1、- 200余个房产营销策划案例目 录-东方银座案例分析 阳光?经典-经典?海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇天 骜 体 育 商 城 招 商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案奔达项目投资营销及定位分析报告湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要江南家园2004年推广总计划郑州健达世纪花园策划案国际企业中心一期项目开发计划书 国际企业中心方案设计任务书国际企业中心南区及东区方案设计任务书国际企业中心景观设计任务书 安徽宣城敬亭香 ? 景 策划报告阳 花园项目整体策划
2、园企划 书 案例 城 园124 项目 分析报告上海市 市场调 报告 推广策划 “一方”策划城花园currency1商铺营销策划案“一街广告案 fi市国际fl 中心销售方案( 期) ” ? currency1 策划园“市场定位”富城2003营销略项目一期推广总 期建议 案例 一整广告策划案州 广场销售计划建议案海 分析报告及投资建议方案 经营策略 阳光100currency1书 上城 宣传 设计 方案 （ ） 策划方案安园?产业 案营销 略案 南天花园项目整体策划书 西 开业 典策划方案 产风 方案 案例 经营策划方案 案例 营销策划方案招 告 案例 心情盛开家居花卉牌市场推广策划ESPRIT
3、南专卖店开业策划案 沈阳市伯爵西 营销策划方案最具 服 研究报告 投资分析篇(彩案例） 解析YOHO Town营销手法花园营销案例 项目广告 算方案美林香槟小镇推广（ 分）案图片Z市 房 产置换有限 爱家看房直通 项目策划 无锡太湖金色岸营销方案住宅试住促销案例世纪花园项目推广“夕阳红”金港花苑项目策划案 现 超市开业 分析 商业步 街策划与经营 江苏昆 “永*广场“策划嘉 购物广场牌传播案例盛世服装城策划书 贵阳恒 currency1 策划 淄博阳光 庭 （案）星 湾 、三期牌推广策划构造雅居 略 营销体系 案例 烂尾currency1（ 理 ）策划案 虎门荔林 庭策划方案天 花园整体策划报
4、告书一个青岛房 产项目 益 关 策划 国隆塔化策划案集体婚 典促销案 泰康轩currency1书案 湛江市怡花园住宅小区项目策划书淄博现 城项目计划书“湘艺苑”广告策划方案 论小户型房产营销 九宏盛家园售currency1书设计一个项目策划报告小户型白领 网络 销推广方案2003年 房 产十 营销经典回顾昆 西市区高 术开发区currency1 策划案广州芳草园策划案例王府花园策划案例 万兆家园“叠彩人家”营销策划案例武汉丽岛花园策划案例 太 房 产 项 目皇御商城投资个案初探烟台 联 村 销策划案例广州嘉苑体现美神 市豪宅市庭园案例 析2002年 . 苑 销企划案台湾 一街 造街计划案 家
5、花园营销策划析台湾 资 建国商场 开 案 XX花园市场研究报告提 中天广场策划推广 营销策划书（ 要）国 苑营销推广方案 万达?江 人家 情 “ 城市 ” . 市 购物广场 发 策划 神 （ ） 策划西海岸项目研究报告春三星 产 店营销策划 市项目 研究报告“盛世服装城“项目经营策划书南天花园项目整体策划书太HS花园项目体整推广策划案 天 商业房 整体策划苏州 市花园 currency1定位报告市天之策划案广州 白 区 “湾上市推广策略书 广州市美林海岸花园牌策略 星 湾资fi 上海fl 区项目策划报告 安花园策划报告南 国际高项目销售建议书（提 ）国 苑营销推广方案林市高香”营销推广方案 郑
