1、 1 普通商品房的价格构成一、 南京市商品房作价办法中的相关项目和取费方法序号 取费项目 单位 计算方法 备注1 成本构成 1.1 土地征用（出让）及拆迁补偿费 1.1.1 国有土地使用权出让金 根据地块所在级别及用途，经过评估，由地价审核小组确定单位地价，报市政府批准后执行。 城市房地产管理法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1.1.2 征（拨、使）用土地管理费 征（拨、使）发生各项费用总额的 2-3%（市区 2%、县3%） 苏价涉字（95）155 号、宁价房字（95）282号1.1.3 临时用地管理费 国家集体建设用地 1.5 元/平方米 年，城乡各类经营性用地 3 元/平方米年 苏价涉
2、字（95）155 号、宁价房字（95）282号1.1.4 土地登记费 1、 党政机关、人民团体、全额预算事业单位 10 元/宗地；2、 企业，自收自支单位土地使用面积 1 千平方米(含本数)以下 110 元/宗，每超过 500 平方米内加收 40元，最高不超过 4 万元；3、 差额预算管理事业单位 2500 平方米以下 160 元/宗，每超过 500 平方米内加收 20 元，最高不超过 1 万元；4、 城镇私房用于生产经营的 500 平方米以下 90 元/宗，每超过 100 平方米内加收 20 元，最高不超过 200元；5、 城镇居民住房（私房）土地使用面积 100 平方米以苏价房（99）13
3、4 号，宁价房字（99）240 号2 下 18 元/宗，每超过 50 平方米内加收 5 元，最高不超过 35 元1.1.5 建设用地批准书工本费 8 元/证 国家物价局（93）价费字 139 号，宁价房字（94）76 号1.1.6 土地用途变更费 市区 1-2 元/平方米，县城以下、新征用土地 0.5-1 元/平方米 苏价涉字（95）155 号、宁价房字（95）282号1.1.7 耕地开垦费 9 元/平方米（占用耕地单位开垦的耕地经验收合格后，耕地开垦费退还） 省政府苏政发（99）8 号1.1.8 土地复垦费 2000 元/亩（复垦土地经验收合格后，退还土地复垦费） 省政府苏政发（99）8 号
4、1.1.9 农业重点开发建设资金 2000 元/亩 苏政办发（95）62 号1.1.10 新菜地开发建设资金 教师建房和拆迁复建房 0.5 万/亩，商品房 1 万元/ 亩(征用重点保护区哉办蔬菜基地加倍) 苏价房(99)15 号、宁价房（99）151 号1.1.11 征地拆迁安置补偿费 征用土地的安置补偿费按市政府政发（96）131 号、宁政发（99）68 号文件规定执行 苏价涉字（95）155 号、宁价房字（95）282号1.1.12 房屋及附着物补偿费用 1.1.13 城市房屋拆迁管理费 11 元/平方米（按拆迁房屋建筑面积） 苏价费（97）522 号、宁价房字（98）273 号1.1.1
5、4 城市房屋拆迁补偿安置费用 1.1.15 城市公企单位搬迁补偿费用 1.1.16 其他费用 1.1.17 拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本 1.1.18 拆迁安置中的差价收益冲减开发成本 1.1a 单体造价 元/ 1.1 项总额房屋建筑总面积 3 1.1b 商品房单位面积费用 元/ 1.1 项总额商品房面积 1.2 前期工程费 1.2.1 新建房屋白蚁防治费 七层以下（含七层、地下室）2.3 元平方米，八层以上(含八层)1.7 元/平方米 苏价工（96）422 号、宁价房字（96）315 号1.2.2 利用城建档案资料服务费 按文件规定执行 苏价涉（95）111 号、宁价房字（95）270
6、 号1.2.3 城市道路占用费 占用主干道 0.6 元/天.平方米，次干道 0.4 元/ 天.平方米 建设部、国家物价局建成（93）410 号，宁价费字（95）146 号1.2.4 城市道路挖掘补偿费 按文件规定执行 建设部、国家物价局建成（93）410 号，市物价、市政公用局宁公布字（95）174 号1.2.5 城市规划设计收费 按文件规定执行 苏价涉转（93）18 号、宁价房字（94）114 号1.2.6 工程勘察测绘费用 1.2.7 工程设计费用 1.2.8 三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整） 1.2.9 其他 1.2a 单体造价 元/ 1.2 项总额房屋建筑总面积 1.2b 商
7、品房单位面积费用 元/ 1.2 项总额商品房面积 1.3 房屋建筑安装工程费（含材料差价） 1.3.1 桩机工程费用 1.3.2 土建工程费用 1.3.3 水电安装工程费用 4 1.3.4 室外附属工程费用 1.3.5 其他 1.3a 单体造价 元/ 1.3 项总额房屋建筑总面积 1.3b 商品房单位面积费用 元/ 1.3 项总额商品房面积 1.4 附属公共配套设施费 1.4a 单体造价 元/ 1.4 项总额房屋建筑总面积 1.4b 商品房单位面积费用 元/ 1.4 项总额商品房面积 1.5 公共基础设施费 1.5a 单体造价 元/ 1.5 项总额房屋建筑总面积 1.5b 商品房单位面积费用
8、元/ 1.5 项总额商品房面积 1.6 管理费用 1.6b 商品房单位面积的管理费用 元/ （1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b）（23） 一级企业：3二级企业：2.5三级企业；21.7 销售费用 1.7b 商品房单位面积的销售费用 元/ （1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b）2 1.8 财务费用 1.8b 商品房单位面积的财务费用 元/ 不超过（1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b）30利率 利率按国家规定执行，计息时间为：多层住宅不超过 24 个月，高层住宅不超过 36 个月5 1.9 代收费用 1.9.1 市政公用基础设施配套费 营业用房：一类土地
