沙福寿山张家界 线路特色：深度游加入理由：以专业深度的疗养游弥补原线路中只养不疗的缺陷，完善旅游线路产品链。4.1.2.第二阶段：高端特色疗养市场（1
46、）疗养市场发展大势研究a.世界养生/疗养市场发展趋势养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的客源市场则是欧美国家。健康（养生）旅游发展完善的的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。b.中国疗养市场发展现状全国疗养机构在新中国成立后的前十五年期间得到了高速的发展，全国疗养院机构总数最高达到了1577家。1996年后全国疗养院开始走下坡路，疗养院机构总数不断锐减，到2008年全国疗养院机构总数只有21
47、0家。c.结论：近年来，随着旅游业的蓬勃发展，疗养市场逐渐从低谷中走出来，疗养人群呈现逐年递增的趋势，养与疗成为新时代人们出游的主要动机之一。（2）区域疗养市场发展潜力研究数据来源：全国第六次全国人口普查主要数据公报a.大众客户群体区域观光热门游线分析19492008年全国疗养院机构总数（单位:个）前期分析篇15武汉及长株潭常住人口：截止到2012年，常住人口为23860000人，年平均增长率为0.79%。岳阳常住人口：常住人口共有家庭户1506069户,家庭户人口为5072993人。武汉、岳阳及长株潭年龄构成：常住人口中，65岁及以上人口为2453000人，占11%。b.高端客户群体岳阳、武
48、汉及长株潭财富人群：据统计，武汉高端消费人群占人口比例的3%，也就是60万人。武汉千万资产以上人群为2.1万人，长株潭区域千万以上资产人数为1.8万人。珠三角财富人群（含港澳）：据统计，珠三角总人口规模已经突破一亿，其中高端消费人群占人口比例3%，近300万，资产过千万的财富人口以及突破百万人。c.结论：按国内亚健康70%比例测算，仅岳阳、武汉和长株潭客观市场潜在的客户为1770万人，有各色疗养需求的客户为378万人，这是个庞大的基础市场，在高端度假疗养市场方面，四小时经济圈内的富豪人群已突破百万人。（3）疗养市场发展机遇研究a.周边发展现状目前湖南、湖北两省，专业疗养机构和干休所有40几个，
49、其中90%属党政机关、军区部委的职工专属疗养院。缺少针对大众的疗养机构；亚健康75%健康5%疾病20%亚健康70%健康15%疾病15%国际亚健康人口比例 国内亚健康人口比例区域疗养市场分析19492008年全国疗养院床位总数（万张）20022008年全国疗养院诊疗/住院人数（万人）前期分析篇湖南省 (28家） 湖北省（ 24家）湖南省马王堆疗养院武当山疗养院衡阳干部疗养院龙佑赤壁温泉度假疗养基地湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院湖北省荣军疗养院长沙警备区左家塘干休所湖北省神农架劳模疗养院湖南省军区杜家园干休所武汉职工疗养院湖南省军区杜家园离职干部休养所湖北省电力职工疗养院湖南省军区樟木坝离职干部休养所湖北省老年公寓( 疗养院)湖南省老干部休养所宜昌平湖工人疗养院湖南省军区五里牌干休所湖北省九宫山疗养院长沙市赤岗村军队离退休干部休养所东湖卫生疗养院张家界疗养院（3 个）广空武汉营房村干休所道长沙市桐梓坡离退休干部休养所解放军通信学院蔡家田干休所长沙警备