6、州健达世纪花园策划案 “ 庭”海报案昆 项目产开发报告 项目策划方案 国际商业城推广案例“ 景苑”项目 之关 园 光 花园策划解 安城营销 案例海城策划案世纪购物中心广告策划九商业 街营销推广方案 、岸 营销 案例岛“红” 城市场策划方案策划方案 中 商城营销建议书苏州 市花园 currency1定位报告XX 推广策划 产项目策划报告御上皇 中心开业前期广告策划案 南方集 永 南方花园策划广州海景策划 西 太白 国家 林 园企划案ERP项目 经 烟台南 街购物城营销案例花园推广策划案 天花园项目整体策划书XX花园市场研究报告提 联 集 武汉 产项目 研究报告项目案策划星 湾 、三期牌推广策划广
7、州白 currency1整体策划案中国 店整体策划报告城解 广州 花园整体营销案星海 人家整体策划案广州中海康城整体策划案泰州 店CIS策划案 花园推广策划案小户型白领 网络 销推广方案 天健花园售卖策略 香 丽促销 方案策划 “城”中国 化现场 案例 析 天兆家园康 营销策划 上海 家 解析 高 略 国际 企划宣传.“夕阳红”金港花苑项目策划案 - “春之声”服饰广场营销推广及传播策略一、 营销推广目与目 1、 目 （1） 推“购物” 概 （2） “春之声”服饰广场 为 市以“运 、 、青春、 ”为 currency1商场 一牌。2、 目 （1） 开业前达到50%以上目 者中 名度。（2）
8、阶段达到70%以上目 者中 名度。（3） 三阶段达到85%以上目 者中 名度。（4） 优先提及率达到60%以上。、 “春之声”服饰广场整体推广策略通过一系列营销推广手段，“春之声”服饰广场色独定位，以唤起 众关注目 者青睐，激发 家购物情，提高“春之声”服饰广场本 区影响。并此基础上，增强经营户信心，推 “春之声”服饰广场市场建设，以此影响目 群体， 市场经营良 循环，从而推“春之声”服饰广场健康发。1、 导入概 （1） “春之声”牌识 系统 （2） “春之声”牌核心概 （3） “春之声”牌延伸概 （4） “春之声”牌个 青春、 、运 、 （5） “春之声”推广 currency1 购物2、
9、营销推广 期（1） 2001年12 12日2002年1 11日，开业前期铺垫蓄势。（2） 2002年1 12日2002年2 19日，本案点推广期，利节假日造足人气。（3） 2002年2 20日2002年4 5日，持续推广 ，造“淡季 淡”销售氛围。3、 营销推广 术手段（1） 广告宣传 塑造“春之声”牌 名度美誉度，将它打造 一流购物广场。（2） 炒 对“春之声”独定位“购物” 理 进 感 诉 理 ，利 优势推 currency1材。（3） 关 对于 名度美誉度建立，有效 关 是永 替 方式，同 关 与促销将 有效一起。 营造方面将 为今后一项要只有 才吸引更年轻人参与，才建立起对“春之声”牌
10、忠诚度。（4） currency1推广 利“春之声”各个 currency1进 一系列 。（5） “确 导”推广 对 同目 者 同 采取 同营销推广方式。（6） 推广对延伸 对够影响直接 者 三人或 四人开推广 ， 其影响直接 者过中自己也变 直接 者。（7） 购物有奖刺激 适度 开以物质刺激为手段有奖购物 。（8） 商业推广 联各经销商或 产商，奖励 销售 中联推 市场发。三、 传播策略1、 总体策略（1） 阶段 集中 相整传播策略 根据商销售规律 ，对每个 同推广阶段采取 同整传播策略。（2） “方位”体组策略 l 报纸 报纸具有灵 、及 、本 区市场覆盖率高、容被 众接信任点， 以利报纸
