1、公寓专题研究 兴达经纪 2016.4.8,目录,概念界定,从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。,公寓,=,+,公寓,=,+,+,不符合住宅日照与楼间距要求,与住宅区别：,公寓新定义：,从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。,写字楼,住宅,公寓产品,商务功能,居住功能,住宅,写字楼,公寓,两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向,集中办公，形象展示较好,不具备,具备,不具备,概念界定,功能复合的公寓产品,区别于居住产品： 非居住用地，4
2、0或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割,区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套,VS,公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。,概念界定,一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域 二、交通便利，城市主干道沿线等 三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生 四、依托强大的城市资源,外部因素,内部因素,一、明确定位功能单一/城市综合体 二、独具特色建筑形式/升值潜力 三、功能体系明晰对于公寓
3、功能的确定,概念界定,根据用地性质与产权的年限划分,普通公寓,商务公寓,酒店式公寓,概念界定,产品类比分析,服务式公寓需开发商持有经营； 而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。,概念界定,根据用地性质与产权的年限划分,居住公寓,商务公寓,界定,配套,配套,界定,居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅建筑，此类公寓明确为居住公寓。,居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置,商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确
4、为商务公寓,商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公建标准配置,概念界定,概念界定-酒店式公寓,定义,“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。,简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权,解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店
5、的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。,特 点,酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；,酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；,酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；,酒店式公寓必须具有居家的氛围；,相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；,概念界定-酒店式公寓,与传统酒店的区别,酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提
6、供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。,概念界定-酒店式公寓,目录,14,参与各方关系及其法律责任,投资者,开发商,担保公司,银行按揭,管理公司,酒店管理公司,房屋租赁合同,担保函,房屋买卖合同,委托关系,两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。,保证人与被保证人
7、关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。,签定借贷合同，以房产抵押作保证。,开发商向银行作保证，承无限连带责任。,产权式酒店的运作模式,概念界定-产权式酒店,15,（一）房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的。 （二）房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。 （三）担保法律关系 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益
