1、广州市三旧改造政策“三旧” ：旧城 镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划指导思想：“结构升级 、集聚发展、分类引导、节约集约” 一、三旧改造概述-主要政策依据印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电200916 号）(2)关于推进“ 三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78 号）转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作 实施意见(试行) 的通知 （粤府办2009122 号）关于加快推进“三旧 ”改造工作的意 见（穗府【2009】56 号） 广州市旧城更新改造规划纲要 （征求意见稿）“ 三旧 ”工作流程（征求意见稿）一、三旧改
2、造概述-基本原则1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。2、综合改造，整体提升旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。一、三旧改造概述
3、主要策略1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政策配套3、市场运作，财政支持4、系统改造，新旧联动5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述-主要 6 个政策突破补办征收手续补办农用地转用手续补办供地手续土地出让收益农村集体建设用地改变为国有土地边角地、插花地、夹心地的处理一、三旧改造概述-三旧改造范围1、广州市现划定适用三旧改造面积约 54 平方公里区域:包括环市路- 恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过 30 年的历史旧城。2、54 平方公里外区域项目：经区市“三旧” 办公室审核，市“ 三旧 ”改造工作 领导 小组批准后
4、，可 纳入改造范围。一、三旧改造概述- 三旧改造规划指引一、三旧改造概述- 三旧改造规划指引 一、三旧改造概述- 三旧改造规划指引二、 “旧城 ”改造 1、主要条件、权属明确、纳入市、区改造计划、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划二、 “旧城 ”改造 2、主要模式及特点模式 适用区域 主体 土地出让方式 改造原则 成片重建改造模式 危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理、公共服务配套不完善区政府 土地公开出让 现行城市规划和节约集约高效用地 零散改造模式 零散分布的危破房、部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房 业主 一般不出让综合整治，消除安全隐患，完善生活设施，
5、改善生活条件 历史文化保护性整治模式 历史文化街区和优秀历史文化建筑 业主不出让“修旧如旧、建新如故” “重在保护 、弱化居住” 二、 “旧城 ”改造 3、部分特有政策：实行“阳光 动迁” 。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到 90%以上( 含 90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到 2/3 以上 (含 2/3)的，方可具体 实施拆迁。行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序 拆迁补偿安置办法 ：以
6、被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包括货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置 3 种补偿安置方式保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安置房，并可采取招标方式确定建设单位财政资金扶持和资金平衡政策 ：增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2 的比例由市、区分成，各区在编制年度财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入 税费优惠政策 ：在市的权限范围内 ，按照“拆一免一”的原则 二、 “旧城 ”改造 4、主要工作流程： “先安置、后改造” 的原则区 政 府 市 “三 旧 ”办拟 改 造 范 围 成 片 改 造
7、 规 划 范 围全 面 改 造 范 围 全 面 改 造 范 围地 块 改 造 意 向所 需 材 料所 需 材 料历 史 用 地 手 续所 需 材 料需 完 善 用 地 手 续 情 况 核 查 表（ 包 含 具 体 范 围 和 面 积 ）征 地 补 偿 协 议 及 兑 现 凭 证落 实 违 法 用 地 查 处 情 况 取 得区 （ 县 ） 国 土 房 管 部 门 和 当地 政 府 书 面 证 明拆 迁 补 偿 安 置 方 案改 造 成 本 分 析 和 资 金 平 衡 方案改 造 计 划 和 实 施 步 骤现 状 历 史 资 料1、 提 出 改 造 方 案 编 制 意见2、 开 展 第 一 轮 摸
8、 查90%以 上 改 造 户 数 同 意3、 组 织 开 展 摸 查征 地 补 偿 协 议 及 兑 现凭 证落 实 违 法 用 地 查 处 情况 取 得 区 （ 县 ） 国 土房 管 部 门 和 当 地 政 府书 面 证 明市 “三 旧 ”改 造 领导 小 组 审 议 意 见市 旧 厂 房 改 造 规 划指 引 市 “三 旧 ”改 造 办 逐级 呈 报 省 政 府 审 批 历史 用 地 手 续需 完 善 用 地 手 续 情 况核 查 表 （ 包 含 具 体 范围 和 面 积 ）增 值 收 益 分 成区 （ 县 ） 国 土 房 管 部 门 和 当地 政 府 出 具 书 面 证 明 的 土 地和
9、建 筑 性 质 、 权 属 情 况 以 及直 管 公 房 情 况修 建 性 详 细 规 划 方 案5、 市 “三 旧 ”改造 办 批 复 改 造 方 案 签 订 拆 迁 补 偿 安 置 协议 户 数 达 2/3以 上所 需 材 料签 订 拆 迁 补 偿 安 置 协议 户 数 不 足 2/34、 编 制 和 上 报 改 造 方 案 6、 开 展 第二 轮 征 询区 政 府 重 新 修 改 方 案再 报 市 “三 旧 ”办生 地 出 让实 施 程 序 市 “三 旧 ”改 造 办 逐级 呈 报 省 政 府 审 批 历史 用 地 手 续区 政 府 或 区 政 府指 定 机 构 提 出 公开 出 让 申
10、 请7、 实 施 改 造 方 案报 建 施 工市 国 土 房 产 局 纳入 出 让 计 划无 90%以 上 改 造户 数 同 意不 启 动 改 造旧 城 改 造 程 序拆 迁 和 平 整 土 地确 权 登 记 发 证熟 地 出 让实 施 程 序 区 政 府 或 区 政 府指 定 机 构 提 出 公开 出 让 申 请增 值 收 益 分 成 确 权 登 记 发 证二、 “旧村 ”改造 1、主要条件、54 平方公里内在册（ 138 条“城中村” ）或其他通过审批纳入计划的“城中村 ”、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划、用地权属明确，80%以上村集体经济组织成员同意 二、 “旧村 ”改
11、造 2、主要模式及特点模式 适用区域 主体 改造原则 用地范围 土地出让方式 全面改造模式 位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52 条“城中村村集体 “改制先行，改造跟进” 以旧村的用地范围为基础 ，合理整合集体经济发展等用地 村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让 综合整治模式 城市重点功能区外，改善居住环境、道路和消防为目的 村集体 旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地 适用集体建设用地使用权流转政策等 综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。 二、 “旧村 ”改造 3、全面改造模式的土地
12、利用政策全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧” 改造办公室确定。全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。全面改造的“城中村 ”土地，符合有关 规
13、定的，可登记为国有土地。全面改造的“城中村 ”中，在 2007 年 6 月 30 日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村 ”居民点范围内、一定面 积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。全面改造的“城中村 ”项目涉及新增建 设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。二、 “旧村 ”改造 4、全面改造模式的财政支持政策 全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。全面改造项目未实行土地公开出让，由村集