11、 专栏，对“春之声”服饰广场进 较为面宣传。l 视 与其他视体相比，视体以其传播 度 ，众面广， 现式，富有感 ，及面广，人 本 优势而独 。 以利视点（3） 以“春之声”服饰广场色定位传播 容， 以牌宣传策略。（4） 传播 容与方式 l 影视 专currency1片、宣传片l 广播 高 信 传播l 报纸 面 宣传、商信 告之l 其他 面 户 牌广告、宣传 、导购手 。2、 阶段 略（1） 蓄势期 2001年12 12日2002年1 11日，开业前期铺垫蓄势。 一阶段 要 “春之声”服饰广场色定位， 导“购物” 理 ，通过推广 “春之声”服饰广场牌，为开业打 良 基础，并 强系列宣传 ，以方位
12、立体宣传势 “春之声”服饰广场 名度。期目 对“春之声” 于 名度，开业前 提 名度，吸引更目 者关注。（2） 刺期 2002年1 12日2002年2 19日，本案点推广期，利节假日造足人气。节假日是商家比较看 销售季，对于服饰商 ，于于季节替前夕，春节期currency1 售增是 被看 ，春节最 “或方面。期目 此本阶段是集fifl，提 名度 。（3） 持续期 2002年2 20日2002年4 5日，持续推广 ，造“淡季 淡”销售氛围。传统商业销售淡季期currency1，为 服饰商进入 季，有效推广 将推 有效 为，此 一阶段才是有回报阶段。期目 建立起 名度同 现销售步增 。四、 “春之
13、声”服饰广场各阶段传播及广告体组1、 一阶段阶段是“春之声”服饰广场对 开前“”，利体优势进 调 炒，达到“物”无声”化效 并以 益 为炒 currency1进 铺垫。l 购 栏目方式（ currency1+ currency1+信 容+图片）。 计算方式采信 发 计算。l 口自传播方式（ 关注点或者门currency1，自引发各体相报）l 先进 广告投同 ， 区 ，以及 一定 广告投入。l 阶段推广 于 视4、5、6、7 州服务导报 报 ，以本 方体为 。l 一定 关 。2、 阶段阶段是香”服饰广场开业及经营高 ，是 分 广 市 其 阶段。此， 阶段有 足轻，对今后 “ 一 金 ”经营效 其
14、后开发及商场牌影响 。 ， 信 度、体组上 采高调式，以 效 ，为开业造足“人气”，为春节 假增 ，最 限度 吸引 众关注参与。l 以 广告为 。l 炒为 。l 以促销 相。3、 三阶段于香”服饰广场目 者定位青年人，而经营服饰以运 、 为 currency1，而春节以后季节是 高，此持续推广是 要。利春节余 ，运 服饰 季，利 造势， 众关注点，起 一个运 、 服饰 点。l 报+ 广告+ 关 +现场营业推广， 方位信 传播。l 春天是年轻人季节，同 也是购物季节“春之声服饰广场”购物节隆 场。建议体及宣传方式 1、 持视广告宣传，上阶段基础上适 率。以报 诉为 ， 2、 其他宣传体， 彩、
15、、“春之声”牌 人（物）。3、 一阶段体 投入 ，要 持 缓 currency1断广 告诉， 关 前后适 强。建议体 1、 州服务导报是一家更贴 广 市 中年轻一族 众体， 对香”目 群体， 体具有很强客源拓。2、 视4、5、6、7 是 本 区最有吸引视 ，其覆盖率达到整个 范围，影响人口三万。3、 报是比较市 喜爱 方 日报，市 对其 持很高认同感。4、 晚报是 发 最 遣娱 众体，拥有 高市 认 度，并 了相对定订阅习惯。5、 青年报是 异军突起以青年为目 读者群报刊，其发 步上 ，颇 众关注。、 “春之声”服饰广场开业期currency1 提案1、 现场营业推广（1） 广场 型宣传 名称