8、。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。,参与各方关系及其法律责任,概念界定-产权式酒店,16,产权式酒店经营管理模式,1）管理公司自营由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2）委托知名酒店经营公司经营委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。3）挂牌知名酒店经营公司自营挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司
9、派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,概念界定-产权式酒店,17,概念界定-产权式酒店,居住公寓价值体系,居住公寓体系,选址标准,一般首选繁华地段,周边配套设施齐全,对外部景观资源无硬性要求,物业标准,外立面形式多采用现代风格,采用精装修标准,服务标准,安全设施配套,“金牌式“管家服务,户型面积偏小且较为单一,公寓价值体系,居住公寓硬件配套,户型面积要求：,居住公寓户型面积一般以30-80平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在100平米以上，借此实现较高溢价。,管家式服务,居住公寓,高档居住公寓,银座领海公馆,公寓价值体系,居住公寓
10、软件配套,物业服务：,管家式服务,高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高，个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日常生活需求。,西宁龙湖Moco国际公寓,公寓价值体系,商务公寓,商务公寓体系,选址标准,城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈,处于众多成长型公司的聚集地,交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑,物业标准,智能化系统（包含宽频上网等）,齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等）,服务标准,安全设施配套,专业的物业服务,豪华挑空大堂,居住公寓价值体系,公寓价值体系,商务公寓硬件配套,户型面
11、积要求：,商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。在济南明文规定，商务公寓的单套建筑不允许超过90平米。公寓市场上，户型尺度以40-60平米的小户型居多。,无梁柱大板结构设计,公寓价值体系,商务公寓软件配套,管家式服务,商务 配套,管家式服务,大型会议室,商务服务中心,挑空大堂,公寓价值体系,酒店式公寓,酒店式公寓体系,选址标准,物业标准,服务标准,商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地,交通便捷、城市先进要素聚集,占据优越的自然资源或城市资源,雄伟气派的外立面,豪华入户大堂,齐全的配套（高档会所城市配套）,星级酒店式服务,安全设施配套,公寓价值体系,酒店
12、式公寓硬件配套,管家式服务,户型面积要求：,酒店式公寓注重空间舒适度与品质感，故所选户型面积一般偏大：,全方位顶级配套,高标准的精装设施,管家式服务,会所配套,公寓价值体系,酒店式公寓运营方式,直接销售投资增值销售返租销售,业主,发展商,酒店经营管理公司,委托管理,销售,委托经营,返利,发展商,投资者,酒店经营管理公司,出租/委托经营,委托经营,返租回报,销售产权,运营方式,公寓运营方式,北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感,公寓产品附加值塑造,北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的
13、绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。,北部湾一号：配套齐全，提升项目整体价值,公寓产品附加值塑造,锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适度低能耗优化设计系统，打造高科技公寓社区,高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成1、外墙子系统 2、外窗子系统 3、屋面和地下子系统 4、混凝土采暖制冷子系统 5、健康新风子系统 6、防噪音子系统 7、垃圾处理子系统 8、水处理子系统,混凝土采暖制冷子系统,垃圾处理子系统,公寓产品附加值塑造,塑造北欧景观园林风格，打造超高绿化率社区,混凝土采暖制冷子系统,公寓产品附加值塑造,目录,长租公寓成为年度投资热点,长租公寓行业爆发，和其所处的时代环境有关 租房市场
