1、前期 策划提案 长安镇房地产宏观市场调研与分析 2.1东莞及长安镇经济环境状况 2.1.1区域经济现状与发展 2.1.2产业结构情况 2.1.3政府推动经济发展的重大举措 小结 东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的综合素质，各行各业得到长足的进步，以房地产业为代表的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，市场潜力巨大； 长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改善居住环境的需求不断扩大； 随着 “把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市 ”战略目标确定，长安镇新一
2、轮城镇建设开始展开，将会吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，也给房地产带来新的市场。 2.2长安镇房地产市场分析 供求分析 市场宏观预测 风险预测 商业楼盘少，消费者可选性小 土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧 机遇预测 经济持续稳定增长，城市化要求越来越高 外来人口的持续增加 城乡居民投资手段单一 2.3长安镇房地产市场概况 2.3.1发展特点 中心区土地资源稀少，可发展规模小 锦厦村将成为新的商务文化居住中心 市场需求潜力大 小高层、高层逐渐兴起 2.3.2地段特征 锦厦村区域 中心区区域 咸西村区域 2.4长安镇竞争对手分析 2.4.1住宅部分 价格分析 分析：上述楼盘中，价格集
3、中在 2450-4000元 /M2 与项目最有竞争的城市花园、莲花苑售价在 4000元 /M2左右，也间接反映本项目的价格定位区间。 楼盘 莲花苑 锦江花园 城市花园 莲花广场销售均价 4000 2450 3980 3200户型分析 项目名称一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅六房三厅 复式莲花苑 锦江花园 城市花园 莲花广场 分析： 从上述在售楼盘户型分布结构上看，户型主要集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅，反映当地对户型的消费接受程度。 上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好，共同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城市花园和莲花广场，大户型占有相当比例，偏离市场需要，
4、销售不太理想。项目户型定位要避免重复。 配套设施分析 长安楼盘配套设施主要集中在会所，占 38.9%；游泳池，占 38.9%；休闲广场，占 27.8%；士多店，占 22.2%；儿童乐园，占 16.7%； 以上可以看出，长安楼盘配套设施项目单薄，很难适应不断发展的消费者对高质素住宅小区的综合需求，项目需要在配套设施上将不断发展的需求考虑在内，并做一定程度的超前设计，才能在激烈的房地产市场竞争中赢得消费者。 小结 1、长安镇经过二十几年外向型经济的发展，不断吸引外资企业的投资，也不断吸引全国各地乃至全世界的人才来创业和工作，使得长安的房地产业不断的发展和壮大，他们已经成为住宅小区的主要购买者； 2
5、、 当地人已经不是房产消费的主要消费者，但城市人口的增长，租赁市场的活跃，使物业投资市场潜力增大，只要有质优、环境幽雅、管理良好的住宅小区，就有购买力； 3、 项目要充分结合当前的市场形势，利用自身位置、规划等优势，避免现有楼盘的缺点和重复。 2.4.2商铺部分 商业楼盘只有 50%设置商业用途，面积基本在 10000平方米以下，主要以单间商铺为主，占 52.6%，超市、连锁店、便利店占 42.1%； 主要作为楼盘配套设施，经营范围狭小，集中在饮食、日常消费品、美容美发、服装； 小结 1、 商铺不是楼盘开发重点，只是配套设施的一部分；2、多种经营的商铺，能最大限度的满足业主的需要，提升楼盘附加
6、值。 A、 B项目的定位策略 我司对两个项目定位的中心思想： 创造项目的差异化、提高项目的竞争平台 贵司项目与本地项目的差异化 A和 B项目之间的差异化 A项目中惠锦苑策划案 （中惠锦苑以下统一简称 “A项目 ”） A项目 SWOT分析 2.1项目的优势（ Strength） 2.1.1地理位置 2.1.2项目规模 2.2项目的劣势（ Weak） 2.2.1周边环境 2.2.2人文环境 2.2.3工地现场 A项目 SWOT分析 2.3项目的威胁（ Threaten） 2.3.1内忧 2.3.2外患 2.4项目的机会点（ Opportunity） 2.4.1需求市场情况良好2.4.2租赁市场情况
7、良好 2.4.3项目可创建自身优势 A项目市场发展定位 5.1.1项目定位策略 创造长安中心商务居住区域垫高项目的竞争平台 5.1.1项目定位策略 利用项目所在区域将成为未来长安中心 利用 WTO带来的庞大商机 利用五星级的 “长安国际大酒店 ”配套功能互补 利用五星级的 “长安国际大酒店 ”租赁价值的对比 5.1.1项目定位策略 通过首期开发的酒店式商务公寓，拉动项目的整体档次往高层次发展，真正塑造我司建议整体项目定位的高档次社区。起到引爆当地高档楼盘市场的作用。 后期整体的纯住宅定位须不如前期的高开，但也会利用前期的优势继续在市场上保持相当的高度 ！ 5.1.2项目整体定位长安首个国际化大型、高档社区 首 个 特显项目在地区的唯一性 国 际化 项目的开发理念与世界同步 大 型 体现项目的规模 高 档 项目的售价将高于市场上平均售价，但性价比更高，更能满足目标客户群的需要 社 区 除生活元素外，加入更多的人文文化的交流空间 整体产品定位： 长安首个国际化大型、高档社区前期产品定位： 首个酒店式服务的商务公寓作用： 提升项目档次产品发展定位： 首个大型高档社区机会： 延续高开的档次