16、 “春之声”服饰广场开业 。点 区商业步 街对 广 市 currency1 待定目 增强 众对“春之声”认识，强化目 客户对“春之声”了解度，吸引更 范围目 客户， 证春节期currency1及以后有 足客户源，并提 “春之声”牌。式 l “春之声”冬春 装及饰 规服装服饰 ，要体现“春之声”服饰广场经营色。l “春之声”牌 星见面 邀请牌 人 见面 。l “飘一 ”服饰 根据“飘一 ”定位 相对 服饰。l “酷”装分为两个 分 一是以有色裤装为 容， 是模服饰穿 佩带“酷”。l “她世纪”服装饰 更 女 化服饰 。（2） 有奖促销 名称 “春之声”给 人 拜年送 点 “春之声”服饰广场对 广
17、 市 currency1 待定目 通过有效物质刺激手段，吸引 者关注，促进销售增 。式 l 购物就有 亲临日韩世界杯只要 购物就有 获得到韩国或日本亲临世界杯 。l 感 奖以手提脑、 手 、MD、 相 、随 CD 对年轻人有吸引东西为奖。l 散发有奖贺年卡值春节之际，有奖贺年卡是一种 有赠。l 赠钥匙扣、记本、 刀 。2、 关 （1） 为贫困学 献爱心 分为两个 分 一是为贫困学 提供助学金 是为春节 回家贫困学提供一定计 岗位。（2） 以 服饰运 为 currency1摄影、绘画 赛及 。currency1 l 引领 流、体现个 味l 抒发情感、超越梦 l 传达 馨 l 造 与经典curre
18、ncy1 待定点 区步 街、解购物广场目 通过 个 市 服饰 ，同 推“春之声” 个 服饰之 。式 l 绘画包括漫画、卡通 一切绘画 现手法。l 摄影六、 算 具体资金 算将根据 市场变化进 ，目前只有一个概算。1、 各阶段 算分 根据各个阶段 同营销目 ，三个阶段 算比例为 20%+50%+30%。2、 各阶段体 算分 （1） 一阶段 户 广告投15万元+报纸投 约15万元+广播投2万元+视3万元（2） 阶段 户 广告投5万元+报纸广告投30万元+广播投4万元+视广告投10万元+传 投2万元（3） 三阶段 报纸广告投20万元+广播投5万元+视投15万元+传 投4万元（4） 总计 130万元3
19、、 投入 算另计。- “弄海园”浪 关企划方案张海鹏 一、前 前事 忘，后事之师。 观一九九三年弄海园总体广告宣传 状况，从及面上看， 效 颇为 显， currency1独而 强有宣传势，已 得弄海园 名度 为提高，其专有 型崇型宣传风也与“银 ” 型宣传 鲜 对比，给人留 了 刻 。 然而， 以理 树立与”策略角度分析，弄海园宣传则存有一定 足。弄海园为青岛市 产业、娱界 理 业经营最需要企业，始终未有 确树立，目 对对其定位、”理解仍然是模糊或偏颇，尽管其 名度较高。 一九九九四年 论是对青岛 产业还是饮“娱业 是关 一年，筹建、奠基、封顶、竣同阶段 产 面临 同一 currency1-回
20、 资金， 售 于同一环 -市场 淡，供于。为取 ， 产 于面临竣筹 要关 （ 金 产）， 规模广告宣传 已开始。 各信 相 势 目 对拥有 分 余 前提 诉设 、位置已很效情况 ，对一个集 产与娱业于一体 企业 ， 有效理 、高 鲜 比任 更为要。 为了营造弄海园鲜 独企业、树立其 确超 诉理 ，以确 弄海园企业宣传富有较强传播优势。本 管及相关策划人 分析“统” 以 宣传基础上， 对本市其它 产 宣传偏 一体，势同客观情况， 据 产及娱业宣传有规律， 列 “塑， 树理 ”，以及集 关 与 组于一体，以最投入获得最 效 “九 . 一弄海园方位浪 ”方案， 足之， 请 。 、传播目 营造鲜 、独