14、房东端和租客端众多的痛点亟待解决， 90后消费升级和良好租住体验的需求， 房地产租赁市场的大环境， 资本市场和互联网的助推以及国家政策面的推动。,租房现状及痛点：目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。,自动刷新的假房源及虚假图片,长租公寓成为年度投资热点,白领时代的到来与90后的个性需求：2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。而90后消费时代的来临，更突显需求的个性化特征。,赶集网租房报告显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同
15、时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益。,长租公寓成为年度投资热点,房地产租赁市场的大环境，市场容量巨大，且增量明显,中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。而根据国家人口计生委发布的中国流动人口发展报告，中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年。但是，北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9
16、%，特大城市人口聚集态势加强，济南等二线城市首位度低。,长租公寓成为年度投资热点,社科院社会蓝皮书指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到740万，2014年9月我国应届毕业生初次就业率为77%。应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3-5年，未来应届生租赁市场需求巨大,房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端,长租公寓成为年度投资热点,供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格趋稳，物业增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升
17、，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域,需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。,在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局,长租公寓成为年度投资热点,中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业提供了早期的资金供给。在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业
18、已经拿到A轮融资，而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公司，在2015年下半年，公寓行业必将掀起资本大战，焦灼的拿房布局和模式创新，会淘汰掉运营较差的企业。,互联网对公寓企业的改造，提升销售及管理效率，且为未来切入社区经济创造条件,长租公寓成为年度投资热点,长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到20万套，线下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。,互
19、联网对公寓企业的改造表现：1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率2、强大的互联网管理体系，能提高公寓管理效率。3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济,允许N+1模式的租赁政策，为行业前期发展提供一定条件，而REITs的探索提供更大动力,长租公寓成为年度投资热点,关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。 “群租房”的“N+1模式”的共识成立，未来随着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公寓管理市场会健康有序
20、发展。,标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利能力也具备较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入,发展趋势,门外更多野蛮人,行业挑战,链条中的投资机会,链条中的投资机会,细分带来的纯粹，以女性公寓为例：除了开发商完整的大商业配套外，开发商将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，同时培育有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成一个互联网实现线上线下落地的实体空间，这样以养活很多美甲工作室，很多美发工作室、瑜伽工作室、宠物服务工作室等等。,
