1、编号： 山东建筑大学商学院课程设计课程名称： 房地产估价课程设计 班 级： 工商 121-1 指导教师： 学生姓名： 学 号： 时间进度： 2015.6.262015.7.3 所属学期： 2014 2015 学年第 2 学期 第 17 周山东建筑大学商学院房地产估价课程设计2015 年 7 月 3 山东建筑大学商学院房地产估价课程设计资 料 目 录1.课程设计指导书2.课程设计任务书3.课程设计报告书4.个人总结5.成绩评定表山东建筑大学商学院房地产估价课程设计山东建筑大学商学院房地产估价课程设计指导书一、课程设计的性质、地位和任务房地产估价课程设计是会计学专业的一门专业选修课程，是在学生学习
2、完房地产估价课程之后，为加强提高学生的实际应用能力而设置的。本课程设计，通过对房地产估价报告的调研、方法测算与撰写，可以培养学生综合运用房地产估价基础理论、基本技能分析、解决问题的能力；并可以进一步巩固所学知识，加深对基础理论的理解，扩大专业知识面，完成教学计划规定的基本理论、基本方法和基本技能的综合训练，实现所学知识向能力转化。二、课程设计的内容本课程设计的成果形式为房地产估价技术报告，具体题目自拟，但应侧重于济南市的居住房地产市场选题。具体包括：（1）房地产估价技术报告封面 （2）目录 （3）个别因素分析（4）区域因素分析 （5）市场背景分析 （6）最高最佳使用分析 （7）估价方法 山东建
3、筑大学商学院房地产估价课程设计（8）估价测算过程（9）估价结果三、课程设计的要求1请按照自己拟定的具体题目详细测算，可以协作讨论估价方案和资料收集，但应每人各自进行资料的整理、估价的计算和独立完成报告，报告中要有图、表、数据，在规定的时间提交要求完成的工作量；2请统一用课程设计专用纸规范书写；3课程设计完成后，请同学们写 500字的总结。（总结内容包括过程、心得体会，在那些部分遇到困难等，对房地产估价教学及课程设计内容的意见、建议等）。四、设计时间 ：1 周，1 学分五、成绩评定结合学生实习期间的态度表现、学习能力、报告书完成质量、设计能力等方面进行综合评定。山东建筑大学商学院房地产估价课程设
4、计山东建筑大学商学院课程设计任务书2014-2015学年第 2 学期课程名称： 房地产估价班级：工商 121指导教师：陈健课程设计类型：综合型设计型应用型其它 工作量： 1 周计划进度17周安排： 周一 14 节 开题动员 周二 16 节 集中设计及辅导 周三 16 节 集中设计及辅导 周四 14 节 集中设计及辅导 周五 58 节 集中设计及辅导 周六 资料上缴所涉及理论知识或先修课程1房地产开发与管理；2房地产估价；3工程经济学；任务要求（1）题目自拟（2）估价时点为 2015年 6月 26日（3）以居住房地产作为估价对象，具体的范围可以从住宅用地、一间单体住宅，一栋住宅楼，住宅组团等中任
5、选。待估地产的种类可以从普通商品住宅、别墅、其他居住房地产等任选。（4）估价目的可以任选设计成果 完成规定的作业量，形成完整的报告书评分标准指导教师根据学生完成情况、水平、学习能力、学习态度、设计能力等方面进行全面审查，评定成绩。评分标准详见评分表。指导教师（签字）： 教研室主任（签字）：年 月 日 年 月 日注：该任务书必须由由指导教师填写并经教研室主任签字后生效。上图中使用的字符，选中的为，未选中的为。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计房地产估价技术报告山东建筑大学商学院房地产估价课程设计估价项目名称：济南市德润天玺第八栋第八层住宅抵押价值评估估 价 人 员：目录一、个别因素分析 .1二
6、、区域因素分析 .1三、市场背景分析 .2（一） 国家宏观环境 .2（二） 城市宏观环境 .2山东建筑大学商学院房地产估价课程设计四、 最高最佳使用分析 .3五、估价方法 .3六 、估价测算过程 .3山东建筑大学商学院房地产估价课程设计山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 1 页德润天玺估价对象为济南市历下区德润天玺第 8栋第 8层 一、个别因素分析 房屋用途：普通住宅建筑架构：框架架构建筑年代：2010 年外观： 标的物所处的整体建筑物呈高层、板楼；房屋楼层：第 8栋第 8层；平面布局：现房屋平面布局为三室、两厅、两卫的布局；配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设备完备；装潢情
7、况：简装估价对象面积：158 平方米建筑面积：150 万平方米占地面积：77 万平方米公摊：18%-20%绿化率：42.5%容积率：2.00物业管理费：1.5 元/平方米二、区域因素分析1、 地理位置德润天玺位于旅游路以北，经十路以南，凤凰路以西，占据龙奥正脉风水宝地，三山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 2 页面环山自然环境优美。2、交通情况：东边紧邻凤凰路，向北 400米到达经十路，往南到达旅游路。德润天玺恰是三条干线的交汇处，处于黄金的位置。3、商务配套：位于汉峪国际金融商务区，后期将建成大型的国贸区，是恒隆的两倍，方便了居民的日常生活。临近舜泰广场，是多数上班族的极佳选择。4、政务
8、配套：周边临近省军区、省环保局及市中医院。5、教育配套周围有 18所学校，满足了住户的全龄段教育要求，是不可多得的项目。而且正在和北师大附属中学洽谈中，有望入驻德润天玺。6、该区域有完善的供水管网、完善的排水管网、完善的供电系统、集中供暖管网，区域内通讯设施满足使用要求。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 3 页（区域的区位图）三、市场背景分析（一） 国家宏观环境 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循