21、、良 企业，通 众情感 树立 确、有效、超 诉理 ， 现 位”图。 三、 现策略 前，弄海园93年宣传以“情 ”到“限 入关”从“十万 军 ”到“ 关”，尽管有 超 众 习惯、立”于解以及”currency1（以同其他名称树立自己理 ） 足，其 强有宣传势 认， 九四宣传“延续 年势、尽 持以 宣传色，而”构 上则 立足于 确理 建立、业 有定位 领以及 众导 方面，则定 给人以高一 ，更为 之感。（案及”、设计 待方案通过后专项提） 四、诉对 fi 体 市南区景fl“ 一” 有家庭。（ 娱 currency1 对有娱家庭） 青岛晚报读者群，（关心 、视信 众） 青岛视台“青岛 ”、“ 金 刻
22、”视观众青岛有fl视台“续”视观众。（关心青岛变化，于娱居 家庭。） 青岛经 广播台青岛人 广播台众，（白天专 进 高 家庭。） 、发 策略 基于 势 影响范围广 相 效 投入 ” 相 方面 ，本 以立” 为立足点， 体“同 体 效 ， 被接者 及，而具有相 亲 ，于目 对进 情感通。 另 ， 要体 限于一定区发，于体随 点， 后体影响面将导市 区，从而 具有较强持续效 。 六、体 fi红色中型带娱气fl 2万个（ 有企业 或娱项目名称，持有家庭及总人 约十万人） 红色 有弄海园 或娱项目种 心太阳约300 有红色带弄海园小型面包 四- 海景fl 广告牌 青岛晚报 通栏两 青岛视台、有fl视台
23、（视广告片以 现为 fl， 一 弄海园 娱项目。） 青岛经 广播台、青岛人 广播台。（广播广告抒情感人与 相 ） 、计划 fi四 三十日青岛晚报 容 营造企业，提 天弄海园 ， 注 具体 容 一日上 十 ，自中 元门 莱阳 、 城 、延安一 南海 ， 穿广告 中学 （约200名）无 发气fl，取一小 区 整片具有 红色气fl群 上 十一 ，四- 广告 摄影师 ，分 气fl发 馨家庭场面（事先 模穿 人群之中）广播广告（ 台同 ）随之发 中 十 点， 30 视广告片 点，青岛晚报发 系列广告 晚六点四十 分 点四十 分，青岛视台、有fl视台相 播视广告。 、 分析 于本 构 、规模超前，具体事务
24、与 体 ， 其 过中具有较 度，是影响 利进 方案通过， 有步 一 ，并 先 相 ，才确 。 九、 算 本 总 计 万元人 ，企划 项目 fi 万个气fl 本及 个广告心设计 报纸广告，晚报 通栏发 视广告摄 、 、发 （三 ） 广播广告录 、发 （ currency1 进 ，约23小 ） 整个 企划、推 及人 组 、 务 其它 。 注 fi 此列 本 人为 增 系列报纸广告 视广告 ， 效 将更为理 ，发 亦 贵另 追 。 十、方案效 评估 本方案有 确 ，切 方案，而运了先进 关传播方案，为对本案 效 进 评估， 采了三个评估方法 fi美誉度评估 众评估 效 评估 - currency1目
25、 “夕阳红“金港花苑项目策划案源 者以四 禹企划有限 企划总监 ，对 港 花苑 业有限 开发“金港花苑“房 产项目 持策划总。 本策划案对房 产 业 较弱开发商， 进 规模开发 ，将心从扭转弥 整体弱势转变为集中强化局 优势淡化整体劣势。确定项目征、定位 ， 进入“”分市场“，以突 、鲜 个 征取胜。仿效此案进 项目运， 以起到扬 避 、 竞压。容 20世纪90年 以，国 房 产市场政府扶持政策 斜而持续 ， 为 需、” 整个国经 发火 。旧城 造城市化进，房 产市开发日趋 跃， currency1 、 小区 断涌现，投资失败烂尾也 断增，竞 惨烈。竞 ， 然导致市场”分，开发商绞尽脑汁纷纷从