21、链条中的投资机会,链条中的投资机会,链条中的投资机会,链条中的投资机会,案例：小米与You+,YOU+要让中国年轻人的生命活着！YOU+创始人刘洋YOU+在做一件有益于社会的伟大事业。YOU+联合创始人苏菂阳光、快乐、品质、个性、友善，是YOU+生活的主题。YOU+联合创始人刘昕YOU+是正能量的生活社区，并通过家友把正能量反哺回社会。 YOU+联合创始人杨辉YOU+要做一个有使命感的公司，让所有的有志向的年轻人汇聚在一起，产生创造力，解放年轻人。YOU+投资人雷军,YOU+国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区，专注于打造高品质个性化的青年社区。主题定位：青年生活和
22、青年创业。商业模式:租下整栋楼，重新改造后向青年人出租经营理念：挡风遮雨，有爱陪伴，让都市青年在生存中找到生活卖点:宽松的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。定位群体：大城市租赁市场中的合租群体，他们需要上网去找同伴，基于安全和个性因素，合租存在较大隐忧。YOU+国际青年社区广州凤凰店于2012年6月1日正式开业，将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，进行连锁扩张。2015年2月前后，YOU+社区将同时在广州、上海、北京三地开业10家门店。,案例：小米与You+,整个青年社区借鉴了欧洲大学公寓的模式；融入了loft设计风格；搭建了国家青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的生活态
23、度和生活状态。,如果仅仅是长租公寓，这并非什么新鲜的商业模式，you+国际青年公寓跟其他同行相比最大的不同，是在创立之初已经制定了清晰的目标：我们是做社区台。刘洋,案例：小米与You+,YOU+不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便捷的公共配套，带给青年前所未有的居住体验，更加以多样化社区活动和娱乐，高端的生活配套设施为青年人打造一个多样化的交流、活动的平台，未来YOU+将成为一个中国最具有人文特色的青年社区领导品牌。,YOU+为打造家的感觉，所以会提供一些公共资源，比如饭堂，由房客挑选最合他们口味的商家进驻。此外，还有饮水机、洗衣机、烘干机，这些酒店常规服务，you+国际青年公寓也会有。但
24、是没有高端公寓的定制服务，未来，仅存的大堂前台也将全部拆除，没有服务员，只有“家友”。,案例：小米与You+,对you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。,案例：小米与You+,广州凤凰店一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计，顶部是管道和欧式吊灯设计，风格比较混搭。一角摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80英寸投影电视的影视厅，与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。其次是卧室，对于喜欢涂鸦，或者家居设
25、计的房客来讲，可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子，而这些还会延续给下一任房客。,案例：小米与You+,you+国际青年公寓最大的特色之一莫过于处处可见的新奇而富有趣味的功能设计，如通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。这些新奇的设计一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。,红色旧垃圾桶盖内暗藏的入户大门刷卡器,需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关,三色按钮组成的脚踏密码器需要按顺序踩踏，门才能开,隐藏在消防栓里的门铃,案例：小米与You+,YOU+定位颇有噱头：
26、号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场；第三条规则其实是一个“考核”指标，目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。,谁都可以在这里租房？三不租,房间面积：1030平方米 租金：1800-3200元 物业管理费：租金的10% 水电费：按商业性质收取,难言盈利,投资这个项目，雷军效益预期如何？以凤凰店为例，凤凰店是一栋5层高的旧厂房，一层可间隔20个房间，一楼是300平方米的客厅，建筑面积为1500平
27、方米。当初转让价格未见披露，相信在几千元一平方米左右。按创始人表示，这个项目启动资金为500万元，总共出租80个房间，每月收租16万元，算下来毛回报率达38.4%。创始人所言，凤凰店已经盈利，此话不假。但随着小米公寓的高光亮相，他们能拿到的便宜公寓将越来越少，且随着摊子铺大，每个小米公寓的管理是否能够复刻第一个小米公寓的“乌托邦”氛围，这才真正考虑管理团队的能力。而对于风投来说，他们期望的是翻倍的回报，38.4%的回报是否满足他们的期望？或许，这才是房地产业者期待雷军给出的答复。,案例：小米与You+,用地选择 住宅用地住宅物业的出租投资回报率较低 商业用地开发酒店类物业，土地价格比住宅低，但
