1、08. 03. 26 Page 1,*公司*年一季度财务分析,2008年4月29日,08. 03. 26 Page 2,一、*项目*年一季度总体收支状况,总收入：456万 月平均38万 (4561199.41) 总支出：458万 月平均38.2万（38.167） 亏损： -2万 以前年度亏损：-165万（-1650024.96） 累计亏损： -167万,万科城08年一季度成本支出大，超预算20万。,08. 03. 26 Page 3,二、收入分析饱和收入（收费清册）,万科城物业服务费饱和收入为25万/月，75万/季。,08. 03. 26 Page 4,三、08年一季度收入构成,万科城收入较单
2、一，一季度收入85万，主要依靠物业服务费及经营收入中的停车费。88%的收缴率（66万/75万）还有待提高。收取加压费可以适当弥补水泵用电。增加广告等经营收入。,08. 03. 26 Page 5,四、成本分析成本构成成本类别,行政费用全部划归综合后，综合成本超过了保安成本，两者合计占总成本的64%。,08. 03. 26 Page 6,五、成本分析成本构成成本性质,人工费用占总成本的62%。外包费用占总成本的15%。公共能耗占总成本的6%。,08. 03. 26 Page 7,六、成本分析人工成本,一季度人工成本76万 一季度员工人数 86人/月（平均）,08. 03. 26 Page 8,七
3、、成本分析外包费用,万科城容积率低，绿化面、清洁面大，按目前签订的清洁、绿化、消杀、垃圾清运外包合同计算，外包费用费用6.7万/月，20万/季，80万/年。,08. 03. 26 Page 9,八、成本分析食堂费用,按照07年9-11月的数据统计，万科城在食堂经营中大约承担2.92元/餐的成本。07年万科城食堂的经营成本为90266.87元+人工57600=147866.87，08年1季度食堂成本为56652.06（含人工），食堂费用由86人（服务中心）+27人（地产借调）+2人（租售中心）共115人承担，其中公司应承担29人的份额，共14286元的成本。服务中心一季度食堂现有成本应为4.2万
4、。,08. 03. 26 Page 10,九、成本分析代收水、电、电视费及公共能耗分析,1、07年水费、电费 07年共收水费203055.4元，支付水费508756.4元，差额-303055.4。 07年共收电费1084019.55元，支付电费1000594.51元，差额83425.04。 07年水费、电费合计收支差额为119630.36元，差额应入能耗成本。 07年实际摊入成本数为114548.2元。 （其中公共能耗17155.03；办公用水电26575；宿舍水电23002.63；食堂水电23907.77） 07年水费借方余额29537.51，电费贷方余额12557.82，合计借方余额169
5、79.69。余额相对合理。 公共能耗07年全年才分摊到1.7万的成本，不合理，水费支付额比收回额高20万，不合理，但原因无法查找。可能前期与地产结算有关。但总体上水电费产生的能耗几乎全部摊入07年成本，对08年成本影响不大。 2、电视费问题 08年与常平电视台最终清算后，万科城的电视费余额为18116.79，余额转作收入。 3、08年水费、电费 08年一季度收水费61004.9、支付水费99067，差额38062.1。 08年一季度收电费129286.44、支付电费185027.22，差额55740.78。 08年一季度合计能耗成本为93802.88。,08. 03. 26 Page 11,十
6、、成本分析一季度物料消耗及小区改造费用,万科城公共部位改造费用较大，而且每月购买的五金材料大部分用于小区公共部位改造和一些零星工程，1月份小区品质提升改造工程19000，2月份铺设娱乐设施地垫费用5775，还有外围加固改造工程也花费不少，节能降耗更换节能灯花费不少。,08. 03. 26 Page 12,十一、成本分析行政费用,提高每位员工的成本意识，有效利用阳光地产纸张，正反面打印复印，节约用电，降低耗材。一季度春节晚会、年夜饭14550.7 一季度因为电视台、村委等原因交际应酬费8885.2； 一季度车费2.62万。,08. 03. 26 Page 13,08年经营预测,08年经营预测 收
7、入：一季度收入85万，收缴率到95%提高能达90万/季 成本：一季度成本124万-9.6万（人工影响因素）-2.3万=112万 全年经营状况：-57+（90-11.2-112）*3=-156.6万大项成本支出（季度）： 人工成本66.4+外包20+公共能耗9.4 +食堂成本4.2 =100万。,08. 03. 26 Page 14,08年一季度经营总结,1、物业服务费收费单价低，一期多层1.65/，与服务成本不适应；收缴率低，饱和收缴率为88%，收入有限。如何提高收入值得探讨。可否通过政府渠道提高服务费标准？可否与地产协商弥补亏损？在收入有限的情况下，提高物业服务费的收缴率，拓展经营服务收入。 2、重新评估梳理万科城的人员结构，优化配置人力。 3、合理评估外包费用，如何化解外包费用的成本压力。 4、推进食堂外包，降低食堂经营成本。 5、建立成本参照标准，有效控制成本。 6、节能降耗，准确核算和有效控制公共能耗，推进小区用电抄表到户及业主自行向供电公司缴纳电费的工作。 7、准确归集服务中心与公司本部的费用，如地产借调服务人员的物料消耗及食堂补贴费用在公司列支。 8、提高成本意识。 9、财务要加强对服务中心财务工作的指导和宣讲，准确及时的提供每月的经营状况。,