26、概 发，打各自色 位置牌、环 牌、 方式牌、开currency1 局牌、装 牌、智牌、 设 牌、物管牌、价牌、付 方式牌，以适 同房产 市场需。者独辟蹊径，从年龄角度切入，定“老年 群体“，开发老年 色currency1 ，获得巨 。本方案髓于 1 从适 市场（了解市场）、上 到培育市场， 上 到造市场。2 从经 决策上 到 学决策。3 从追横 规模化上 到纵 一体化。4 从先产后找市场上 到先找市场后产。5 从 维方式上，以“最 竞方式就是避免竞“ ，鲜 个 征避开竞对手。案例 港 花苑 业开发有限 东门舟 有一 31 土 待开发，需进 项目定位及整营销策划。禹企划 派兵强将组 强 容，对
27、currency1 做了 市调。经调 ， 发现 currency1 要优势有 currency1 东门，土 价便宜位置 临舟 ，通方便牛市口小学、幼园、四 师 附中分 四 邻府南 ，靠江 园、 心 园，环 幽莲花 区及 贸市场、牛便 贸市场就附 ，方便。同 发现 显劣势 小区 面积小， 开发高档currency1 ，为 满足高档currency1 及其它 型 项目设 。港 花苑 业开发有限 是一家年轻 ，刚 入房 产领，自 缺乏 名度。经 也 ，没有 片 规模开发 ，竞弱。 走中 档 fl， 发现 色 突竞对手 ，而对手 较强劲，打价 ，港 花苑 业 仅没握取胜， 定本钱 回。舟 fl为旧城
28、造、 老 拓宽 造点城区，房 产开发 项目 ，并于 东门国营老厂商 位 ，经 效益fl遍较差，故价位 ，卖点雷同。怎样中 价位currency1 上做鲜 个 色彩，填 市场空白，切中市场色需，是 面临最 currency1。经过广市场调 ，对市currency1 分 、项目色、开发 本、 期营销 效 入了解分析，者感到 现 ，从概 发色牌 开发殆尽，开发商经 段 允 涉足 “高 “、“ 典“、“欧美风情“ 豪 概 。 从 角度寻市场空白。对 服务设 调 中，者遇到一对老年妻，他到附 医院就诊，于 队挂号、 诊 队、 肺 X光片血液检 、两幢 currency1currency1回奔、 检 化
29、、 取药 队 ，为了一点fl通感冒折腾 5个小 ，心情痛苦躁反而 病情 。“老年人看病 “诉 了者灵感。 从年龄切入，开发专门适老年人安度晚年住宅currency1 呢？统计显 于 产发，人 群众物质化 提高，中国60岁以上老龄人口 总人口比例 断上 ，目前已接 10%， 中国将进入老龄 。国60岁以上人口超过1.2亿人， 世界老年人口 分之一，居世界 一位， 计今后还将 期居于世界 位， 将对中国 经 发产 影响。而市60岁以上老龄人口约130万， 市总人口比例接 13%，已提前进入老龄 。 对 130万老龄人口进一步”分 具 中 档currency1 购 者 10%以上，13万人统一按“老
30、两口“计算，则为6.5万个老龄家庭。 市区分为东南西 四 ，东门片区 四分之一，则有”东门currency1 老龄家庭约为1.6万户。 对 1.6万户基 ，开发 有绝无仅有 余 老年住宅，具。有了目 群化指 ， 对老年住宅需心理资金源 进 了 入分析。一、 需心理分析 1、 老年人 一 、 两 于 存环 、 育 ， 方式、习惯及 观 方面 免产“ “。 被访 者认为 解决“ “最佳方式是老年人与女分开居住，节假日女上门探，家 。2、 年轻人有自己 点，现 节 ，竞 ，压 ， 无规律与老年人住一起相 影响，令人 痛。3、 敬老院 然“火爆“，入院 人心理上有“被遗 “感，女也有 感。只要 是 老
31、人，一 ”入敬老院。4、 老人 婚后， 建立老年家庭 与女 ，分户购房是最佳 。5、 老年人喜安 、淡 、 、 ，对物质要 高， 市商业区、厂区，与女居住要差异较 。6、 老年人 独，相对集中老年 ，女上 上学后，老人仍有同龄 、同currency1、同 。、 资金源分析 1、 老年人 有年积蓄定 金2、 女 以同资为老人 房，“尽了 心，日后也 为遗产3、 本 送 敬老院女， 以入院 转为购房 ，“解决了后顾之 ， 了“ 感“。通过以上分析， 开发商确立了开发老年 决心，并经者建议，将currency1 定名为“夕阳红“。三、 色设计 项目确定后， 立 手， 对老年人心理 理点， 围 老年人