28、运营成本高、各种税费、商业水电等成本高。 工业用地违规住人，最严格可认为是违章建筑。 城中村用地租金无明显的优势，运营成本也处于高位，而且必须与当地村集体合作。存在问题 这种公寓如何定义管理，一旦出现个案的违法案件，是否会被取缔？ YOU+这种物业运营方与产权所有方不是同一个人或者机构，运用的都是之前闲置物业改造，这种轻资产模式在初期获得快速扩张，但后期如果准备上市，这种模式是否被资本市场接受？ 一个城市1-2栋楼的集中运营有对应的客户群，但如果体量增加，这种创业人群是否能够支撑，而且人员的流动性比较大，也将明显提高运营的风险。,案例：小米与You+,雷军投资并且在新闻媒体传播会给YOU+贴上
29、创业者和精英的标签。同时也为YOU+开拓了一条新的发展思路：you+国际创业公寓。you+家友有2030是创业者，如果把you+打造成创业者之家，吸引更多的创业者住在这里，他们不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补。you+还能为他们提供创业者的研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，相当于把创业链条上的每一个环节整合起来，成为创业孵化基地。创业者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找投资。投资者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找项目。YOU+会变成一个事实上的创业孵化器。而租用孵化器的价格就不是房租这么简单的，也许北京的YOU+每个房间10000元也会供不应求。入住
30、you+的年轻人不限于创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等，他们的专业知识也会给创业者提供帮助，这种异业资源的整合能力能让you+成为国内最牛的年轻人创业基地。,案例：小米与You+,目录,目录,常见的酒店式公寓建筑平面层组合形式,常见的酒店式公寓户型设计,常见的酒店式公寓建筑平面层组合形式,常见的酒店式公寓建筑平面组合形式,根据以上几种常见的建筑平面组合形式的分类来看，酒店式公寓的建筑平面组合形式适用于走道式组合和单元式组合这两种形式，并且酒店式公寓的建筑结构形式类似于酒店，其平面布置形式也类似于酒店式的客房布置，因此，酒店式公寓的平面组合形式大致有以下几种：
31、,走道式组合内廊式,内廊式即是沿走道两侧布置房间，这种组合形式平面紧凑，建筑进深大，有利于寒冷地区的保温节能，但有一侧房间的朝向较差，走道两侧的房间之间有一定的干扰，走道的采光通风较差。,走道式组合内廊式,走道式组合外廊式,外廊式是沿走道一侧布置房间，这种组合形式可使房间获得良好的朝向及采光通风条件，但其走道所占面积相对较多，建筑进深较小，用地较多，不够经济。,中庭式,此类设计层平面四周围合，中央是内院或中庭，除了房间有良好的窗外景观之外，走廊一侧也提供了较好的中庭景观，并且部分裙楼还做到南北通透。,中庭式,塔楼式,塔楼式是指中部的核心筒被单一的走廊或很多客房环绕着，对塔外部的建筑处理可以有不
32、同图形方案，有方形、十字形、圆形、三角形等等。,塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于建筑的标准化和形式的多样化，利用率较高。,塔楼式,常见的酒店式公寓户型设计,酒店式公寓户型设计,传统酒店式公寓户型,长方形,偏方形,正方形,不规则形,这是最常见的酒店式公寓户型布局，类似酒店客房排布,此两类户型排布面宽大，进深小，采光和通风较好,主要布置于转角处或建筑外观有斜边的建筑当中,传统酒店式公寓户型图,套房式酒店式公寓户型图,案例-万科土楼公社, 总体概况 公共功能 公共空间 户型设计,案例-万科土楼公社,基地面积：9141 总建筑面积：13711 建筑容积率：1.29,住宅：245
33、间 / 10104 宿舍：24间 / 1088 旅店：28间 / 558,总户数：287户 直径：72m 公共功能：1962,土楼公寓位于广州佛山交界处，万科四季花城附近，南面即是广佛高速。,案例-万科土楼公社,土楼公寓是万科第一个由理论研究转换为社会实践的项目。对于入住的客户，万科以招募志愿者的形式来寻找，通过网络的方式实现了90%的出租率。对于居住者，万科限定了以下条件：低收入（以无汽车，无当地住房者为判断标准）、从事正当职业，年龄在18-40岁范围。公寓设计也是不适合高收入人士居住的，例如属于小户型，没有停车位等。,管理模式,案例-万科土楼公社, 总体概况 公共功能 地下室 首层功能 公
34、共空间 户型设计,住宅案例分析丨地下室,土楼公寓大部分公共服务功能都放在了地下层层，四周圆形区域为自行车位，中间为图书馆，健身房，网吧，台球室等。,案例分析丨地下室功能,底层设有3个自行车停车库，互不相连。公共功能分布在地下室三侧，中间由采光天井相连。,案例-万科土楼公社,自行车库互不相连有单独的人行、自行车出入口各一个。公共服务功能部分有两个人行出入口,案例分析丨地下室流线,案例-万科土楼公社,案例分析丨地下室层高,案例分析丨首层轴侧,地面一层除了多人宿舍户型，还配有小型旅店环绕中央庭院，入口处设有商店以及社区餐厅。,案例-万科土楼公社,案例分析丨首层平面,首层共有集体宿舍24套，小旅社房间