9、 170 元/平方米；二类 160 元/平方米；三类 110 元/平方米；四类 50 元/平方米住宅：一类土地 145 元/平方米；二类 135 元/平方米；三类 100 元/平方米；四类 40 元/平方米（按建筑面积计算）经济适用房含安居工程免收苏价房(99)180 号、宁价房（99）276 号市政公用基础设施配套费150 元/平方米（按建筑面积计算） 市政基础设施建设为 131 元/平方米自来水管网建设 10 元/ 平方米城市消防设施设备建设 6 元/平方米城市建筑管理 3元/平方米(含城市房屋建筑、建筑装饰、市政工程建筑管理)。宁价房200722 号、宁财综200738 号1.9.2 建
10、制镇市政公用基础设施配套费 在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人 20-50 元/平方米（按建筑面积） ，在建制镇规划区内的个人住宅（沿街建筑除外）10-20 元/平方米苏价涉(94)76 号、宁价房字（94）108 号1.9.3 发展新型墙体材料专项用费 10 元/平方米 经济适用房含安居工程免收省政府（97）100 号令1.9.4 结建人防经费 城区 30 元/平方米，郊区 24 元/ 平方米 经济适用房含安居工程免收苏价涉(94)155 号、宁价房字（94）144 号1.9.5 供电工程贴费 550 元/KVA 经济适用房含安居工程免收或减收国家计委计投资（93）116
11、 号1.9.6 消防设施建设费 10 层或 24 米以上（含 24 米）高层建筑、从事经营的 苏价费（99）43 号，宁价费（99）字 190 号6 地下建筑、石油化工建筑 3 元/平方米，其它建筑 2 元/平方米1.9.7 煤气建设费 2000 元/户 宁价工字（98）513 号，宁财综（98）676 号1.9.8 散装水泥专项资金 纸袋押金 5 元/平方米（按建筑面积计算，凡按计划使用散装水泥的可将押金及利息全额退还，否则一律不退）苏价管（95）339 号，苏财综（95）166 号1.9.9 教育地方附加费 乡镇以上新建房屋（除经济适用住宅房）：10 元/m2；楼、堂、馆、所及营业性用房：
12、20 元/m2（经济适用房除外）经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收省委苏发（94）6 号1.9b 商品房单位面积的费用 元/ 1.9 项总额商品房面积 2 利润 元/ 2b 商品房单位面积的利润 元/ （1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b）利润率 经济适用房的利润率最高不超过 3普通标准商品住宅的利润率最高不超过 8。高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。3 税金 3b 商品房单位面积的税金 元/ （1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b+1.6b+1.7b+1.8b+1.9b+2b）税率/（1税率） 4 住宅差价 4.1 各楼层
13、、朝向的差价率 7 4.2 质量差价率 5 综合平均销售价格 元/ 1.1b+1.2b+1.3b+1.4b+1.5b+1.6b+1.7b+1.8b+1.9b+2b+3b 6 各楼层、朝向销售价格 元/ 综合平均销售价格(1 住宅差价率 ) 二、其它南京市商品房建设中允许收费的若干行政事业性收费项目及标准序号 取费项目 计算方法 备注1 国有土地有偿使用费城镇国有土地：30 元/；国有荒山、荒滩、荒地：7.5 元/；城镇以外的其他国有土地：15 元/苏土计（1995）第 63 号，苏涉价（1995）第 155 号2 建设工程招投标管理费（已取消） 招标工程中标价的 0.3% 苏价房(99)14
14、号，宁价房字(99)120 号3 房屋开发管理费 开发公司管理费的 10% 苏价涉字（93）208 号、宁价房字（94）114 号4 建设工程标底编制费 1.2 苏建施安(89)435，苏价涉(93)208 号，宁价房字(94)114 号5 建设工程标底审核费 0.3 苏建施安(89)435，苏价涉(93)208 号，宁价房字(94)114 号6 工程(劳动) 定额编制费 建安工作量的 1 苏价房(99)13 号、宁价房字（99）82 号7 建筑安装施工企业行业管理费省级管理费：省直属行业：工程结算收入的 0.8， 其他：0.4；市级管理费：工程结算收入的 1.2；苏价房(98)117 号、宁
15、价房字（98）241 号8 县级管理费：0.88 建筑市场管理费进入本市的外地企业：工程结算收入的 3；市政施工：工程造价的 2.3苏价房(98)117 号、宁价房字（98）241 号9 建设工程质量监督费 按建安工程量市区 1.5、五县 3 苏价房(99)178 号、宁价房字（99）277 号10 水增容费 1000 元/户 苏价涉（95）79 号，宁价商字（94）209 号11 建筑施工安全监督管理费 建筑安装工程造价的 0.6(不含设备 ) 苏价房(97)479 号、宁价房（97）453 号12 自来水管网建设工程费 住宅 26 元/，商业及其它用房 38 元/ (按建筑面积) 宁价工字(98)54 号8