32、 需，广开调研征，为老人群体 定做最理、最适住房。1、 有 面 进 理2、 有通、门 采取无 设计3、 房型设计上，通风、 、采光、 、构理4、 装 适理， 豪 5、 其它 置 面积花草 ，老年 置各户“自留 “6、 高档小区置 ，老年 置7、 设计突安 一， currency1 ， 座 currency1“8、 ， fi ，fi 开9、 fl户采推” 式，避免 手伸fl 10、阳台 设自 ，物十分方便11、通过currency1 物管系统， 立 ，老年，与 挂联 座 、老年 学 12、通过currency1 物管系统， 专 健医 、，方便老年人 见病就诊，开设家庭病房，上门医、理。四 环 设
33、 1、 利附 贸市场，解决老人” 需采购2、 利附 3、12、14、31、38、51、68、75、77 ， 分解决老年人 事、亲女探 通 currency13、 与附 医院挂，解决老人“就医 “ currency14、 与附 园挂，解决老人 、 、娱需5、 与附 幼园、小学挂，解决老人替女 fi女，就 入、入学、方便接送需。宣传促销对老年人点， 定了与众 同老年 促销策略 1、 宣扬中 族“老爱幼“传统美， 导“ 心“ ，引导女为老人集资 房2、 调 有关“老敬老“、为老年人 解 事反两方面 材，通过 fl 体提供。联系 对“老年 “、“老年 区“论期 ，利 本currency1 名度美誉度，
34、“提高效率， 本3、 定相对较 价，采分期付 ，银 按 灵 方式4、 从 岗中招一中年 女任售currency1 ，“提高与老年人亲， 相对 了 本5、 造“”家 “售currency1方式， 中年 女售currency1 分“ “老人“，与老人推心置，老人 比三家。经 策划后，currency1 以“夕阳红“ 名，式开 。响 提是专门为老人 定做设计房。面户型设计，环 、 老人习惯 需，并响 传播了currency1 广告 currency1 “ 爱一“方案推后，于定位 确，色突，营销独，房价便宜， ，而 评，造了开 两个 销售一空 ，并 得了 观 效益经 效益。解 本方案运方式与传统方式相
35、比较，其髓于 1、 市场（了解市场）、上 到培育市场、 上 到造市场。为了了解适 市场， 组 8名业务 ，分 东南西 四个小组，对市房 产开发项目进 了方位 入”致市场调 ， 一 ，绘 市currency1 分 图，并对各currency1 项目进 了分 记，分 识。分了解市场基础上，对市场需进 ”分， 市场需，然后通过宣传广告，培育造一个老年房产市场。2、 经 决策上 到 学决策。经 是贵 ，经 是 学基 。其 识经 ， 经 导致失败。论房 产开发，港 花苑 业开发有限 项目开发、管理人 比 经 富得，按开发商fl遍经 ，本 只适宜 对城东相对 富 人口，开发中 档住宅。而于 住宅项目业己
36、开发，相对过 ，到最后一价也卖 风 很 。 房 产开发经 ，与国各 、 今、国 国 、各 各业项目开发 失败经 相，证物 观点 以 分析，从感 认识上 到理 认识，最后 学决策，经 证 个决策是确。3、 从追横 规模化上 到纵 一体化。任 项目要 得效益， 有 规模化 产。规模越 ，规模化度越高，则 本越 ， 领市场越高， 名度、美誉度上 空currency1也越 。本项目于 ，规模化度限，于是 为 fi于纵 一体化， 际上是fl通客户群 分相同需规模化，变 了定客户群 相对需规模化。4、 从先产后找市场上 到先找市场后产。对于任 开发商 ，最方便 法是先产，而最 靠 法则是先找市场。商 中