35、18间。,案例-万科土楼公社,自行车与人行在外圈进行分流。住户先经过公共庭院再进入自己的房间。,案例分析丨首层流线,案例-万科土楼公社,案例分析丨首层层高,首层高度根据功能不同有所变化。标注皆为净高。, 总体概况 公共功能 公共空间 庭院 走廊 公共平台 户型设计,案例分析丨庭院标高,土楼公社庭院最具特色的一点是中间方院与周边有1.35M的高差。,案例分析丨庭院尺度,案例分析丨庭院空间,地面层的方院和月牙院是主要的公共交流活动场所。,公寓标准层面积约为2000，共计58户，其中公摊部分共计约755.14，平均每户约13。设置3个交通筒，3个公共平台，一共6部楼梯，走廊净宽1.3M。,案例分析丨
36、平面组织,案例-万科土楼公社,案例-万科土楼公社,案例分析丨公共平台,案例-万科土楼公社,设计上的亮点在于如何创建整合生活、工作和商业的不同用途的高密度空间，从而在总体规划中确立的单体建筑相对独立的基础上，为入住的年轻人留出尽可能多的空间。总体规划中对其住宅和商业空间的比例提出了要求，还为该建筑指明类似的户型结构。,原计划将其建筑从中间分开，划分为两个较薄的扁平建筑群。每个深达5-7米的户型建筑群包含多种尺寸的生活、工作、商业或综合模块，原计划将去命名“生活匣子”。,整个建筑群体由多个生活模块组合而成，同时也容纳了多种生活方式。在两个建筑群体之间，本方案规划了一个包含了假山、立体绿墙、纵横交错
37、的步道、阶梯和走廊的空中庭院，将所有的“生活匣子”编织成了一个微型的城市体系,案例-万科工作坊,万科公寓户型方案,设计思路-蚁穴,案例-万科工作坊,1F,2F,3F,4F,5F,6F,设计拓展,思路延伸,公共空间设计,公共与居住结合,案例-万科工作坊,万科工作坊公共空间方案,建筑平面,建筑外立面,万科工作坊公共空间方案,案例-万科工作坊,案例-万科工作坊,入户未考虑玄关柜的设置,含隔墙700宽的淋浴间略显局促,未考虑冰箱位置,未考虑通风井位置,未考虑排烟井位置,未考虑排污及排水管道位置,未考虑空调与空调外机位置,阳台与室内没有分隔,类似于通道的户型是空间感过去狭长,淋浴间顶部的排气扇未考虑,案
38、例-万科15公寓, 拥有独立的卫生间 兼淋浴功能, 充分考虑烟道、风井、排水及排污管道位置, 充分考虑冰箱、洗衣机、空调及空调外机位置,折叠式沙发床，可灵活布置空间，增强户型的使用功能,预留电磁炉位置，方便有料理需求的客户, 拥有独立的阳台, 拥有入户玄关柜, 1米宽的门洞，符合标准防盗门安装,案例-万科15公寓,案例-万科15公寓,起居流线,流线分析-起居流线起居流线主要指有入口进入主活动区域的行动路线。合理规划通过流线的细分，从而科学地利用空间，才是户型设计的根本。,案例-万科15公寓,流线分析-家政流线家务流线最主要作用于方便日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱
39、、水、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要方便取物、操作、放置等步骤的顺序要求。,案例-万科15公寓,起居模式,睡眠模式,案例-万科15公寓,案例-万科15公寓, 拥有独立的卫生间 兼淋浴功能, 充分考虑烟道、风井、排水及排污管道位置, 充分考虑冰箱、洗衣机、空调及空调外机位置, 高架床下为衣柜与洗衣机，实现空间面积与高度的利用最大化利,在台面上预留电磁炉位置方便需料理食物的客户,落地窗可实现较好的景观互动与更好的采光,高架床下课实现1个较灵活的活动空间, 拥有入户玄关柜,1米宽的门洞，符合标准防盗门安装,案例-万科10公寓,案例-万
40、科10公寓,流线分析-起居流线起居流线主要指有入口进入主活动区域的行动路线。合理规划通过流线的细分，从而科学地利用空间，才是户型设计的根本。,案例-万科10公寓,流线分析-家政流线家务流线最主要作用于方便日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要方便取物、操作、放置等步骤的顺序要求。,案例-万科10公寓,案例-万科10公寓,案例-万科10公寓,目录,客厅是公共的会客空间，主要的居住活动包括家庭团聚、视听活动、会客接待。,团聚、会客、视听的主要居住行为通常以沙发组及视听设备展
41、开，与之相对应的居室空间布局便是通过多人沙发或沙发组+茶几+电视柜组合而成。,此外，为满足其他阅读学习、运动、储藏、展示等兼具功能，还需增加角几、台灯、装饰陈列柜或书柜、储物柜等家具设备，但这些家具的增设应处于辅助地位，不应影响沙发组+茶几+电视柜的组合所需空间。,各空间尺度客厅,单人式沙发,800-1100,800-1000,长度：800-1100 深度：800-1000 高度：750-820,800-1100,800-1000,起居室各家具尺度空间,双人式沙发,长度：1400-1700 深度：800-1000 高度：750-820,1400-1700,800-1000,起居室各家具尺度空间