9、市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业 2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。（二） 城市宏观环境1、 济南市人口总量保持均衡。 济南推出省会城市现代化一揽子重大战略部署，促使经济增长与经济、城市发展的科学契合，稳步推进城市化进程。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 4 页2、 GDP及产业结构。 济南经济总体保持平稳较快发展，在全国主要城市排名靠前。三大产业产值连年上升，第三产业占到一半的比重。3、 对外贸易有所增长。济南市的对外贸易增长明显，内资
10、企业仍是对外贸易的主力军，外资企业增幅高于内资企业。4、 居民生活水平和消费。济南市人均可支配收入和人均消费性支出不断增加。社会消费零售品总额不断增加。济南市不定期的大型展会，为济南带来了巨大的人流和上流，推动了消费市场的繁荣。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：（1）保持现状利用；（2）装修改造利用；（3）改变用途利用；（4）重新开发利用。通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作住宅为其最高最佳使用方式。这是因为：1. 估价对象权证限
11、制用途为住宅，符合法律上许可前提；2. 估价对象按住宅用途设计，物业内部组合均衡，与外部环境协调，符合住宅技术标准；3. 估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。”特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为 6个分项：山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 5 页（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。五、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象
12、的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新构建价格-折旧 六 、估价测算过程 成本法基本公式为： 房地产价值=重新购建价格折旧估价房屋为 158平方米，户型三室两厅两卫一厨，位于 10层（共 32层），东南朝向毛坯房，房屋 2006年建成使用，经济寿命为 70年，残值率为 0。. 单位建筑面积建筑安装工程费为 3800元/;. 专业费用为建筑安装工程费的 8%；. 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的 3%；. 销售费用为重新购建价格的 4%；. 建设期为 1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为 8%. 开发商成本率
13、润率为 25%山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 6 页. 销售税费为重新购建价格的 11%（1）设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为 VB1、建筑安装工程费=3800（元/）2、 专业费用=（3800+304）*3%=123.12（元/m2）3、 销售费用= VB*4%=0.04 VB（元/m）4、 投资利息=（3800+104+123.12+0.04 VB）*（1+8%）0.5-1=157.99+0.0016VB5、 销售税金= VB *6%=0.06VBg) 6、 开发利润=（3800+104+123.12+0.04VB +157.99+0.0016VB）*25%=1046.28+0
14、.0104 VB7、 VB =3800+104+123.12+0.04VB +157.99+0.0016VB+0.11 VB+1046.28+0.0104VBVB =6242.71（元/m2）综上：重新购建价格=6242.71*158=986347.995（元）(2)按成新折扣法计算其折旧：该住宅已经建成 8年，经实地查看其剩余经济寿命为 62年，残值率为 0.，则1、 房屋的成新率为：q=62/70*100%=88.57%2、 该房地产的现实单价为：986347.995*88.57%158=5529.17 元/（3）房地产价格综合上面方法得出的结果，可知德润天玺的价格为：9135.54*80
15、%+7256.10*10%+5529.17*10% =8586.96元山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第 7 页山东建筑大学商学院房地产估价课程设计心得体会一周的课程设计结束了，在这次的课程设计中不仅检验了我所学习的知识，也培养了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。在设计过程中，与同学分工设计，和同学们相互探讨，相互学习，相互监督。学会了合作，学会了运筹帷幄，学会了宽容，学会了理解，也学会了做人与处世。在这次房地产估价课程设计中，我们组主要运用市场比较法和成本法普通住宅估价对象进行估价，其目的是为其抵押作出合理可靠真实的价值估计。成本积算法，即对取得土地或已实现的土
16、地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。课程设计是培养学生综合运用所学知识,发现、提出、分析和解决实际问题,锻炼实践能力的重环节，这次课程设计虽然很累，但我学到了不少东西，巩固了房地产估价课程所学的内容，培养我们的团队精神，锻炼了我们的沟通和表达能力。通过这次课程设计使我懂得了理论与实际相结合是很重要的，只有理论知识是远远不够的，只有把所学的理论知识与实践相结合起来，才能真正为社会服务，从而提高自己的实际动手能力和独立思考的能力。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计山东建筑大学商学院房地产估价课程设计房地产估价课程设计成绩评定表评分标准 分值 评分平时表现 20 分完成质量 50 分设计能力 20 分个人总结 10 分合计