14、体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。除市政府土地储备项目外，未来 5 年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的 60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按 8：2 的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村” 整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。二、 “旧村 ”改造 5、拆迁补偿安置办法 补偿安置方式。 “城中村 ”整治改造范 围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。确定住宅房屋拆迁补
15、偿安置基准建筑面积。 “城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。基准建筑面积是确定“拆一补一” 复建补偿面积和货币补偿金额的依据。复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一 补一” 给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。货币
16、补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。、非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村” 整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。 、安置住房建设。在“城中村” 全面改造中，改造主体 应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房
17、用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村” 整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。、安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的 30%缴交国有土地使用权出让金。、拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。 二、 “旧村 ”改造 6、主要工作流程：附件：全市 52 条全面改造“城中村”名单越秀区：杨箕、登峰、西坑、
18、瑶台(4 条)，海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6 条)，荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18 条) ，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8 条) ，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5 条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条) ，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4 条)。二、 “旧厂 ”改造 1、适用条件、54 平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂”、符合土地利用总体规划和城市总体规划、用地权属明确二、 “旧厂 ”改造 2、国有用地的处置主要
19、模式及特点模式 用地性质 主体 土地出让方式 出让金补交或取得收益标准自行改造，补交地价 商品住宅除外 企业 协议补交出让金 教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价 30%计收土地出让 金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金 公开出让，收益支持 政府 公开出让 方式一：规划(毛)容积率在 35 以内的，按土地出让成交价的 60%计算补偿款，超出规划(毛) 容积率 35 的不参与方式二：规划(毛)容积率在 35 以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的 40%计算补偿款，
20、超出规划(毛)容积率 35 的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上( 毛)容积率 35以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的 40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯 收益不再计算补偿款。 公益征收，合理补偿 方式一：按同地段 18(毛)容积 率商业基准地价的 60%计算补偿款。另外，旧厂房在 2010 年前完成搬迁的，按上述基准地价的 10%追加补偿，在 2012 年前完成搬迁的，按上述基准地价的 5%追加补偿。方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器 设备按 资产折旧评估价格进行评估。对
21、于异地搬迁重建企业 ，机器 设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价 100%的奖励。另外，旧厂房在 2010 年前完成搬迁的，按上述工业基准地价 60%追加补偿，在 2012 年前完成搬迁的，按上述工业基准地价 30%追加补偿。二、 “旧城 ”改造 3、国有用地部分特有政策：旧厂房在 2010 年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿 比例，在 2012 年底前完成搬迁、拆除的，按成交价 5%追加 补偿比例。 原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期
22、的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处置，企业应当配合政府开展征收工作。纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标准予以补偿。无合法用地手续，用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6 月 30 日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土
23、地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照若干意见第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的 3 种方式进行处置。4、集体用地的处置主要模式及特点（1987 年 1 月 1 日之前，或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地） 模式 用地性质主体 土地出让方式出让金补交或取得收益标准自行改造，补交地价 商品住宅除外 企业 协议补交出让金暂缓收取土地出让金，流转时教育、科研、 设计、文化、卫生、体育等非 经营性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价 30%计收土地出让金，改作商 务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金 公开出让，收益支持
24、所有性质政府或村委公开出让 成交价格的 60%补偿给村集体经济组织 依法流转所有性质村委或企业按具体情况确定依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金 依法征收 非营利性公共服务政府 按现行征地补偿的有关规定给予补偿 5、集体用地部分特有政策：村留地管理和“城中村 ”改造。无合法用地手续，用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6 月 30 日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手
25、续后，按上述(一)的 3 种方式进行处置。1补办手续的用地用于兑现留用地指标，2留用地指标额少于(含无留用地指 标)改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，3纳入“城中村” 改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。不符合上述 3 个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安置房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，
26、由改造主体承担相应的改造费用。经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处置申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。原址用地已补办出让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处置的，剩余年期的土地出让金另行返还。2007 年 6 月 30 日以后的违法用地，应严格按中华人民共和国土地管理法和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。在本意见出台前已列入我市“退二进三” 目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在 2007 年 6 月 30 日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处置意见另行制订，不适用。