42、,三人式沙发,长度：2000-2500 深度：800-1000 高度：750-820,2000-2500,800-1000,起居室各家具尺度空间,三人转角式沙发,长度：2800-3300 深度：1400-2200 高度：750-820,2000-2500,800-1000,2800-3300,1400-2200,起居室各家具尺度空间,茶几,长方形（大型）,长方形（小型）,正方形,1100-1450,600-800,600-750,500-600,800-1000,800-1000,长度：1100-1450 宽度：600-800 高度：400-500,长度：600-750 宽度：500-600
43、高度：400-500,长度：800-1000 宽度：800-1000 高度：400-500,起居室各家具尺度空间,电视柜,长度：2000-2200 宽度：400-460 高度：650-720,长度：2000-3000 宽度：400-500 高度：400-500,电视柜家具尺寸,电视柜墙面立面图,电视机,电视柜,起居室各家具尺度空间,角几,边长：500-700 高度：500-600,直径：500-600 高度：500-600,正方形角几,圆形角几,起居室各家具尺度空间,开间,一般来讲，目前市场中套型设计中，较为常见和普通使用的起居室面宽为3900-4500。但当地面宽条件或单套总面积受到某些原因
44、限制时，可以适当压缩起居室面宽至3600.,在目前房地产市场中，部分消费者对居室要求越来越追求舒适与豪华，则起居室面宽可以达到6000以上。,起居室各家具尺度空间,卧室在套型中扮演着十分重要的角色。一般人的一生中近1/3的时间处于睡眠状态中，拥有一个温馨、舒适的卧室是不少人追求的目标。但是卧室分为主卧室和次卧室，其家具和布置形式也会发生改变。,起居室各家具尺度空间,主卧室家具设备：双人床、电视柜、衣柜、床头柜、梳妆台等。,双人床平面图,双人床立面图,1350,1500,1800,2000,2000-2200,800-950,400-500,宽度：1350，1500，1800，2000 长度：2
45、000-2200 地面至床靠面的距离：800-950 地面至床面的距离：400-500,主卧室各家具尺度空间,衣橱,一般来说，衣橱的尺寸主要对高度和深度有讲究，其长度的设置主要取决于房间墙面大小及主人需求，衣橱的深度一般在550-600，以600最为适宜，高度不得小于2000，且内部设置可根据不同人群打造。,主卧室各家具尺度空间,床头柜,正方形,长方形,床头柜立面图,500为宜,450-500,500-600,正方形的床头柜以500尺度适宜,长方形的床头柜以长度为500-600，宽度为450-500尺度适宜,400-500,床头柜的高度以平行于或低于床面的高度较为适宜，一般在400-500左右
46、,主卧室各家具尺度空间,床做为卧室最主要的家具，双人床应居中布置，应满足两人从不同方向上下床、铺设及整理被褥的需要,电视柜应放在主人卧床的对面，以便休闲需要,衣橱等高家具应靠内墙布置，避开进门的视线，以使室内空间看上去高敞,若主卧室空间较为宽敞，在此区域还可放置梳妆台式的写字台或窗边可防止休闲座椅或植物等相应的设备，若为年轻夫妇，则还要考虑某段时期放置婴儿床，但是不得影响其他家具的正常使用,主卧室各家具尺度空间,床做为卧室最主要的家具，双人床应居中布置，并应考虑两人从不同方向上下床、铺设及整理被褥及通行活动的需要，以免带来生活上的不便。,床的边缘与墙或其他障碍物之间的通行距离不宜小于500；考
47、虑到方便两边上下床、铺设、整理被褥、开拉门取物等动作，该距离最好不要小于600；当照顾到穿衣动作完成时，如弯腰、伸臂等，其距离应保持在900以上。,主卧室各家具尺度空间,视线干扰,窗帘设置，开启困难,开关窗或出入阳台不便,凉风侵袭,床不要正对门布置，以免影响其私密性,床不宜靠窗或阳台门摆放，以免影响开关窗户、窗帘或出入阳台,不要将床头对窗设置，以免夜晚睡觉着凉，不利于身体健康,主卧室各家具尺度空间,主卧室开间净尺寸可参考一下内容： 双人床长度：2000-2200 电视柜宽度：600 通行距离：600以上 电视、床头柜后插头突出等引起的家具摆放缝隙所占宽度:100-150,所以，主卧室的面宽一般
48、不宜小于3300，设计为3600-3900较为适宜,主卧室各家具尺度空间,次卧室根据服务对象的不同，其家具和布置形式都会发生变化，在此主要是子女用房的家具和布置形式。,睡眠区,休闲区,储物区,学习区,子女用房的主要家具设备有： 单人床、床头柜、书桌、座椅、书柜等,对于青少年来说，他们的房间既是卧室，又是书房，还充当客厅的作用，接待前来串门的同学、朋友。那么家具的布置可以分区来布置为：睡眠区、休闲区、储物区和学习区。,次卧室各家具尺度空间,900，1200,1900-2100,400-500,单人床平面,单人床立面,长度：1900-2100 宽度：900，1200 床面至地面的距离：400-500,次卧室各家具尺度空间,书桌目前市场中大部分采用书柜、书桌、书架的组合电脑桌，这样方便青少年学习时能一步到位。,次卧室各家具尺度空间,组合电脑桌大致尺寸,以上组合电脑桌的尺寸只做为参考，根据参考的数据，组合书架的深度大致在240-300左右为宜，书桌的长度1200-1600，宽度560-760（600较为常见），高度在700-750为宜，而台面下柜体的宽度在300-460，深度在420-480较为合适。,