37、乏 样案例 开发商突发 ， 门造 ，并为自己发 而喜 ， 。然而产上市后根本得 到 者认 。老老 按 学度，通过 入市场调 分析，定了众 切 际、握 、竞对手众市场需，最后找到了“老年住宅“市场需，反论证确定其 ，才 手开发，从而 证了产销售 。5、 从 维方式上，以“最 竞方式就是避免竞“ ，鲜 个 征避开竞对手。 开发商 惯 维，总是质、价、口岸、面积、户型、装 、物管、通、环 、付 方式 方面，心积、 方设法与对手竞。而本项目为开发商 限 ，按传统竞 则很 上风。“打 就走，走 通就 “。 避开竞对手，独一无 产个 征，营造没有竞对手市场环 ， 其质、价、户型、装 、物管 无同产相比较。
38、避开竞对手，是最有效、最 胜了竞对手。最后， 足是， currency1 四 已无 开发面积， 续开发 、三期， 规模开发、 片开发， 规模效益。前期 打造“无资产“造 了一 浪 ， 更 影响、。- “湘艺苑”广告策划方案目 录前 一节 市场分析一 市房 产市场基本状况市同住宅调 统计三 者分析节 “湘艺苑”项目分析一 项目优势分析项目劣势分析三 竞对手分析四 项目价策略分析核心价值分析三节 推广策略界定一 目 群体界定卖点界定四节 广告策略一 广告宣传目总体策略三 广告 currency1四 要树立分期广告整策略节 营销 建议一 营销 及人 促销建设营销 关 建议六节 体策略一 体目 目 众
39、三 策略四 分析及 广告 算及分节 方案 前 任 广告策划方案目 是于提高产销售，塑造、提 牌。本方案于为“湘艺苑”提供一个 确定位与广告方 ， 略 指导。对本 市场现状进 了 入”致了解研究分析前提 ，找 “湘艺苑”项目资源 currency1与 ，以达到或超“湘艺苑”定销售计划，并为 房 产塑造牌。一节 市场分析一、 市房 产市产基本状况1 、 市于四fl城市，房 产市场 是很 ，是有城美 前景有高 有效物流体系 据东西南 通要中南最 服装发市场有 型国有企业。 ”味 人市场 ”市场。以，各 商家纷纷进入 。房 产更是有 资 入， 业竞日益激烈，竞 断 。从2000年以前 住房以经 适房及
40、 位利分房为 到目前以商房为 流住房 ，房产业日趋 ，房 产开发 断上 ，达到初步产业化 。房 产 “将打开。 市 房 产开发商约100家，经过 年市场竞，房 产项目投资开发规模 断 ，开发式面化，样化。到2001年为,房 产项目投资达到82118万元，住房项目方面投资达到43628万元。2001年年房 产项目竣面积为83万 方 ，住宅竣面积为80万 方 ，商房销售面积为40万 方 ，商房销售总为37723万元。最 统计 据 ,2001年以 售销售总面积为24904.47 方 ,住房销售 价2001年初824元/ 方 上 2002年初1002元/ 方 , 达21.6%。2、 现有牌currency1 基本状况，现有名currency1 西区有湘银房产、 利房产 南区有 、湘江四季花园、南星小区 有响 岭广场圈 。是于市场 是很 ，他有 样或 样缺点。具体 现以 方面 A 、 定位及推广 是很规范，抱 卖 就是目心理。忽视currency1 牌建设，忽视currency1 涵建设，导致后 开发 足。B 、有没有服务概 。 现销后服务差劲,物业管理 规范，有业是服务而是气，造 开发商与业 对立，小区基本建设 上 。C 、小区规化与
